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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　100年度雄簡字第520號 原　　　告　曾瓊玉 被　　　告　陳志榮 訴訟代理人　陳志龍 被　　　告　柏森不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　何忠義 被　　　告　施盈竹　 原名：. 上列當事人間損害賠償事件，於民國101年3月23日言詞辯論終結 ，本院判決如下： 主 文 被告陳志榮應給付原告新臺幣參拾萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告陳志榮負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、被告施盈竹經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。 二、原告主張：被告陳志榮所有坐落地號高雄市○○區○○段○○ 號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號9 樓之1 之建物（屬「非常居易」大廈，下稱系爭房屋），於民國95 年2 月間委由被告柏森不動產仲介經紀有限公司（下稱柏森 公司）仲介出售，被告施盈竹乃以陳志榮之代理人身分，於 95 年2月23日與原告就系爭房屋簽訂買賣契約書（下稱系爭 買賣契約）。雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）215 萬元 ，原告已付清全部價金，並辦迄系爭房屋所有權移轉登記。 惟原告於買受系爭房屋後迄今，事業不順且健康狀況衰退， 始經鄰居告知系爭房地先前有非自然身故之情事存在，為凶 宅。其向被告陳志榮購買該屋時，其代理人被告施欣芝並未 告知此事，惟施欣芝於94年11月17日透過福氣不動產有限公 司（下稱福氣公司）以155 萬元向訴外人李金娥購得該屋時 ，李金娥有告知施欣芝該屋有人自殺之情事，施欣芝竟蓄意 隱瞞此重大瑕疵，致使原告蒙受重大損失，爰依民法第354 條、第359 條之規定，請求被告陳志榮、施盈竹應負擔本件 物之瑕疵擔保責任，請求減少價金即房價之15％，故原告請 求陳志榮、施盈竹給付30萬元，且一併請求精神慰撫金20萬 元。另被告柏森公司乃仲介業者，卻未查明系爭房屋屬於凶 宅，未盡其善良管理人之注意義務，使原告受有損害，應負 損害賠償責任。並聲明：被告應給付原告50萬元。 三、被告陳志榮則以：伊僅是系爭房屋之登記名義人，並以其名 義出售該屋，但系爭房屋之買、賣均是由被告施盈竹處理， 本件買賣之糾紛應由被告施盈竹負責；被告施盈竹則以：系 爭房屋並非凶宅，有人在該屋內服藥自殺，但有送醫院，並 非在屋內往生，因此其並未告知原告此事，系爭房屋並無瑕 疵可指，原告請求無理由；被告柏森公司則以：委託人施盈 竹並未告知該屋係屬凶宅，且施盈竹委託被告柏森公司居間 仲介銷售該房時，就買賣標的物之房屋於其現況說明書內， 就「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾 發生兇殺或自殺致死之情事？勾選：否。」，其亦有至現場 看系爭房屋，及詢問管理室房屋狀況，已盡一般注意義務， 仍未查知系爭房屋屬於凶宅等語資為抗辯，並均聲明：原告 之訴駁回。 四、本院之判斷： ㈠被告施欣芝於94年11月17日，透過福氣公司向李金娥購買系 爭房屋，於同年月24日移轉登記至陳志榮（陳志榮乃施欣芝 男友陳志龍之弟弟）名下，嗣於95年2 月23日以陳志榮代理 人身份，透過柏森公司以出賣人陳志榮之名義出售該屋與原 告，該屋確實有人在屋內自殺，嗣後往生等情，為被告所不 爭執，復有土地所有權狀、建物所有權狀、柏森不動產仲介 經紀有限公司不動產說明書、95年2 月3 日陳志榮與曾瓊玉 之不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、土地登記第 一類謄本、建物登記第一類謄本、異動索引、94年11月7 日 施欣芝與李金娥之不動產買賣契約書、福氣不動產有限公司 不動產說明書、標的物現況說明書、李金娥與永慶不動產專 任委託銷售契約書在卷可參，堪信屬實。原告主張本件有物 之瑕疵，被告陳志榮、施盈竹均應負責，並請求渠等給付精 神慰撫金，另被告柏森公司應負損害賠償責任，則為被告所 否認，並以前詞置辯。本件爭點為系爭房地是否為凶宅而屬 物之瑕疵，原告向被告陳志榮、施盈竹請求減少價金、精神 慰撫金，有無理由；被告柏森公司應否負損害賠償責任。 ㈡原告得否依物之瑕疵擔保請求減少價金？ ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明 文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」 、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質 上」應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例可資 參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」 ，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷 ，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於 其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上 亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有 顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故 之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性 之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 ⒉查系爭李金娥買賣契約所附「房屋現況說明書」中第6 項「 是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，經勾選「是」， 且說明：承租方在屋內自殺等語，被告復不爭執有人在屋內 自殺嗣後並往生等節，堪認系爭房屋係屬所謂「凶宅」無誤 。