裁判書系統

114年度重訴字第330號

原      告  張雅婷  

            陳敬倫  

            陳中信  

            張珮雯  

            黃金柱  

            黃雍貴  

            李函青  

            顏宏印  

            曾俊硯  

            王俞涵  

            陳壽麟  

            章穎華  

            胡耀輝  

            胡詩吟  

            賴榆蓁  

共      同

訴訟代理人  許景翔律師

被      告  聯立建設有限公司

法定代理人  蘇李數枝

訴訟代理人  柯尊仁律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年1月29日言詞辯論終結，判決如下：

被告應各給付原告如附表一辛欄所示之金額，及各自民國114年9月5日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴均駁回。

訴訟費用由被告負擔3分之2，餘由原告各負擔45分之1。

本判決第一項，原告李函青、顏宏印、王俞涵、陳壽麟、胡耀輝、胡詩吟、章穎華、賴榆蓁請求部分各得假執行；原告張雅婷、陳敬倫、陳中信、張珮雯、黃金柱、黃雍貴、曾俊硯請求部分，各以新臺幣200,020元、198,650元、234,270元、235,640元、206,870元、290,440元、198,650元供擔保後，得假執行；但被告如各以如附表一辛欄所示之金額為原告預供擔保後，各得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請均駁回。

一、原告主張：原告分別向被告購買「聯上捷運之星」建案（下稱系爭建案）之各如附表一編號1-15所示之房屋（下合稱系爭預售屋），兩造並於如附表一編號1-15丙欄所示之時間簽訂土地房屋預售買賣契約書（下合稱系爭預售買賣契約），總價亦各如附表一編號1-15丁欄所示。又系爭契約第12條約定，系爭預售屋之建築工程應於民國111年3月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照（附表一編號15所示之賴榆蓁因簽約時間較晚，兩造係約定於112年3月31日前取得使用執照）。被告如逾上揭期限未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告。惟系爭預售屋遲至113年7月3日始取得使用執照，遲延完工日數如附表一己欄所示，依系爭契約第12條第2項約定，按附表一編號1-15戊欄已繳房地價款依萬分之5單利計算，被告應給付如附表一編號1-15庚欄所示遲延利息。

二、被告則以：系爭預售買賣契約第12條第1項但書約定：「但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間；㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」可知，若有非可歸責於被告之事由，致未於約定時日取得使用執照，被告於順延期間內仍毋須負遲延責任。附表一編號1-14部分，被告形式上遲延日數雖為825日；附表一編號15部分，被告形式上遲延日數則為460日，然因下列事由：㈠COVID-19疫情期間三級警戒之期間為69日（即110年5月19日至110年7月26日），依公共工程委員會關於受疫情影響工期之解釋函令於上開三級警戒期間，工程如仍有繼續進行者，原則上展延之工期為展延三級警戒期間1/2工期即可展延工期為34.5日（計算式：69日×1/2＝34.5日）；㈡因疫情非第三級警戒期間之工期尚有110年7月27日起至112年4月30日止共643日，延長工期以1日受影響15%計算，可展延工期為96日（計算式：643日×0.15＝96日）；㈢施工期間颱風8日，高雄市政府宣布停班停課，致停工8日，可展延工期為8日；㈣系爭建案工地所在之鄰、里長要求被告於星期六、日及國定假日不得施工共573日；㈤系爭建案自108年1月1日至112年12月26日期間，因每日降雨量達80毫米以上致無法施工之日數共181日，以上合計得展延工期892.5日，應予扣除。系爭預售買賣契約係締結於新冠疫情發生之前，該疫情遍及全國且持續將近4年，影響層面廣泛，非被告於締約當時所能預料，屬情事變更，若仍按契約第12條第1項原定之日為取得使用執照期限，而不履行時即要求被告依約負全部之給付遲延利息責任，對被告顯失公平，依民法第227條之2第1項規定減少其金額。此外，依系爭預售買賣契約第5條第2項約定，被告交付原告房屋總面積，如有大於約定面積，則應按賣價找補，惟以找補2%為限，原告依約取得之面積及實際取得之面積各如附表三編號1-15所示，被告得請求原告找補如附表三編號1-15所示之金額，爰以該找補金額與原告請求之金額相互抵銷等語抗辯。

