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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 102年度雄簡字第1369號 原　　　告　張瑜潔 被　　　告　朱筠潔 訴訟代理人　邱鎮能 被　　　告　吉立登有限公司 法定代理人　林美齡 訴訟代理人　楊俊慶 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年5 月15日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。查 原告起訴請求被告連帶給付新臺幣（下同）23萬元，按週年 利率5%計算之利息。於本院審理中減縮為：㈠被告朱筠潔應 給付原告19萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告吉立登有限公司（對外 營業名稱為「21世紀不動產高雄美術紀加盟店」，下稱被告 吉立登公司）應給付原告4 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（下稱減縮後之 聲明），核與前開規定相符，應予准許。 二、原告主張：被告朱筠潔與被告吉立登公司於民國101 年6 月 8 日訂立仲介服務契約，委由被告吉立登公司出售其所有如 附表所示土地及房屋（下稱系爭房屋），伊亦委由被告吉立 登公司向被告朱筠潔斡旋，並於101 年7 月11日以238 萬元 向被告朱筠潔購買系爭不動產，被告朱筠潔並於同年8 月6 日交屋，惟被告朱筠潔竟刻意隱瞞系爭房屋滲、漏水及壁癌 之問題，並於不動產標的現況說明書（下稱不動產現況說明 書）勾選未曾漏水，且保證系爭不動產不會漏水，被告吉立 登公司亦未確實查證系爭房屋是否有漏水，於交屋後適逢一 場大雨，於同年8 月15日系爭房屋竟開始漏水，屋內滿水為 患，致伊受有損害，為此，爰依民法第359 條減少價金19萬 元，並依民法第179 條請求被告朱筠潔返還；復依居間契約 之法律關係、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定， 請求被告吉立登公司賠償4 萬元等語，並聲明：如減縮後之 聲明。 三、被告朱筠潔則以：系爭房屋在交屋前並沒有漏水，係101 年 8 月交屋後有多次颱風才導致漏水，且伊已委由防水公司修 復漏水，並於101 年8 月15日修繕完畢，提供1 年之保固， 依公寓大廈管理條例之規定屬公共空間大樓頂樓避難平台及 管道間之修繕，應由區分所有權人共同負擔，伊已與系爭不 動產所屬大樓之管理委員會數度協調，且伊願意原價買回， 惟原告動輒要求鉅額賠償，且系爭房屋房價已上漲，原告不 願讓伊買回，故協商未果，然伊已善盡瑕疵擔保之責任，並 無損害原告權利等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 四、被告吉立登公司則以：其已依不動產現況說明書之項目要求 被告朱筠潔據實以告，並經被告朱筠潔表示系爭房屋並未漏 水，且在不動產現況說明書勾選未曾漏水，被告吉立登公司 就本件居間事務並無過失等語置辯，並聲明：原告之訴駁回 。 五、兩造爭執與不爭執事項 ㈠不爭執事項 ⒈被告朱筠潔於101 年6 月8 日與被告吉立登公司簽訂一般委 託銷售契約，約定將所有之系爭房屋由被告吉立登公司銷售 ，被告2 人於同日並簽訂帶看銷售同意書、不動產現況說明 書。 ⒉原告於101 年6 月28日與被告吉立登公司簽訂買賣議價委託 與要約書，約定原告交付斡旋金3 萬元支票1 紙與被告吉立 登公司，並委由被告吉立登公司向被告朱筠潔媒介訂立系爭 房屋之買賣契約。 ⒊原告與被告吉立登公司間為居間契約之法律關係，原告因買 受系爭不動產已給付4 萬元之服務費與被告吉立登公司。 ⒋原告於101 年7 月5 日經被告吉立登公司仲介，以238 萬元 向被告朱筠潔買受系爭房屋，於同日簽訂不動產買賣契約書 ，並於同年月27日完成所有權移轉登記。 ⒌被告朱筠潔於101 年8 月6 日交屋後，因系爭房屋有漏水情 形，經原告通知後僱請訴外人越麗固有限公司（下稱越麗固 公司）於101 年8 月15日至系爭房屋修繕漏水，並由被告朱 筠潔支付費用。 ㈡爭執事項 ⒈原告主張依民法第359 條之規定減少價金19萬元，並依不當 得利之法律關係請求被告朱筠潔返還，有無理由？ ⒉原告依居間契約之法律關係、不動產經紀業管理條例第26條 第2 項之規定，請求被告賠償4 萬元，有無理由？ 六、本院得心證之理由 ㈠原告不得以系爭房屋於102 年8 月間之漏水瑕疵主張依民法 第359 條減少價金： ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 第1 項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨同 此見解）。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查 其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時， 應即通知出賣人。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，其解除權或請 求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使而 消滅，此觀民法第356 條第1 項、第359 條、第365 條第1 項之規定即明。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟 法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴， 最高法院17年上字第917 號判例意旨可資參照。原告主張系 爭房屋自101 年8 月6 日交屋以來均有漏水瑕疵，揆諸前揭 說明，自應由原告負舉證之責。 ⒉經查，原告主張伊於101 年8 月6 日受領系爭房屋後，系爭 房屋曾發生漏水情事，伊將上情通知被告朱筠潔，而由被告 朱筠潔僱請越麗固公司於101 年8 月15日至系爭房屋修繕漏 水等情，業據證人即越麗固有限公司周宛鎮於本院審理時證 稱：伊於101 年8 月間至系爭房屋全面檢查漏水，僅發現系 爭房屋主臥室樑柱下有一處漏水，所以伊直接對主臥室樑柱 進行漏水工程處理，並就系爭房屋之管道間、頂樓板女兒牆 的角隅、排水管周邊進行防水加強工程，修繕方法為高壓灌 注，打了數十針，每針費用300 多元，修繕費用約1 萬多元 ，伊已開立防水工程保固書，如在1 年保固期間內有漏水情 形，會提供保固的服務，但保固期間未接獲通知前去系爭房 屋處理漏水（本院卷㈡第258-262 頁），為被告2 人所不爭 執，並有防水工程保固書在卷可稽（本院卷㈠第25頁），堪 認系爭房屋容有上開主臥室樑柱漏水瑕疵，而應由被告朱筠 潔負瑕疵擔保之責。至原告復主張系爭房屋之共用浴廁旁及 上方天花板、主臥室牆角、房間牆壁均有漏水情形，並提出 照片6 張為憑（本院卷㈡第205-207 頁），且證人即原告所 委請之修繕人員蔡淡彬亦到庭證稱：原告於102 年10月間請 伊至系爭房屋檢查漏水，經伊檢查結果，系爭房屋之天花板 有漏水之水痕，漏水原因是系爭房屋之頂樓板RC（地板）有 裂痕等語（本院卷㈡第212- 214頁），惟原告主張系爭房屋 除主臥室樑柱外尚有漏水情事，經本院於102 年12月6 日至 系爭房屋勘驗並無發現原告所指漏水，且因系爭房屋業已重 新油漆並未見到有何壁癌情形，此有勘驗筆錄（本院卷㈡第 223 頁）及原告陳報系爭房屋現場照片（本院卷㈡第229-23 5 頁）在卷可稽，然蔡淡彬未就系爭房屋進行任何檢查，而 僅憑系爭房屋牆壁有水痕遽謂系爭房屋因頂樓板裂縫而有漏 水之情形，而系爭房屋並無壁癌情形業經本院勘驗屬實，且 系爭房屋於101 年8 月間已由越麗固公司人員全面檢修漏水 ，除系爭房屋主臥室樑柱外別無其漏水情形，亦無水痕及壁 癌之情形，無法從牆面油漆有無斑駁情形判斷是否存有漏水 等情，業據證人周宛鎮證述明確，是依本院現場履勘結果及 證人周宛鎮所述，蔡淡彬陳稱系爭房屋現仍有漏水情形，即 難採憑。