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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度雄簡字第998號 原　　　告　千采不動產仲介經紀股份有限公司 法定代理人　宋春梅 訴訟代理人　游千毅 被　　　告　張瓊容 上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國103 年9 月23 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一○三年一月二十九日 起至清償日止，按年息百分之一計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國102 年12月29日委託被告仲介銷售原 告所有之高雄市○○區○○里○○路○ 號9 樓房地（下稱系 爭不動產），委任期間為自102 年12月29日起至103 年1 月 31日止，委託價新臺幣（下同）330 萬元，仲介費為成交價 款4%，但經原告居間，訴外人林先生已願以350 萬元買受系 爭房屋，且原告收斡旋金10萬元後，通知被告，被告竟於 103 年1 月7 日來函表示終止委託，經原告一再促其履行義 務，被告仍拒絕，但被告卻另於103 年3 月19日售出系爭房 地，原告自得依兩造委任銷售合約第7 條之約定，請求被告 給付賣方4%及買方2%計算共19萬8000元之費用等語，爰依據 兩造委任銷售關係，聲明：被告應給付原告19萬8000元，及 自103 年1 月13日起至清償日止，按週年利率1 ﹪計算之利 息。 二、被告則以：系爭不動產價值遠逾330 萬元，其因原告公司人 員之誤導，且原告未給予審閱期間，伊始與原告簽約，簽約 後，伊認為伊有房貸，又是單親扶養小孩，委託價與實際價 錢差太多，乃不願意出售，而與原告終止契約，再委由東森 房屋出售系爭不動產，嗣東森房屋為其以390 萬元成交，二 者價差極大等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民 法第252 條，定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依 一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 斟酌之標準（最高法院79年台上第1915號判例意旨參照）。 經查： ꆼ被告於102 年12月29日委託被告仲介銷售原告所有之系爭不 動產，委任期間為自102 年12月29日起至103 年1 月31日止 ，委託價330 萬元，仲介費為成交價款4%，嗣有訴外人林先 生於000 年00月00日表示願以350 萬元買受系爭房屋，而原 告收斡旋金10萬元後，通知被告，而被告於103 年1 月7 日 終止兩造委託銷售契約，嗣被告另於103 年3 月19日以390 萬元售出系爭房地等情，為兩造所不爭執，並有兩造不動產 委任銷售契約（見本院卷第24頁）、買賣斡旋金契約（見本 院卷第36頁）、系爭不動產建物謄本（見本院卷第37頁至第 40頁）、價金履約保證書（見本院卷第54頁）、存證信函（ 見本院卷第58頁至第59頁）影本各1 份為證，足以認定。 ꆼ兩造所簽立之委任銷售契約第7 條第1 項第2 款係約定「如 有下列情形之一應視為甲方（即被告）違約，並應依委任條 款報酬計算方式（委售4%委租一個月）給付乙方（即原告） 違約。…(2) 甲方於委任期限內…中途撤銷委任者。」等語 （見本院卷第24頁），有兩造不動產委任銷售契約影本1 份 可證。該條約定之用語雖係「中途撤銷」，惟按「解釋意思 表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民 法第98條，定有明文，且解釋當事人所立書據之真意，應通 觀全文，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準 ，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（ 最高法院18年上第1727號、19年上第28號判例意旨參照）， 是該條約定之用語雖係「中途撤銷」，但依前後文義之記載 ，堪認兩造約定之真意，應係被告於上揭委任期限內終止委 任，仍應依委任條款報酬計算違約金甚明。而被告於103 年 1 月7 日終止兩造委託銷售契約之情形，業如前述，則被告 自應依兩造委任銷售契約第7 條第1 項第2 款之約定，給付 違約金。 ꆼ又兩造委任銷售期間為自102 年12月29日起至103 年1 月31 日止，委託價330 萬元，而102 年12月30日有訴外人表示願 以350 萬元買受系爭房屋，但被告於103 年1 月7 日終止兩 造委託銷售契約，並另於103 年3 月19日以390 萬元售出系 爭房地等情，業如前述。依此客觀事實，社會經濟狀況及當 事人所受損害情形觀之，原告實際為被告從事委任銷售之時 間僅有1 、2 天，即有訴外人表示願以350 萬元買受系爭房 屋，原告所付出之心力應尚非甚多，且被告約3 個月後以 390 萬元售出系爭房屋，與原告所提出之訴外人林先生願買 之350 萬元，差距高達40萬元，亦堪認原告接受被告之委任 銷售，卻未以被告之最大利益評估系爭房屋之價值及仲介， 嚴重低估系爭房屋之價值，始致系爭房屋於原告受委任銷售 之第2 日，即有訴外人願以350 萬元買受之結果，換言之， 原告甫受託銷售系爭房屋，系爭房屋隔日即有訴外人願買， 絕大部分係因系爭房屋開價過低所致，並非原告努力仲介之 結果，況且，倘若被告仍繼續信任原告，不選擇終止契約， 受損之金額反而高達40萬元之鉅，是被告雖有前揭應依兩造 委任銷售契約第7 條第1 項第2 款給付違約金之情形，但依 上開規定及說明，兩造所約定之違約金額，如依該條之約定 高達14萬元（即350 萬元之4%），顯有過高，應減至1 萬元 為適當。 