112年度重訴字第12號

原      告  臺灣港務股份有限公司高雄港務分公司

法定代理人  王錦榮 

訴訟代理人  王伊忱律師

            吳欣叡律師

            呂季穎律師

被      告  河邊股份有限公司

法定代理人  張素鑾 

訴訟代理人  陳美昕 

            林石猛律師

            王彥凱會計師

            梁郁茌律師

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國112年9月26日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將其占用如附圖所示高雄市○○區○○段○○段地號58土地（A ）、（B ）、（C ）部分、地號59土地（A ）、（B ）部分、地號60土地（A ）、（B ）、（C）、（D ）部分以及地號92土地（A ）、（B ）、（C）、（D ）部分，及坐落其上之建物（不包含地號59（A ）一樓、地號60（B ）一樓、地號92（B ）一樓部分）均騰空返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣8,619,855元，及自附表一所示各金額起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告應自民國111 年3 月19日起至履行主文第一項所示事項之日起，按日給付原告新臺幣21,144元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔5分之4，其餘由原告負擔。

六、本判決第1至3項於原告分別以如附表三所示之金額供擔保後得假執行。但被告分別以如附表三所示之金額預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行聲請駁回。

壹、程序事項：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基

    礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2

    款定有明文。查原告起訴時第㈠至㈢項聲明為：㈠被告應將民事起訴狀附表1高雄市○○區○○段○○段00○00○00○00地號土地（下合稱系爭土地）及坐落其上之「3號碼頭香蕉棚1、2樓」（下稱系爭建物）（附圖俟履勘現場並命地政人員測量繪圖後再為補正）返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）25,346,730元，及自民事起訴狀附表2所示各金額利息起算日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自民國111年3月19日起至訴之聲明第1項事項全部履行之日止，按日給付原告21,144元。原告其後於訴訟繫屬中，將聲明第㈠至㈢項變更為：㈠被告應將其占用如附圖所示高雄市○○區○○段○○段地號58土地（A ）、（B ）、（C ）部分、地號59土地（A ）、（B ）部分、地號60土地（A ）、（B ）、（C）、（D ）部分以及地號92土地（A ）、（B ）、（C）、（D ）部分，及坐落其上之建物（不包含地號59（A ）一樓、地號60（B ）一樓、地號92（B ）一樓部分，下合稱系爭房地）均騰空返還原告。㈡被告應給付原告22,546,730元，及自民事變更訴之聲明暨準備㈤狀所附「附表2-1 」（即附表二）所示各金額起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自111 年3 月19日起至訴之聲明第1項事項全部履行之日起，按日給付原告21,144元（以上參見本院111年度審重訴字第224 號卷〈下稱本院審重訴字卷〉第12頁；本院111年度重訴字第12號卷〈下稱本院重訴字卷〉二第23頁）。核原告所為聲明變更，均係基於請求被告返還系爭房地及因給付約定之租金、違約金等款項之同一基礎事實，符合上開規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

　㈠原告為系爭土地之地上權人，及其上系爭建物之所有權人。兩造於96年間簽訂「3號碼頭香蕉棚租賃契約」（下稱系爭租約），復於104年、108間陸續簽訂增租協議書、區域調整修訂協議書，約定被告向原告承租系爭房地，租期至116年8月15日止，被告每月應給付土地使用費、土木設施租金、機電設施租金及管理費等租金及相關費用，每3個月計收1次，由原告於每年1、4、7、10等月份5日前計收租金及費用清單，被告應於2、5、8、11月5日前給付，及依原告所開立 租金及相關費用清單於規定期限內為給付，逾期不付以違約論，並約定該等費用調整事項及逾期未給付之違約金事項。

　㈡被告自109年間起積欠租金及相關費用，兩造於110年4月9日簽訂「3號碼頭香蕉棚租賃契約」增定協議書㈢，復於110年12月30日簽訂「3號碼頭香蕉棚租賃契約」增定協議書㈢之修訂協議書（下稱系爭修訂協議書），確認被告截至110年12月17日已積欠之109、110年租金及違約金等合計12,144,318元，並約定分期還款。詎被告仍未按期履行，且被告本應於111年2月7日繳納之111年第1季租金，亦未依系爭租約第4條第4項按時繳納。

