裁判書系統

112年度訴字第1081號

原      告  蔣琍麗 

訴訟代理人  鄭鈞懋律師

被      告  國聯土地開發股份有限公司

法定代理人  陳大儒 

訴訟代理人  陳水聰律師

複代理  人  李錦臺律師

訴訟代理人  簡汶珊律師(解除委任) 

            王舜信律師

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年5月30日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣1,080,000元，及其中新臺幣930,000元自民國112年2月24日起、新臺幣150,000元自民國112年11月4日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之25；餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣360,000元供擔保後，得假執行。但若被告以新臺幣1,080,000元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：2.請求之基礎事實同一者；4.因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者；7.不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。末按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2、4、7款、第256條、第262條第1項分定明文。本件原告起訴時，聲明求為：請宣告准予房地合一轉換合約名義變更、過戶、交屋及遲延交屋違約金每日萬分之5。嗣於民國112年6月7日具狀撤回前開關於房地合一轉換合約名義變更部分之請求，及更正聲明之法律上陳述為：㈠被告應將附表一所示不動產（下合稱系爭不動產，若僅指涉土地、房屋，則稱系爭土地、房屋）移轉登記予原告所有，並交付予原告；㈡被告應自111年12月8日起至通知原告交付系爭不動產之日止，按日給付原告新臺幣（下同）465元（見審訴卷第9至13、59至63頁）。復因被告已於112年7月3日將系爭不動產出售第三人，無從再為移轉登記之請求，故原告再於112年11月2日具狀變更聲明為：㈠被告應給付原告4,482,500元，及其中930,000元自112年2月24日(被告受領時)起，其中3,552,500元自本訴狀(指民事再變更訴之聲明狀)繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷第25至31頁)。核原告於本案之言詞辯論前，就前開所為訴之變更追加及撤回與更正陳述，與首揭規定並無不合，應予准許。　

二、原告主張：原告之母蔣吳玉美與被告於108年4月8日簽訂系爭不動產之預售房地買賣契約書（下稱系爭契約），交易總價金4,150,000元。蔣吳玉美於110年12月26日死亡，其繼承人即原告與訴外人蔣詠家、蔣莉華、蔣文藏於112年4月27日簽立遺產分割協議書（下稱系爭分割協議）並經公證，將系爭契約之權利由原告單獨繼承。又被告於111年6月9日取得系爭不動產使用執照，依系爭契約第19條第1項約定，應於111年12月8日前通知買方進行交屋。原告已檢附相關資料向被告表明上情並請求辦理換約變更買受人，惟被告迄未通知交屋，藉詞須提出法院判決等文件始得為後續辦理貸款等程序，並於112年5月10日、同年5月23日發函通知因原告未檢附法院判決文件釐清權屬，予以沒收違約金並解除系爭契約云云，並將系爭不動產以總價7,080,000元出售第三人歐憲昌，且業於112年7月25日辦妥所有權移轉登記。惟查，原告已與其他繼承人蔣詠家、蔣莉華、蔣文藏為遺產分割之協議，將系爭契約之權利由原告單獨繼承，原告為系爭契約之合法繼承人，被告卻仍以112年4月7日存證信函要求原告提出「臺灣高雄地方法院判決」(下稱本院判決)以證明原告合法繼承，原告提出經公證之系爭分割協議為佐，仍拒不採納，而遽以存證信函通知原告解除系爭契約，惟此解約存證信函與112年4月7日存證信函間隔僅約1個月，縱使原告有提起民事訴訟，亦顯無可能於期限內取得確定判決，自非屬合理期間，足證被告自始至終均藉口刁難，毫無履約之意，有違民法第148條第2項規定，是以被告稱系爭契約已解除，非屬可採。系爭契約仍有效存在，惟被告嗣於112年7月25日將系爭不動產出售第三人且辦畢移轉登記，系爭契約已屬給付不能，且係可歸責於被告，原告得依民法第226條、第256條規定，解除系爭契約；又被告所為亦違反系爭契約第23條第1項不得一物數賣之約定，故原告依系爭契約第26條第1項約定，亦得主張解除系爭契約，爰以112年11月2日民事再變更訴之聲明狀為解約之意思表示。而系爭契約既經原告解除，則被告依民法第259條、第179條規定及系爭契約第26條第2項約定，應將原告已繳價金930,000元返還原告；又被告違反系爭契約第23條第1項之約定，經原告以同契約第26條第1項約定解除契約，尚得依同條第2項約定，請求被告給付系爭不動產總價款百分之15之違約金即622,500元(計算式：0000000×0.15=622500)；再者，原告雖解除系爭契約，但依民法第260條規定，仍得請求不履行之損害賠償，被告就系爭不動產以7,080,000元轉售第三人，可認為該價格係其市價，與原告買賣總價款4,150,000元之差額2,930,000元，屬原告所受之損害，爰依民法第226條規定，請求被告賠償該差價之損害等語，並聲明：㈠被告應給付原告4,482,500元，及其中930,000元自112年2月24日(被告受領時)起，其中3,552,500元自本訴狀(即112年11月2日民事再變更訴之聲明狀)繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。　　

