裁判書系統

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 100年度雄簡字第1710號 原　　　告　陳正貴 被　　　告　民豐房屋仲介有限公司 法定代理人　陳文治 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100 年11月16日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張其向本院聲請核發支付命令所列之債務人為「民豐 房屋仲介有限公司」（下稱民豐公司），並非其法定代理人 陳文治個人，而陳文治以其個人名義於民國100 年6 月27日 提出異議狀，不能認民豐公司已於法定期間合法聲明異議， 故原告聲請對民豐公司所發之支付命令應已確定等語。惟查 ，法人為法律所擬制之人，必賴代表機關以為活動，又按民 法第27條規定，董事就法人一切事務，對外代表法人，陳文 治為民豐公司之唯一董事並為公司法定代理人，有有限公司 變更登記表在卷可考（本院卷第39頁至第40頁），自得代表 公司為訴訟行為。次查，上開100 年6 月27日異議狀當事人 稱謂欄之債務人及狀末具狀人欄均記載「民豐房屋仲介有限 公司負責人：陳文治」，且異議狀之當事人年籍資料欄中「 身分證字號（或營利事業統一編號）」之項目後係填載民豐 公司之統一編號，並非陳文治之身分證統一編號，顯見陳文 治係以民豐公司法定代理人身分具狀，可認陳文治已表明代 理民豐公司具狀聲明異議之旨。再自異議狀之內文敘及「聲 請人於100 年6 月23日收受貴院100 年度促字第23050 號支 付命令之送達」等語與所附證物即不動產買賣價金屢約保證 專戶收支明細表暨點交確認書觀之，此異議狀所敘之事實、 理由亦顯然係以民豐公司之立場所提出。上開異議狀之內容 既可辨識係基於民豐公司之立場所為陳述，陳文治亦已清楚 表明其代理之旨且已用印，自可認民豐公司已以系爭異議狀 聲明異議。尚不得僅因系爭異議狀上未有民豐公司之公司章 印文或未另列「民豐房屋仲介有限公司」為具狀人，即認民 豐公司未聲明異議。是本院100 年度司促字第23050 號支付 命令關於債務人民豐公司部分，業經其於法定期間聲明異議 而未確定，債權人即本件原告支付命令之聲請視為起訴或聲 請調解。原告主張債務人即本件被告民豐公司未於法定期間 聲明異議，支付命令已確定等語，洵屬無據，先予敘明。 二、原告起訴主張被告民豐房屋仲介有限公司、蔡善如應連帶給 付原告新臺幣（下同）173,720 元及自支付命令繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於訴訟程序中撤 回對被告蔡善如之訴，原告此訴之撤回核符民事訴訟法第26 2 條規定，自生撤回之效力。 三、原告主張：原告經被告僱用之經紀營業員即訴外人蔡善如仲 介，於100 年3 月1 日在被告公司所在地與訴外人蔡文已就 其所有之高雄市○○區○○街1 段6 號之房地（下稱系爭不 動產）簽訂不動產買賣契約書，買賣總價款1,386,000 元。 惟原告因系爭不動產瑕疵請求被告及蔡善如連帶賠償，而在 本院旗山簡易庭於100 年5 月3 日上午9 時45分進行調解時 ，出賣人蔡文己陳述係以130 萬元委託被告賣。準此，被告 係賺取差價86,000元。又原告就買賣價金1,386,000 元給付 方式如下：100 年3 月1 日第一期款（簽約款）138,600 元 、100 年3 月3 日第二期款（備證用印款）138,600 元、10 0 年3 月18日第三期款（完稅款）138,600 元、第四期款（ 尾款）970,200 元。故本件差價之利息為：差價86,000元× 0.05（年息）÷365 日（1 年）×73日（總價款100 年3 月 18日付清算至100 年5 月30日）＝860 元。依不動產經紀業 管理條例第19條規定，被告應返還原告173,720 元（計算式 ：差價86,000元＋利息860元×2＝173,720元）等語。並聲 明：被告應給付原告新臺幣173,720 元及自支付命令繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 四、被告則以：系爭不動產成交價1,386,000 元扣除被告代墊費 用及仲介服務費後，出賣人蔡文己實際上可獲1,311,090 元 。被告並未賺取差價。