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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 100年度雄簡字第2549號 原　　　告　大威不動產仲介經紀股份有限公司 法定代理人　王振芬 代　理　人　吳淑靜律師 被　　　告　周惠琪 訴訟代理人　陳依伶 律師 上列當事人間給付服務費事件，本院於民國101 年6 月21日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一○○年八月十九 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國100 年3 月17日簽立專任委託銷售契 約書，約定被告將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號 土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號13樓房屋( 下稱系爭房地) 委託原告公司銷售，委託銷售價格為新臺幣 (下同)890萬元，委託銷售期間自100 年3 月17日起至同年 6 月30日止，並約定如買賣成交，被告同意給付原告成交總 價款3%之服務報酬，另約定為順利求售，被告同意原告得與 其他其他仲介經紀商合作流通銷售( 下稱系爭專任委託銷售 契約書) 。原告並於100 年3 月17日與訴外人信義房屋仲介 股份有限公司( 下稱信義房屋) 簽立買賣仲介一般委託書， 約定服務報酬為買賣成交價額的3%。嗣因考慮市場價格因素 ，兩造於100 年4 月11日簽立委託銷售內容變更同意書(下 稱系爭內容變更同意書) ，約定委託銷售價格變更為850 萬 元，而被告支付之仲介服務費最高為5%，但被告實拿至少須 有800 萬元。嗣系爭房地由信義房屋成功仲介由訴外人李天 明以850 萬元買受，並於100 年4 月15日簽訂不動產買賣契 約書( 下稱系爭買賣契約書) 。而扣除被告應支付之增值稅 1 萬9,794 元、房屋稅8,040 元及成交總價款最高5%之仲介 服務費42萬5,000 元( 計算式：850 萬x5%=42萬5,000元)， 被告實拿金額已達804 萬7,166 元( 計算式：850 萬-1萬 9,794-8,040-42萬5,000 =804萬7,166)，則依系爭內容變更 同意書之約定，被告應支付成交總價款5%之仲介服務費共42 萬5,000 元。而被告已給付信義房屋25萬5,000 元，故被告 尚應給付原告17萬元( 計算式：42萬5,000 元-25 萬 5,000=17萬元) 。爰依契約之法律關係，請求被告應給付原 告17萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。 二、被告則以：訴外人黃振銘為被告委託之代理人，系爭專任委 託銷售契約書及系爭內容變更同意書均係由黃振銘代理被告 簽立。而依系爭內容變更同意書之約定，兩造所約定之服務 費率並未固定，尚要依原告的服務品質決定，被告調高服務 費率之上限，係用以激勵原告將實際銷售總價拉高等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事實 (一)兩造於100 年3 月17日簽立專任委託銷售契約書，約定被告 將其所有系爭房地委託原告公司銷售，委託銷售價格為890 萬元，委託銷售期間自100 年3 月17日起至同年6 月30 日 止，並約定如買賣成交，被告同意給付原告成交總價款3% 之服務報酬。另約定為順利求售，被告同意原告得與其他其 他仲介經紀商合作流通銷售。 ( 二)兩 造於100 年4 月11日簽立委託銷售內容變更同意書，約 定委託銷售價格變更為850 萬元，而被告支付之仲介服務費 最高為5%，但被告實拿至少須有800 萬元。 ( 三) 嗣系爭房地由信義房屋成功仲介由李天明以850 萬元 買受，並於100 年4 月15日簽訂不動產買賣契約書。