三、被告則以：

　㈠系爭契約第19條所謂「通知進行交屋」，並非完成交屋手續，而係觀念通知為交屋準備。依系爭契約第19條第1項第3款、第2項約定，及坊間預售屋合併辦理房地貸款之商業習慣，賣方取得使用執照後，即通知買方辦理貸款、至銀行對保，俟銀行核貸撥款、完稅後即辦理過戶及交屋等情，可知買方需辦房貸者，應於賣方領得使用執照6個月內及銀行貸款撥放日時，始通知進行交屋。被告已於112年2月24日發函通知蔣吳玉美申請房貸流程，即已通知買方進行交屋程序，尚屬系爭契約第19條所定時點之列而無違約。

　㈡原告先前非僅依繼承法理請求辦理換約變更其為買受人，而係順勢要求將系爭契約單獨讓與並將系爭不動產直接登記予其女即訴外人李蕙麟，且僅提供李蕙麟之財力資料。惟李蕙麟非蔣吳玉美之法定繼承人，應先換約變更買受人為蔣吳玉美之法定繼承人後，再依系爭契約第17條第1項約定，以書面徵得被告同意，始能變更買受人為李蕙麟。原告嗣雖提出系爭分割協議，惟始終未檢附蔣吳玉美之除戶戶籍謄本、繼承系統表及全體繼承人戶籍謄本予被告查證，系爭分割協議雖經公證，但公證人僅書面審查而有受欺瞞可能性，被告無從確認系爭分割協議所列是否確為蔣吳玉美全部法定繼承人，故被告為免爭議，自112年4月7日起不斷要求原告應補具法院判決或與判決有同一效力之資料，惟原告僅重複提出系爭分割協議，被告直至112年5月10日、同年5月23日始以原告違約而解除系爭契約，難謂無正當理由拒絕履約。

  ㈢縱認系爭契約由原告單獨繼受蔣吳玉美之契約權利，惟依系爭契約第19條第1項第3款、第2項約定，原告尚應繳清系爭不動產所有應付而未付款項，始得請求被告交屋。原告僅支付930,000元，尚未達總價金之1/3，即要求被告交屋，其行使權利、履行義務不符誠實及信用方法，違反民法第148條第2項規定，且被告得依民法第264條第1項本文規定主張同時履行抗辯權而拒絕交屋。

　㈣房地貸款屬本件總價款之一部，被告自112年2月24日即對買方為貸款通知，惟原告遲延達3個月仍未補具相關資料，致無法辦理對保手續，已逾系爭契約第15條第1項所定20日；且原告未依約辦理貸款，致無法完成付款及後續交屋程序，已違反約定之付款條件及方式，被告依系爭契約第26條第3項約定沒收按房地總價款百分之15計算之金額並解除契約，為有理由。故系爭不動產無法交屋係因原告遲延所致，且系爭契約既經解除，原告無從據以請求遲延利息。

