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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 103年度雄簡字第1987號 原　　　告　滿慶資產管理顧問有限公司 法定代理人　郝麗娟 訴訟代理人　陳永祥律師 複訴訟代理　林瑋庭律師 人 被　　　告　徐陳矛 法定代理人　徐建中 訴訟代理人　何曜男律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國104 年7 月8 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告委託其夫即訴外人徐學出售被告所有坐落高 雄市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地及其上同段837 建 號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 弄○○號， 整編後為高雄市○○區○○路○○巷○○號）（下合稱系爭房地 ），雙方因而於民國102 年2 月27日簽立「專任委託銷售契 約書」（下稱系爭專任委託書）、「委託銷售/ 出租契約內 容變更同意書」。被告並委託其子即訴外人徐建興處理系爭 房地之出賣、收受訂金事宜，經原告居間斡旋後，被告與訴 外人黃瓊慧於102 年3 月6 日簽定「不動產買賣契約書」（ 下稱系爭買賣契約書）、「買賣價金履約保證申請書」、「 買賣定金收款憑證」。詎被告嗣後反悔不願履行契約，經催 告後仍不置理，致黃瓊慧解除買賣契約，原告乃依系爭專任 委託書第11條第1 項第4 款約定、系爭買賣契約書第11條約 定及民法居間之法律關係提起本件訴訟，請求被告依系爭專 任委託書第11條第1 項第4 款之約定，給付買賣價金總額6 ％計算之服務報酬等語，並聲明：被告應給付原告399,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被告則以：被告為系爭房地之所有權人，被告並未有授權徐 學委託原告出賣系爭房地之意思，徐學與原告簽定之系爭專 任委託書係屬無代理權人所為之法律行為，事後亦未經被告 同意，自不生效力，則原告基於系爭專任委託書之約定請求 被告給付仲介服務費，自無理由等語，資為抗辯，並聲明： （一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、本件原告主張被告為系爭房地之所有人，原告與徐學於102 年2 月27日簽立系爭專任委託書及委託銷售/ 出租契約內容 變更同意書；徐建興以被告名義與黃瓊慧於102 年3 月6 日 簽定系爭買賣契約書、買賣價金履約保證申請書及買賣定金 收款憑證等情，業據其提出系爭專任委託書、委託銷售/ 出 租契約內容變更同意書、系爭買賣契約書、買賣價金履約保 證申請書及買賣定金收款憑證等為證（見本院卷第7-11、13 -22 頁），並有被告提出之系爭房地權狀在卷可稽（見本院 卷第57-58頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。 四、原告另主張被告應依系爭專任委託書、系爭買賣契約及民法 居間之相關規定，給付原告依系爭專任委託書第11條第1 項 第4 款約定之報酬等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置 辯，本院審酌如下： （一）原告主張被告委託徐建興、徐建興複委託徐學與之簽定系 爭專任委託書，被告應依系爭專任委託書第11條第1 項第 4 款約定給付買賣價金總額6 ％計算之服務報酬等語，惟 查，系爭專任委託書之上「委託人」欄均載明係徐學，亦 即徐學方為契約當事人，僅於系爭專任委託書最後一頁徐 學方於「代理人」欄簽名，「委託人」欄則為空白（見本 院卷第10頁），依契約之形式觀之，均未見有被告之名義 載明於上，則徐學究係以自己名義擔任委託人，抑或係以 被告代理人之名義擔任委託人，礙難認定，是否得逕此認 為被告即為系爭專任委託書之當事人，已屬有疑，此其一 ；及依證人徐建興證稱：當時我父親（即徐學）說要賣房 子，我才去醫院跟媽媽（即被告）說，媽媽在聖功醫院， 還有插管，我去看她的動作，她有點頭，我才拿授權書給 她，簽字是我牽母親的手去簽，指印是我扶著她的手她自 己蓋的，回家後，我父親就簽原證一（即系爭專任委託書 ），房子名字是媽媽的，但是父親買的。