臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度訴字第二七二三號
原 告 甲○○
訴訟
代理人 陳水聰
律師
複 代 理 人 張瓊文律師
被 告 己○○
被 告 乙○○
送達代收人 黃明清
右二被告共同 蔡鴻杰律師
訴訟代理人 黃麗潔律師
林夙慧律師
複 代 理 人 樓嘉君律師
被 告 丙○○
被 告 壬○○
被 告 辛○○
被 告 戊○○
被 告 丁○○
被 告 子○○
被 告 癸○○
被 告 卯○○
被 告 寅○○
被 告 丑○○
右
當事人間
拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○
應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ｂ部份所示、面積
三十六平方公尺之
地上物拆除後，將土地交還原告。
被告乙○○應自坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ
部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物遷出。
被告丙○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ
部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交
還原告。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○
○、丑○○負擔六分之一，由被告丙○○負擔分六之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾肆萬伍仟元為被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○
、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○供
擔保後，得
假執行。但被告己○○如
於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾叁萬伍仟元為原告
預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○
○如於假執行程序實施前，以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆拾陸萬伍仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之
聲請均駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、
寅○○、丑○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如
附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告。
（二）被告乙○○、丙○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上
，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地
上物拆除後，將土地交還原告。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地為原告所有，竟遭被告等人無
權占用，並在其上興建房屋，屢經催討仍拒不拆除返還，
爰依
民法第七百六十七
條之規定，訴請被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○
○、卯○○、寅○○、丑○○共同將附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之地
上物拆除後，將土地交還原告，被告丙○○、乙○○共同將附圖Ａ、Ｃ部份所示
、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原
告。
三、對被告
抗辯之陳述：
（一）
兩造間土地
租賃契約為一般租賃，並
非基地租賃，縱為不定期租賃，亦得隨時
終止，爰以訴狀
繕本併為終止兩造間土地租賃契約之意思表示。且原告與蕭忠
泰、丙○○間土地租賃契約早因該二人欠繳多期租金而經原告合法終止，被告
己○○、乙○○等人自無繼續使用
本件原告所有土地之權源。
（二）原告並未同意被告等人在土地上建屋，此由該等房屋均為未經保存登記之違章
建築
可證。
（三）又縱本件兩造間土地租賃契約為基地租賃，租期至房屋不
堪使用時為止，但亦
應限制承租人不得一再修建房屋、延長原建物使用年限。
四、證據：提出土地登記謄本、土地
所有權狀、收據、
存證信函、律師函、
戶籍謄本
、
繼承系統表，並聲請
勘驗現場。
乙、被告方面：
一、被告己○○、乙○○部分：
（一）聲明：駁回
原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決，願供擔保請准免為假
執行。
（二）陳述：
１被告己○○部分，被告己○○之父蕭忠泰於民國四十九年間即向原告之父承租
本件部分土地，並在其上興建房屋，原告之父死亡後，被告己○○之父蕭忠泰
並繼續向原告承租本件土地，
迄八十四年間蕭忠泰死亡後，建物部分因未辦理
保存登記，由蕭忠泰之全體
繼承人繼承，土地部分則由蕭忠泰之全體繼承人繼
續承租使用至今，並非
無權占有。
２被告乙○○部分，被告乙○○之祖父黃公道於三十年間即向原告之父承租本件
部分土地，並在其上興建房屋，
嗣黃公道於五十九年間死亡後，房屋部分分歸
被告乙○○之父丙○○繼承，並由丙○○繼續承租土地，迄原告之父死亡後，
乃由原告繼續出租本件土地予丙○○至今，被告乙○○為承租人丙○○之子，
經丙○○之同意使用本件土地，自亦非無權占有。
３本件被告等人所有、坐落本件土地上之建物均僅經修建，未曾重建；又修建後
