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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 100年度雄簡字第2893號 原　　　告　亨生不動產有限公司 法定代理人　鄭博仁 訴訟代理人　連義信 被　　　告　蔡林惠蘭 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101 年3 月1 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬貳仟元，及自民國一○○年十一 月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。 本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國99年2 月24日請原告代為居間協調， 向訴外人林哲維購買坐落高雄市○○區○○段3 小段0000-0 000 地號土地上之720 建號即門牌號碼高雄市○○區○○街 ○○○ 號之房屋（下稱系爭房地），兩造簽立不動產買賣意願 書、買方給付服務費承諾書（下稱系爭契約），被告並交付 斡旋金新臺幣（下同）66,000元。嗣經原告居間協調，買賣 雙方就意思表示已合致，詎被告竟於99年3 月1 日寄發存證 信函向原告終止系爭契約，並請求返回斡旋金，原告為恐被 告是蓄意規避居間報酬，遂要求被告書立切結書，約定被告 如有購買系爭房地，願給付違約金412,800 元予原告（下稱 系爭切結書）。詎料被告嗣後果真與林哲維就系爭房地成立 買賣契約並完成移轉登記，被告之行為已該當系爭切結書約 定之違約金給付要件，爰依該系爭切結書之契約法律關係提 起本訴，請求被告給付違約金412,800 元。並聲明：被告應 給付原告412, 800元，及自支付命令送達被告之翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被告則以：伊係要以700 萬之價金購買系爭房地，然簽訂系 爭契約後，原告所屬承辦人李淑真要提高仲介報酬，且未得 伊同意，即將意願書所載價金更改為688 萬元，是系爭契約 應屬無效，系爭切結書對伊亦不生效力。嗣伊向原告表示終 止系爭契約並欲取回斡旋金，但原告表示要簽切結書才願返 還，伊係受脅迫要撤銷該意思表示。況伊簽系爭切結書時並 未看到違約金之約定，伊懷疑該條款是事後加上去的。縱然 伊應受系爭切結書之拘束，然該切結書應是在被告與林哲維 之委任契約存續中，被告始有遵守之義務，但原告與林哲維 間委任關係已於99年2 月28日終止，而林哲維自始不知被告 有購買系爭房屋之意，原告自不得以系爭切結書，拘束林哲 維將系爭契約出售予伊，以維交易之公平，且該違約金過高 不合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： （一）被告於99年2 月24日委任原告居間仲介向林哲維購買系爭 房地，並簽立不動產買賣意願書及買方服務費承諾書，被 告並依約交付斡旋金66,000予原告。 （二）被告於99年3 月5 日向原告請求返還斡旋金66,000元，原 告於被告簽立切結書1紙後，將該斡旋金返還予被告。 （三）被告於99年5 月6 日與林哲維就系爭房地成立買賣契約， 並於同年月20日完成所有權移轉登記。 四、兩造之爭點： （一）原告依系爭切結書請求被告給付違約金，有無理由？ 1.系爭切結書是否為真正？ 2.系爭切結書關於違約金之約定是否無效？ 3.被告得否以其簽立系爭切結書係遭脅迫而主張撤銷該意思 表示？ （二）原告請求違約金412,800 元是否適當？ 五、茲就上開爭點析述本院之判斷如下： （一）原告依系爭切結書之約定，請求被告給付違約金，於法有 據。 1.按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內 有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真， 以之為裁判之基礎。而自認之撤銷，除別有規定外，以自 認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事 訴訟法第279 條第3 項定有明文。經查，原告主張被告於 99年3 月5 日書立系爭切結書之事實，業經被告於審理時 ，經本院提示系爭切結書後，表示就系爭切結書之形式、 實質真正不爭執，堪認系爭切結書為真正之事實已為被告 所自認（見本院卷第94頁），堪以信實。雖被告嗣為反於 上述自認事實之陳述，改稱：伊沒有看到系爭切結書上關 於違約金之約定，伊懷疑是事後加上去的，原告應該交付 切結書二聯單給伊云云。然查，被告既不爭執系爭切結書 上之姓名為其所親簽，而觀之原告提出之系爭切結書，未 見有何經變造之情，被告辯稱違約金之約定應是原告事後 記載一節，自無可取。被告復未舉證證明其前所為之自認 與事實不符，其空言否認系爭切結書之真正，殊無可採。 2.次按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為 意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。又前開撤銷權應 於發見詐欺或脅迫終止後1 年內為之。