　㈢原告分別於111年2月17日、同年3月7日發函催告被告限期繳款，並於後者函文中告知如逾期未繳，原告將依系爭修訂協議書第3條第1項第3款約定，於111年3月19日終止租賃關係。惟被告於111年3月9日收文後仍未繳款，是兩造間租賃契約已於111年3月19日終止，被告迄今仍占有租賃物，爰依系爭租約第25條、系爭修訂協議書第3條第3項約定，及民法第455條第1項前段、第767條第2項準用同條第1項前段規定，請求被告返還系爭房地；並依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭建物，及依同條第2項準用同條第1項前段規定請求被告返還系爭土地。復依系爭租約、系爭修訂協議書相關約定，請求如附表二所示之款項及利息（各該金額之項目、請求權基礎及理由、利息起算日如附表二所示）。另系爭租約於111年3月19日終止後，被告本應於翌日即111年3月20日返還系爭房地，卻迄今仍占用系爭房地，而受有利益。爰依系爭租約第26條約定、民法第179條規定，請求被告自租約終止翌日起至返還系爭房地止，按日給付21,144元（計算方式參見附表二-2）等語。

　㈣並聲明：

　⒈被告應將其占用之系爭房地均騰空返還原告。

　⒉被告應給付原告22,546,730元，及自附表二所示各金額起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

　⒊被告應自111 年3 月19日起至訴之聲明第1項事項全部履行之日起，按日給付原告21,144元

二、被告則以：

　㈠新冠肺炎自108年12月起肆虐，重創我國民生經濟。為因應此情，立法院頒佈「嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例」，於第9條第1項特別規定目的事業主管機關對營運發生困難之產業、事業予以紓困、補貼。行政院財政部亦公告國有不動產之減租措施，將應繳租金減收至少2成，並請各管理機關自行斟酌個案情形減收成數或緩收租金，且延長租金繳納期限，期間免計違約金及遲延利息，由各國營事業主動辦理，無須承租人提出申請。

  ㈡被告之營業收入受此疫情影響而大幅下降（109年全年營收約為105年之9％，110年全年營收未達105年之2％），此等情事變更之嚴重程度為兩造於96年初次訂約或後續增補契約時所難預料。原告係完全由行政院交通部出資成立之國營事業，具有公益與落實政府照顧人民政策之性質，應受財政部112年4月11日台財產公字第11200104200號函暨所附之該部前以109年4月27日、12月21日、110年6月16日及111年6月8日函頒國有公用不動產依國有財產法第28條但書及「國有公用不動產收益原則」規定出租或利用案件之租金、利用費減收及緩收措施（期間為109年至111年底），及「交通部對受嚴重特殊傳染性肺炎影響發生營運困難產業事業紓困振興辦法」、交通部112年4月14日函文暨所附之補貼與振興措施之適用，或應適用民法第227條之1情事變更原則及誠信原則，對被告免收租金，或減收至合乎本件適當情形之租金，並緩收租金。惟原告卻未主動按政府政策對被告採取相應措施，縱經被告於109年3月3日發函請求仍未表同意，後續所為兩次還款協議亦均未比照辦理免收、減收、緩收租金，難認可採。

  ㈢是被告固未依還款協議還款，且積欠111年第1季租金，惟主要為疫情發生之原因所致，不可歸責於被告，被告並無違約，原告終止系爭租約並不合法，系爭租約仍存在，原告對被告亦無相關費用及違約金請求權。原告終止租約為不合法，已違反民法第148條第2項誠實信用原則、第227條之2第1項情事變更原則，其租金請求亦應重新計算等語置辯。

