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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 103年度雄簡字第2375號 原　　　告　劉佳宜 訴訟代理人　許清連律師 　　　　　　許祖榮律師 被　　　告　玉淺不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　曾泰 訴訟代理人　何曜男律師 複訴訟代理　朱育男律師 人 參　加　人　僑馥建築經理股份有限公司 法定代理人　蔡實鼎 訴訟代理人　林晉丞 上列當事人間請求返還仲介費事件，本院於民國104 年5 月6 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項 一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一者，不在此限。原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者， 應得其同意，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項 第2 款及第262 條第1 項分別定有明文。本件原告起訴時原 請求被告及參加人將存放於第一商業銀行安和分行（專屬帳 號：00000000000000、戶名：第一商業銀行受託信託財產專 戶--僑馥價金履約保證）內之新臺幣（下同）384,000 元返 還與原告，嗣於本院審理中以言詞撤回對於參加人之請求， 並經已為本案言詞辯論之參加人當庭表示同意（見本院卷第 82頁），核屬撤回訴之一部，原告並同時更正聲明為確認被 告對於原告之384,000 元仲介費用債權不存在，原訴與變更 之訴均係基於兩造間就原告所有之門牌號碼高雄市○○區○ ○路○○號7 樓之3 房屋及其坐落之土地即高雄市○○區○○ 段○○段0000地號土地（權利範圍472/100000）（下合稱系 爭不動產）於民國103 年2 月14日所簽定之委託銷售契約書 中約定之仲介費報酬所生，請求之基礎事實同一，核與前開 規定相符，應予准許。 二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條前段定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明 確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得 以對於被告之確認判決除去之而言。本件原告主張被告對其 之384,000 元仲介費用債權不存在，為被告所否認，而該筆 仲介費用現存放於參加人於第一商業銀行之專款帳戶中，須 待本院判決內容以定該帳戶內之金額應如何撥付等情，有不 動產買賣價金履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證證 書及參加人103 年12月29日僑馥（103 ）字第272 號函在卷 為證（見本院卷第17-21 、58頁），則原告私法上地位確有 危殆，且此危殆可以本院之確認判決除去之，是原告提起本 件訴訟具有確認利益，合先敘明。 貳、實體事項 一、原告主張：原告於103 年2 月14日委任被告代為銷售系爭不 動產，約定仲介費用報酬為384,000 元，兩造因此簽定委託 銷售契約書，惟於簽約時被告並未提供市場交易行情之書面 文件供原告參考，原告係經被告口頭表示960 萬元與市場行 情相符等語而基於信任故填寫委託銷售之價格為960 萬元。 被告於同年5 月24日尋得買家即訴外人李鳳玲，原告即與之 以960 萬元達成合意，就系爭不動產簽定買賣契約，原告並 於同年7 月31日移轉系爭不動產所有權與李鳳玲。嗣後，原 告發現就系爭不動產所定之售價金額過低，係因被告未提供 市場行情與原告，致原告之權益受損，則依民法第571 條之 規定，被告對原告自無請求給付仲介費之權利等語，並聲明 ：確認被告對於原告之384,000 元仲介費用債權不存在。 二、被告則以：被告於受託時即將查詢到之系爭不動產附近3 個 月之市場行情資料12筆供原告參酌，況系爭房屋售出之每坪 單價與當時之市場行情相符，並無原告上開所指稱之情事等 語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、本件原告主張其於103 年2 月14日委任被告代為銷售系爭不 動產，約定仲介費用報酬為384,000 元，並簽定委託銷售契 約書，被告於同年5 月24日尋得買家李鳳玲，原告與李鳳玲 以960 萬元達成合意，就系爭不動產簽定買賣契約，並於同 年7 月31日移轉系爭不動產所有權與李鳳玲等情，業據其提 出委託銷售契約書、不動產買賣契約書等為證（見本院卷第 8-14頁），並有高雄市政府地政局新興地政事務所103 年12 月18日高市地新登字第00000000000 號函檢附○○○區○○ 段○○段5240建號公務用謄本在卷可稽（見本院卷第47-49 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。 