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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 101年度雄簡字第2627號 原　　　告　惠弘股份有限公司 法定代理人　余政經 訴訟代理人　蔡正耀 　　　　　　楊昌禧律師 　　　　　　梁育誠律師 被　　　告　孫秀美即麻辣婆婆小吃部 訴訟代理人　薛西全律師 　　　　　　劉妍孝律師 　　　　　　陳思潔律師 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國102 年7 月3 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸萬玖仟陸佰陸拾陸元，及自民國一０一 年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 本訴訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。 反訴原告之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事實及理由 甲、本訴部分 一、原告主張：被告於民國94年1 月3 日向原告承租門牌號碼高 雄市○○區○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），租期自94 年1 月4 日起至104 年2 月28日止，租金每月新臺幣（下同 ）120,000 元，第3 年起調漲為123,600 元，第4 年起調漲 為127,300 元，第5 年起調漲為131,100 元，第6 年起逐年 調漲3 ％，押租金360,000 元（下稱系爭租約）。被告於10 1 年4 月27日通知原告欲於同年5 月2 日辦理房屋移交手續 ，應視為被告有提前終止租約之意思，而原告係於同年4 月 28日收到該通知，則依系爭租約第21條約定：被告於租賃契 約屆滿前提前解約，應於3 個月前通知原告。故系爭契約應 於101 年7 月28日方告終止，則被告尚積欠原告101 年3 月 1 日至同年7 月28日之租金660,669 元，扣除押租金360,00 0 元，尚欠300,669 元，爰依系爭租約請求被告給付租金等 語，並聲明：被告應給付原告300,669 元，及自起訴狀繕本 送達翌日即101 年10月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。 二、被告則以：訴外人戚明於94年1 月3 日與原告承租系爭房屋 ，並支付押租金360,000 元，約定待被告申請商業登記核准 後，雙方協同辦理契約公證。被告於94年2 月23日核准設立 登記，經營餐飲事業，戚明與原告即合意將上開租約承租名 義人變更為被告，其餘契約內容及日期均未變更（即系爭租 約），是系爭租約之實際承租人為戚明。嗣於101 年間，被 告難以負荷租金，戚明遂於101 年2 月1 日發函原告徵詢有 無議訂新約之意願，若無，將提前預告終止租約。詎原告並 未回覆，戚明於同年月13日又發函與原告為終止系爭租約之 意思表示；然原告亦未回應，戚明於同年3 月12日再次發函 ，原告方於同年月26日以存證信函表示戚明並非系爭租約承 租人，無權要求降低租金，故不同意系爭租約於同年2 月終 止等語。故被告方於同年4 月27日委由洪得勝以被告名義發 函請求原告辦理清點、移交事宜。惟原告明知被告為掛名負 責人，是應以戚明向原告為終止系爭租約意思表示之日計算 被告應給付與原告之租金。退步言之，若認系爭租約之承租 人為被告，則原告即有將系爭房屋一屋二租之情形，然戚明 為被告之代理人，且原告亦知悉有關租約履行事項係由戚明 及訴外人洪德勝負責，即明知戚明受被告委任，得代理被告 為意思表示，自仍應以戚明向原告表示提前終止租約之意思 表示日為計算系爭租約之終止日等語，資為抗辯，並聲明： 原告之訴駁回。 三、本件原告主張被告於94年1 月3 日向原告系爭房屋，租期自 94年1 月4 日起至104 年2 月28日止，租金每月120,000 元 ，第3 年起調漲為123,600 元，第4 年起調漲為127,300 元 ，第5 年起調漲為131,100 元，第6 年起逐年調漲3 ％，押 租金360,000 元等情，業據其提出系爭租約為證，且為被告 所不爭執，自堪信為真實。 