  ㈣並聲明：

　⒈原告之訴駁回。

　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

  ㈠原告為系爭土地之地上權人，及系爭建物之所有權人。

  ㈡兩造於96年間簽訂系爭租約，復於104年、108間陸續簽訂增租協議書、區域調整修訂協議書，約定被告向原告承租系爭房地，租期至116年8月15日止。

  ㈢被告自109 年間起積欠租金及相關費用，兩造於110年4 月9日簽訂「3號碼頭香蕉棚租賃契約」增定協議書㈢，約定採分期方式還款；被告嗣未依約履行，兩造復於110年12月30 日簽訂系爭修訂協議書，確認被告截至110年12月17日已積欠之109 、110 年租金及違約金等合計12,144,318元（內含營業稅5%，內容如系爭修訂協議書所示），並約定分期還款。

　㈣被告於簽訂系爭修訂協議書後，迄今僅繳納1,880,000元（至111年6月9日止）、2,800,000元（自111年9月1日至112 年8月24日）。

　㈤被告就111年第1季租金，逾系爭租約第4條第4項所定期限即111 年2 月7 日而未繳納，且被告迄今未繳納111 年第1 季

    租金。

　㈥原告分別於111年2月17日、同年3月7日發函催告被告限期  繳款，並於後者函文中告知如逾期未繳，原告將依系爭還款協議第3 條第1 項第3 款約定，於111 年3 月19日終止租賃關係，惟被告收文後未繳款。

  ㈦原告於111年3月7日發函催告被告應於111年3月18日前繳  清111年第1季租金，並告知如逾期未繳，原告將於111年3  月19日依系爭修訂協議書第3 條第1 項第3款約定，終止系爭租約。

  ㈧被告迄今持續占用系爭房地。

四、兩造同意協議簡化爭點如下：

  ㈠本件有無被告答辯之前揭政府政策紓困措施、民法第227   條之2、148 條第2 項規定之適用？

  ㈡原告以被告逾期未繳納111 年第1 季租金為由，依系爭修訂協議書第3 條第1 項第3 款約定終止租賃契約，而終止兩造間租賃契約，是否合法？

  ㈢原告依系爭租約第25條第1 項、系爭修訂協議書第3 條第3 項約定，及民法第455 條第1 項前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告返還系爭建物及土地，有無理由？

  ㈣原告依系爭修訂協議書第1 、2 、3 條、系爭租約第4 條第4 款、第5 條第1 項、第28條約定，請求被告給付22,54  6,730元，及自民事變更訴之聲明暨準備㈤狀所附「附表2-1 」所示各金額起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？

  ㈤原告依系爭租約第26條約定及民法第179 條規定，請求被告自111 年3 月19日起至返還系爭建物及土地之日止，按日給付21,144 元？

  ㈥倘若原告違約金請求部分有理由，則本件違約金約定是否有過高，而應予酌減？

五、經查：　

　㈠被告答辯本件應依前揭財政部政策紓困措施、民法第227條之2、148 條第2 項規定，予以免收、減收、緩收租金，並無理由。

　⒈查國有公用及國營事業經管之不動產紓困措施，係由各管理或法規之主管機關本權責自行斟酌租金紓困措施，有112年3月31日院臺財字第1121009037號函1份在卷可稽（參見本院重訴字卷第79頁）。被告雖答辯系爭租約應有上開行政院財政部公告國有不動產之減租措施及相關函文之適用等語（參見本院重訴字卷第121至129、237頁）。惟查，依據被告提出之行政院財政部相關減租措施之公告網頁及規定（參見本院審重訴字卷第223至227頁），均載明適用標的為財政部國有財產署經營出租、委託經營及自行設定地上權「國有非公用不動產」、財政部所屬國營事業所有不動產。惟系爭土地為中華民國所有，管理者為交通部，而系爭建物所有人則為原告，有系爭土地及建物之謄本在卷可稽（參見本院審重訴字卷第153至169頁），核與上開財政部函文係以其經管出租之不動產為規範之前提不符，自無上開財政部函文之適用。被告此部分主張並無理由。

