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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 102年度雄簡字第2297號 原　　　告　楊奢 被　　　告　顥灃不動產仲介有限公司 法定代理人　郎德明 訴訟代理人　陳群翰 上列當事人間請求返還價金事件，本院於102 年11月26日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。 二、原告主張：原告於民國102 年4 月1 日委託被告仲介銷售原 告與訴外人蔣楊滿共有之高雄市○○區○○路○○號6 樓之1 房地，原告原以底價新臺幣（下同）498 萬元、被告收取4% 仲判費之方式委託被告銷售，但經被告人員遊說後，原告乃 同意如以底價430 萬元售出則被告不收取仲介費之方式委託 被告銷售。嗣經被告仲介，原告以435 萬元售出上開房地， 而被告逕由買賣專戶扣取成交金額4%之17萬4000元仲介費用 及其他費用後，始將餘款415 萬1700元匯入原告帳戶。然依 兩造仲介銷售合約，原告以430 萬元底價出售房地時無庸給 付仲介費，即實拿約430 萬元，今原告以435 萬元卻由被告 扣取17萬4000元之仲介費用後，僅餘417 萬6000元，其中差 額12萬4000元，依兩造仲介銷售合約之精神及誠信原則，該 差額12萬4000元，應由被告負擔，被告逕自扣除，自應將該 差額返還原告等語，爰依據契約關係，聲明：被告應給付原 告12萬4000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5 ﹪計算之利息等語。 三、被告則以：兩造於102 年4 月1 日經由被告人員陳群翰與原 告簽立委託銷售契約時，固約定如成交價430 萬元則不收取 仲介費，但簽約後，實際成交前，被告承辦人員陳群翰已有 向原告及訴外人蔣楊滿再行確認如以435 萬元仍要收取仲介 費4%乙事，經原告及訴外人蔣楊滿同意後，始以價金435 萬 元、仲介費17萬4000元之條件售出上揭房地等語，資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回。 四、經查，兩造於102 年4 月1 日簽立專任委託售契契約書，由 原告委託被告銷售其與訴外人蔣楊滿共有之高雄市○○區○ ○路○○號6 樓之1 房地，並約定底價為430 萬元不含仲介費 ，嗣經被告仲介，原告於102 年5 月9 日以435 萬元售出上 開房地後，被告逕由買賣專戶扣取成交金額4%之17萬4000元 仲介費用及其他費用後，始將餘款415 萬1700元匯入原告帳 戶等情，為兩造所不爭執，並據證人黃永富於本院審理時證 述明確（見本院卷第23頁至第24頁），且有專任委託銷售契 約書、安信建築經理公司專戶資金及利息結算明給表（見本 院卷第6 頁至第9 頁）、不動產買賣契約書、買賣價金履約 保證申請書、不動產買賣成交案件實際資訊申報確認書影本 各1 份、本票影本3 張（見本院卷第34頁至第43頁）、安信 建築經理公司房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單影本 1紙（見本院卷第48頁）可證，堪認為真實。 五、原告雖執前詞主張上開房地以435 萬元、430 萬元成交，原 告所可收取之金額之差額12萬4000元，應由被告負擔，被告 逕自扣除，自應將該差額返還原告云云，惟查： ㈠兩造於102 年4 月1 日簽立專任委託售契契約書，由原告委 託被告銷售其與訴外人蔣楊滿共有之高雄市○○區○○路○○ 號6 樓之1 房地，並約定底價為430 萬元不含仲介費等情， 業如前述。上開房地最終既以435 萬元成交，兩造所明文約 定之以「430 萬元」成交之條件即不成就，自不能發生被告 不收取仲介費之效力。至原告雖主張兩造簽約當時之真意係 原告最低實拿430 萬元云云，並聲請傳喚證人黃永富為證， 惟證人黃永富於本院審理時證稱：原告與被告人員曾至伊服 務處簽立專任銷售委託契約書，但伊只知道雙方約定沒有仲 介費用，伊不知道何為不用仲介費用等語（見本院卷第24頁 ），可見證人黃永富並不能證明兩造當時簽約之真意係原告 最低可以實拿430 萬元。又兩造專任委託銷售契約書既僅載 明「底價為430 萬元不含仲介費」等語，依其文義，顯是以 430 萬元為是否收取仲介費之標準，尚不能推論兩造係約定 以430 萬元為原告最低實拿之金額。 ㈡縱兩造上揭「底價為430 萬元不含仲介費」之約定，於成交 價為435 萬元時，原告可收取之金額，反較430 萬元少12萬 4000元乙節，為原告於102 年4 月1 日簽立專任委託售契契 約書時，所未及設想及預知。然上揭房地實際簽約成交前， 被告承辦人員已有向原告及訴外人蔣楊滿確認如以435 萬元 仍要收取仲介費4%（計17萬4000元）等情，業據證人蔣楊滿 於本院審理時證稱：上揭房地委託出售事宜均由原告接洽， 伊是售出前幾日才知道價金及簽約日期，伊知道本件仲介費 是4%，但不記得是誰說的，伊於簽立買賣契約時，即知有4% 仲介費，且買賣契約也有載明，原告與伊分配價金時，好像 有說仲介費等費用，扣完後是410 幾萬元，伊實拿200 萬元 ，伊事先並不知道原告與被告有簽特別條款說仲介費不收， 事後原告才告訴伊等語（見本院卷第52頁至第53頁），足以 認定。而證人蔣楊滿係上揭不動產之共有人，上開買賣是否 含仲介費，對其可以分配金額之多寡，有直接之利害關係， 倘非實情，應無可能為反於自己利益之證述，是其上開證述 ，自屬可採。且依原告與訴外人蔣楊滿出售上開房地之不動 產買賣第11條「甲乙雙方同意自履保專戶中，給付各自依約 應負擔之買賣經紀業（住商不動產加盟店）服務費用」之約 定（見本院卷第38頁），已有載明仲介費之給付方式，且證 人蔣楊滿亦證述其於簽約當時已知仲介費是總價4%等語，可 見原告與證人蔣楊滿於簽立不動產買賣合約當時，已有確認 本件買賣應支付被告總價4%之仲介費。 ㈢兩造於102 年4 月1 日簽立專任委託售契契約書僅載明「底 價為430 萬元不含仲介費」，尚不能推論兩造係約定以430 萬元為原告最低實拿之金額，且上揭房地實際簽約成交前， 原告已有確認本件買賣應支付被告總價4%之仲介費等情，均 如前述，是原告主張依兩造合約之精神及誠信原則等，被告 返還原告其中差額12萬4000元及利息云云，尚不足取。 六、綜上所述，原告基於契約關係，請求被告給付12萬4000元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪ 計算之利息，為無理由，應予駁回。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條、第385 條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 12 月 10 日 高雄簡易庭 法 官 施盈志 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 102 年 12 月 10 日 書 記 官 蔡淑貞