　㈤原告違約在先，並無解約權，縱為解約之意思表示，亦不生解約效力，且原告逾期未繳付約定貸款及交屋款金額，違約在先，被告已於112年5月10日行使解除權，系爭契約效力溯及於訂約之時歸於消滅，原告亦無可行使其解除權。

　㈥原告違約經被告自其所繳付價金930,000元中，依系爭契約第26條第3項扣除房地總價款百分之15之沒收金622,500元，非能無理請求返還，尚餘價金307,500元應退還原告，然經被告請原告提供帳號俾供匯款皆未置理，依民法第235條後段規定，被告已提出給付，原告無由再予計息。再者，系爭契約已經被告於112年5月10日合法解除，被告於解約後再行出售系爭不動產，非解約前發生事實，自無違約之可言，原告不能依此請求違約金，況系爭契約第26條第2項約定屬損害賠償總額預定性質，原告須證明其損害才能請求，即使得為請求，依系爭契約第26條第5項約定，亦不能再請求其他損害賠償。又若認被告應負給付違約金之責，然原告不願配合提出法院判決或與判決同一效力文件，還要求將所有權人登記為非法定繼承人李蕙麟，致無以辦理貸款及交屋程序，原告亦與有過失，依法得減輕或免除；另原告請求之違約金亦屬過高，爰依法請求酌減至相當數額。

　㈦原告復請被告賠償買賣差價2,930,000元，惟此與系爭契約第26條第2項、第5項約定有違，已如上述。又依系爭契約第15條第3項約定，原告在未全數繳清約定貸款金額前或未全數補足貸款不足額時，被告得拒絕辦理產權移轉登記於原告，故須原告繳清全數約定貸款金額即買賣價金，被告辦理系爭不動產移轉登記之清償期始屆至，原告僅支付930,000元，根本未繳清買賣價金，被告清償期尚未屆至，無依債之本旨給付義務，自無不能給付可言。況該買賣差額應屬系爭不動產漲價預期利益之損害，而原告繼承母親遺產，且預定贈與其女李蕙麟，並非投資之用，系爭不動產為預售屋，促銷之契約售價本就較新成屋便宜，新成屋交屋後價值大多會有所漲，惟此乃預售屋售價優惠所致，並非確有漲幅，是難認原告有何預期利益之損失等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、本件經整理兩造不爭執事項如下：

　㈠被告與蔣吳玉美於108年4月8日簽訂系爭契約，購買系爭不動產，買賣總價金4,150,000元。

  ㈡蔣吳玉美於110年12月26日死亡。

  ㈢原告方面前已繳交簽約金、分期款共730,000元，原告再於112年2月24日繳付代收款200,000元予被告收受。

  ㈣原告將蔣吳玉美已死亡乙事通知被告，被告於112年2月24日寄送「漢神棧貸款通知書」給原告，通知應於112年3月8日前提出繼承相關文件及財力證明文件。

  ㈤被告於112年2月24日寄發存證信函予蔣吳玉美，通知應按契約辦理申請銀行貸款事宜。

  ㈥被告員工許書融曾於112年3月8日將蔣吳玉美死亡證明書、繼承人繼承系統表、免稅證明書、繼承人戶籍謄本及印鑑證明、遺產分割協議書等之照片傳送給原告。

  ㈦原告曾以蔣吳玉美繼承人代表名義，於112年3月8日告知被告：蔣吳玉美已經死亡，由伊繼承換約，且要求由其女李蕙麟繼受系爭不動產權利義務等情，並提供李蕙麟之身分證件、健保卡、勞健保投保資料、所得扣繳憑單及存摺資料等。

  ㈧被告就原告上開請求，於112年4月7日寄發存證信函給原告，略以：經檢視原告檢附國稅局等繼承文件內容初判李蕙麟非法定繼承人，依法不合，及要求原告於函到7日內檢附本院判決文件釐清繼承權屬，屆期不為，將依系爭契約第26條違約罰則規定解除契約等語。

