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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　104年度雄小字第357號 原　　　告　邱盈靜 被　　　告　李心怡 訴訟代理人　王蓓蓓 上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國104年5月28日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣捌仟伍佰元。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。 本判決得假執行。 事實及理由 一、原告主張：原告前於民國99年9 月10日與被告簽立房屋租賃 契約書，向被告承租高雄市○○區○○路○○○ 巷○○○○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），兩造約定每月租金新臺幣（下同 ）13,000元，訂約時並交付被告押租金26,000元，租賃期間 自99年9 月10日至100 年9 月30日，租約屆滿後又分別於10 0 年、101 年續簽租約，延長租期至102 年9 月30日止，期 滿後原告仍繼續承租系爭房屋，兩造未另行簽訂租約，惟兩 造已於103 年9 月30日終止租約，依兩造間租約之約定，被 告即應返還押租金，然被告竟以原告弄髒系爭房屋為由，要 求原告分攤油漆費用5,000 元，逕扣押租金5,000 元未返還 原告，然原告與室友承租系爭房屋4 年，已盡善良管理人之 注意使用房屋，並無被告所指大規模髒污之情形，且系爭房 屋僅有正常使用痕跡，被告欲重新整理再出租他人應由房東 自行負擔費用，兩造間之租約亦未約定退租時須重新粉刷房 屋或支付油漆費，被告自押租金扣除5,000 元油漆費，自受 有不當得利，原告得依兩造間租約或不當得利之法律關係， 請求法院擇一判決被告返還押租金5,000 元。又被告出租系 爭房屋並提供洗衣機，於洗衣機損壞時負有修繕義務，被告 拒絕修繕，原告只得自行請技師修繕，而支出洗衣機修理費 3,500 元，亦得依民法第430 條之規定，請求被告償還3,50 0 元等語。並聲明：被告應給付原告8,500 元。 二、被告則以：原告遷讓點交系爭房屋當天，被告即發現系爭房 屋牆壁有大規模髒污，被告因此支付油漆費用15,000元，依 兩造租約約定，原告於租期屆滿時應按原狀交還房東，所謂 原狀包含整潔的牆壁，故被告要求原告負擔三分之一之油漆 費用5,000 元，實屬合情合理。又被告提供全新之洗衣機予 原告使用，原告充當二房東將房間租予他人，基於使用者付 費，應由原告及其他房客負擔洗衣機維修費或由原告自行購 買新洗衣機等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告前於99年9 月10日與被告簽立房屋租賃契約書，向被告 承租系爭房屋，兩造約定每月租金13,000元，訂約時並交付 被告押租金26,000元，租賃期間自99年9 月10日至100 年9 月30日，租約屆滿後又分別於100 年、101 年續簽租約，延 長租期至102 年9 月30日止，期滿後原告仍繼續承租系爭房 屋，兩造未另行簽訂租約（見本院卷第40至47頁房屋租賃契 約書）。 ㈡兩造間就系爭房屋之租賃契約已於103 年9 月30日終止，被 告已返還押租金21,000元予原告，餘款5,000 元未返還（見 本院卷第51、52頁）。 四、本件之爭點： ㈠原告有無被告抗辯造成系爭房屋牆壁大規模髒污之情形？被 告得否以押租金抵扣油漆費用5,000 元？原告請求被告返還 押租金5,000元是否有據？ ㈡原告得否請求被告給付洗衣機修理費3,500元？ 五、本院得心證之理由： ㈠原告有無被告抗辯造成系爭房屋牆壁大規模髒污之情形？被 告得否以押租金抵扣油漆費用5,000 元？原告請求被告返還 押租金5,000元是否有據？ ⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃 物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物 之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在 此限，民法第432 條定有明文。又兩造間就系爭房屋之租賃 契約已於103 年9 月30日終止一節，並無爭執，兩造於102 年9 月30日契約屆滿時，並未另行簽立租約，則依兩造於10 1 年9 月22日簽立之第三份租約第6 條固約定：「乙方於租 期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠 心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每日得向乙方請求按日租金 三倍之違約金至遷讓完了日止，乙方決無異議。」（見本院 卷第42頁），被告並執此為抗辯原告應負擔油漆費用之依據 ，然承租人所負保管維護義務程度，仍應視租賃物之特性， 分別判定其適當之用益方法，並應斟酌當事人設定租賃之目 的、一般交易習慣、誠信原則，兼衡租賃物之折舊等狀態， 蓋因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施 （如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，非 謂承租人於租期屆滿或契約終止時，即當然負有將租賃物回 復原狀至全然新穎之狀態。再按所謂押租金，在性質上係供 擔保承租人租金給付及租賃關係履行所用，故租賃契關係終 止時，出租人負有返還押租金之義務，且若承租人於租賃契 約終止前存有租金未為給付或因租賃關係所生之損害賠償債 務者，出租人固可本於押租金之擔保性質而主張將押租金抵 扣未給付之租金及損害賠償債務，惟出租人應舉證證明確有 積欠租金或損害賠償債務發生之事實，始具備使用押租金抵 扣之權利。 ⒉被告抗辯：原告使用系爭房屋造成牆壁有大規模髒污，原告 應按原狀返還房屋，故應由原告負擔三分之一油漆費用5,00 0 元等語，為原告所否認，則原告是否已違反民法第432 條 定賦予之保管義務造成系爭房屋牆壁有大規模髒污之損害， 應由被告就此負舉證責任。查證人即油漆師傅陳學銘於本院 審理時結證：系爭房屋是伊去油漆的，系爭房屋開關旁邊有 髒污，有幾間房間牆壁有小張貼紙、掛勾或釘子的洞，被告 訴訟代理人叫伊把貼紙撕掉，伊說撕掉後會掉漆，只能整個 油漆，被告訴訟代理人同意整間油漆等語在卷（見本院卷第 61至62頁）。復經本院詢問牆壁污損是否很嚴重、有無大片 污黑、是否為一般常見情況及牆面貼有小貼紙之情形等節， 其亦證稱：是不至於很嚴重大片污黑，但每個房間常用開關 旁邊、客廳進去開關旁邊比較髒，有手摸過黑黑的痕跡，這 跟個人使用習慣有關，有的常看到，有的沒有看到，屋內有 二、三間房間有貼紙，是否四間都有伊不確定，有些可以撕 下，有些要用刮的，每個房間不會貼很多小貼紙，大概是幾 張等語明確（見本院卷第62至63頁），依其證言可知，系爭 房屋牆面染有髒污之處為房間、客廳常用開關處，部分房間 牆面雖有貼幾張小貼紙，但數量非多，顯與被告抗辯原告造 成牆壁大規模髒污一情不符，被告此部分抗辯已難憑採。本 院並審酌原告承租系爭房屋係作住家使用，原告與其他室友 在系爭房屋居住4 年，時間非短，牆面常用開關因長期使用 致開關周圍沾染髒污，衡諸社會常情並非少見，尚屬合理使 用範圍，且應係房屋牆面設施正常使用之自然耗損，又系爭 房屋部分房間牆面固有張貼小貼紙之情形，然數量尚少，依 一般民眾居住情形，亦不乏於牆面張貼照片、紙張、重要記 事資料，而致留下貼紙、殘膠，本件牆面貼紙數量非多，依 卷附系爭房屋照片觀之（見本院卷第55至57頁），亦未見有 故意以貼紙、膠帶胡亂張貼牆面導致嚴重污損之情形，綜合 前開說明，尚難認原告有悖於正常方法使用而違反保管租賃 物義務之情形，縱系爭房屋牆面產生部分髒污，亦無從令原 告負損害賠償責任。至證人證稱關於牆面有掛勾或釘子的洞 之部分，原告否認為其造成，且被告自始至終未曾就此部分 提出抗辯，復無證據認定係原告所為或已達超逾正常使用範 疇，亦無從為有利被告之認定。從而，被告抗辯原告應負擔 牆面油漆費用5,000 元，並由押租金扣抵，尚難准許。 ⒊又依兩造於101 年9 月22日所簽末份租約第5 條約定：「乙 方應於訂約時，交於甲方26,000元作為押租保證金，乙方如 不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租 保證金。」，兩造既已終止租約，原告並已騰空交還系爭房 屋予被告，被告自應依上開約定返還押租金，是原告請求被 告返還剩餘之押租金5000元，即屬有據。 ㈡原告得否請求被告給付洗衣機修理費3,500元？ 按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而 請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429 條第 1 項、第430 條分別定有明文。本件原告主張：被告出租房 屋所附洗衣機損壞應由被告負修繕責任，因被告拒絕修繕， 而支出修理費3,500 元，請求被告償還修理費等語，被告則 以前詞置辯，經查，原告承租系爭房屋時，經被告提供洗衣 機1 台，嗣因洗衣機損壞，被告拒絕修繕，經原告自行委請 技師維修並支付3,500 元等情，業據其提出兩造於99年9 月 10日簽立之房屋租賃契約書、安欣科技服務股份有限公司統 一發票暨該公司服務案件查詢資料為證（見本院卷第6 、47 頁），被告於本院審理時並陳明洗衣機壞了之後，伊有跟原 告說不修等語在卷（見本院卷第67頁），核與原告所述被告 拒絕修繕洗衣機一節相符，是此部分事實堪以認定。依前開 說明，被告出租系爭房屋時既包含洗衣機，洗衣機即屬租賃 物之一部分，依前開規定，出租人負有修繕義務。被告雖以 ：伊是附全新的洗衣機給原告使用，洗衣機是原告用壞的， 應由原告自己修等語抗辯，然即便於正常使用之情形下，洗 衣機本會折舊，亦有損壞可能，尚難期待於租賃期間永久保 持全新、完好之狀態，且兩造租約就租賃物之維修並未另定 有約定，本件復無證據證明原告係惡意毀損洗衣機而違反保 管義務，被告辯稱原告應自負修繕責任，要無可採。又原告 於洗衣機損壞之後，既已通知被告維修而為被告拒絕，迄今 被告仍不願修繕，應認已經過相當期間，而該當民法第430 條之規定，原告因修繕洗衣機支出修理費3,500 元，自得請 求被告償還之。 六、綜上所述，本件原告依兩造間之租約及民法第430 條之規定 ，請求被告給付8,500 元，為有理由，應予准許。又原告依 據兩造間租約請求被告返還押租金5,000 元既有理由，則其 另依據不當得利之法律關係為同一聲明之請求，即無庸論述 ，附此敘明。 七、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條 之20規定，應依職權宣告假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 九、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436 條之19第 1 項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為 1,000 元。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 6 月 18 日 高雄簡易庭 法 官 周佳佩 以上正本係照原本作成。 民事訴訟法第436 條之24第2 項：對於本判決之上訴，非以違背 法令為理由，不得為之。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並 須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原 判決有違背法令之具體事實之上訴理由（須按他造當事人之人數 附繕本）。 中 華 民 國 104 年 6 月 18 日 書記官 李梅芬 訴訟費用計算式： 裁判費（新臺幣） 1,000元 合計 1,000元