　⒉至被告主張原告應依交通部「國際商港土地租金補作業要點」補貼被告租金等語（參見本院重訴字卷第131、144至145頁）。惟查，原告已於109年7月10日、10月23日將上開作業要點所定補貼金額匯予被告，有臺灣港務股份有限公司高雄港務分公司109年7月15日高港契管字第1093112113號函、109年10月30日高港契管字第10931127001號函各1份附卷可佐（參見本院重訴字卷一第177至185頁），則被告此部分所辯，亦無理由。被告雖又答辯其所繳交之租金包含年土地租金、年設施租金及年管理費，然因系爭建物整體仍為被告所搭建，原告僅提供建物結構，實質上仍僅係租賃土地予被告，故被告所繳交之租金皆應被視為土地租金，據此計算被告所繳交之年租金總額為4,804,199元（計算式：1,769,269+2,435,424+420,469+24,765+32,102+5,687+46,579+59,315+10,589=4,804,199），補貼6個月之金額為2,402,100元（計算式：4,804,199÷2=2,402,100，小數點下四捨五入），以補貼土地租金為總額5%計算，土地租金應補貼金額為120,105元（計算式：2,402,100×0.05=120,105元）等語（參見本院重訴字卷一第288頁）。然查，兩造於系爭租約已明確約定被告按月應給付之費用項目，其中土木設施租金、機電設施租金及管理費等費用收取之目的顯與土地租金性質不同，被告答辯該等費用項目亦應列為土地租金費用而計入土地租金補助金額計算，自無可採，而無理由。

　⒊本件並無民法第227條之2、148 條第2 項規定之適用。

　  查COVID-19疫情於109年初起在國際間相繼爆發並盛行，不少國家多採邊境管制，我國民眾亦多減少外出旅遊及聚餐以避免感染，有被告提出之109年5月14日中央疫情指揮中心網頁1份在卷可參（參見本院重訴字卷一第201頁），因此導致全球及我國人民於疫情期間之消費行為大減，固為該時期有別於以往社會生活環境之特殊情形，且不利於旅遊餐飲等服務業者為事業之經營行為。惟審酌兩造於平常時期訂立系爭租約，嗣我國餐飲業於109年2至12月間，即因疫情影響致營收大幅滑落，有被告提出之經濟部新聞網頁共11份附卷可考（參見本院重訴字卷一第203至231頁），兩造並於000年0月間即疫情期間，已針對該期間特殊情形重新商議被告積欠系爭租約之租金等款項，原告並同意予以分期及延後清償之利益，而訂立系爭修訂協議書，且約定被告喪失期限利益，債務視為全部到期之事由，及原告據此取得之系爭租約、系爭修訂協議書終止權，以及除系爭修訂協議書約定事項外，於系爭修訂協議書有效期間，其他之權利義務，係依原協議書、系爭租約事項辦理。準此，系爭修訂協議書既係兩造於疫情期間，依當時特殊之時空背景及社會環境，重新商議並擬定合宜兩造履約之要件，顯然系爭修訂協議書之履約要件已考量疫情對餐飲業所造成之重大不利影響之情事，而被告為資本總額85,800,000元之法人，有被告公司變更登記表1份在卷可考（參見本院審重訴字卷第145頁），堪認其具有足夠專業及經濟能力，可與原告基於相同平等地位審慎評估系爭修訂協議書相關條款。則基於當事人自主原則，兩造依自由意志所約定之條款自應予以尊重，並均應受系爭修訂協議書約束。復衡量兩造訂立系爭修訂協議書後至被告違約時期間，無論國際或我國社會環境，受疫情影響程度與兩造訂立系爭修訂協議書時相近，何況兩造訂立系爭修訂協議書後，國人已逐漸全面性接種疫苗，後續社會消費環境逐漸明顯優於兩造於訂立系爭修訂協議書時。則被告再以系爭修訂協議書之約定應再考量疫情所造成之不利影響，並答辯本件有情事變更原則、誠信原則等規定適用，顯無理由。