於簽立系爭買賣 契約書後約一星期，我跟徐敬強（即原告之仲介人員）去 申請母親的印鑑證明都沒有申請到，因為當時有跟2 名戶 政人員到聖功醫院，他問我母親房子是不是要賣，我母親 沒說話也沒有動作表示，我問戶政人員如果兄弟都同意的 話是否可以核可印鑑證明，戶政人員不願意等語（見本院 卷第76-80 頁），是依證人徐建興上開所述，堪認係因徐 學有意願出賣系爭房地，故而由徐建興至醫院徵詢被告意 見並取得被告簽立之委任授權書後，再由徐學與原告簽立 系爭專任委託書；並依證人徐敬強證稱：我是原告之員工 。房子調出來，不是徐建興的名字，所以要去詢問被告是 否有要賣房子，我知道被告氣切住病房後，不相信徐學、 徐建興有受到委任，就去徐學家，徐學說確定要賣及要賣 多少，然後我才跟徐建興一起去醫院找被告，我問被告這 房子有沒有要賣，被告有點頭，然後我說要寫授權書，被 告當下有要拿筆自己寫，所以就由徐建興拿被告的手去寫 、上面的指印也是徐建興抓被告的手按印泥，再抓被告的 手按指印在授權書上。因為授權書已經蓋好，我就回徐學 家，請徐學（於系爭專任委託書）簽名，因為他們說房子 是徐學的。授權書上沒有授權徐學簽系爭專任委託書，是 他們打電話來說徐學有受到授權，然後我又跟被告確認。 （法官問：你剛剛說徐建興打電話來，你與被告確認後， 是委任徐建興，如何證明徐學有受到授權？）不是委任， 而是他們一直在處理，因為這是一家人，我認為被告有授 權，徐建興找我，我看過權狀，資料不是徐建興，所以我 去問徐學，徐學也確認OK，我再去找被告確認也OK。（法 官問：既然如此，為何委任授權書不找徐學簽名就好？） 他們是說成交以後，看誰要出面簽約，由那個人簽委任授 權書等語（見本院卷第84-86 頁）；然經天主教聖功醫療 財團法人聖功醫院（下稱聖功醫院）104 年5 月19日聖功 醫字第0000000000號函覆及檢附之病歷資料略以：「. . . 病患徐陳矛女士於102 年2 月底住院期間當時精神狀態 為失智合併譫妄，無法正常辨識授權簽立買賣契約. . . 」（見本院卷第115 頁），併審酌證人徐建興於102 年2 月27日至聖功醫院取得被告授權、同年3 月6 日簽定系爭 買賣契約書之後約一星期間，戶政人員至聖功醫院因無法 確認被告是否有出賣系爭房地之真意，故不予核發印鑑證 明等情，實難以確知被告於簽立委任授權書時是否得以辨 識並明瞭其代表之意義，則該授權行為是否合法有效，容 有疑問；況綜合證人徐建興及徐敬強上開所述，堪認其時 被告並未有直接授權徐學處理系爭房地之任何行為，係因 2 證人認為系爭房地之實際上所有人為徐學，故令徐學簽 立系爭專任委託書，而未見徐建興有複委任徐學與原告簽 定系爭專任委託書之行為，則原告主張被告委任徐建興、 徐建興複委任徐學乙情，洵屬無據，自難以逕認被告為系 爭專任委託書之實質契約當事人。綜上所述，依系爭專任 委託書之形式及實質觀之，均難認被告為契約當事人，基 於債之相對性，原告依系爭專任委託書之約定請求非屬契 約當事人之被告給付報酬，誠屬無據。 （二）原告復主張被告應依民法居間之相關規定及系爭買賣契約 書第11條約定，給付原告依系爭專任委託書第11條第1 項 第4 款約定之服務報酬等語，按稱居間者，為當事人約定 ，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給 付報酬之契約。民法第565 條定有明文。及依系爭買賣契 約書第11條約定：「本約簽定之同時，甲乙雙方同意自履 保專戶中，給付各自依約應負擔之買賣經紀業（住商不動 產加盟業）服務費用。」（見本院卷第17頁）然依上開證 人徐敬強證述可知，係徐學確定要出賣系爭房地，並決定 出賣之價額，嗣後亦係徐學與原告簽定系爭專任委託書， 原告方據此進行系爭房地之銷售動作等情，且依時序以觀 ，係徐學先向徐敬強為出賣系爭房地之意後，徐敬強及徐 建興方同至聖功醫院徵詢系爭房地之登記名義人即被告之 意，又本院業已認定被告並未有授權徐學與原告簽定系爭 專任委託書如上，除此之外，原告並未提出其餘證據以供 本院調查，則本院綜合既有證據調查之結果，實難以認定 原告另與被告間有成立何居間契約；又原告主張兩造依系 爭買賣契約第11條約定之「依約應負擔之經紀業服務費用 」即為系爭專任委託書第11條第1 項第4 款約定之服務報 酬等語，然被告既非為系爭專任委託書之契約當事人，已 敘述如上，則礙難推論「依約應負擔之經紀業服務費用」 即為系爭專任委託書約定之報酬，是原告上開主張，均屬 無據，原告據上請求被告給付報酬，礙難准許。 五、綜上所述，原告依系爭專任委託書第11條第1 項第4 款約定 、系爭買賣契約書第11條約定及民法居間之法律關係請求被 告給付399,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 7 月 29 日 高雄簡易庭 法 官 蔣文萱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 104 年 7 月 29 日 書 記 官 郭南宏