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臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度訴字第二○六○號 　　原　　　告　乙○○ 　　被　　　告　甲○○ 右當事人間履行契約事件，本院判決如左： 主 文 被告應給付原告新台幣參萬肆仟元，及自民國八十九年五月三十一日起至清償日止， 按日依新台幣肆佰貳拾萬元之千分之零點零六計算之違約金。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明： （一）被告應給付原告新台幣（下同）七十九萬元，並自民國八十九年五月三十一日 起至清償日止，按日賠償依四百二十萬元之千分之零點三計算之違約金。 （二）願供擔保請准宣告假執行。 二、陳述： （一）被告於八十九年五月二十九日委託原告向鈞院標購坐落高雄縣○○鄉○○路○ ○○巷○○號房屋及其基地（下稱系爭房地），雙方言明服務費按標購總價款 之百分之二十支付，計八十四萬元，原告已於次日向鈞院標得系爭房地，惟被 告除支付五萬元要約金外，尚欠七十九萬元迄未清償，為此依據委任採購房地 契約提起本件訴訟。 （二）對於被告抗辯之陳述： １、原告以替他人標購房屋維生，通常服務費為百分之六，但原告受被告委任標購 ，被告僅自備四成價金，原告須負擔六成價金之風險，因此約定之服務費並未 過高。存證信函係因原告委託他人依照系爭委任契約繕打錯誤所致，服務費應 為百分之二十。 ２、系爭委任契約於八十九年五月二十九日簽訂，八十九年五月三十日以總價四百 二十萬元得標，雙方言明服務費為百分之二十，且契約內容手寫部分皆為被告 親筆書寫同意，並蓋章簽名無誤，除已支付原告五萬元，尚欠七十九萬元。 ３、被告於八十九年五月三十日得標定案後，原告金主即於八十九年六月五日代墊 六成尾款二百五十二萬元，復於同年六月三十日於仁武地政事務所設定完畢， 並立即通知被告於同年七月四日至聯邦銀行處理放款事宜，符合契約第九條約 定一個月內將銀行貸款申辦完畢，被告已應允前往，卻於同年七月一日藉口出 國不配合銀行放款，直至同年七月十日才回國，隔天七月十一日才至銀行處理 放款，被告辯稱原告皆未處理及延誤均非事實，乃被告自行違約，應自負過失 責任。 ４、原告於八十九年六月二十七日至三十日，每天都電話連絡被告應於同年七月四 日辦理銀行放款、交屋及交錢，被告均稱知道，但原告不知道被告要出國，原 告均遵照契約進行一切服務，被告不合作配合履行契約，因被告違約才產生一 些利息費用，竟故意不給付原告佣金，原告自應請求被告交付服務佣金。 ５、原告委託謝秋碧代書替被告辦理事務，辦理過程均由原告與代書連絡。原告發 話號碼為：0000000、0000000、0000000000，被告 受話號碼為：0000000000，由電話記錄可證原告於八十九年六月二 十五日、二十八日、二十九日均有電話通知被告，且原告於一個月內為服務委 任辦理標購房屋連絡被告，被告電話受話共十七次通話記錄，此外尚有當面告 知被告一切進度過程。 三、證據：提出委任標購房地契約、法院拍賣新聞報、本院民事強制執行案款、土地 、建物登記謄本各一件、中華電信南區分公司電話通聯記錄八紙，並請求訊問證 人謝秋碧。 乙、被告方面： 一、聲明：請求駁回原告之訴。 二、陳述： （一）兩造當初約定之服務費係得標價金之百分之二，得標後服務費應為八萬四千元 ，在系爭房地拍定之八十九年五月二十九日後，被告已給付原告五萬元，尚餘 三萬四千元尾款。原告於八十九年七月二十一日以高雄六四支郵局第四三五號 存證信函告知被告，其中提及服務費應為八萬四千元，然起訴狀卻擅自提高服 務費為八十四萬元，前後矛盾，顯見原告任意篡改事實。 （二）本案自八十九年五月二十九日拍定後，原告即未出面處理各項事務，且依系爭 委任契約第九條約定，原告須於一個月內將銀行貸款辦妥，但原告未依約履行 ，致被告貸款遲延而損失一萬四千九百元之遲延利息，而原告從未出面處理損 失，故被告拒絕給付尾款。 （三）銀行貸款完成後，原告並未通知被告去辦理放款，直到被告於八十九年七月十 一日回國後，銀行通知被告，被告即與墊款人之代書去會算，因此還被貸款人 罰了一萬四千七百元，並付了六萬三千元利息，墊款人認為伊應在八十九年七 月四日到期還款，因已延遲七天故堅持要罰款。被告有電話通知原告履行服務 約定，但原告也未依契約第七條辦點交之服務，權利移轉是法院交原告委託之 代書辦理，代書辦好後，再將相關權狀交由墊款人之會計，由該會計在八十九 年七月十一日銀行貸款當天交給伊，原告完全沒有出面，被告收受墊款人會計 交付之權狀後，即自行占有系爭房屋，但尚未搬進去住。 （四）被告係與原告訂立契約，但原告又委託代書辦理，且代書與原告均未通知伊。 