原告仍繼續收取租金，自同意將租期延至修建後房屋不堪使用時為止。
４本件被告己○○之父蕭忠泰及被告乙○○之父丙○○與原告間租賃契約均為基
地租賃契約，此由本件土地為「建地」，兩造間租賃契約之租金係以「坪」計
算，以及黃公道、蕭忠泰分別於三十年、四十九年間即已興建房屋，且原告之
父與原告均未為反對表示、仍持續收取租金可證，又被告等人與原告間基地租
賃契約均未定有租期，為不定期租約，依契約之目的，應解為租期至房屋不堪
使用時為止，現該土地上房屋均仍完好、可居住使用，故原告終止契約兩造間
租賃契約之意思表示不合土地法第一百零三條之規定而不生效力。
５被告等人並未欠繳租金，乃因原告拒收，被告等人無法繳納，始於事後以
提存
方式繳納，且原告亦未催告被告等人繳納租金，其終止契約，自不合法。
６於他人土地上興建未經保存登記之建物係租地建屋之常態，尚不足以證明本件
租賃契約並非基地租賃。
（三）證據：提出戶籍謄本、臺灣電力公司鳳山區營業處書函、收據、存證信函、匯
款執據、匯票、臺灣高雄地方法院提存所八十八年度存字第五二三一號提存書
、土地登記謄本，並聲請訊問證人即被告鄰人黃潚輝。
二、被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅
○○、丑○○部分：
被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅
○○、丑○○等十人均未於言無辯論
期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述
。
丙、本院
依職權勘驗現場及函請地政機關派員會同測量、繪製複丈成果圖，並查詢追
加被告戶籍及蕭忠泰、庚○○、蕭瑞美之繼承人有無
拋棄繼承。
理 由
甲、程序部分：
一、
按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但該
訴訟標的對於數人必須
合一
確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十
五條第一項第五款定有明文。本件原告於八十八年十月間提起本件訴訟時，原僅
列己○○、乙○○二人為被告，於八十九年八月八日具狀追加丙○○、壬○○、
辛○○、戊○○、丁○○、庚○○、蕭瑞美等七名被告（其中庚○○、蕭瑞美部
分後經撤回），再於同年十一月二十七日當庭追加子○○、癸○○、卯○○、寅
○○、丑○○五名被告，雖未經被告己○○、乙○○同意，然本件訴訟標的對於
上述追加被告必須合一確定，
揆諸首揭法條，本件訴之變更自屬合法。
二、被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅
○○、丑○○經
合法通知，均未於
言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八
十六條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、本件原告主張坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地為其所有，竟遭
被告等人無權占用，並在其上興建房屋，屢經催討仍拒不拆除返還，爰依民法第
七百六十七條之規定，訴請被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子
○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○共同將附圖Ｂ部份所示、面積三十六平
方公尺之地上物拆除後，將土地交還之，被告丙○○、乙○○共同將附圖Ａ、Ｃ
部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土
地交還之。
被告己○○、乙○○則以被告己○○部分，被告己○○之父蕭忠泰於四十九年即
向原告之父承租坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號之部分土地，並在
其上興建房屋，原告之父死亡後，被告己○○之父蕭忠泰並繼續向原告承租本件
土地，迄八十四年間蕭忠泰死亡後，建物部分因未辦理保存登記，由蕭忠泰之全
體繼承人繼承，土地部分則由蕭忠泰之全體繼承人繼續承租使用至今，並非無權
占有；被告乙○○部分，被告乙○○之祖父黃公道於三十年間即向原告之父承租
本件部分土地，並在其上興建房屋，嗣黃公道於五十九年間死亡後，房屋部分分
歸被告乙○○之父丙○○繼承，並由丙○○繼續承租土地，迄原告之父死亡後，
乃由原告繼續出租本件土地予丙○○至今，被告乙○○為承租人丙○○之子，經
丙○○之同意使用本件土地，自亦非無權占有；以及本件土地上建物均僅經修建
，未曾重建；本件兩造間租賃契約均為基地租賃契約，且為不定期租約，被告等
人並未欠繳租金，乃因原告拒收，故原告終止契約之意思表示不合法等語，
資為
抗辯。
二、原告主張坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地為其所有，目前如附
圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份為被告等人占有使用，其中附圖Ｂ部份所示、面積三十
六平方公尺部分為被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯
○○、寅○○、丑○○等人占有使用中，附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十
九平方公尺、八十七平方公尺部分則為被告丙○○、乙○○占有使用中之事實，
業據提出土地登記謄本、土地所有權狀為證，
核屬相符，並經本院職權勘驗併函
請地政機關派員會同測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖立卷
足憑，復為被告己
○○、乙○○所不爭，被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○