　㈡原告主張系爭租約於111年3月19日經原告合法終止，為有理由。

　　系爭修訂協議書第3 條第1 項第3 款約定，乙方（即被告）如發生111年起至屆滿日止之租金及相關費用未依原契約約定期程繳納，視同契約全部到期，甲方（即原告）得終止原契約及相關增定協議書。查兩造就如附表一編號2所示之1,099,490元部分，已約定111年2月7日為清償日，有原告111年2月17日高港企管字第1113000730號函1份附卷可參（參見本院審重訴字卷第119頁）。被告依系爭租約第4條第4項約定，本應於111年2月7日繳納111年第1季租金，卻未按時繳納，且經原告函催後仍未繳納該等款項；復於收受原告發函催告限期繳款，否則將於111 年3 月19日終止租賃關係等節之函文後，迄今仍未繳款。則原告依系爭修訂協議書第3 條第1 項第3 款約定終止租賃契約，而終止兩造間租賃契約，為有理由。

  ㈢原告請求被告返還系爭房地，為有理由。

　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第455 條第1 項前段規定、第767 條第1 項前段、第2項規定分別定有明文。又系爭租約第25條第1 項約定，租期屆滿後或契約終止時，如甲方未與乙方另訂新租賃契約，雙方亦未另有協議時，乙方應於期滿翌日將租賃物保持完整可用交還甲方並停計租金（參見本院審重訴字卷第49頁）。系爭租約於111年3月19日經原告合法終止，被告自該日起占有系爭房地已屬無權占有，則原告依民法第455 條第1 項前段規定、第767 條第1 項前段、第2項規定及系爭租約第25條第1 項約定，請求被告返還系爭房地，為有理由。

  ㈣原告依系爭修訂協議書第1 、2 、3 條、系爭租約第4 條第1項、第4 項、第5 條第1 項約定，請求被告給付8,619,855元，及自附表一所示各金額利息起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由。逾此部分，則無理由。

　⒈附表二編號1至3部分：

　⑴被告對於原告此部分主張之金額及計算方式均不爭執，僅爭執違約金之請求有無理由，及原告依據臺灣港務股份有限公司辦理國際商港土地租金補貼作業要點所應補貼之金額應為120,105元等實體事由（參見本院重訴字卷二第24頁；本院重訴字卷一第428至429頁、第288至289頁），先予敘明。

　⑵按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項、第252條規定分別定有明文。次按違約金得區分為損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院108年度台上字第568號判決意旨參照）。再按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高(參照最高法院109年度台上字第1031號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文著有明文。當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（參見112年度台上字第1605號、94年度台上字第2230號民事判決判決意旨）。

　⑶查附表二編號1部分所含之違約金款項，為兩造簽訂系爭修訂協議書所約定之懲罰性違約金約定，則被告請求依民法第252條規定酌減違約金，自應由其就違約金過高之事實負舉證責任。惟被告並未具體舉證並說明該項違約金之約定有何過高情事，僅答辯：系爭租約係於96年8月15日簽訂，同年政府推動觀光政策，隔年開始開放陸客來臺，觀光餐飲業業績成長迅速，被告因此簽下租期20年之系爭租約，然108年中國暫停人民赴臺自由行，隔年109年疫情肆虐，當時之背景環境與現今早已大不相同等語，爭執有違約金額過高之情，而請求酌減違約金（參見本院重訴字卷一第459頁）。然參酌兩造簽立系爭修訂協議書時之時空背景，與被告違約時時空背景相近，甚至被告違約後之社會消費環境已逐漸優於兩造簽立系爭修訂協議書時，已如前述，據此難認有何因時空背景嚴重歧異致有約定違約金過高之情，是被告此部分所辯，自無可採。又附表二編號3部分之違約金款項，係兩造於系爭租約第5條第1項所約定。且未明文記載屬於懲罰性違約金之性質，則依民法第250條第2項規定，此項違約金應屬損害賠償總額預定性質之違約金。雖該約定係於疫情爆發前所訂立，當時空背景有別於疫情爆發後之社會環境，原告所受損害充其量係被告遲延給付111年第一季租金之利息損失。然被告亦未具體舉證並說明該項違約金之約定有何過高情事，再審酌原告於系爭修訂協議書第1條第2項約定中，已給予被告5至7月租金8折優惠，嗣於如附表二編號1所示欠繳之本金部分，又將被告於系爭租約終止後至111年6月9日期間陸續匯款共1,880,000元、自111年9月1日至112年8月24日期間陸續匯款共2,800,000元扣除，而自行減縮向被告請求之利息。整體而言，客觀上難認原告請求此部分違約金款項有何應予酌減之必要。故被告答辯如附表二編號3部分所示之違約金應予酌減，亦無理由。