在被告八十九年六月三十日出國前，原告及代書均未通知伊去銀行辦理放款， 否則伊不會出國。被告行動電話號碼為0000000000，原告打電話給 伊均是講要繳什麼錢及閒聊，電話中並未提起銀行貸款及到銀行放款之事。 三、證據：提出高雄六四支郵局第四三五號存證信函、聯邦銀行活期儲蓄存款存摺、 護照簽證、土地、建物登記謄本、委任領款委託書、各項地政稅費明細單、台灣 省高雄縣地政規費收據、本院民事強制執行案款、高雄縣稅捐稽徵處契稅繳款書 丙、本院依職權調閱本院八十八年度執字第三四四○二號卷。 理 由 一、原告主張被告於八十九年五月二十九日委託原告向本院標購系爭房地，約定服務 費按標購總價款之百分之二十支付，計八十四萬元，原告已於次日代被告標得系 爭房地，惟被告僅支付五萬元服務費，尚欠七十九萬元迄未清償，為此提起本件 訴訟。被告則以兩造約定之服務費係得標價金之百分之二，得標後服務費應為八 萬四千元，系爭房地拍定後，被告已給付原告五萬元，僅餘三萬四千元尾款。原 告於八十九年七月二十一日以高雄六四支郵局第四三五號存證信函告知被告，其 中提及服務費應為八萬四千元，然起訴狀卻擅自提高服務費為八十四萬元，前後 矛盾，顯見原告任意篡改事實。又系爭房地拍定後，原告並未出面處理各項事務 ，且依系爭委任契約第九條約定，原告須於一個月內將銀行貸款辦妥，但原告未 依約履行，致被告貸款遲延而損失一萬七千九百元之遲延利息，而原告從未出面 處理損失，故被告拒絕給付尾款等語資為抗辯。 二、查原告主張被告於八十九年五月二十九日委託原告標購系爭房地，並訂立書面委 任契約，契約書上約定服務費按標購總價款之百分之二十支付，原告已於次日代 被告標得系爭房地，被告僅支付五萬元服務費，尚有尾款迄未清償之事實，業據 原告提出提出委任標購房地契約、法院拍賣新聞報、本院民事強制執行案款、土 地、建物登記謄本等件為證，且經證人即辦理系爭房地移轉過戶及貸款事宜代書 謝秋碧到庭結證無訛，復為被告所自認，並經本院依職權調閱本院八十八年度執 字第三四四○二號卷證，核屬相符，原告之主張固堪信為真實。 三、惟原告又主張兩造約定之服務費應係系爭委任標購房地契約書上所載之按標購總 價款之百分之二十支付，即八十四萬元，存證信函所稱金額係他人繕打錯誤云云 。然已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查依原告自認真實之高雄六四支郵 局第四三五號存證信函催告被告給付系爭尾款內容所載，原告表明被告應付服務 費八萬四千元，尚不足三萬四千元等語，與被告陳述相符，顯見被告所稱兩造約 定之服務費為標購總價款百分之二之辯解，尚非無據。參以原告亦自承係以替他 人標購房屋維生，通常服務費為百分之六等語，且原告雖須找尋金主代被告墊付 六成價款二百五十二萬元，惟為保障墊款人之債權，均是先作好對保手續，再辦 理過戶，將房地所有權狀等資料交付墊款人，由墊款人持之與被告一同在銀行互 相交換權狀與金錢乙節，亦據證人謝秋碧陳述明確，足見墊款人之墊款已有充分 之保障，顯無原告所稱須負擔六成價金風險之情。再稽之系爭房地以四百二十萬 元得標，原告收取之服務費竟高達八十四萬元，佔得標金額五分之一，顯然過高 而與常情不符，而系爭存證信函又係原告所發，苟非兩造約定之服務費即為百分 之二，原告自無容任此明顯之錯誤，將之寄發予被告之可能等情狀，益證被告辯 稱系爭服務費為標購總價款百分之二，目前僅餘尾款三萬四千元等語，堪予採信 ，原告僅以系爭委任標購房地契約第十條服務費約定記載標購總價款之百分之二 十等語，主張服務費應為百分之二十云云，尚屬無據，並不足採。 四、被告雖辯稱系爭房地拍定後，原告並未出面處理各項事務，且未於一個月內將銀 行貸款辦妥，致被告貸款遲延而損失一萬七千九百元之利息，原告復未出面處理 損失，故拒絕給付尾款云云。然為原告所否認，主張係被告不配合履行契約等語 。經查原告代被告標得系爭房地後，乃委任代書謝秋碧代為處理系爭房地之後續 過戶及貸款等事務，謝秋碧在八十九年六月底，已辦妥系爭房屋之過戶及貸款， 但以電話通知被告，因無法連絡，即另行通知原告將於八十九年六月二十七日辦 好，約在同年月三十日送到銀行，請原告儘速通知被告，惟原告告訴謝秋碧被告 要出國，要等被告回國後再去辦理放款等情，業據證人謝秋碧陳證明確，參以系 爭房地已於八十九年六月二十七日向高雄縣仁武地政事務所辦理移轉為被告所有 ，並設定四百零二萬元之最高限額抵押權予貸款銀行聯邦銀行乙節，有兩造提出 之系爭房地登記謄本在卷可稽，顯見被告委託原告處理之事務，已經由原告委任 之謝秋碧處理完畢。