民法第92條第1 項 前段、第93條分別定有明文。所謂因被脅迫而為意思表示 ，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表 意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其 意思表示係因被脅迫而為之者，應就其被脅迫之事實，負 舉證之責任（最高法院18年上字第371 號判例意旨參照） 。又意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為 意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤 或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。前開撤銷權 ，自意思表示後，經過1 年而消滅。民法第88條第1 項、 第90條定有明文。被告辯稱：伊簽立系爭切結書是原告脅 迫云云，為原告所否認，被告自應就被脅迫之事實負舉證 之責，然其未提出任何證據以實其說，又依其所述被脅迫 之理由，乃係原告告知如不簽署切結書，即不同意被告返 還斡旋金之請求，縱然被告上開所述為真，亦難認此該當 於加諸不法危害言語於表意人之脅迫行為。況系爭切結書 於99年3 月5日 所簽立，被告迄至本案審理時以被脅迫撤 銷意思表示為抗辯，其撤銷權亦已逾1 年除斥期間。被告 此部分抗辯，委無足取。被告又抗辯：簽切結書時伊沒有 看到違約金約定云云，縱然其所辯為真，亦難認該錯誤非 由被告己身過失所致，況其撤銷權亦已罹於1 年之除斥期 間，本院亦無從憑此為有利何被告之認定。至被告抗辯系 爭切結書因拘束林哲維出賣系爭房地之權利，故無拘束伊 之效力云云，然系爭切結書乃兩造間之約定，自有拘束兩 造之效力，與林哲維無涉，況其並無限制林哲維不得出賣 系爭房地之情，被告此部分抗辯，顯無可取。 4.綜上，系爭切結書為被告所親簽，亦無得撤銷或無效之事 由，被告自應受其內容之拘束。經查，依系爭切結書約定 ：「被告於99年2 月24日向原告簽訂系爭房地之意願書， 房屋總價688 萬元，於99年3 月1 日寄出存證信函表示放 棄購買該標的，並請求返還意願金66,000元。如今家人協 商確定放棄該標的，亦與原告協議退還意願金。原告同意 若本人及配偶、二等親屬之名義購買系爭房屋，願支付出 價之6%違約金計412,800 元。」之內容，有系爭切結書1 紙在卷可稽（見本院卷第8 頁），而被告嗣向林哲維買受 就系爭房地，並於同年月20日完成所有權移轉登記，為兩 造所不爭執，則被告買受系爭房地該當上開違約金給付要 件，原告依上開約定向被告請求給付違約金，自非無據。 （二）原告請求被告給付違約金412,800 元尚屬過高，應酌減至 172,000元為宜。 1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第250 條第1 項、第252 條分別定有明文。按約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有 明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客 觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務 人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量 標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益 減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例、51年台 上字第19號判例參照）。 2.該違約金之性質為損害賠償總額預定之違約金，為原告自 陳明確（見本院卷第95頁），本院審酌原告固因被告終止 系爭契約後自行向林哲維購買系爭房地，使其仲介勞務及 費用之支出無法回收，亦無法取得仲介報酬而有預期利益 之損失。然原告是否確能取得仲介報酬，於該買賣雙方簽 訂契約前，尚在未定之數，原告復未能證明被告是為規避 仲介報酬而終止系爭契約或有其他可歸責事由，且系爭契 約終止後原告即未再有何勞務或費用之支出，及兩造原約 定之仲介報酬僅價金之2%等情，若謂因系爭契約終止後被 告復向林哲維購買系爭房地，即認被告應支付買賣總價6% 之違約金，堪認有違比例原則等一切情況，認原告請求被 告給付412,800 元之違約金，尚屬過高，應酌減至172,00 0 元為宜，以兼顧兩造之利益。 六、綜上所述，原告依系爭切結書之契約關係，請求被告給付違 約金172,000 元及自支付命令送達被告之翌日即100 年11月 7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由 ，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權 宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 3 月 15 日 高雄簡易庭 法 官 李宜璇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 3 月 15 日 書 記 官 廖佳玲