　⑷綜上，被告對於原告就附表二編號1至3部分主張之金額及計算方式均不爭執，又其爭執之違約金應予酌減等節亦經本院認並無理由，因此，原告依如附表二編號1至3部分所示之請求權基礎，請求被告給付如附表一編號1至3所示之金額，為有理由，應予准許。

　⑸末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文、第203 條分別定有明文。經查，就如附表一編號1所示之請求被告給付7,464,318元部分，依據系爭修訂協議書第3條第3項約定，於被告違約時起已視為全部到期，則被告至少於111年3月19日起應負遲延責任。又兩造就如附表一編號2所示之請求被告給付1,099,490元，已約定111年2月7日為清償日，已如前述。再查，本件起訴狀繕本係於111年12月5日送達被告，有本院送達證書各1 份在卷可參（參見本院審重訴字卷第197至199頁）。是原告就如附表一編號1至3所示之請求金額，併請求被告自附表一所示各金額之利息起算日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦屬有據，應予准許。

　⒉如附表二編號4部分：

　  按系爭租約第27條第3至5項、第28條第2項約定，如因有下列情形之可歸責於乙方之事由致終止契約時，乙方應依第4條當時之租金及費用標準給付甲方自終止契約日起至租期屆滿日止租金及費用一半之違約金，履約保證金不予退還，並依第25條之規定交還租賃物及公共區域設：…⑶租賃期間乙方積欠應繳租金、費用等超過3個月期限，經甲方催告仍不繳付者。⑷乙方未盡善良管理人之責任，違反本契約之約定，或不履行應盡之責任與義務，經甲方通知限期改善，期限屆滿仍未改善者。⑸其他合於民法或其他法令規定，得予終止契約者（參見本院審重訴字卷第49至51頁）。原告請求如附表二編號4所示之違約金部分，亦經被告以前由爭執有違約金額過高之情，請求酌減違約金（參見本院重訴字卷一第459頁）。查兩造於系爭租約第28條第2項約定部分，並未明文記載屬於懲罰性違約金之性質，則依民法第250條第2項規定，此項違約金應屬損害賠償總額預定性質之違約金。審酌原告此部分損失，實質上係其因可歸責於被告之原因而終止系爭租約後，至原約定租期屆滿期間，所受有預期租金收入之損害，而此部分損害可透過訴之聲明第3項獲得填補（詳後述），則原告此部分之違約金請求，自形式上審核，顯有就相同損害為重複請求之情，客觀上難認有理由，應予駁回。

　㈤原告依系爭租約第26條約定及民法第179 條規定，請求被告自111 年3 月19日起至返還系爭建物及土地之日止，按日給付21,144 元，為有理由。

　⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人。地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第940條、第941條、第952條、第179條規定分別定有明文。次按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（參見最高法院106年度台上字第187號、94年度台再字第39號民事判決意旨）。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。同理，無權占有他人所有房屋，自亦應屬於可能獲得相當於租金之利益。