再者，被告朱筠潔既已於101 年8 月間委請越麗固 公司至系爭房屋修繕漏水，且越麗固公司就此修繕工程亦負 保固之責，如原告所述除主臥室樑柱外尚有其他漏水情事， 何以未通知被告朱筠潔要求越麗固有限公司前來修繕，此亦 與常情不符，自難僅憑原告所述遽認系爭房屋現仍有漏水情 事，又原告經本院闡明就系爭房屋現仍有漏水乙節舉證，經 原告表示不願聲請鑑定（本院第223 頁），原告就此復未舉 證供本院調查，是原告所述系爭房屋現仍有漏水情事，即無 足採。 ⒊復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受 人依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額 數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之 應有價格之比例算定。倘買賣當時之價金與市價相當，固應 以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價 值之數額。倘買賣價金較市價為低或高時，如仍以市價扣除 實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是 以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應調查買 賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最 高法院88年度台上字第642 號判決意旨參照）。查系爭房屋 容有主臥室樑柱下方漏水之瑕疵，已於101 年8 月由原告通 知被告朱筠潔，原告於102 年2 月1 日提起本件訴訟，起訴 狀繕本於同年月25日送達被告朱筠潔有本院簡易庭收狀戳章 、送達證書可憑（本院卷㈠第3 、7 頁），原告起訴主張依 民法第359 條減少價金，尚未逾民法第365 條所定通知後6 月內行使減少價金之法定期間，合先敘明。系爭房屋容有主 臥室樑柱下方漏水之瑕疵，該瑕疵已由被告朱筠潔於101 年 8 月間僱工修復一情，已如前述，原告主張系爭房屋容有瑕 疵並請求減少價金，即非虛妄。惟原告主張應本件買賣契約 之價金應以售價238 萬之8 ％即19萬元為減少價金之數額（ 計算式：2,380, 000×8 ％＝191,200 ，僅請求19萬元）， 其並未就應減少之數額為售價之8 ％為基準一節舉證以實其 說，且原告與被告朱筠潔就本件買賣之標的為房屋及土地， 系爭房屋容有漏水之瑕疵，系爭房屋座落之土地並無瑕疵， 而原告竟主張本件買賣價金238 萬元均應減少價金，有失情 理之平，至為明顯，自難僅原告所述遽認本件應減少之價金 為總價8 ％，又原告於本院審理之際聲請就減少之價金送請 鑑定，復再捨棄鑑定（本院卷㈡第223 頁），則原告就系爭 房屋買賣當時應有之實際價格一節並未舉證供本院調查，應 認原告主張本件應減少價金為19萬元，並依不當得利關係請 求被告朱筠潔返還，自屬無據。 ㈡原告不得依居間契約之法律關係、不動產經記業管理條例第 26條第2 項之規定，請求被告賠償4 萬元： 1.按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人關於 訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履 行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。 以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立 該約之能力，有調查之義務。」民法第565 條、第567 條分 別定有明文。次按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務 之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人 員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第2 項 亦定有明文。 2.