四、原告另主張被告於101 年4 月27日通知原告欲提前終止系爭 租約，原告於翌日（28日）收受通知，則依系爭租約第21條 約定，被告應給付原告租金至同年7 月28日等節，則為被告 所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一） 系爭租約之承租人為何人？（二）系爭租約是於何時終止？ （三）原告請求被告給付300,669 元是否有理由？茲分述如 下： （一）系爭租約之承租人為何人？ 被告雖抗辯戚明於94年1 月3 日與原告簽立租期自94年1 月4 日起至104 年2 月28日止，租賃標的為系爭房屋，租 金每月120,000 元，第3 年起調漲為123,600 元，第4 年 起調漲為127,300 元，第5 年起調漲為131,100 元，第6 年起逐年調漲3 ％，押租金360,000 元之契約，與本件涉 訟之系爭租約內容完全相同，係經原告及戚明合意將租約 當事人變更為被告，故系爭租約之實際承租人為戚明等語 ，並據其提出以戚明為承租人之契約為據（見本院卷第24 -26 頁），然查，證人戚明於本院審理中證稱：本件租賃 事宜是我去交涉，簽約時就表明要以我個人名義去簽租， 一開始承租人是我的名字，因剛開始開店時，火鍋店的執 照還沒有下來，才用我的名字，把房屋租賃下來後才有地 址可以申請營業執照，營業執照下來後，因為報稅的問題 ，把承租人改成火鍋店（即被告）的名字，不然就會變成 我將房屋出租給被告，又有稅捐的問題等語（見本院卷第 100-101 頁），可知原告雖與戚明前就系爭房屋簽定有租 約，然因考量稅捐問題，原告與戚明即合意將該租約之承 租人變更為被告，堪認原告與戚明已就契約變更之內容達 成合意，則原以戚明為承租人之租約即因契約變更而消滅 。復參以系爭租約存續期間，係以被告名義簽發之支票交 付與原告以之作為租金之清償，有票據代收款項紀錄在卷 可稽（見本院卷第68頁）；及於98年3 月1 日時，被告並 與原告就系爭租約協議折讓租金等事宜，有協議書可證（ 見本院卷第69頁），綜觀上情，俱堪以認定系爭租約之承 租人為被告，被告抗辯系爭租約之實際承租人為戚明乙節 ，難認有據。 （二）系爭租約是於何時終止？ 系爭租約之承租人經本院認定為被告，則被告另抗辯：戚 明已於101 年2 月1 日、13日以被告之代理人身分向原告 表示欲於2 月底終止租約等語，為原告所否認，並主張戚 明不合於民法第422 條、第531 條及第534 條規定而無代 理權，經查： 1、按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依 法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。 其授與代理權者，代理權之授與亦同。不動產之租賃契約 ，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者， 視為不定期限租賃。受任人受概括委任者，得為委任人為 一切行為，但不動產之租賃其期限逾二年者，需有特別之 授權。民法第531 條、第422 條及第534 條第2 款分別定 有明文。查系爭租約之租賃標的為系爭不動產，租賃期間 為94年1 月4 日起至104 年2 月28日止，租賃期間已逾2 年，揆諸上開規定，代理人需有特別授權，且應以書面為 之，然證人戚明證稱：就系爭租約被告沒有以書面為代理 權之授權，但整件事情都是我在負責等語（見本院卷第10 3 頁），復參酌證人上開證述、綜觀以戚明為承租人之租 約及系爭租約之內容，可知系爭租約之相關內容磋商與簽 定原係由戚明與原告為之，嗣經變更承租人為被告，其餘 租賃條件均未為更動，堪以認定被告有就系爭租約相關事 項授與概括委任權與戚明。然依上開規定，委任人未依民 法第531 條或第534 條第2 款規定，以文字為代理權之授 與，或為特別之授權者，該受任人本於委任事務之處理， 在代理權限內以代理人身分以本人（委任人）名義所為之 法律行為，固因不備以書面為代理權授與之「代理權要式 性」（僅代理權授與之行為無效），或為該不動產租賃之 特別授權，致成為無權代理（未經合法取得代理權）之行 為。惟依同法第170 條第1 項規定之反面解釋，無權代理 人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，即對本 人發生效力。