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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 103年度雄簡字第2103號 原　　　告　郭三榮 訴訟代理人　鄭國安律師 　　　　　　郭宗塘律師 　　　　　　李建宏律師 被　　　告　楊景文 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年1 月28日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼高雄市○○區○○里○○○○街○○○號房屋 遷讓返還與原告。 被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬貳仟柒佰陸拾元，及自民國一０ 三年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 暨自民國一０三年十一月十六日起至遷讓返還前項房屋之日止， 按月給付原告新臺幣貳萬壹仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾伍萬叁仟伍佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾叁萬貳仟柒佰陸 拾元，及就按月到期部分，每期以新臺幣貳萬壹仟元為原告預供 擔保，各得免為假執行。 事實及理由 一、原告原起訴請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○里○○ ○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還與原告， 及被告應給付原告新臺幣（下同）155,000 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民 國103 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告21,000元，嗣於本件審理中變更訴之聲明如主文第1 項 及第2 項所示，經核與民事訴訟法第436 條第2 項及第255 條第1 項第3 款規定尚無不合，應予准許。 二、原告主張：被告於102 年8 月9 日與原告簽訂租賃契約書（ 下稱系爭契約），向原告承租原告所有之系爭房屋，雙方約 定租賃期間自102 年9 月1 日起至105 年8 月31日止，租金 每月21,000元，應於每月5 日前以匯款至原告帳戶方式給付 ，被告並給付原告押租金42,000元。詎被告自103 年3 月起 即未支付租金，經扣除押租金後，被告遲付租金之總額已達 2 個月之租額，嗣原告於103 年11月5 日審理中當庭向被告 催告應於庭後10日內給付欠繳租金147,000 元，惟被告迄今 均未給付該筆款項，是系爭契約已於103 年11月16日合法終 止，而被告迄今尚未將系爭房屋遷讓交還予原告，另被告積 欠原告自103 年3 月1 日起至同年11月15日止之租金共計為 178,500 元，扣除押租金42,000元及被告修繕系爭房屋所支 出費用3,740 元，共欠原告租金132,760 元，又系爭契約業 於103 年11月16日終止，則被告自該日起及無權占用系爭房 屋，應按月給付原告相當於租金之不當得利，爰依租賃物返 還請求權、系爭契約之法律關係及民法第179 條規定請求被 告遷讓返還系爭房屋、給付132,760 元租金及自103 年11月 16日起被告無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利等語 ，並聲明：如主文第1 項及第2 項所示。 三、被告則以：兩造於簽立系爭契約時未約定租金給付方式，且 原告曾於簽立系爭契約時向被告表示可由被告以電話向原告 聯繫，確認收租時間，原告將親自或由訴外人即原告女兒郭 亭佑至系爭房屋處收租，另被告於102 年11月5 日匯款至原 告帳戶之當月租金，因原告受僱人未能核對該筆租金而通知 被告未繳納當月房租，嗣經被告與原告受僱人逐筆核對租金 後，始確認被告已給付當月租金，被告為免日後需每月與原 告進行對帳之擾，已於103 年2 月18日以存證信函向原告表 示需由原告至被告住處收租，且於103 年3 月4 日通知具代 理原告處理系爭契約權限之郭亭佑至系爭房屋收款，郭亭佑 亦同意前往收租，足見兩造確已達成由原告至系爭房屋收租 之合意，然原告之後反悔不願前來收租，迨被告已將每月租 金兌換為受款人為原告之中華郵政匯票，並於103 年3 月5 日及同年4 月7 日以簡訊請求原告向被告確認收租時間及日 期，且以存證信函催請原告前來收租，然原告均置之不理， 拒絕受理被告已提出給付之租金，是被告當無遲繳系爭房屋 租金之情；再者，被告於102 年9 月1 日入住系爭房屋後， 發現系爭房屋有諸多瑕疵，嗣於103 年2 月間催請原告修繕 ，而原告雖曾於103 年3 月1 日委請訴外人即水電工人蔡其 發進行修繕，然未能全面修繕完成，致被告另請源金工程企 業有限公司（下稱源金公司）、良技行水電有限公司（下稱 良技行公司）進行修繕，並支出費用3,740 元，且迄今系爭 房屋尚有異味惡臭、水龍頭漏水、熱水水壓不足之瑕疵，足 見原告未善盡出租人之修繕義務等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行 四、兩造不爭執事項 ㈠被告於102 年8 月9 日與原告簽訂系爭契約，向原告承租系 爭房屋，雙方約定租賃期間自102 年9 月1 日起至105 年8 月31日止，租金每月21,000元，應於每月5 日前給付，被告 並給付原告押租金42,000元。 ㈡被告於103 年2 月12日、8 月30日委請源金公司人員更新設 於系爭房屋之加壓機、修理進水箱浮球開關及更新水塔自動 開關，並支付源金公司2800元、800 元，並於103 年7 月21 日委請良技行公司進行浮球凡而之更換，並支付良技行公司 140 元，而原告同意上開費用得自被告應繳納之租金中扣除 。 五、本院得心證之理由 ㈠原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？ ⒈按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提 出時起負遲延責任，固為民法第234 條所明定，惟所謂已提 出之給付，係指債務人依債務本旨，於適當之處所及時期實 行提出給付者而言，而債務人是否依債之本旨提出給付，必 須審究債務人所提出之給付與契約約定之內容是否相符及履 行債務是否合乎誠信原則。本件原告主張被告自102 年3 月 起迄今即未給付原告租金，已積欠原告2 個月以上之租金， 是原告得依法終止契約等情，為被告否認，並抗辯原告於簽 立系爭契約時已允諾至伊住處收取租金，且具代理原告處理 系爭契約事宜之郭亭佑亦答應至伊住處收取租金，而伊已通 知原告至伊住處收租，然原告均置之不理，是伊已依債之本 旨提出給付，係原告受領遲延，伊自無給付遲延等情，經查 ： ⑴觀諸兩造簽立之系爭契約條款，雖未明訂租金給付方式，惟 細繹被告所留存具兩造簽名之系爭契約檢附之房屋租賃收付 款簽收單（見本院卷第179 頁），乃記載原告所有之彰化銀 行新興分行帳戶帳號（下稱系爭帳戶），且被告係以匯款至 系爭帳戶方式給付原告102 年9 月、10月、11月、12月、10 3 年1 月、2 月之租金乙情，有原告所提出系爭帳戶存摺內 頁可佐（見本院卷第53頁至第58頁），此亦為被告所不否認 （見本院卷第66頁），並核與原告所提出之系爭契約檢附房 屋租賃收付款簽收單上所載註記「租金定於每月5 日匯入新 興郭三榮的戶頭」相符（見本院卷第7 頁背面），是原告主 張兩造簽立系爭契約之際已約定由被告每月5 日前匯款至系 爭帳戶作為租金給付方式，堪信屬實。而被告雖抗辯原告簽 立系爭契約時曾表示其為位於高雄市○○區○○○路上無極 混元聖玄院之主任委員，每月定有幾日至該處參加誦經、禮 拜之活動，而須路過系爭房屋附近，屆時被告可提前向原告 聯繫，其會前來收租，如沒空收租，其會請郭亭佑過來收租 ，故兩造係約定由原告至被告住處收租方式給付租金，若無 暇時才以匯款方式給付租金等情，固據其提出無極混元聖玄 院通知被告申辦光明燈之通知書、禮斗報名表、無極混元聖 玄院距離系爭房屋google車程時間圖、google路線圖為證（ 見本院卷第162 頁至第163 頁、第164 頁、第165 頁），然 被告上開所提出之資料，僅能證明原告任職主委之廟宇與系 爭房屋距離相近之事實，惟難憑此遽認兩造於簽立系爭契約 時曾約定由被告己身或郭亭佑至系爭房屋收租之事實，復參 以被告於103 年2 月18日以楠梓右昌郵局26號之存證信函向 原告表示「為免台端（即原告）之受僱人怠於核對匯款之困 擾，希兩造於當場親自簽名並如數收受租金，敬請台端於當 月五日以前先以電話聯絡之，併同約定台端於午後18時以後 之時間前來收租，敬陳者候覆. . . 。」，有該存證信函附 卷可參（見本院卷第15頁），倘兩造於簽約時就系爭契約租 金給付方式已約定由原告至被告處所收取，則被告於上開存 證信函中當無可能對此隻字未提，是被告上開抗辯實難採信 。 ⑵另證人郭亭佑證稱：伊曾帶領被告至系爭房屋看屋，然嗣後 磋商租金、簽約事宜均係原告與被告自行處理，而伊就系爭 房屋並無決定權限，均需探求原告之意見等語（見本院卷第 141 頁至第144 頁），復參以被告答辯狀表示：原告曾向被 告表示如伊無空過來收租，則將請伊女兒即就是帶你看屋那 位過來收租等情，是倘郭亭佑於簽約時在場，則被告答辯狀 當無可能記載「原告表示由『帶你看屋的那位』過來收租」 ，足見系爭契約係由原告與被告簽立，且簽約之際郭亭佑並 未在場，則難認郭亭佑有何代理原告決定系爭契約之權限， 兼酌以被告陳稱：就系爭房屋如有瑕疵需先通知郭亭佑，再 由郭亭佑通知原告（見本院卷第139 頁），暨被告所提出之 系爭契約檢附之房屋租賃收付款簽收單（見本院卷第179 頁 ）所留存之聯絡人為陳小姐、手機門號為0000000000號，而 非證人郭亭佑及其所證稱其所有手機門號0000000000號等情 （見本院卷第143 頁），益證郭亭佑就系爭契約應無處理之 權，且為被告所悉，應堪認定，是證人郭亭佑到庭證稱：伊 於103 年3 月5 日要到廟裡並於當日接到被告配偶電話，表 示該日是匯款租金之日，但因被告表示不要付款，詢問伊可 否前往收租，伊則表示需先向原告詢問，而原告因要求伊不 要過去收租，要被告依合約匯款，請伊直接到廟裡，故伊乃 回電與被告配偶表示不方便過去收款，且告知本件事情應由 原告及被告自行處理，伊不是負責的人，不應該一直找伊， 被告配偶乃表示知道了等語（見本院卷第142 頁），核與郭 亭佑無處理系爭房屋權限乙情相符，應屬可信，況縱認郭亭 佑確曾允諾被告配偶前往收租，惟依前所述，郭亭佑既無代 理原告處理系爭契約之權限，且被告亦知悉此事，則此一允 諾效力當不及於原告，是兩造就系爭契約收租方式並未因合 意而變更，被告仍應依系爭契約約定以匯款至原告帳戶方式 給付租金。 ⑶承前所述，兩造既約定被告需以匯款方式給付租金，且並未 合意變更該給付方式，是被告於103 年3 月5 日、4 月6 日 以簡訊通知被告前來收租，及於103 年3 月6 日以存證信函 通知被告收租，且自103 年3 月至8 月止每月將當月應給付 原告之租金兌換為原告為收款人之中華郵政匯票，自非係依 債之本旨提出給付，揆諸前揭說明，原告未前往收租當非生 民法第235 條規定受領遲延之效力。 ⒉次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約 。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440 條 第1 項、第2 項、第455 條前段分別定有明文。