再稽之原告自八十九年五月三十日起至同年六月二十九日被 告出國前止，曾多次打電話給被告之情，亦有原告提出之中華電信南區分公司電 話通勤記錄八紙附卷可考，且被告亦自承其行動電話號碼為000000000 0，原告打電話給伊均是講要繳什麼錢及閒聊等語，衡情系爭代墊款為標購總價 款之六成，金額非微，且系爭房地已過戶為被告名義，則通知被告前往銀行辦理 放款，以使墊款人取回墊款乙事之重要性，並不亞於被告應負之繳交各項款項義 務，是於代書通知原告辦妥過戶及貸款後之八十九年六月二十八日、二十九日， 原告共打三次電話給被告，自無僅是閒聊而無提及辦理放款事宜，以清償墊款人 之代墊款之理，益足證被告辯稱在伊八十九年六月三十日出國前，原告及代書均 未通知伊去銀行辦理放款云云，顯不足採，系爭房地銀行放款遲延，致被告延後 取得系爭房地所有權狀，且須負擔一萬七千九百元之遲延利息，應係被告出國無 法配合辦理放款之自己行為所致，被告陳稱應由原告處理損失云云，自屬無據。 再查被告雖委託原告處理系爭房地之標購及其後續墊款、過戶及貸款事宜，惟系 爭委任標購房地契約並未約定原告不得轉委託他人代為處理，且辦理被告委託事 宜，並不具有專屬性，自無非由原告親自為之不可，而原告既委託謝秋碧代為處 理，謝秋碧於兩造約定之一個月期限內之八十九年六月二十七日已辦妥移轉過戶 及貸款事宜，且被告於八十七年七月十一日銀行放款當天，於清償墊款人代墊款 並取得所有權狀後，就自行占有系爭房地之事實，為被告所自承，顯見系爭房地 並無由他人占有而須聲請法院點交情事，原告自無代被告向法院聲請點交系爭房 地，或交屋予被告之必要，是被告辯稱原告未代辦點交系爭房地或交屋事宜云云 ，同屬無據，尚不足採。從而原告依據兩造委任契約之法律關係，請求被告給付 未付之尾款三萬四千元，即屬正當，應予准許。 五、惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職 權減至相當之數額，是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少 其數額；或就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之 標準，有最高法院四十九年台上字第八○七號、八十五年台上字第二五三二號判 例可資參照。經查兩造間之委任標購房地契約第十三條第三項固約定被告若有遲 延給付服務費之情形，應賠償原告每日按標購總價千分之零點三違約金。然本院 審酌系爭房地標購總價達四百二十萬元，依此計算，被告遲延給付服務費時，每 日即應給付一千二百六十元之違約金，惟本件約定之服務費總額為八萬四千元， 且被告於訂約時，已給付五萬元之服務費，僅餘三萬四千元之尾款未給付，顯見 本件被告遲延給付服務費，原告所受之損害僅為該未付之三萬四千元尾款，被告 若能如期給付服務費，原告所受之利益亦僅為該三萬四千元等情狀，認兩造約定 之違約金顯屬過高，應由本院依職權酌減為每日按標購總價千分之零點零六之違 約金始為相當。又查依系爭委任標購房屋契約第十條約定，如確定得標，須當日 補足乙方服務費，而系爭房地已於八十九年五月三十日由原告代理被告標得乙節 ，已如前述，是被告即應於當日補足未付之服務費尾款三萬四千元，被告既違約 迄今仍未給付，從而原告請求被告自八十九年五月三十一日起至清償日止按日給 付違約金即屬有據，應予准許。 六、綜上所述，原告既已依約履行系爭委任標購房屋契約所訂義務，並無被告所稱未 代為處理情事，被告即應給付約定之服務費，而被告僅給付五萬元，尚餘尾款三 萬四千元迄未清償，從而原告依系爭委任標購房屋契約，請求被告給付如主文所 示之金額及違約金，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求尚屬無據，應予駁 回。 七、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，就其勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當 擔保金額而准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回 之。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段 、第三百九十條第二項，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　九　　　日 臺灣高雄地方法院民事第六庭 ~B法　　　官　林雯娟 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本 判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　九　　　日 ~B法院書記官　洪烽崇