且所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定 之方式，由本人以意思表示為之為已足，初不問其為明示 或默示（依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效 果意思者而言）而有不同（最高法院98年度台上字第1044 號裁判意旨參照）。查被告於戚明為其與原告議定系爭租 約之相關內容後，即依系爭租約使用系爭房屋並按月繳交 約定之租金，堪認已經被告事後承認，則系爭租約對被告 發生效力，合先敘明。 2、復按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示， 直接對本人發生效力。解釋意思表示，應探求當事人之真 意，不得拘泥於所用之辭句。民法第103 條、第98條分別 定有明文。查101 年（函文誤載為100 年）2 月1 日「麻 辣婆婆」以麻婆字第0000000 號函通知原告欲重新簽定租 約，若原告不同意，將另覓地點營業，依約終止租賃契約 等語（見本院卷第30頁）；同年月13日「麻辣婆婆」以麻 婆字第0000000 號函以被告因未獲原告回應，故欲於101 年2 月底終止租約等語（見本院卷第31頁）；同年3 月12 日以麻婆字第0000000 號函通知原告欲於4 月底終止租約 等語（見本院卷第32頁），上開3 函原告皆有收受，此觀 原告101 年3 月28日高雄新興郵局626 號存證信函可見一 斑（見本院卷第33頁），本院參以上開3 函，前2 函文係 以「麻辣婆婆」為發函名義，地址為「高雄市○○區○○ ○路○○號」即系爭房屋之址，最後署名「麻辣婆婆餐飲戚 明」等情，雖「麻辣婆婆」、「麻辣婆婆餐飲」並非被告 所為商業登記名稱「麻辣婆婆小吃部」，惟觀之系爭租約 之承租人「麻辣婆婆小吃店」，亦同樣非以商業登記名稱 與原告為交易；及就函文內之地址以觀，仍得知悉「麻辣 婆婆」、「麻辣婆婆餐飲」即為向原告承租系爭房屋之被 告，不影響其實為同一當事人之情，此其一；又署名部分 「麻辣婆婆餐飲戚明」，即同時存有被告名稱及戚明之個 人名稱，雖未表明代理之旨，然依一般通念，亦尚難據以 認定戚明係以個人名義為上開發函，此其二，是綜觀上開 發函內容及揆諸前開規定，堪以認定該函文係戚明以代理 被告之意思對原告為意思表示。復查，原告曾於99年7 月 22日以高雄新興郵局4008號存證信函就系爭房屋修繕一事 通知戚明及被告，存證信函內容並提及：數度電話洽詢戚 先生皆無法對話，留言於總管理部或手機亦未回音，故再 以此函秉告... 等語（見本院卷第27-28 頁），亦可徵原 告前已知悉戚明就系爭租約相關事項有代理及處理權限。 綜上所述，戚明以被告名義對原告發函之內容，直接對被 告發生效力，是認被告已於上揭時日向原告為函文所示之 意思表示。至民法第534 條第2 款規定，旨在避免代理人 任意簽訂租期過長之租賃契約，是同法第531 條之適用， 限於締結租賃契約之情形，非謂租賃契約相關事宜均待本 人書面特別授權為之，是原告此部分主張，洵屬無據。 3、承上所述，上開3 函文係屬被告對原告所為之意思表示， 被告先於101 年2 月1 日發函表示欲與原告重新簽署契約 ，嗣於同年月13日發函表示因原告未為回應，即原告無就 系爭租約有延長租賃期限或降低租金之意，是被告表示欲 於101 年2 月底終止系爭租約（見本院卷第31頁），則本 院綜觀全函文內容，是認被告之真意係欲以101 年2 月28 日為提前解約之日。然依系爭租約第21條約定：「倘乙方 （即被告）於租賃契約未屆滿前提前解約，乙方應於三個 月前通知甲方（即原告）... 」，則依上開約定，及參以 系爭租約之租金給付方式是以月為單位，非以天數為據， 是系爭租約終止之日應以被告所示之101 年2 月28日向後 加上3 個月即101 年5 月31日。 （三）原告請求被告給付300,669 元是否有理由？ 承上所述，系爭租約之終止日為101 年5 月31日，而被告 已支付原告101 年2 月份之租金，及101 年之租金為每月 143,222 元等情，為兩造所不爭執，是被告尚應給付原告 101 年3 月1 日至5 月31日之租金429,666 元【143,222 ×3 ＝42 9,666】，今原告已受領被告給付之押租金360, 000 元尚未返還，是扣除押租金後，原告得情求被告給付 69,666元【429,666 －360,000 ＝69,666】，即屬有據。 