本件被告自 103 年3 月起即未依債之本旨支付租金，經扣除押租金42,0 00元後，至103 年11月5 日遲付租金之總額已達2 個月之租 額，而原告已於103 年11月5 日當庭催告被告於10日內支付 租金否則終止系爭契約，惟被告迄今仍未給付原告租金，有 103 年11月5 日言詞辯論筆錄（下稱系爭筆錄）附卷可參（ 見本院卷第66頁），揆之前揭規定，系爭契約應於103 年11 月16日終止，又系爭契約既經終止，被告自負有返還租賃物 即系爭房屋之義務。從而，原告本於租賃契約之法律關係， 請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，為有理由，應予准許。 ⒊又按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關 係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時 履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消 滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無 再行使該抗辯權之餘地，出租人修繕之義務與承租人租金之 支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係 ，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人 未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義 務，當無行使同時履行抗辯權之可言，最高法院88年度台簡 上第59號判決意旨可參。經查，本件被告雖抗辯系爭房屋尚 有諸多瑕疵尚未處理，而原告未善盡出租人之修繕義務等情 ，惟被告於本院審理中陳稱伊並沒有要不付租金等語（見本 院卷第173 頁），且參以被告自103 年3 月至8 月止每月將 當月應給付原告之租金兌換為收款人為原告之中華郵政匯票 ，並於103 年3 月5 日及4 月7 日以簡訊請原告與被告確認 收租日期及時間，有上開匯票影本、簡訊內容在卷可參（見 本院卷第26頁至第31頁、第25頁），足見被告於系爭契約存 續中並未就租金部分以原告未善盡修繕義務對原告為同時履 行之抗辯，是被告抗辯系爭房屋尚存諸多瑕疵等情當無礙於 被告遲付租金構成原告得終止系爭契約之事由。 ㈡原告得否向被告請求租金？若可，得請求之租金金額若干？ 經查，原告於103 年11月5 日當庭向被告為催告給付租金之 意思表示後，而被告仍未於庭後10日內繳納積欠之房租，又 原告已於當庭表示如被告於10日內未繳納上開租金將終止系 爭契約，有系爭筆錄附卷可參（見本院卷第66頁），故系爭 契約已於103 年11月16日終止，又被告自103 年3 月起即未 繳納房租，經扣除被告已繳納42,000元之押租金，原告得依 系爭契約向被告請求自103 年3 月1 日起迄至同年11月15日 止之租金計136,500 元（計算式：21,000×8+ 21,000 ×15 / 30-42,000=136,500 ），又原告同意被告所主張其為系爭 房屋修繕費用3,740 元部分自該請求租金部分扣除，此亦為 兩造所不爭執，是原告向被告請求132,760 元（計算式：13 6,500-3,740 元=132,760 元），自屬有據。 ㈢原告得否向被告請求相當於租金之不當得利？若可，金額若 干？ 按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。本件被告於103 年11月16 日系爭契約終止之後仍無權占有原告所有之系爭房屋，消極 減免其應支付使用該土地之代價而受有利益，致系爭房屋所 有權人即原告受有損害，且無權占用他人房屋，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念，則原告依民法第179 條 規定請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬有據。另原 告與被告間原就系爭房屋所訂定之租賃契約，本約定每月租 金為21,000元，應可認為被告無權占有系爭房屋所受有相當 於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，是原告主 張請求被告自103 年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，每月以21,000元作為計算相當於租金之不當得利基礎，亦 屬有據，應予准許。 六、綜上所述，原告依民法第440 條、系爭契約之法律關係及民 法第179 條規定請求被告返還系爭房屋，及被告應給付原告 132,760 元，及自103 年12月11日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，暨自103 年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付原告21,000元，為有理由，應予准許。又本 件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依職 權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行 ，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 2 月 17 日 高雄簡易庭 法 官 姚怡菁 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 104 年 2 月 17 日 書記官 廖美玲