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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 102年度雄簡字第2797號 原　　　告　爭鮮股份有限公司 法定代理人　陳津秋 訴訟代理人　柴盈 　　　　　　王譽潔 被　　　告　歡樂視聽歌唱有限公司 法定代理人　張福順 訴訟代理人　周崇賢律師 上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國103 年4 月24日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬壹仟玖佰叁拾伍元，及自民國一 百零二年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 訴訟費用新臺幣捌仟肆佰肆拾捌元由被告負擔。 本判決得假執行，但被告如以新臺幣肆拾叁萬壹仟玖佰叁拾伍元 為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：原告向被告承租坐落於高雄市○○區○○○路○○ ○ ○○ 號房屋（下稱系爭房屋）作為營業使用，自民國98年 7 月1 日起至103 年5 月13日止，租金自98年7 月1 日起至 100 年5 月13日為每月新臺幣（下同）95,000元，100 年5 月14日起至103 年5 月13日止為每月10萬元，原告每次開立 1 年份租金支票12紙，按月繳納租金予被告，原告並於簽約 時交付被告保證金39萬元，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約）。嗣因原告欲終止系爭租約，故依系爭租約之 約定提前1 個月即102 年8 月14日發函通知被告於同年9 月 30日提前終止系爭租約，原告亦於同年9 月18日與被告之法 定代理人張福順協議返還房屋回復原狀之事項及施工範圍， 原告於102 年9 月27日確認工程驗收並返還系爭房屋，業經 兩造點交完成。原告返還系爭房屋後，多次請求被告返還保 證金39萬元，及租賃契約終止前已預先給付之租金41,935元 （即102 年10月1 日至102 年10月13日之租金，下稱預付租 金），共計431,935 元（計算式：390,000 ＋41,935＝431, 935 ），被告竟拒不返還，原告遂於102 年10月3 日再次催 告被告儘速返還，惟被告竟置之不理，爰依系爭租約第4 條 第2 項、民法第263 條準用第259 條第1 項第1 款、第2 款 、第454 條、第179 條之規定，請求擇一判命被告返還契約 終止後應返還之保證金及租金，並聲明：被告應給付431, 935 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被告則以：原告片面終止系爭租約，已造成被告損害，剩餘 8 個月的租期（102 年10月至103 年5 月）極難找到願意短 期承租的承租者，依系爭租約被告每月本可收取租金10萬元 計算，被告共損失租金收益80萬元（計算式：100,000 ×8 ＝80 0,000），此80萬元之租金損害本應為租賃契約所訂保 證金效力所及，被告無庸返還保證金。又兩造曾約定以預付 租金為被告因終止租約之損害賠償，且原告未找到繼續承租 之房客則被告無庸退還該筆保證金，則原告本件請求實無理 由。又原告本已知悉將提前終止租約，竟故意以背於善良風 俗之方法不通知被告，造成被告受有上開80萬元租金損失， 被告自得依侵權行為之規定請求原告賠償，並據以抵銷本件 原告請求等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利 益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張兩造簽訂之系爭租約已於102 年9 月30日終止，被 告尚未返還保證金39萬元，及自102 年10月1 日起至102 年 10月13日之預付租金41,935元等情，業據其提出房屋租賃契 約書、原告102 年8 月14日函、閉店工程同意書、給付租金 表、支存已兌現票據明細、102 年10月3 日南港昆陽存證號 碼第13 0號存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信原 告主張之上開事實為真實。 