四、原告雖主張依兩造委任銷售合約第7 條之約定，請求被告給 付賣方4%及買方2%計算共19萬8000元云云。惟除上開准許部 分外，原告並無提出任何證據證明被告尚有其他得依兩造委 任銷售合約第7 條請求違約金之違約情形，且兩造委任銷售 合約第7 條之違約金之計算係約定「依委任條款報酬計算方 式（委售4%委租一個月）」，並非「賣方4%及買方2%」。且 訴外人林先生於000 年00月00日表示願以350 萬元買受系爭 房屋，而原告收斡旋金10萬元後，通知被告等情，雖如前述 ，但該訴外人於交付斡旋金10萬元之時，原告即與該訴外人 約定被告有不賣之權利，且倘被告不賣，原告亦僅負無息退 還該訴外人斡旋金10萬元之責，並無其他賠償該訴外人之責 任等情，有原告與訴外人之買賣斡旋金契約第3 條載稱：「 若期滿賣方仍不同意出售時，千采不動產則將斡旋金無息返 還予買方」等語（見本院卷第36頁）可證，另原告亦無證明 被告之違約有致其受有其他損害，堪認原告並無受有其他損 害而得依兩造委任銷售合約第7 條請求除上開准許部分之違 約金或損害賠償之情形。 五、被告雖主張原告違反消費者保護法關於審閱期間之規定云云 。惟有關主管機關公告之定型化契約審閱期間，倘消費者於 簽訂契約前確已瞭解契約內容，而自願提前簽訂契約者，判 決實務有承認此種情形係屬消費者對自身權利之拋棄，尚非 法所不許。惟企業經營者倘以定型化契約條款使消費者拋棄 定型化契約之審閱權，則判決實務傾向於認定此種定型化拋 棄權利條款對消費者顯失公平，不生效力（行政院消費者保 護委員會99年7 月15日消保法字第0000000000號函參照）， 又不動產委託銷售著重於交易之時效，且不動產委託銷售合 約，除有特殊情形外，多數人均可透過文字了解契約內容， 倘消費者已可充分了解契約內容，卻強求消費者不得拋棄審 閱期間，反可能造成交易時機延誤等不利於消費者之情形。 經查，兩造不動產委託銷售契約全文僅有1 頁，條文總共10 條，且被告業於該契約中簽名拋棄審閱期間等情，有該契約 書影本1 份可稽（見本院卷第24頁），被告雖為消費者，但 是該契約內容甚為簡單，一般人閱讀後可以輕易了解雙方權 義，被告自願拋棄審閱期間使該契約立即生效，自無不可。 被告既可拋棄審閱期間，且已拋棄審閱期間，今復以原告未 給予審閱期間，爭執該契約效力，自無理由。又被告雖以系 爭不動產價值遠逾330 萬元，其因原告公司人員之誤導伊以 委託價330 萬元簽約云云。惟不動產之成交價格，非但與仲 介人員之專業有關，亦同時涉及買賣方之主觀認知及客觀條 件，是本件原告雖以委託價330 萬元與被告簽約，但於原告 僅收取斡旋金時，被告仍有最後之決定權，並非原告以高於 330 萬元之價格收取斡旋金時，被告即有出賣之義務，此觀 兩造委任銷售合約第9 條對於斡旋金與訂金分列不同處理方 式，且原告與訴外人之買賣斡旋金契約第3 條載稱：「若期 滿賣方仍不同意出售時，千采不動產則將斡旋金無息返還予 買方」等語（見本院卷第36頁）甚明。由此堪認原告以委託 價330 萬元與被告簽約，並以收取斡旋金之方式，促成交易 ，僅是為了促成更多的交易機會及仲介方便而已，最後成交 與否，仍取決於被告，原告並無詐欺被告以委託價330 萬元 簽立兩造委任銷售契約。 六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但 約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利 率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法 第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文 。經查，原告請求被告之給付，並無給付期限、利息之約定 ，依上開規定，原告請求利息「期間」部分，於原告支付命 令繕本送達被告翌日即103 年1 月29日起至被告清償日止， 請求利息「利率」，於原告主張之週年利率1%之範圍內，應 予准許，其餘部分，不能准許。 七、綜上所述，原告基於委任銷售關係，請求被告給付1 萬元， 及自103 年1 月29日起至清償日止，按週年利率1%計算之利 息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。 八、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判 決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假 執行。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條、第389 條第1 項第3 款，判決如 主文。 中 華 民 國 103 年 10 月 7 日 高雄簡易庭 法 官 施盈志 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 103 年 10 月 7 日 書 記 官 蔡淑貞