　⒉查原告為系爭土地之地上權人，且為系爭建物之所有人，其係系爭房地之直接占有人及合法持有人，具有對系爭房地為管理、使用及收益之權利。又系爭租約於111年3月19日經原告合法終止，被告自終止日起負有返還系爭房地之義務，均業經本院認定如前。惟被告迄今卻仍占有系爭房地，是被告自111年3月19日至返還系爭房地止之期間，自屬無權占有系爭房地而受有利益，且使原告受有不能自行使用收益系爭房地之損害，被告占用受益與原告受損害之間，具有相當因果關係。再審酌被告係於系爭租約終止日翌日接續無權占用系爭房地約1年許，與系爭租約存續期間相去不遠，衡情被告每月無權占有系爭房地而所受利益與系爭租約存續期間相當，準此，原告依民法第179條規定，主張被告每日占有系爭房地所受利益為每日租金14,096元，致其受有此部分損害，自應給付其每日相當於租金之不當得利14,096元，應為可採。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。依系爭租約第26條約定，乙方如不於租期屆滿翌日交還租賃物，除另有協議外，應依第4條當時之租金及費用標準按日給付甲方營運損失外，每逾1日應另給付甲方按每日租金及費用標準0.5倍之違約金。審酌兩造約定該條文之目的，應係為避免被告於租期屆滿後仍未返還系爭房地，故以該違約金約定施加被告返還系爭房地之壓力。而該條文所謂「租期屆滿」，解釋上應包含「系爭租約約定期間已屆期」及「系爭租約因可歸責於被告而終止」之情形，始較符合兩造當初訂立該約定之目的，倘若認該約定僅限於前者情形，於被告有可歸責事由致系爭租約終止之情形，卻無庸依該條約定給付違約金，顯有失事理公平。再審酌關於該違約金之約定，被告亦未具體舉證證明有何約定金額過高之情事。則原告依系爭租約第26條約定，主張被告於系爭租約終止後至交還租賃物期間，應按每日租金及費用標準0.5倍之違約金，再給付甲方每日7,048元（計算式：14,096÷2=7,048），亦屬有據。從而，原告依民法第179條規定及系爭租約第26條約定，請求被告應給付自111年3月19日起至返還系爭房地之日止期間，所受有每日相當於租金之利益14,096元及違約金7,048元，合計共21,144 元，即屬有據，為有理由。被告答辯原告此部分依系爭租約第26條約定請求之違約金，與該條文義不符（參見本院重訴字卷一第457至458頁），並無可採而無理由。

  ㈥至被告雖答辯系爭租約期間，原告有限制租賃物的使用，如契約終止，就此部分應予抵銷抵銷金額如歷次書狀所載；另系爭土地上亦有其所有之建物具有殘餘價值3億元，亦可抵銷本件積欠之租金等語（參見本院重訴字卷一第428頁；本院重訴字卷二第27頁）。惟查，被告從未就原告限制租賃物使用所應予抵銷之金額數額為具體主張，就其主張應予抵銷之請求權亦未具體說明，且就主張抵銷之具體事證及其所有之建物價值均未提出舉證，則被告主張抵銷抗辯之請求權基礎、抵銷之金額及抵銷之事實均有不明，致本院無從為該等事項之審核，就此部分之抵銷抗辯，並無可採。

六、從而，原告依民法第455 條第1 項前段規定、第767 條第1 項前段、第767條第2項準用同條第1項前段及系爭租約第25條第1 項約定、系爭修訂協議書第3條第3項約定，請求被告返還系爭房地；及依系爭修訂協議書第1 、2 、3 條、系爭租約第4 條第1項、第4 項、第5 條第1 項約定，請求被告給付8,619,855元，及自附表一所示各金額起算日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；以及依系爭租約第26條約定及民法第179 條規定，請求被告自111 年3 月19日起至返還系爭建物及土地之日止，按日給付21,144 元，均有理由，均應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。

八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及

    訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐

    一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。 

中　　華　　民　　國　　112 　年　　10 　月　　31　　日

                  民事第三庭法　官　黃姿育

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　

中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　31　　日

                            書記官  陳亭妤

附表三：