蔡文己原本向被告說開價158 萬元， 其後來願意以130 萬元賣清，亦即扣掉所有代墊費、代書費 、服務費之後，其至少要拿到130 萬元。原告已交付之買賣 價金目前還在履保專戶裡，扣除上開各費用及蔡文己自己之 貸款後，餘額將於結案時由履保公司匯入蔡文己帳戶。被告 確無賺取差價，且款項尚在履保專戶內，原告如何證明被告 有賺取差價之事實等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。 五、得心證之理由：原告主張被告賺取差價，應加計利息加倍返 還，並提出不動產買賣契約書、本院100 年度旗簡調字第13 號100 年5 月3 日調解筆錄、中國信託代收業務繳款憑證、 高雄銀行入戶電匯匯款回條等附卷為證（本院卷第5 頁至第 17頁），被告固未爭執原告已給付系爭不動產買賣價金1,38 6,000 元，惟否認有賺取差價之事實，並提出費用明細表及 以不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（ 賣方）、民豐代書事務所收費明細單、高雄市東區稅捐稽徵 處土地增值稅繳款書、高雄市東區稅捐稽徵處旗山分處100 年房屋稅繳款書、臺灣自來水公司各項費款收據等為證（本 院卷第74頁、第79頁、第134 頁至第137 頁）。是本件所應 審究者為：被告有無收取差價之事實？析述如下： ㈠按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介 業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之 報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報 酬，應於加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條 例第19條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條亦有明文。原告主 張被告賺取差價，自應由其就此主張之事實負舉證責任。查 ，原告固以前開另案調解筆錄中訴外人蔡文己所述「我要賣 130 萬元並現況交屋」、「因為當時我請求賣的金額是130 萬」（見本院卷第15頁螢光筆標示處）等語為其所據，然上 開文句之前後文係「．．．我沒有整理所以才賣的很便宜， 我要賣130 萬元並現況交屋，包含稅金等我可以拿到131 萬 多．．．」、「．．．我說我願意出1 萬元，因為當時我請 求賣的金額是130 萬，多一萬元我願意將一萬元還給他去修 理房子．．．」。則依此筆錄記載，蔡文己因系爭不動產買 賣契約可獲得之金額並非130 萬元，而係131 萬餘元。原告 以蔡文己陳述以130 萬元委託被告賣房，逕認被告賺取差價 86,000元，尚難憑採。次查，原告於另案提出其與蔡文己10 0 年3 月15日電話錄音譯文，譯文已明確記載蔡文己在與原 告對話時稱130 萬元讓被告賣，然130 萬元是實的，扣除代 書費等等費用支出後，伊可以拿131 萬元；原告並重複向蔡 文己確認蔡文己是130 萬讓被告賣清的、就是除了那價錢， 還要幫蔡文己繳增值稅等，蔡文己答稱「對」等語（見本院 卷第95頁至第96頁）。系爭錄音譯文既係原告於另案提出， 兩造於本件審理中就其譯文內容之形式真正復未爭執，上開 譯文所載堪認為原告與蔡文己於100 年3 月15日之電話對話 無誤。上開譯文內容亦顯示蔡文己因本件買賣所獲係逾130 萬元，且蔡文己委任被告之內容應係要求伊實際可獲得金額 至少為130 萬元，並非要求買賣成交價為130 萬元。蔡文己 於本件亦到庭證稱伊委任被告幫伊賣系爭不動產，伊出的底 價是130 萬元以上，意思是扣掉所有費用後伊至少要拿到13 0 萬元以上等語，則證人蔡文己當初委任被告出售系爭不動 產係約定於扣除所有費用後，伊實際可獲至少130 萬元，已 可認定。原告主張證人蔡文己委託售價130 萬元，然成交價 為1,386,000 元，故被告賺取86,000元之差價，尚非有據。 ㈡再查，前開不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交 確認書已列明各款項之項目與金額，其於「結清撥付款項明 細」亦明確記載「應付仲介服務費」、「應付履約保證費」 、「應付地政士費用及代支費」等費用項目，而「出賣人實 收金額」178,017 元加上「代償金額」1,132,706 元，合計 金額確實逾130 萬元，證人蔡文己亦稱本件買賣價金會先扣 掉系爭不動產伊尚未清償完的貸款約一百一十幾萬元，剩餘 的才會交給伊；系爭不動產買賣價金履約保證專戶收支明細 表暨點交確認書上所列項目伊現在看起來覺得沒有不合理的 地方。則被告稱買賣價金尚須扣除各項費用，扣除後餘約13 1 萬元為證人蔡文己實際可得金額，應為可採。原告雖稱系 爭不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書還 要經過買、賣、仲介三方蓋章確認，因其不同意被告所稱之 代墊款，所以其不簽章，故不會有如點交確認書上所載的金 額等語。惟縱因原告不同意被告所稱之代墊款，故系爭不動 產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書所列金額 仍可能變更，然依系爭點交確認書現載內容，證人蔡文己可 得金額既逾130 萬元，已難認被告有原告所稱賺取差價86,0 00元之事實；又兩造均陳稱買賣價金尚在履約保證專戶內， 原告亦稱系爭點交確認書還需經買、賣、仲介三方之確認， 則上開買賣價金須待履保公司經當事人確認各項金額無誤後 始核撥款項予應得之人，則在履保公司尚未核撥款項之情況 下，顯無從認定被告有賺取差價之事實。 ㈢原告雖稱證人就被告公司人員有無寫扣除相關費用之書面給 伊乙節，於本件審理中之證詞與100 年3 月15日電話對話中 不同，而主張證人所述不可採，然查，證人於本件當庭證述 係稱「之前被告公司人員陳政風有跟我說是131 萬元，但被 告公司目前尚未寫正式的書面給我」（見本院卷第108 頁） ，顯然證人係稱尚未有「正式的書面」，此與原告指稱證人 蔡文己在電話中敘及「他那天有寫條子給我」、「有寫1 張 條子」並無矛盾，蓋「1 張條子」於一般對話中常意指任何 以紙張記載之書面，並非僅指正式書面文件，證人於本件中 證述僅排除有收到正式書面，並未排除任何非正式書面文件 ，原告所指，無足為採。原告另指證人蔡文己於本件證稱伊 出的底價是130 萬元以上，然於另案調解期日時陳述係以13 0 萬元委託被告出售，證人蔡文己對於委賣價格所述前後不 一。惟前已述及，證人於另案調解稱伊要賣130 萬元，伊於 本件買賣可以拿到131 萬多；於100 年3 月15日與原告電話 對話中亦稱130 萬元是實的，並一再肯定130 萬元是賣清的 ，其他費用、稅金都由被告處理；於本件到庭證稱「我出的 底價是新臺幣130 萬元以上。我的意思是扣掉所有費用後我 至少要拿到130 萬元以上」。證人蔡文己於本件所為證述固 於130 萬元後加「以上」1 詞，然「以上」之意本即包含本 數，且依證人蔡文己歷次陳述可知，其意為伊委任被告出售 房屋之條件係扣除所有費用後，伊至少可獲得130 萬元，是 證人蔡文己上開所述並無前後不一致之情況，原告此部分質 疑顯非可採。原告又主張證人在庭所述直接交易之提議係由 原告提出，與電話錄音譯文所示不同，顯見證人證述顛倒事 實而無足取。然證人蔡文己就此部分所為證述與本件應審理 之爭點無涉，而其就本件爭點相關之證述與前開100 年3 月 15日電話錄音譯文內容及另案調解期日所述相符，是證人蔡 文己於本件審理中之證述並非全不可採，縱上開原告所指何 人先提議直接交易之部分證述尚非足採，亦對本案之判斷不 生影響。又證人蔡文己與本件爭點相關證述與本件兩造所提 之證物資料頗為相符，自堪採信，原告泛稱證人蔡文己與本 件被告同為另案之被告，故其證述有迴護被告等語，尚無可 憑採。 ㈣綜上所述，原告主張被告賺取差價86,000元，應依不動產經 紀業管理條例第19條規定，給付原告173,720 元及自支付命 令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無 理由，不應准許，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明 。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 100 年 11 月 29 日 高雄簡易庭 法 官 卓育璇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書 記 官 陳長慶 中 華 民 國 100 年 11 月 29 日