而扣除 被告應支付之增值稅1 萬9,794 元、房屋稅8,040 元及成交 總價款最高5%之仲介服務費42萬5,000 元( 計算式：850 萬 元x5%=42萬5,000元) ，被告實拿金額已達804 萬7,166 元( 計算式：850 萬-1萬9,794-8,040-42萬5,000 =804萬7,166) 。 (四)被告已給付信義房屋25萬5,000 元。 四、兩造爭執之爭點 (一)系爭內容變更同意書所約定：「賣方支付之仲介服務費最高 為5%，但賣方實拿至少須有800 萬元。」為何意？ 1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義。最高法院96年台上字第286號判決可資參照。 2.原告主張上開約定係指若賣方實拿已達800 萬元，則賣方即 應支付5%之仲介服務費等語，惟為被告所否認，並辯稱：依 系爭內容變更同意書之約定，兩造所約定之服務費率並未固 定，尚要依原告的服務品質決定，被告調高服務費率之上限 ，係用以激勵原告將實際銷售總價拉高云云。 (1)就兩造簽立系爭內容變更同意書之原因乙節，原告主張係因 信義房屋介紹買家李天明，當時李天明僅願出價約750 萬元 ，與被告委託之銷售價格890 萬元差距太大，原告遂與黃振 銘商議將委託銷售價格降低為850 萬元，且因原告與信義房 屋合作聯賣，信義房屋要求向原告抽取買賣總價3%之服務費 ，故原告告知黃振銘須提高仲介服務費，黃振銘表示只要賣 方實拿有800 萬元，即同意支付仲介服務費5%等語。查證人 即系爭房地之買家李天明證稱：我當時打算在高雄買房子， 看到信義房屋有在仲介本件系爭建物，我就打電話到店裡， 表示我要確定標的物方位並要求當天看房子，仲介賴德恩安 排我當天看屋，我看了房子之後覺得不錯，我記得原來網路 上標價是約960 萬元，但是我認為太高，賴德恩告訴我可以 先出一個價錢，這樣信義房屋就可以出具一個出價意願書以 便向屋主談價，我就向賴德恩出價850 萬元。後來1 、2 天 後賴德恩打電話告訴我，他的主任鍾明宏表示屋主說我開的 價錢太低，希望我再提高，我表示超過850 萬元，我就不會 買。後來賴德恩以及他的主任鐘明宏都有打電話來表示屋主 同意該價錢，並希望我趕快簽約。我當時在提出850 萬元之 前是有向仲介詢問過當地的合理價格及屋主的底價，當時我 確實有提到其他的數字，但是我已經不記得是否提過750 萬 元這個價格等語明確，核與證人即信義房屋之仲介鍾明宏所 證稱：本件買賣契約書是在100 年4 月15日簽立的，當天是 星期五。在簽契約書的大概前三天左右，李先生到我們河堤 店說要看房子，後來就建議到本件房屋。看完房屋之後，李 先生在樓下有先向我提出700 萬的價錢，但因為這個價格與 賣方的價格差太多，所以後來李先生說他最多只能到750 萬 元。我向王振芬作報告，買方僅願意以750 萬元購買，王振 芬就說他去與屋主溝通看看。到了晚上，王振芬就跟我說屋 主願意用800 萬元的價格賣，但是不包括仲介服務費，也就 是扣掉仲介服務費，賣方要實拿800 萬元。從李先生看屋到 王振芬告訴我屋主願意用800 萬元的價格賣是在同一天的事 情。後來與李先生討論的結果最後以850 萬元成交並約定星 期五簽約大致相符，復以李天明之出價既與系爭內容變更同 意書所載銷售總價款相符，是應可認系爭內容變更同意書降 低原委託銷售之價格確係因被告原委託銷售價格過高所致。 又系爭專任委託銷售契約第7 條第2 項約定：被告同意原告 得與其他其他仲介經紀商合作流通銷售等情，有系爭專任委 託銷售契約書在卷可稽，而兩造既係於當日方確定買家係由 信義房屋所仲介，而原告與信義房屋所約定之報酬為買賣成 交價額的3%，則衡情原告應會要求被告提高服務報酬，否則 原告即無獲利可言，是應可認兩造約定支付之仲介服務報酬 最高為5%確係因買方係由信義房屋所仲介，原告因而要求被 告提高仲介服務費所致，且如此方能合理解釋何以系爭內容 變更同意書約定之委託銷售總價降低，服務報酬卻提高。證 人黃振銘固證稱：系爭專任委託銷售契約書是我簽的，我與 原告公司法定代理人王振芬在我的事務所簽立。