、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○等十人則未到庭，亦未提出書狀為任何答辯
或陳述，依
上開證物，應認原告前述主張為真實。
三、
惟原告並主張被告等人為無權占有，應共同將
渠等所有之地上房屋拆除後，將土
地返還原告
等情，則為被告己○○、乙○○所否認，被告己○○、乙○○辯稱：
被告己○○之父蕭忠泰於四十九年間即向原告之父承租本件部分土地，並在其上
興建房屋，原告之父死亡後，蕭忠泰並繼續向原告承租本件土地，迄八十四年間
蕭忠泰死亡後，建物部分因未辦理保存登記，由蕭忠泰之全體繼承人繼承，土地
部分則由蕭忠泰之全體繼承人繼續承租使用至今，並非無權占有；被告乙○○之
祖父黃公道於三十年間即向原告之父承租本件部分土地，並在其上興建房屋，嗣
黃公道於五十九年間死亡後，房屋部分分歸被告乙○○之父丙○○繼承，並由丙
○○繼續承租土地，迄原告之父死亡後，乃由原告繼續出租本件土地予丙○○至
今，被告乙○○為承租人丙○○之子，經丙○○之同意使用本件土地，亦非無權
占有；以及本件土地上建物均僅經修建，未曾重建，且兩造間租賃契約為不定期
基地租賃契約，被告等人既未欠繳租金，目前地上建物均仍完好可居住使用，故
原告終止契約之意思表示不合法
云云，並提出戶籍謄本、臺灣電力公司鳳山區營
業處書函、收據、存證信函、匯款執據、匯票、臺灣高雄地方法院提存所八十八
年度存字第五二三一號提存書、土地登記謄本為證，就本件地上房屋於四十餘年
間即已興建完成，並未重建，僅曾因颱風毀損而修建屋頂，該區土地多係出租以
興建房屋
一節，並經證人即被告己○○、乙○○之鄰人黃潚輝到庭證述明確。原
告雖不否認曾出租本件土地予蕭忠泰、丙○○，坐落附圖Ｂ部份地上房屋為蕭忠
泰所興建、由全體繼承人繼承，坐落附圖Ａ、Ｃ部份地上房屋為黃公道所興建、
分歸丙○○所有，但另主張兩造間土地租賃契約為一般不定期租賃契約，其業以
訴狀繕本為終止兩造間土地租賃契約之意思表示，被告已無繼續使用本件土地之
權源，自應將地上物拆除，將土地返還原告等語。
四、是本件首應審究者，
厥為：原告與被告丙○○、蕭忠泰之繼承人間，就本件土地
所成立之租賃契約性質為何？兩造間租賃契約是否已經合法終止？
（一）按土地法第一百零二條
所稱之基地租賃，必出租人明知承租人承租土地之目的
在於建築房屋，且同意承租人基於該目的承租、使用土地，並據以約定租賃
期
間、租金等項目者，
始足當之，倘出租土地之初並未約定其用途在興建房屋，
縱
嗣後承租人在土地上興建房屋，而出租人對之亦未為反對之表示，兩造間租
賃契約亦不得
遽認即變更為基地租賃，至多得解為承租人興建房屋之行為，未
違反兩造間租賃契約之約定，或未逾越租約賦予承租人之土地使用權限，蓋土
地法於第一百零二條以下，對基地租賃設有特別規定，更於第一百零三條就出
租人得收回土地之情況，定有嚴格之限制，果承租人係欲租用土地建築房屋，
自可於締約時與出租人言明，使出租人得以認知此一租賃係基地租賃，將該土
地需為
地上權設定登記，且日後僅於有法定事由發生時始得收回等節列入締約
時之考慮，據以決定是否訂立此租約、租金金額、租賃期限等事項，若兩造無
法達成
合意，承租人自可轉向他人承租其他土地；若僅因事後承租人於土地上
建築房屋，即認為該租約已變更為基地租賃契約，此無異將兩造契約之內容與
法律效果完全係諸承租人單方之意思決定，若承租人不於土地上興建房屋，則
兩造間租約仍為一般之租賃契約，若承租人決定於該土地上興建房屋，且出租
人疏為反對之表示，兩造之契約即變更為基地租賃契約，如此顯違契約需由兩
造合意訂立，一旦訂立，則非任一造所能單方面變更之一般契約原則，且將變
相鼓勵承租人不問所承租土地是否
適宜興建房屋，均興建房屋以求使一般租約
轉為基地租賃契約，進而長期使用土地，疏違土地法保障弱勢承租人、貫徹土
地經濟利用之本旨，
合先敘明。
（二）查被告己○○、乙○○雖一再陳稱原告與丙○○、蕭忠泰間就本件土地成立之
租賃契約為未定期限之基地租賃，惟並未提出任何證據
以實其說，證人即被告
己○○、乙○○之鄰人黃潚輝亦僅證稱：其居住在高雄縣○○鎮○○路○○○
號時，被告等人之房屋已經建成，未曾拆除重建，其間曾見外號「祖馬」（閩
南語）之人前往收取租金，至被告之租金如何計算其並不清楚云云，被告己○
○、乙○○復未能舉證證明確有以「坪」計算租金即為基地租賃之習慣，是縱
原告與丙○○、蕭忠泰間租賃契約已因原定租賃期滿後，承租人仍為租賃物之
使用、收益，而原告未即表示反對之意思而視為不定期限繼續租約，亦僅為不
定期限之一般租賃契約，尚
難認為係不定期限之基地租賃契約。
（三）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人
得隨時終止契約；民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債
編之規定，民法第四百五十條第一項、第二項前段、民法債編施行法第二十四
條第一項分別定有明文。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；
契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；第
二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，
準
用之，民法第二百五十八條第一項、第二項、第二百六十三條亦有明定。
１本件原告與被告丙○○、蕭忠泰間，就本件土地成立之租賃契約為一般不定期
租賃契約，已如前述，而土地上如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平
方公尺、八十七平方公尺之建物為黃公道所興建、分歸被告丙○○所有，此經
被告乙○○陳述纂詳，復為被告丙○○所不爭；然蕭忠泰於八十四年死亡，此
為兩造所不爭執，其繼承人復均未拋棄繼承權，此亦經本院職權查證
無訛，其
與原告間租賃契約及蕭忠泰所興建、本件土地上如附圖Ｂ部分所示、面積三十
六平方公尺之建物自應由蕭忠泰全體繼承人即庚○○、蕭瑞美、辛○○、壬○
○、己○○、戊○○、丁○○繼承。