本件原告主張被告吉立登公司未告知伊系爭房屋之漏水瑕疵 ，且經伊多次要求始通知被告朱筠潔於不動產現況說明書之 漏水欄位勾選確認，顯見渠等故意不告知漏水情事云云，惟 為被告吉立登公司否認，並抗辯稱被告朱筠潔於101 年6 月 8 日委任被告吉立登公司銷售之際即已於不動產現況說明書 勾選不曾漏水並簽名確認，依被告吉立登公司內部作業標準 程序，在委託人之房屋銷售前必須要完成所有文件簽署，並 非事後補簽，而且通常最容易發生糾紛的是凶宅與漏水的情 況，被告吉立登公司都會特別注意等語。經查，證人即被告 吉立登公司之仲介人員蘇皓偉於本院審理時證稱：本件買賣 契約由伊所仲介，不動產現況說明書是伊交由被告朱筠潔之 訴訟代理人邱鎮能交由被告朱筠潔填寫，其上每一個項目都 已跟被告朱筠潔確認，其中重要的就是凶宅跟漏水的項目， 在房屋上網銷售之前必須要把文件備妥，否則被告吉立登公 司不會讓伊仲介，被告朱筠潔簽署不動產現況說明書之際曾 下雨，伊曾帶原告看屋3 、4 次，每次都是下雨的時候，當 時並無漏水情形，伊並未見到系爭房屋有水痕、壁癌或漏水 情形等語（本院卷㈡第263-265 頁），則本件被告吉立登公 司接受被告朱筠潔委任仲介出賣系爭房屋時，已依不動產現 況說明書所示項目向被告朱筠潔逐條詢問並經其簽名後持向 原告解說，該不動產現況說明書內記載「是否曾有甚漏水情 形？勾選：否。」，且應原告於101 年7 月2 日簽名確認， 此有不動產標的現況說明書可證（本院卷㈠第91頁），被告 吉立登公司既已就系爭房屋有無漏水情事向被告朱筠潔詢問 ，並經其勾選及簽名確認，堪認被告吉立登公司就本件居間 契約並無違反注意義務之情事，又原告雖主張被告吉立登公 司與被告朱筠潔故意不告知系爭房屋漏水情事，無非以伊多 次要求後被告朱筠潔始在不動產現況說明書簽名確認為論據 ，然被告吉立登公司於被告朱筠潔於101 年6 月8 日委任之 際已要求被告朱筠潔說明並簽署不動產現況說明書一情業經 蘇皓偉證述明確，原告所述即與事實不符，且縱被告朱筠潔 於委任被告吉立登公司後始於不動產現況說明書勾選未漏水 ，因本件尚無其他證據足資證明被告朱筠潔於出售系爭房屋 之際已知悉系爭房屋容有漏水情事，自不能僅憑勾選未漏水 之時間，遽認容有故意不告知之情事，原告此部分主張亦屬 無據，又原告復未提出證據證明被告吉立登公司仲介本件系 爭房屋買賣，有何未盡業務上一般注意義務之情形，即無因 故意或過失致原告受損害之成立，原告請求被告吉立登公司 應負賠償之責，自非有據，應予駁回。 七、綜上所述，原告主張依民法第359 條減少價金19萬元，並依 民法第179 條請被告朱筠潔返還；復依居間契約之法律關係 、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告吉 立登公司賠償4 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 5 月 30 日 高雄簡易庭 法 官 賴建旭 ┌────────────────────────────────────┐ │附表： │ ├──┬───┬─────────────┬─────────┬─────┤ │編號│ 項目 │ 坐 落 │面積（平方公尺） │應有部分 │ ├──┼───┼─────────────┼─────────┼─────┤ │ 1 │ 土地 │高雄市○○區○○段○○○ 號地│ 1454.80 │67/10,000 │ │ │ │號 │ │ │ ├──┼───┼─────────────┼─────────┼─────┤ │ 2 │ 建物 │高雄市○○區○○段○○○○號建│層數：19層 │全部 │ │ │ │號、應有部分：全部；共有部│層次：19層 │ │ │ │ │分：同段2710建號、應有部分│總面積：82.39 │ │ │ │ │41/10,000 。（門牌號碼：高│層次面積：69.37 │ │ │ │ │雄市○○區○○路○○○ 號19樓│樓梯間：13.02 │ │ │ │ │之2 ） │陽台：7.48 │ │ │ │ │ │花台：1.76 │ │ │ │ ├─────────────┼─────────┼─────┤ │ │ │共有部分：同段2710建號。 │ │41/10,000 │ └──┴───┴─────────────┴─────────┴─────┘ 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 103 年 5 月 30 日 書 記 官 湯正裕