因為100 年 4 月11日時王振芬通知我說有一個人表示有意願要購買，而 且要去看房子，所以王振芬就急忙跑來事務所表示他可以賣 到比較好的條件，要求服務費要提高。我表示這可以考慮， 但是要看他實際上能夠賣到多少再斟酌給他多一點，但是當 時沒有講死，只有說最高是5 ％，因為最終也是要由被告決 定，所以就簽立了本件變更同意書云云，惟其證述與系爭內 容變更同意書事實上係降低委託銷售價格及李天明之證述顯 不相符，且黃振銘係被告之代理人，其並證稱其在簽立系爭 內容變更同意書前之前沒有跟被告講，後來有跟他講，被告 不同意提高服務費等語，故黃振銘與本件服務報酬之認定顯 有利害關係，應認其上開證詞，不足為採。 (2)另就系爭內容變更同意書之文義而言，其係記載：「賣方支 付之仲介服務費最高為5%，但賣方實拿至少須有800 萬元。 」，則依其文句，但書應為本文取得5%仲介服務費之條件， 而黃振銘係律師，若兩造確有約定其餘條件，應可期待一併 記載於系爭內容變更同意書中，復以證人鍾明宏證稱：( 問 ：黃振銘是否曾經向你表示關於仲介服務費的事情？) 成交 之後隔一個禮拜黃振銘就一直要與我約時間，說要談服務費 的事情。我在大統新世紀的星巴克與被告、黃振銘談這件事 情。黃振銘表示這個案件他總共要被扣5 ％的服務費，他認 為太多，問我王振芬這邊有無辦法縮減，王振芬當天因為出 國沒有到場等語明確，是綜合兩造簽立系爭內容變更同意書 之原因、目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事 人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，應足認兩造 確係約定若賣方實拿已達800 萬元，則賣方即應支付5% 之 仲介服務費。 (3)被告雖辯稱黃振銘並未向鍾明宏表示兩造約定之仲介費率為 5%，且鍾明宏與王振芬係仲介同業，常有物件互通有無，故 鍾明宏之證詞顯有偏頗及不實之虞云云，並請求傳喚黃振銘 作證上開事實並與鍾明宏對質云云。惟鍾明宏既經具結作證 ，其證詞已受相當之擔保，且綜觀其當日證詞，並無何偏袒 原告之處，復以黃振銘就兩造簽訂系爭內容變更同意書降低 原委託銷售價格之原因此等重要事項之證述已有不實，黃振 銘並與本件服務報酬之認定顯有利害關係，業經說明於前， 是本院認無再予傳喚之必要，並此敘明。被告復辯稱100 年 3 月18日原告既僅能向被告收取3%仲介費，卻又須支付3%之 仲介費予信義房屋，顯與常情不合云云，惟兩造約定支付之 仲介服務報酬最高為5%確係因買方係由信義房屋所仲介，原 告因而要求被告提高仲介服務費所致等情，業經認定於前， 故被告上開所辯，即無合不合情理之處。 (二)原告得請求被告給付之金額為何？ 查兩造確係約定若賣方實拿已達800 萬元，則賣方即應支付 5%之仲介服務費等情，業經認定於前，而扣除被告應支付之 增值稅1 萬9,794 元、房屋稅8,040 元及成交總價款最高5% 之仲介服務費42萬5,000 元( 計算式：850 萬x5%=42萬 5,000)，被告實拿金額已達804 萬7,166 元( 計算式：850 萬-1萬9,794-8,040-42萬5,000 =804萬7,166)，且被告已給 付信義房屋仲介服務費25萬5,000 元等情，已如前述，則被 告依約即尚應給付原告17萬元之服務費( 計算式：42萬 5,000 元-25 萬5,000=17萬)。 五、從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付原告17萬元， 及自支付命令送達翌日即100 年8 月19日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條。 中 華 民 國 101 年 7 月 12 日 高雄簡易庭 法 官 朱家毅 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書 記 官 賴佳慧 中 華 民 國 101 年 7 月 12 日