２其中繼承人蕭瑞美於八十一年二月十四日即已死亡，有戶籍謄本
可稽，依民法
第一千一百四十條之規定，應由其
直系血親卑親屬
代位繼承，而蕭瑞美之
直系
血親卑親屬為癸○○、卯○○、寅○○、丑○○四人，有戶籍謄本附卷
可佐；
又庚○○亦於八十六年十二月三日死亡，其繼承部分再由被告壬○○、己○○
、戊○○、丁○○及蕭瑞美之直系血親卑親屬繼承，故原告與蕭忠泰間土地租
賃契約及本件土地上如附圖Ｂ部分所示、面積三十六平方公尺之建物應由被告
辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○
○九人繼承，其中被告辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁○○各繼承該契
約二十四分之四，被告癸○○、卯○○、寅○○、丑○○各繼承二十四分之一
。
３則原告既已以訴狀分別向被告丙○○、辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁
○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○為終止雙方間租賃契約之意思表示，
揆諸首開法條，其終止契約應為合法，依民法第四百五十條前段之規定，被告
丙○○、辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○
○、丑○○已無繼續使用收益本件土地之權源，應負有返還租賃物土地之義務
。
４至被告子○○、乙○○，依前述說明，並非本件租賃契約當事人，原告自
無庸
對之為終止契約之意思表示，併此敘明。
五、被告乙○○、子○○部分：
（一）本件被告乙○○並非租賃契約之當事人，亦非附圖Ａ、Ｃ部份地上建物之所有
人，未與原告定有租賃契約，僅係被告丙○○之同居親屬，目前仍占有使用如
附圖Ａ、Ｃ部份所示之地上建物，已據被告乙○○
自承在卷，
核與本院勘驗結
果相符，且為原告及其餘被告所不爭，應
堪信為真，而被告丙○○與原告間租
賃契約既經原告合法終止，被告乙○○亦隨同失其占有使用本件土地之權源，
則原告依民法第七百六十七條之規定，請求被告乙○○自其占有使用之地上建
物遷出，要屬正當，應予准許，
逾此範圍之請求，則無理由，自應駁回。
（二）被告子○○既未繼承本件原告與蕭忠泰之租賃契約
而非租約當事人，復未繼承
蕭忠泰所興建之地上房屋，原告又未能舉證證明被告確有占有使用本件土地，
則原告依民法第七百六十七條之規定請求被告拆除地上房屋後，將土地返還原
告，顯屬無稽，亦應駁回。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者
，得請求除去之，民法第七百六十七條前段已有明定。本件原告為坐落高雄縣○
○鎮○○段第一八二之一八地號土地之所有人，被告己○○、壬○○、辛○○、
戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○在原告之土地上，有如附圖
Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之建物，被告丙○○在原告之土地上，有如附
圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之建物，並與
被告乙○○一同使用收益，然原告與被告丙○○、己○○、壬○○、辛○○、戊
○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○間土地租賃契約均已合法終止
，前已述及，則原告依民法第七百六十七條之規定，分別請求被告自地上建物遷
出或將所有之地上建物拆除後，將土地返還原告，自有理由，應予准許。
七、
綜上所述，本件原告依民法第七百六十七條之規定，請求被告己○○、壬○○、
辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○將坐落高雄縣○○
鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺
之地上物拆除後，將土地交還原告，請求被告乙○○自坐落高雄縣○○鎮○○段
第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公
尺、八十七平方公尺之地上物遷出，被告丙○○將坐落高雄縣○○鎮○○段第一
八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、
八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告，
洵屬有據，均應准許，逾前
述之請求，則非有據，均應駁回。
八、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，
爰不一一論列，併此敘明。
九、原告及被告己○○、乙○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就
原告勝訴部分，
核無不合，爰分別酌定相當
擔保金額准許之，原告敗訴部分，其
假執行之聲請亦
失所附麗，爰併駁回之。
十、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五
條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第
三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 二 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭
~B法 官 洪文慧
右為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出
上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三 日
~B法院
書記官 陳惠玲
~F0
~T32
附圖：複丈成果圖