三、兩造不爭執事項（見本院卷二第26、98-99頁）：

　㈠原告分別向被告購買系爭建案之如附表一所示之房屋，總價亦各如附表一所示，原告與被告並各自簽訂系爭預售買賣契約。

　㈡系爭預售買賣契約第12條第1項：「系爭建案須於111年3月31日以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」。第12條第1項但書：「但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」第12條第2項：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

　㈢系爭建案實際取得使用執照之日為113年7月3日，截至該日止，原告各繳的房地價款如附表一戊欄所示。

　㈣系爭建案自107年12月3日開工至113年7月3日取得使用執照期間，108年8月24日、110年8月1日、110年8月7日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月3日、112年9月4日、112年10月5日均有颱風致高雄市政府發佈停班停課之行政命令（但是否得扣除有爭執）。　

　㈤原告依系爭預售買賣契約購得房屋面積及實際取得之面積，及若依系爭預售買賣契約，計算差額價金均如附表三所示。

　㈥系爭預售買賣契約第5條第2項約定：「依第三條計算之主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算」。

　㈦被告於交屋時，並未向原告等人主張應就房屋及其持分基地面積有誤差，進行結算找補價款。

四、本院之判斷：

　㈠系爭建案遲延取得使用執照，是否因可歸責於被告之事由所致？

　　被告並不爭執附表一編號1-14部分，應於111年3月31日前取得使用執照，被告形式上遲延日數825日；附表一編號15部分，應於112年3月31日前取得使用執照，被告形式上遲延日數460日（見本院卷一第191頁），另本件扣除兩造不爭執之展延工期事由（取得使用執照前之颱風假108年8月24日、110年8月1日、110年8月7日，共計3日，見本院卷二第27頁）後，系爭建案遲延取得使用執照之天數仍分別有822日（附表一編號1-14）、457日（附表一編號15），原告主張均因可歸責於被告之事由所致，為被告所否認，故應審究者為被告主張得展延工期之各事由（詳如附表二），是否於法有據？茲論述如下：

　⒈被告抗辯：因疫情三級警戒得展延工期34.5日、非三級警戒期間得展延工期96日等語，並提出高雄市政府工務局函、行政院公共工程委員會函釋及施工日報表為證（見本院卷一第201-211頁、本院卷二第117頁）。查高雄市政府工務局函文雖指出因疫情衝擊國內營建業，供應鏈斷鏈、減產及實務上持續缺工等問題，允許於109年7月31日至110年12月31日期間已領得建築執照之建築案者，增加其建築施工期限2年，惟此為主管建築機關工務局對於發給之建築執照及雜項執照依建築法第53條之規定，所為之建築期限管制措施，因考量疫情影響而通案給予建築施工者相當之行政寬限期間，並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務。況所謂施工期限延長2年係有利於承造人即被告之行政命令，並非強令被告2年內不得施工，自非「因政府法令變更」致其工期受有影響之情形。又行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函文雖指出因疫情致影響公共工程之進行，考量個案舉證困難，展延疫情警戒期間之1/2工期等語，惟查，中央流行疫情指揮中心於第三級疫情警戒期間之疫情指引並非全國一律停工、停班，僅關閉部分場所及限制特定集會、商業行為並禁止一定人數以上之社交活動，建築工地及營造業並非場所當然關閉或被限制之行業，被告抗辯系爭建案工期因疫情受有影響，自應就疫情如何缺工、缺料致不能施作之情事負有證明之責。又觀諸上開函文內容，係行政院公共工程委員會針對各機關招標及履約中之公共工程，依該會於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關與廠商依循辦理，有該函文1份附卷可憑（見本院卷一第205-211頁），是上開函文之適用對象應為「各行政機關招標及履約中之公共工程」，而未涵蓋私法契約之建案工程，自難逕予引為系爭預售買賣契約工期應予順延之事由或作為計算依據，被告以上開函令主張兩造間之系爭預售買賣契約所定工期得予順延，難謂可採。再者，被告雖提出每日出工人數統計及備註表與施工日報表為證（見本院卷一第213-347頁、本院卷二第117頁之光碟片），然上開資料並無法得知被告所述疫情缺工缺料對其工期之影響為何，而每日出工人數統計及備註表之「備註」欄位固記載缺工、染疫人數，施工日報表僅有染疫之人數統計資料，並無各人員具體確診日期及請假期間，又被告未曾因施工人員確診而遭行政機關強制停工，尚難認被告因疫情缺工、缺料過多而影響其工期。