  ㈨原告於112年4月17日寄發存證信函給被告，略以：伊於112年3月8日已告知蔣吳玉美於110年12月26日死亡，由伊繼承換約，文件資料（含遺產分割協議書、財產清冊、遺產稅免稅證明書、銀行存款資料、身分證正反面、戶籍謄本、印鑑證明等）已寄給被告，被告取得使用執照卻延遲交屋、也未開立繳付自備款發票，催請一併處理等語。

  ㈩被告於112年4月24日寄發存證信函給原告，略以：已於112年4月7日存證信函催告原告檢附本院判決文件釐清權屬，迄今尚未繳交判決文件，請於函到7日內檢附，否則依據系爭契約第26條規定辦理，並以本存證信函作為解除契約之意思表示等語。

  蔣吳玉美繼承人即原告、訴外人蔣詠家、蔣莉華、蔣文藏，另於112年4月27日再行簽立系爭分割協議書並經公證，其內約定：系爭不動產之權利義務由原告單獨繼承等旨。

  原告於112年4月28日寄發存證信函給被告，略以：伊前於112年3月8日告知蔣吳玉美死亡，又備齊資料於112年4月17日寄給被告要求換約，再至本院詢問確認只要有遺產繼承及分割協議書即可，無需法院判決文件，伊兄弟姐妹亦同意由伊單獨繼承，被告應於文到7日內辦理移轉過戶交屋事宜等語。

  被告於112年5月10日寄發存證信函予原告，略以：原告就系爭不動產買賣價金需辦理貸款3,320,000元及繳付交屋款100,000元，原告要求辦理移轉過戶，但尚未辦理銀行貸款對保手續，檢附之文件被告非權責單位無法釐清權屬，原告迄今未檢附本院判決文件，將以本函正式作為解除系爭契約之意思表示及依據系爭契約第26條規定沒收總價金百分之15計算之金額，及退還餘款等語。

  原告於112年5月15日寄發存證信函予被告，略以：原買受人蔣吳玉美已經死亡，經包括伊在內之繼承人為遺產分割協議，關於買賣系爭不動產相關權義由伊單獨繼承，系爭協議書及附表也已寄送被告，被告應於文到7日內辦理移轉過戶，原告已繳納自備款930,000元，後續需辦理貸款，伊並無違約等語。

  被告於112年5月23日寄發存證信函給原告，略以：原告先前提供之遺產繼承文件，因被告非權責單位無法釐清權屬，多次要求提出權責機關之遺產繼承證明文件，迄未提供，因原告逾期未辦理貸款手續，依本函解除契約及沒收違約金等語。

  系爭不動產於111年6月9日經核發使用執照。其中系爭房屋於111年7月18日辦理所有權第一次登記於被告名下；系爭土地於111年8月1日以塗銷信託為原因，移轉登記於被告名下。

  被告於112年7月10日將系爭不動產以7,080,000元出售訴外人歐憲昌，於112年7月25日辦理所有權移轉登記完畢。

  原告以112年11月2日民事再變更訴之聲明狀為解除系爭契約之意思表示，被告於112年11月3日收受送達。

五、本件爭點在於：原告主張：被告有契約給付不能情事，故解除系爭契約，並請求被告返還已給付價金930,000元、違約金622,500元及被告因轉賣系爭不動產所得溢價2,930,000元，有無理由？