乙、反訴部分 一、反訴原告主張：反訴原告已於101 年2 月1 日與反訴被告終 止系爭租約，故反訴原告依系爭租約第21條約定，應給付反 訴被告101 年2 月至4 月之租金429,666 元，然反訴被告尚 未返還押租金360,000 元，及反訴原告已繳付反訴被告2 月 份之租金143,222 元，故反訴被告應返還73,556元【計算式 ：360,000 ＋143,222 －429,666 ＝73,556】。又反訴原告 經反訴被告指示拆除部分設備、增強部分結構後，已於10 1 年5 月2 日已將系爭房屋返還反訴被告，反訴原告因此支出 如附表所示之工程費用82,000元，惟依系爭租約第7 條、第 19條約定，反訴原告僅負有依租賃物現狀返還之義務，雙方 不得要求補償或回復原狀。則反訴被告指示反訴原告拆除設 備及增強結構，係無法律上原因，致反訴原告受有上開支出 工程費用之損害，爰依不當得利之法律關係請求反訴被告返 還82,000元等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告155, 556 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。 二、反訴被告則以：反訴被告係於101 年4 月28日接獲反訴原告 終止租約之意思表示，依系爭租約第21條約定，反訴原告尚 須給付至同年7 月28日之租金660,669 元，以押租金360,00 0 元扣抵後尚有不足，已為本件本訴之請求，故反訴被告毋 須返還反訴原告同年2 月之租金及押租金。又依系爭租約第 7 條約定，反訴原告應以書面徵得反訴被告之同意，始得主 張依增設、改造或裝飾後之現狀返還，而反訴原告拆除、修 復之項目均未經反訴被告書面同意而自行增設、改造，是反 訴原告應自行負擔上開費用。退步言之，綜觀系爭租約第7 條、第8 條及第20條約定，可知反訴原告應將可移動之物及 廢棄物淨空，並修復系爭房屋毀損部分，而反訴原告支出上 開費用之目的均在淨空、清運系爭房屋內之可移動物、廢棄 物及修護系爭房屋之毀損，自應由反訴原告負擔該費用等語 ，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。 三、本院之判斷： （一）返還租金及押租金部分： 承上所述，本院認定反訴原告向反訴被告表示提前終止系 爭租約之日為101 年2 月28日，依系爭租約第21條約定， 反訴原告需提前三個月向反訴被告為提前終止租約之意思 表示，是堪認系爭租約之終止日為101 年5 月31日，則反 訴原告須給付反訴被告101 年3 月至5 月之租金共429,66 6 元，扣除反訴被告尚未返還之押租金360,000 元，反訴 原告尚須給付反訴被告69,666元。是反訴原告請求反訴被 告返還73,556元，即屬無據。 （二）不當得利部分： 反訴原告主張依系爭租約第7 條約定：「乙方（即反訴原 告）就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾 ，應先得甲方（即反訴被告）書面同意，其費用由乙方自 理，租期屆滿或中途終止租約時，應依租賃物之現狀，不 得要求甲方補償。其可移動物應淨空，交付甲方。」、第 19條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷 ，將租賃物以現狀交還甲方，不得有任何要求... 」，可 知返還系爭房屋與反訴被告時，僅需以現狀返還，今反訴 原告為反訴被告支出拆除設備及增強結構費用82,000元， 依民法第179 條規定，得請求反訴被告返還等語，經查： 1、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年 上字第1118號判例著有明文。解釋意思表示端在探求表意 人為意思表示之目的性及和諧性，解釋契約尤須斟酌交易 上之習慣及目的，依誠信原則而為之。系爭契約要屬兩造 間基於契約自由原則進行磋商後之結果，就反訴原告請求 之如附表所示之項目及金額是否有理由，本院自應先審酌 兩造所簽定之系爭租約內容是否已就相關權利義務為約定 ，合先敘明。 2、編號1 之「清除1 、2 、3 樓廢棄物」及編號8 中之「屋 頂雜物清除」部分，依系爭租約第20條約定：「期滿或中 途終止租約，乙方搬遷後，留置部分傢俱雜物於租賃物內 ，而不移去者，視作廢物論，任憑甲方處置，乙方不得異 議，倘甲方因而受有損害時，乙方應賠償之。其搬遷清運 費用由乙方負擔。」，可知該清理廢棄物之相關費用應由 反訴原告負擔。 