四、原告另主張被告未提供市場交易行情，未盡善良管理人之注 意義務，依民法第571 條規定喪失對於原告之仲介費報酬請 求權等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院審酌 如下： （一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契 約因報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；又居間人關 於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間 為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約 之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務 ，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方 法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還 費用，民法第565 條、第568 、第567 條及第571 條分別 定有明文。又民法第571 條之立法理由乃居間人既受委託 人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委 託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠 實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義 務，本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還 其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間 人之制裁也。及依兩造簽定之委託銷售契約書第8 條第2 款約定：「乙方（即被告）義務：乙方應努力透過市○○ 道儘速尋找買方，並應隨時依甲方（即原告）之查詢，向 甲方報告業務處理狀況。乙方於簽約前應據實提供該經紀 業近三個月之成交行情，供甲方訂定售價參考；如有隱匿 不實，應負損害賠償責任。」（見本院卷第8 頁背面）準 此可知，本件被告負有於簽定契約前提供近三個月之成交 行情供賣方參考之義務。 （二）原告雖主張委託銷售契約書第8 條處並未有原告之簽名， 足認被告並未提供交易市場行情等語，惟查，證人洪惠錦 證稱：我已經離職了，原告如果有給仲介費用，我也不分 錢。之前任職於被告公司時，有幫原告出租過房子，所以 知道房子的情形，一開始是原告跟我說要賣，我說要簽授 權書，她說回來高雄跟我聯繫，我有詢問店長那附近的行 情是多少，店長有口頭告知那附近的房價大約一坪多少， 然後我上永慶不動產的實價登錄，看那棟整戶的資料，因 為我不知道原告何時要下來，所以我影印下來。2 月14日 那天原告說要來公司找我，但我人在外面，我趕到公司時 與原告幾乎同時到場，我拿委託銷售契約書還有實價登錄 的資料給她看，我有用螢光筆畫出來，還跟她說其委託銷 售的房子改過格局、車位是機械車位，跟買方的需求可能 不合，價金可能會有出入（指與實價登錄之價格），原告 看完後，拿實價登錄的資料，然後拿我們的計算機計算， 我有說原告委託銷售的金額要包含我們的服務費百分之四 ，不含稅，還跟原告說可以當時買價加上裝潢、家電、還 有原告要賺的價金作為委託銷售金額，原告計算完後考慮 了一下就跟我說950 萬元，過沒多久原告又詢問是否含服 務費，我說是，然後原告算完以後就說要改成960 萬元， 並且簽約，我就交給她委託銷售契約書。委託銷售契約書 要填載的地方很多，我比較注重房屋的特殊狀況有無凶宅 等情況，所以第8 條是我疏忽掉沒有給原告簽名，我知道 要簽名，但那天比較特別，是因為原告臨時告知說要到公 司，不然的話我會作一份制式的行情報告書給原告，本件 沒有做報告書，只有把列印的資料給她看，報告書內會有 房子的權狀、設定、附近的行情還有一些分析資料，甚至 還有建議開價的資料，本件因為沒有這些東西，所以我沒 有建議開價，就讓原告自己開價，而且我那時候覺得房子 不好賣，因為房子改過格局，而且裝潢也特殊，所以我看 客戶想要賣多少，就讓她賣多少。當時有提供房屋附近不 只三個月之交易行情，我沒有買賣過那邊，不可能自己訂 出買賣一坪多少錢，客戶不可能光憑我口頭說一坪賣二十 （萬）就相信是賣二十（萬），她一定要看到東西，我確 定提供不止三個月的資料，因為只撈三個月不一定撈的到 資料，所以要撈的長一點。那天是元宵節，原告是下班後 打電話找我，我已經點餐還沒有用餐，就打電話回公司跟 代書說不要關門，等我回去處理，所以印象深刻等語（見 本院卷第65-70 頁）。則揆諸上開證述，應堪認定證人洪 惠錦與原告簽定委託銷售契約書時已經提供系爭不動產之 相關行情資料以供原告參考，係因疏漏故未令原告於委託 銷售契約書第8 條處簽名等情，本院審酌證人洪惠錦已非 被告公司員工，本案之判決結果並不影響證人其是否得受 領相關仲介費用，是其與被告應無直接利害關係，自無甘 冒偽證而為虛偽證述之風險，故其所述應可採信，則原告 主張被告並未於簽定委託銷售契約書前提供任何市場交易 行情乙節，核與證人所述不符，除此之外，原告並未提出 其餘證據以供本院調查，則原告據以上開規定主張被告不 得對原告請求仲介費報酬，誠屬無據。 五、綜上所述，原告依據民法第571 條之規定請求確認被告對於 原告之384,000 元仲介費用債權不存在，為無理由，應予駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 5 月 20 日 高雄簡易庭 法 官 蔣文萱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 104 年 5 月 20 日 書 記 官 郭南宏