六、本院之判斷：

　㈠本件原告之母蔣吳玉美前於108年4月8日簽訂系爭契約買受如附表一所示之系爭不動產，蔣吳玉美於110年12月26日死亡，其簽約金420,000元及第1期至第10期自付款共310,000元，業經原告方面依約繳訖，原告另於112年2月24日繳交代收款200,000元予被告，共計繳納930,000元。被告於受通知蔣吳玉美死亡之事實，於112年2月24日寄送「漢神棧貸款通知書」(下稱系爭貸款通知)給原告，通知應於112年3月8日前提出繼承相關文件及財力證明文件，另再寄發存證信函予蔣吳玉美，通知應按契約辦理申請銀行貸款事宜(即被告所稱第一次正式通知，參見被告112年4月7日存證信函所載)。又被告員工許書融曾於112年3月8日將蔣吳玉美死亡證明書、繼承人繼承系統表、免稅證明書、繼承人戶籍謄本及印鑑證明、另一份遺產分割協議書等之照片傳送給原告，原告亦曾以蔣吳玉美繼承人代表名義，於112年3月8日告知被告：蔣吳玉美已經死亡，由伊繼承換約，且要求由其女李蕙麟繼受系爭不動產權利義務等情，並提供李蕙麟之身分證件、健保卡、勞健保投保資料、所得扣繳憑單及存摺資料等。嗣被告即以112年4月7日存證信函通知原告李蕙麟非蔣吳玉美法定繼承人，且要求原告於函到7日內檢附本院判決文件釐清繼承權屬等語，其後兩造就此爭議有多次存證信函往返，原告並在112年4月28日存證信函檢附經公證系爭分割協議書面供被告參酌，惟被告仍以112年5月10日存證信函以原告檢附文件無法擬清權屬等為由，主張解除系爭契約並沒收違約金622,500元，再以112年5月23日存證信函重申前旨，其後原告將系爭不動產以7,080,000元出售他人，於112年7月25日辦畢移轉登記，原告據此認為被告違約，而以112年11月2日民事再變更訴之聲明狀為解除系爭契約之意思表示，被告於112年11月3日收受送達等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約書及其附件(見審訴卷第15至30、67至122頁)、兩造存證信函(見審訴卷第31至35、37至41、137至187、253至257頁)、系爭分割協議含公證書(見審訴卷第43至47、123至135頁)、建築執照存根查詢系統資料及土地建物第一類謄本、土地建物查詢資料及異動索引(見審訴卷第189至196、197至203頁，本院卷第89至126頁)、李蕙麟個人及財力資料(含身分證正反面、勞保投保資料、扣繳憑單、存摺及內頁明細、印鑑證明、戶籍謄本等)(見審訴卷第259至283頁)、不動產交易實價查詢(見本院卷第33至34頁)、匯款申請書(見本院卷第35頁)、漢神棧貸款通知書(見本院卷第149至155頁)、被告員工許書融傳送之文件訊息(見本院卷第169至197頁)等在卷可稽，應可認屬真實。

　㈡被告抗辯已解除系爭契約，然非合法：

　1.本件被告得知悉系爭不動產原買受人蔣吳玉美死亡後，即寄送系爭貸款通知予原告，內容略為請蔣吳玉美之繼承人應於112年3月8日前提供系爭契約之申報遺產證明文件及繼承文件，包括遺產分割協議書、繼承系統表、遺產稅免稅證明書或繳清證明書，以釐清繼承人資訊；另應提出房貸財力證明，包括繼承人戶口名簿或戶籍謄本及身分證、健保卡、綜合所得稅各類所得資料清單及全國財產總歸戶清單、繳納綜合所得稅資料、在職證明、勞保明細、印鑑證明等，分別載明於系爭通知第一、三項(見本院卷第149至151頁)。而被告員工許書融於112年3月8日將蔣吳玉美之死亡證明書、繼承人繼承系統表、免稅證明書、繼承人戶籍謄本及印鑑證明等(下稱系爭繼承文件)之照片傳送給原告，有手機照片在卷可稽(見本院卷第171至195頁)，可認原告已依上開通知所定期限，提出蔣吳玉美之法定繼承人資料予被告；又同日原告另亦提供各該繼承人所訂立之遺產分割協議書1份(下稱前分割協議)予被告(見本院卷第197頁)，其上記載系爭土地之坐落地號、面積及權利範圍等資訊，全體繼承人同意分歸原告單獨繼承，則被告依據系爭繼承文件及前分割協議，應可明瞭蔣吳玉美之法定繼承人為何人及全體繼承人已為遺產之分割，且系爭契約之相關權利係由原告一人繼受。被告於審理中固指：前分割協議與系爭分割協議不同，前者為大樓土地持分之遺產分割協議，後者為預售屋權利，但當時蔣吳玉美尚未取得系爭土地持分，卻就此為分割協議，該分割協議之內容及效力具爭議，被告難辨真偽，無可依疑點重重之資料輕率行事云云(見本院卷第231至233頁)，然被告與蔣吳玉美、其繼承人間，僅有系爭不動產之預售買賣契約關係，且原告是依被告之系爭貸款通知始提出相關繼承資料予被告，實難謂被告會不解其意，且由被告嗣後寄送原告之存證信函內容觀之，就前分割協議之效力全未有懷疑或有請原告補正說明情形，是其於本件訴訟才抗辯前分割協議效力有問題云云，尚有未合。