　⒉被告抗辯：預計取得使用執照之後之颱風假亦應可扣除等語。查高雄市108年8月24日、110年8月1日、110年8月7日、112年7月27日、112年7月28日、112年9月3日、112年9月4日、112年10月5日為颱風天，且達停止上班上課之標準乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）。依兩造間預售買賣契約第12條第1項本文約定，被告應於111年3月31日前取得使用執照（附表一編號1-14部分）；附表一編號15部分則應於112年3月31日前取得使用執照，故縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年12月3日開工後迄取得使用執照止之期間所發生合於系爭預售買賣契約第12條第1項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者，始得展延或再度展延，故被告主張108年8月24日、110年8月1日、110年8月7日因颱風影響而停止上班，合於兩造間預售買賣契約第12條第1項但書第1款因天災致被告不能施工，得予順延工期3日，應屬可採，依此被告得順延至111年4月3日（附表一編號1-14部分）；112年4月3日（附表一編號15部分）前完工取得使用執照。至其餘5日颱風天，均發生於原定期限與前揭展延期限之後，當無展延工期可言。

　⒊被告抗辯：系爭建案所在之鄰、里長要求被告於星期六、日及國定假日均不得施工，影響工期573天，嗣於本院審理時更正為里長要求星期日不得施工云云（見本院卷二第97頁）。惟經證人即高雄市楠梓區瑞屏里里長郭進和到庭證稱：系爭建案蓋了482戶，有三面離住家非常近，里民建議，我就向被告要求星期日不得施工，以免噪音分貝過高，但只是建議性質，我也不是行政機關，因為系爭建案圍起來，被告是否星期日就確實沒有施工，我也不會知道，若只是灌漿或是刷油漆也不會吵，我的立場是只要里民沒有反映太吵，我也不會去管，之前也有其他建商在我的里興建房屋，我也曾向該等建商建議週日不要施工，但只有本案建商與買家有逾期訴訟等語（見本院卷二第100-102頁），可見里長雖確實有要求被告星期日不要施工，但僅為建議性質，若里民未向其反映太吵，伊也不會管，況依一般工地實務，大抵也維持週休1日或2日之施工頻率，被告簽立系爭契約時本應將此部分納入考量、評估自身履約能力，自無再主張應予展延工期之餘地。　

　⒋被告抗辯因降雨量達80毫米影響工期181天，並提出氣象署之逐日氣象資料1份為證（見本院卷二第53-63頁），惟下雨是否影響施工，本應參諸工程特性及工作內容，依工項性質及施工時之客觀環境分別判斷，如室內工項未必受到天候因素影響，並非得以特定時間內之降雨量一概而論，尚待被告就受影響工項及不能施作之日數逐一證明，然被告並未提出所述下雨日期確實影響其施工之證明，被告以降雨量達80毫米為由主張順延工期，難認可採。