四、得心證之理由： 原告主張被告應返還保證金及預付租金，惟為被告所否認， 並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠兩造是否曾約定以 預付租金為終止租約之賠償，並約定倘原告未代被告找到系 爭房屋後續承租人，則被告無庸返還保證金？㈡被告主張原 告故意不預先通知終止系爭租約，致其受有損害80萬元，並 據以主張抵銷本件原告之請求，有無理由？本院判斷如下： ㈠兩造是否曾約定以預付租金為終止租約之賠償，並約定倘原 告未代被告找到系爭房屋之後續承租人，則被告無庸返還保 證金？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民 事訴訟法第277 條定有明文，次按主張法律關係存在之當事 人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之 責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明， 最高法院48年度台上字第887 號判例可資參照，被告抗辯兩 造約定以預付租金為終止租約之賠償，並約定倘原告未代被 告找到系爭房屋之後續承租人，被告即無庸返還保證金云云 ，揆諸前揭說明，自應由被告就兩造曾有上開約定之事實負 舉證之責。 ⒉經查，原告於102 年8 月14日發函通知被告將於同年9 月30 日終止系爭租約，張福順於同年9 月18日簽署閉店工程同意 書，約定由被告就系爭房屋提供回復之工程，被告業已完成 閉店工程，並經張福順於同年月27日簽名確認，此有閉店工 程同意書可憑（本院卷第37頁），又負責上開閉店工程之原 告公司展店開發專員黃欣怡於本院審理時證稱：系爭房屋之 閉店工程由伊負責辦理，原告公司基於尊重出租人，所以在 閉店前要求伊要取得閉店工程同意書，被告簽名同意後會拆 除原告增加的裝潢。伊於102 年9 月間知悉被告要求原告代 為尋找終止租約後續承租人，否則即拒絕退還預付租金及保 證金，但原告公司並未同意被告之提議。倘若被告無法接受 原告之裝潢及設備，原告則應將預付租金補貼被告拆除系爭 房屋設備之工程款，但兩造就此並未達成協議，且日後原告 應張福順之要求留下裝潢及空調設備，原告即無庸補償被告 ，原告亦未同意以預付租金賠償被告等語（本院卷第65-69 頁），原告之開發部經理即證人陳昕揚於本院審理時證稱： 伊將系爭租約相關事宜交給黃欣怡處理，伊曾聽黃欣怡表示 張福順在點交系爭房屋時稱如未代為找到續租房客將不退還 保證金一情，伊遂指示黃欣怡依系爭租約之約定處理，就預 付租金伊無印象原告曾承諾做為賠償被告而不索回等語（本 院卷第70-73 頁），細繹上開閉店工程同意書並無原告所述 ，以預付租金為終止租約之賠償，以及原告未代被告找到系 爭房屋之後續承租人，被告即無庸返還保證金之記載，被告 所述兩造間曾有上開協議，是否可信，即屬有疑。且原告於 閉店工程中保留騎樓牆面造型、用餐區牆面及地板、廚房牆 面及地板、廁所、廚房區內所有隔間、全室牆面壁紙一情， 亦有原告提出之拆除協議書、撤店內容（大昌）之照片9 張 等件為憑（本院卷第95-97 頁），核與證人黃欣怡所述大致 相符，原告所述其無庸將預付租金充作閉店拆除工程之補償 一情，應堪採信。再原告並未與被告為上開約定，業經證人 黃欣怡、陳昕揚證述綦詳，本院尚難僅憑被告所述遽認兩造 間曾有上開約定，從而被告無庸返還預付租金及保證金，被 告復未就此節再舉證以供本院調查，應認被告抗辯兩造曾有 上開協議，被告無庸返還上開預付租金及保證金等款項云云 ，並不足採。 ㈡被告抗辯原告故意不預先通知終止系爭租約，受有損害80萬 元，並據以抵銷，有無理由？ 被告抗辯原告於101 年11月1 日即簽發12張支票予被告，惟 最後1 張支票金額為41,935元，顯見原告於簽發支票之際即 已知將於102 年10月終止系爭租約，而竟未提前告知，原告 實故意以背於善良風俗之方法致被告受有80萬元租金損害云 云，經查，原告繳納系爭租約之租金之方式為一次簽發12張 支票，每張支票都是每月1 日為發票日，因每個月的13日為 合約切始點，本件因切始點為10月，故102 年簽發之金額為 10月1 日起至同月13日止，後續8 個月之支票並未簽發予被 告係因原告公司會計作帳要求，均以年度給付租金，101 年 11月間發12張支票給付租金之際，不知系爭租約將提前終止 ，提前終止係因原告公司營業考量一情，業經證人黃欣怡證 述明確（本院第68-70 頁），復自原告提出之給付租金表（ 