　2.又原告於112年3月8日曾向被告表明蔣吳玉美已經死亡，由其繼承換約，且要求由其女李蕙麟繼受系爭不動產權利義務，並提供李蕙麟之身分證件、健保卡、勞健保投保資料、所得扣繳憑單及存摺資料(下稱系爭財力文件)等情，為兩造不爭執，並有李蕙麟之前開身分、財力證明資料在卷可參(見審訴卷第259至283頁)，依此，再配合系爭貸款通知第三項及系爭繼承文件之提出，可知原告之用意在告知被告，其為系爭契約之繼承人，並欲將系爭契約權利義務讓與李蕙麟，故要求被告將買受人名義由蔣吳玉美直接變更為李蕙麟，且逕自以李蕙麟名義申辦房貸。嗣經被告審核後，認為李蕙麟非蔣吳玉美之法定繼承人，無從辦理繼承換約，故以112年4月7日存證信函載明：繼承人代表(指原告)要求由李蕙麟繼受蔣吳玉美權利義務，經檢視文件內容初判李蕙麟非法定繼承人，依法不合等語(見審訴卷第137至139頁)，明確表示拒絕配合辦理之意。同存證信函繼而載敘：另雖繼承人代表(指原告)檢附國稅局等繼承文件予被告，然被告非權責單位，為保障各繼承人權益，請原告檢附本院判決文件擬清權屬，後續始能契約繼續進行之等語(見審訴卷第139頁)，此乃係被告不承認原告所提出之系爭繼承文件之真確性，故請求原告應提出繼承證明文件以釐清蔣吳玉美繼承人為何人，此情亦為被告於112年7月13日民事答辯㈠狀自承：被告無法判定原告、蔣詠家、蔣莉華、蔣文藏是否合法繼承人，故請原告提出法院判決，或與判決同一效力資料等語明確(見審訴卷第239、241至243頁)，且前開所謂繼承證明文件，被告用語專指「本院判決」而言，別無其他解釋空間，故而被告於本件審理中逕自擴張解釋，認應包含「與判決有同一效力資料」於內，自有未當。又雖被告嗣後改辯稱：原告僅提出李蕙麟辦理貸款及過戶資料，卻不願提供法院判決，或與判決同一效力資料，以證明李蕙麟得繼受登記為所有權人等語(見本院卷第41至43頁)，其後再改辯稱：原告意圖以李蕙麟為蔣吳玉美之繼承人，強闖換約、辦理貸款及交屋，乃為違反繼承法理之「繼承換約」，被告無法判定，請求需經法院確定判決或與判決同一效力文書以證明李蕙麟為蔣吳玉美之合法繼承人等語(見本院卷第233頁)，惟被告要求原告提出者為蔣吳玉美之法定繼承人之判決，上開存證信函記載詳明，且為被告前所自承，是其上開更改辯述，即無可採。