　⒌綜上各節，被告遲延完工825日（附表一編號1-14）、460日（附表一編號15）中，不可歸責於被告之遲延日數僅颱風3日，被告僅得展延工期3日，則計算原告得依系爭預售買賣契約第12條第2項約定之遲延利息時，附表一編號1-14部分，應以遲延完工天數822日（計算式：825日－3日＝822日）、附表一編號15部分，應以457日（計算式：460日－3日＝457日）計算。

　㈡原告依系爭預售買賣契約第12條第2項約定，得請求被告給付遲延利息如附表一辛欄所示：

　　附表一編號1-14部分，原告已逾期完工822天，附表一編號15部分，原告已逾期完工457天，均業如前述，原告分別已繳納系爭房地價款如附表一戊欄所示，依系爭預售買賣契約第12條第2項之約定，原告得請求被告給付按原告已繳房地價款（各詳如附表一戊欄所示）依每日單利萬分之5計算之遲延利息如附表一辛欄所示，原告逾此範圍之請求，則屬無據。

　㈢被告抗辯因新冠疫情影響，故本件有情事變更原則適用而減少違約金，並無理由：

　　按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。上開法條旨在規範契約成立後，有訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。查被告抗辯因新冠肺炎疫情之影響應順延工期部分並無理由，已如前述，則被告復以疫情之情事變更為據請求減少其違約給付，難認可採。

　㈣被告抗辯原告依系爭買賣契約第5條第2款約定，應找補被告附表三所示之金額，被告以此金額主張抵銷，仍無理由：

　⒈系爭預售買賣契約第5條房地面積誤差及其價款找補，其第2項約定：二、依第3條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算，兩造均不爭執（見不爭執事項㈥），可知兩造已約定系爭房屋及其持分基地面積如有誤差，雙方應於交屋時結算找補價款，則被告於交屋時如未與原告結算雙方應找補面積之價款，應視為雙方已經全部履行交屋及給付買賣價款與各項費用之義務，兩造均不得事後再行爭執或請求他方依系爭預售買賣契約第5條第2款約定找補房地面積誤差之價款。

　⒉又查被告抗辯系爭預售屋之實際登記面積超過出售面積如附表三編號1-15所示，應找補如附表三編號1-15金額乙節，雖據被告提出計算表1件為證（見本院卷一第359-387頁），惟兩造已分別於交屋驗收清單上所載日期點交系爭房屋，兩造於被告製作之交屋資料收執表上並未記載有面積誤差找補之項目及其金額，雙方並均簽名或蓋章確認結清費用及交屋文件簽收點交，有被告提出之交屋資料收執表存卷可查（見本院卷二第65-93頁），被告亦不爭執兩造於點交系爭房屋時並未結算房地面積誤差價款找補之情（見不爭執事項㈦），足認系爭房地之面積已經兩造確認無誤完成點交，被告自不得於事後再依系爭預售買賣契約第5條第2款約定主張結算面積誤差找補價款之權利，亦不得據該條款約定請求原告找補價款，則被告對原告自無得主張抵銷之債權。是被告抗辯依系爭預售買賣契約第5條第2款約定，原告應找補如附表三編號1-15所示之金額予被告，被告主張與原告之請求抵銷云云，仍無理由。

五、綜上所述，原告依系爭預售買賣契約第12條第2項約定，請求被告給付如附表一辛欄所示之遲延利息，及自起訴狀繕本送達（114年8月25日寄存送達予被告，見本院卷一第175頁）翌日即114年9月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本件判決主文第1項所命被告各給付原告李函青、顏宏印、王俞涵、陳壽麟、胡耀輝、胡詩吟、章穎華、賴榆蓁之金額各未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，其等陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院職權發動，並無准駁之必要；判決主文第1項命被告各給付原告張雅婷、陳敬倫、陳中信、張珮雯、黃金柱、黃雍貴、曾俊硯部分，則依原告之聲請命供擔保後假執行。併依被告之聲請命供擔保後得免為假執行之宣告。另原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　26　　日

　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　葉逸如

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　4 　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊姿敏

附表一

附表二被告抗辯得展延工期事由

附表三找補