本院卷第10頁）觀之，其中發票日（誤載為到期日）為101 年10月14日之支票金額為58,065元（101 年10月14日至同年 月31日租金）、101 年11月1 日起至102 年9 月1 日止共11 月之金額為每月10萬元，102 年10月1 日之支票金額為41,9 35元，則上開101 年10月份之金額與102 年10月份金額合計 為10萬元（計算式：58,065＋41,935＝100,000 ），堪認原 告所稱10月13日為契約切始點並以年度給付租金等情，應非 虛妄，再兩造約定租期為98年7 月1 日起至103 年5 月13日 ，98年7 月1 日起至100 年5 月13日租金為每月95,0 00 元 ，100 年5 月14日起至103 年5 月13日止每月租金為每月10 萬元乙節，有系爭租約在卷可稽（本院第6 頁），又原告分 別於98年10月1 日、99年9 月23日、100 年9 月1 日、101 年9 月4 日每次均同時簽發13紙支票給付租金，每次簽發支 票日之第1 張及最末張支票金額合計均為當月租金，此亦有 原告提出之支票付款記錄為憑（本院卷第98頁），益徵原告 主張依年度給付租金、切始點月份會分兩次付款等節為可採 ，被告徒憑原告於101 年11月所簽發給付租金之支票，其中 最末張為102 年10月份僅13日之租金額，遽謂原告故意不告 知將提前終止系爭租約云云，實屬速斷，尚難採憑，是被告 抗辯原告故意不預先通知終止系爭租約，受有損害80萬元， 並據以抵銷云云，即屬無據。 ㈢被告應返還保證金39萬元及預付租金41,935元： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；租賃契 約，依前2 條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租 人已預先受領者，應返還之，民法第179 條、第454 條分別 定有明文。經查，系爭租約第4 條第2 項明定，租賃期滿或 終止，於乙方（原告）交還房屋時，甲方（被告）應立即無 息返還乙方（原告），有系爭租賃契約書可參（本院卷第6 頁），系爭租約於102 年9 月30日經原告終止，原告已將系 爭房屋返還原告，依系爭租約第4 條第2 項之約定被告本應 將保證金39萬元返還原告，而竟未返還而仍保有上開利益， 當已構成不當得利，原告依系爭租約第4 條第2 項及不當得 利法律關係請求被告返還保證金39萬元，即屬有據。又系爭 租約既於102 年9 月30日終止，原告已支付之102 年10月1 日至13日之租金41,935元，自屬預先受領之租金，且該期間 兩造已無租約存在，被告受領上開款項即屬無法律上原因受 有利益，揆諸前揭說明，原告本得依不當得利及民法第454 條之規定，請求被告返還預付租金41,935元，是原告主張被 告應返還保證金及預付租金431,935 元（計算式：390,000 ＋41,935＝431,935 ），應屬可採。至被告抗辯稱本件保證 金與一般押租金不同，並非租約終止即應返還，而應擔保本 件被告損害云云，被告此部分抗辯核與系爭租約第4 條第2 項之約定不符，且原告終止系爭租約並不構成侵權行為，已 如前述，應認被告上開抗辯並不足採，併予敘明。 五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係及民法第454 條之規 定，請求被告給付431,935 元，及自支付命令送達翌日即10 2 年11月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 為有理由，應予准許。 六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣 告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依聲請宣告被告 如預供擔保後，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 5 月 8 日 高雄簡易庭 法 官 賴建旭 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 103 年 5 月 8 日 書 記 官 湯正裕 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 4,740元 證 人 旅 費 3,708元 合 計 8,448元