　3.被告以112年4月7日存證信函要求原告須提出本院判決，原告先後以112年4月17日存證信函稱：系爭繼承、財力文件均已寄給被告等語(見審訴卷第143頁)、又以112年4月28日存證信函稱：其有至本院詢問了解，只要遺產繼承及遺產分割協議即可，無需法院判決文件等語，並檢附於前一日簽立之系爭分割協議及其公證書供被告參考(見審訴卷第153至155、159至163頁)、復以112年5月15日存證信函再次重申前旨(見審訴卷第171至181頁)，然經被告分別寄送112年4月24日、5月10日、5月23日存證信函，略謂：原告迄未提出本院判決文件擬清權屬，故依系爭契約第26條違約罰則沒收總價款百分之15款項，且解除系爭契約等語(見審訴卷第147至151、165至169、183至187頁)，惟我國繼承法制採當然繼承主義，於被繼承人死亡伊始，即發生繼承效力，無庸經法院判決或和解、調解等與判決有同一效力之程序，原告提出系爭繼承文件，已足證明蔣吳玉美繼承人之人數及身分，且係依被告系爭貸款通知內容所為，又先後提出前分割協議與系爭分割協議，可認定繼承人有為遺產分割行為，則原告主張由其單獨繼承系爭契約，於法有據，被告再請求原告提出本院判決茲以證明，自屬無理要求，況被告縱係有疑，亦可按址詢問其他繼承人，以明瞭其事，且其既質疑原告所提出繼承資料之詳盡、真確性，卻對原告自稱繼承人代表之點毫不懷疑，僅發函促使原告提出本院判決文件，所為亦難謂有當。

　4.至被告抗辯：原告自始至終均是請求由李蕙麟名義換約，不曾要求以本人名義云云，為原告所否認，主張：一開始確曾要求以李蕙麟名義換約，但經被告表示不同意，原告後續即要求以本人名義換約等語(見本院卷第272至273頁)，被告未能就所抗辯前開事實舉出實證，即屬空言，無可採信。

　5.綜上所述，本件被告抗辯原告逾期已久卻未提出本院判決以釐清繼承人權屬，致未能完成貸款手續，違反系爭契約第6條、第15條約定及委辦房地貸款契約書之特約(見本院卷第163頁)，故得依系爭契約第26條約定予以解除契約云云，惟原告為繼受系爭契約之人，但因被告前述不合理之要求，致未能辦理後續履約事宜，俱如上述，其過咎應在被告，原告並無違約情事，是被告並未取得契約解除權，其抗辯得合法解除契約，洵無可採。

　㈢原告得合法解除系爭契約：

　1.按賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日前負責排除、塗銷之；賣方違反第23條及第25條第1款規定者，買方得解除本契約，系爭契約第23條第1項、第26條第1項有明文約定。

　2.本件被告無解除契約之權利，業如上述，則其以112年5月10日、5月23日存證信函對原告為解除契約之意思表示，自不生合法效力，系爭契約仍有效存在。又被告於契約存續期間，將系爭不動產轉售第三人，並於112年7月25日辦妥移轉登記，為兩造不爭之事實，則被告確有一物數賣，屬違反系爭契約第23條第1項行為，且係肇因被告未詳為審視檢證原告提出系爭繼承文件之效力，遽認原告違約而解約，且隨即出售系爭不動產，要屬可歸責於被告，則依上開契約約定，原告自得解除系爭契約，並以解除之意思表示到達被告之日即112年11月3日為契約解除之日，從而，原告主張其依首開約定行使解除權，系爭契約乃告解除，堪可認定。

　㈣原告得向被告請求返還及賠償之項目與金額：

　 1.按買方依第26條第1款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應賠償房地總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，系爭契約第26條第2項明定其旨。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第250條第1項、第259條第2款亦定有明文。

　 2.已付價金部分：本件原告已繳納買賣價金共930,000元予被告，為兩造所不爭執，系爭契約經原告解除後，依上開說明，原告得請求被告返還前開款項並自受領時起加計法定利息，故此項請求，合法有據。