3、編號2 之「直招拆除」及編號3 之「走廊等待椅撤除」、 編號5 之「冷卻水塔3 組拆除」、編號6 之「菜梯骨架拆 除」及編號8 之「1 、2 樓大廳與工作室隔屏拆除、3 樓 休息室與庫房隔屏部分拆除、拆除外牆帆布」部分，經證 人戚明於本院審理中證稱：簽約時前一個租賃的人已經把 屋內清空，所有的機器設備，都是由我們加裝上去，沒有 簽書面同意書，我當時沒有察覺到契約有這要件等語（見 本院卷第100-102 頁），可知上開直招、走廊等待椅、冷 卻水塔、菜梯骨架及隔屏均係反訴原告未以書面徵得反訴 被告同意之情況下所加裝，自不符合系爭契約第7 條之約 定，尚難謂反訴原告得依據系爭契約第7 條之約定主張以 現狀返還系爭房屋。 4、編號4 之「3 樓廚房鋁窗3 組安裝」、編號7 之「菜梯2 、3 樓樓地板補洞」及編號9 之「廚餘口泥作補洞」部分 ，依系爭契約第8 條約定：「乙方應以善良管理人之注意 ，保管及使用租賃物，如欠缺是項注意，至租賃物毀損或 滅失時，應自費修復或以金錢賠償之。... 」，上開項目 均屬系爭房屋毀損修護之部分，依上開約定，應由反訴原 告負擔。 5、綜上，反訴原告上開主張之如附表所示之各項目金額，均 屬無據。 丙、綜上所述，原告依據系爭租約請求被告給付租金69,666元， 及自起訴狀繕本送達翌日即101 年10月6 日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回；反訴原告依據系爭租約及 不當得利之法律關係請求反訴被告給付155,556 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，為無理由，應予駁回。 丁、本件本訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。 戊、本件本訴及反訴之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方 法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一 論列，併此敘明。 己、本、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條 。 中 華 民 國 102 年 7 月 17 日 高雄簡易庭 法 官 蔣文萱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書 記 官 吳智媚 中 華 民 國 102 年 7 月 17 日 附表： ┌──┬─────────────────────┬─────┐ │編號│內容 │金額（元）│ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 1 │清除1 、2 、3 樓廢棄物（拆除、清運、拖地）│ 35,000 │ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 2 │直招拆除（拆除、吊車） │ 4,500 │ ├──┼─────────────────────┤ │ │ 3 │走廊等待椅撤除（拆除、吊車） │ │ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 4 │3樓廚房鋁窗3組安裝 │ 4,000 │ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 5 │冷卻水塔3組拆除 │ 5,000 │ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 6 │菜梯骨架拆除 │ 4,000 │ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 7 │菜梯2、3樓樓地板補洞 │ 15,000 │ │ │（模板、鋼筋、混凝土、混凝土車） │ │ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 8 │1、2樓大廳與工作室隔屏拆除 │ 13,000 │ │ │3樓休息室與庫房隔屏部分拆除 │ │ │ │屋頂雜物清除 │ │ │ │拆除外牆帆布 │ │ │ │（拆除、清運、拖地、消毒異味） │ │ ├──┼─────────────────────┼─────┤ │ 9 │廚餘口泥作補洞（工料） │ 1,500 │ ├──┴─────────────────────┼─────┤ │合計 │ 82,000 │ └────────────────────────┴─────┘