被告施盈竹雖以該人並非死在屋內，而是死在醫院等語， 抗辯系爭房屋不符合「凶宅」之定義，然查，依卷附原告提 出之寬頻房訊法拍屋成交價資料，被告施盈竹向李金娥購買 價格甚至低於非常居易大廈內其他建物之法拍價格，堪認縱 使被告施盈竹所辯為真，亦已構成影響交易價格之因素，系 爭房屋之交易價格衡以現今社會常情足以因該事件而致減損 ，據前開判例判決意旨，仍應認為有民法第354 條第1 項前 段所指之瑕疵存在。 ⒊按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至358 條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其 價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減 少價金，民法第359 條定有明文。次按物之瑕疵責任為無過 失責任物之瑕疵擔保責任，是基於有償契約對價均衡的要求 以維護交易之公平保護交易之信賴由法律所規定的法定無過 失責任，亦即出賣人於買賣契約成立時即使不知有瑕疵，也 應負物之瑕疵擔保之責，出賣人並不得以不知瑕疵為由而免 除該責任，除非買受人於契約訂立時即已知或因重大過失而 不知有該瑕疵時，始得免責。系爭房屋既然既有前揭物之瑕 疵，原告自得依民法第359 條規定請求減少價金。 ⒋按所謂代理，係指代理人於代理權限內，以本人（被代理人 ）名義向第三人所為意思表示或自第三人受意思表示，而對 本人直接發生效力之法律行為，代理人因有本人授與之代理 權，僅係取得以代理人名義所為法律行為的效力直接歸屬於 本人的法律上權能，此法律上權能本質上僅係一種資格或地 位，而非權利，代理人並無因此取得權利或負擔義務，其作 用僅在擴大本人之法律上交易活動，法律行為雖由代理人與 相對人完成，但該基礎法律行為仍存在於本人與相對人間， 而代理人與相對人並非基本法律關係之當事人，彼此間無權 利義務可言。經查，本件被告施盈竹係以陳志榮之代理人身 分，代理陳志榮與原告簽訂系爭買賣契約，而施盈竹並非該 契約之當事人，有契約書可參，另依土地及建物登記謄本所 示，系爭房屋之所有權人於本件買賣之時為被告陳志榮，原 告亦陳稱：前屋主是陳志榮，當時是屋主委託施盈竹處理房 子買賣事宜等語，是原告於簽約當時已清楚知道被告施盈竹 係以代理人身分與原告簽訂系爭買賣契約，是系爭買賣契約 之法律關係應存在於陳志榮與原告之間，其向被告施盈竹主 張減少價金請求權，尚屬無據。 ⒌被告陳志榮雖以前詞置辯，惟本件買賣之時被告陳志榮為系 爭房屋之登記名義人，復提供印章等物予被告施盈竹辦理相 關事宜，而系爭房屋之買、賣被告陳志榮均無異議，顯見其 有授與被告施盈竹代理權以其名義成立系爭房屋之買賣契約 ，此亦經柏森公司法定代理人陳稱買賣當時被告施盈竹有出 示一份授權書等語明確，被告陳志榮復未曾提出無權代理之 抗辯，是被告陳志榮自應負本人之責任，不能以買賣係由被 告施盈竹處理即脫免其買賣契約出賣人之責任。從而，原告 本於民法第359 條規定，自得向被告陳志榮請求減少價金。 而就減少價金之比例為15％（215 萬×15％）乙節為被告陳 志榮所不爭，從而原告請求被告陳志榮給付30萬元，為有理 由，應予准許。 ㈢原告請求精神慰撫金有無理由？ 原告主張其因購買凶宅而健康狀況衰退、事業不順，受有精 神上損害，故請求精神慰撫金。按債務人因債務不履行，致 債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至第195 條及第19 7 條之規定，負損害賠償責任，民法第227 條之1 固定有明 文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任。民事訴訟法第277 條前段亦有明文。次按民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求。最高法院17年上字第917 號著有判例可資參照。查原 告未能對其受有何精神上損害，及該損害與系爭瑕疵之發生 有何相當因果關係具體陳述並舉證以實其說，是原告舉證既 有未足，依上開規定及判例意旨，此部分之主張即非有據。 ㈣被告柏森公司應否負損害賠償責任？ 按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文，仲介業是 受國家法令特許經營之業務，對於不動產之交易具有專門之 知識和實務經驗，足以構成交易相對人之信賴，交易相對人 因仲介業之介入，對於該交易過程不致產生疏忽和錯誤具有 相當之期待，因此仲介業儘管未受委託也對交易之相對人負 業務上之一般注意義務，如怠於為該仲介業所應負之注意義 務而致該交易之相對人受有損害時，即應依侵權行為之規定 ，對該交易之相對人負損害賠償之責。本件被告柏森公司於 接受被告施盈竹委任仲介出賣系爭房屋時，已依不動產經紀 業管理條例第23、24條規定詢問出賣人並經被告施盈竹簽名 後持向買受人解說，該現況說明書內記載「本建築改良物（ 專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死 之情事？勾選：否。」，此有標的物現況說明書於雙方買賣 契約書可證。而被告施盈竹從未告知被告柏森公司系爭房屋 有何非自然死亡之事故，此亦經被告施盈竹陳稱明確。而關 於大樓發生有兇殺、自殺或其他非自然死亡之事件，一般住 戶怕影響房地出售或出租，通常都不會透漏該訊息，大樓管 理員或總幹事受大樓住戶委任管理大樓，甚至協助大樓住戶 有關房地之出售或出租之事宜，於未經大樓管理委員會之授 權，通常亦不會將大樓內部所生之事務告知於非大樓住戶之 第3 人，是被告柏森公司辯稱其有詢問過管理室，也未得知 系爭房屋有非自然死亡之事故，尚非無可能，原告復未提出 證據證明被告柏森公司仲介本件系爭房地買賣，有何未盡業 務上一般注意義務之情形，即無因故意或過失致原告受損害 之成立，原告請求被告柏森公司應負賠償之責，並非有據， 應予駁回。 ㈤綜上所述，本件原告本於物之瑕疵擔保責任之規定，主張系 爭房屋有瑕疵應予減價，故請求出賣人即被告陳志榮給付30 萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應 予駁回。 五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告陳志榮敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 4 月 6 日 高雄簡易庭 法 官 顏銀秋 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 4 月 6 日 書 記 官 湯正裕