　 3.違約金部分：

　 ⑴系爭契約第26條第2項為被告違約時，原告得請求違約金之明文約定，本件被告有違反系爭契約第23條第1項約定，將系爭不動產另轉售他人之一物數賣情形，已如上述，則原告依該條款約定，請求被告賠償違約金，即屬有據。

　 ⑵按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額，最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照。查本件原告係依系爭契約第26條第2項約定，按買賣總價款百分之15計算違約金數額為622,500元(計算式：0000000×0.15=622500)。然該項違約金，未經兩造約定為懲罰性質，依民法第250條第2項規定，視為損害賠償總額預定性違約金，茲審酌原告所受實際損害，乃簽約金42萬元、自付款共31萬元及代收款20萬元自交付時起至解除契約之日止，因未能使用收益前開款項之利息損失，爰以各筆款項起迄年數按法定年利率5%為基礎，計算原告利息損失概估約146,810元(計算式如附表二所示)，故本院認為原告得請求違約金應以150,000元為適當，逾此數額之請求，不能准許。　　 　 

　 ⑶至被告抗辯：原告未應要求提出法院判決或與判決同一效力文件，還要求所有權登記為李蕙麟，致無以辦理貸款及交屋程序，為與有過失，得減輕或免除賠償金額云云。惟查，原告固曾表明其為系爭契約繼承人並要求換約予李蕙麟，然經被告以李蕙麟非法定繼承人拒絕配合辦理後，以現有卷證資料，未能見原告有何始終堅持需以李蕙麟名義換約之行為，且被告請求原告提出之法院判決文件亦非合理要求等，均經本院認定如上，是難認原告有何與有過失之情。

　 4.買賣差價部分：

　 ⑴原告主張：被告將系爭不動產出售第三人致無從履約，為給付不能且可歸責於被告，原告買價與被告賣價間之價差2,930,000元，亦為原告所受損害，得請求被告賠償等語，為被告所否認，並執上詞為辯。

　 ⑵本件系爭契約係由原告繼受，因簽約金、10期自付款均已繳清，其後續流程為辦理銀行貸款，此參系爭契約第4條約定即明。而關於銀行貸款事務，原告係委由被告辦理，原告應遵期提出補正文件供銀行審核、依時限辦理對保，而被告於銀行同意核貸時，即應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，且由原告為銀行設定抵押權以完成貸款手續，所貸得款項則直接匯入被告指定帳戶充作買賣價金之一部，此經於系爭契約第15條第1項、第3項及另行簽立之特約「委辦房地貸款契約書」第2、3項載示明確(見審訴卷第20、26頁，本院卷第159、163頁)，故被告之所有權移轉義務，係於銀行同意核貸時始屆清償期，原告未及進行前揭流程即已解除契約，其時被告對原告尚未負有給付義務，當無不能給付可言。再原告係因被告將系爭不動產再行轉賣，違反兩造間不得一物數賣之約定而取得解除權，並非因給付不能而取得法定解除權，蓋被告縱先將買賣標的予以處分，而為一時不能給付，然於清償期屆至前，仍可能回復為給付可能狀態，是基上所述，原告主張可請求被告賠償其因給付不能所致損害即買賣差價，尚有未合。

　 ⑶原告對被告無請求給付不能損害賠償之權利，既如上述，則兩造關於該買賣差價是否損害、究為所受損害或所失利益性質及與上揭所述違約金間法律關係等爭點，應無再予論述之必要，併此敘明。

七、據上所述，本件原告請求被告應返還價金930,000元、應給付違約金150,000元共1,080,000元，及其中930,000元自112年2月24日(即受領款項時)起，150,000元自112年11月4日(即民事再變更訴之聲明狀送達翌日)起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准或免為宣告假執行，均無不合，爰分別酌定相當金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行聲請無依據，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。　

九、結論：原告之訴為有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日

                  民事第五庭  法    官　楊境碩

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日

                              書記官  陳鈺甯

　　

附表一：