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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 104年度雄簡字第1938號 原　　　告　王茂雄 訴訟代理人　陳水聰律師 被　　　告　陳劍晨 　　　　　　民豐房屋仲介有限公司 兼上一　人 法定代理人　陳文治 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年5 月3 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告民豐房屋仲介有限公司（下稱民豐公司）為 不動產經紀業管理條例第4 條第4 款所稱之經紀業，其法定 代理人即被告陳文治及受僱人即被告陳劍晨分別為該條第7 款規定之經紀人與經紀營業員。訴外人林進達於民國104 年 2 月間，將其所有坐落高雄市○○區○○段0 ○段000 ○0 地號土地（面積87平方公尺，約26.32 坪，現作為停車場使 用，下稱系爭土地），委託民豐公司仲介出售，原告有意購 買，乃委託原告之姐即訴外人王麗禎出面洽購，民豐公司遂 由具經紀人資格之陳文治負責本件仲介業務，並指派陳劍晨 接洽王麗禎商討購地事宜。詎陳文治與陳劍晨身為不動產經 紀人員，林進達委託渠等出售系爭土地時已明確告知其中有 約5 坪面積之土地屬於既成道路用地（下稱系爭既成路地） ，渠等竟隱瞞此一事實，於陳劍晨帶領王麗禎至現場查看時 ，謊稱系爭土地之界址係從停車格前端白線起至鐵絲網搭建 之網牆止，王麗禎誤信為真，認符合需求，乃由原告出面與 民豐公司簽訂不動產買賣意願書，並交付陳劍晨5 萬元供其 向林進達斡旋。嗣斡旋成功，由陳劍晨及陳文治於104 年3 月15日邀集原告與林進達簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系 爭買賣契約），約定買賣總價金為新臺幣（下同）450 萬元 ，當日即由原告交付30萬元頭期款，復於同年3 月30日給付 林進達次期款220 萬元。詎104 年4 月7 日申請地政機關至 現場測量鑑界時，原告始驚覺上開網牆外之系爭既成路地屬 於系爭土地之範圍，且無法使用，系爭土地僅約21坪可供利 用，原告及王麗禎才知受騙，經向陳劍晨詢問，僅告稱本係 以鑑界結果為準。原告迫於無奈，只好轉向林進達協商，終 約定由原告給付林進達15萬元解約金後解除系爭買賣契約。 陳文治及陳劍晨竟食髓知味，又在報紙刊登「右昌邊間建地 ，建坪26.32 坪，總價580 萬元，面寬約6 米，深約15.7米 ，可做店面、武市皆可」等不實資訊。故民豐公司之經紀人 員陳文治及陳劍晨執行本件仲介業務惡意隱瞞系爭土地含有 系爭既成路地之事實，致原告受有15萬元之損失，被告應依 不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負連帶賠償責任。 又陳劍晨及陳文治上開隱瞞重要交易資訊之行為，已違反消 費者保護法第4 條、第5 條及第22條暨不動產經紀業管理條 例第21條應提供消費者充分且正確之消費資訊，致原告受有 損害，原告另得依民法第184 條第2 項向2 人求償，民豐公 司亦應依民法第188 條規定連帶負責，為此，爰依不動產經 紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第2 項及第188 條第1 項規定，訴請被告連帶給付等語。並聲明：被告應連 帶給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至 清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息；原告願供擔保，請 准宣告假執行。 二、被告均以：系爭土地於100 年間已經地政機關測量鑑界，而 林進達委託被告仲介出售系爭土地時，確曾告知系爭土地範 圍包含系爭既成路地部分。嗣於104 年2 月間，原告之姐即 訴外人王麗禎聯絡被告陳劍晨，表示其有意願洽購系爭土地 ，陳劍晨即持100 年間之複丈成果圖帶領王麗禎至系爭土地 查看，於現場已向王麗禎指明100 年間由地政機關設置之鋼 釘界樁，並明確告知系爭土地包含系爭既成路地部分。王麗 禎起先表示不願意購買，然經約1 週時間，又以電話表示有 意為原告在系爭土地上開設機車行，遂請陳劍晨至原告公司 收取不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及斡旋金5 萬元 ，系爭意願書並載明以鑑界為準，承購總價款為420 萬元等 條件，故被告仲介絕無隱瞞系爭既成路地存在之事實。至被 告於原告與林進達解約後刊登報紙廣告，其上所載條件均係 依複丈成果圖所示，總價580 萬元亦為林進達要求，並無不 當等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁 回。 三、本院得心證之理由： （一）按本條例用辭定義如下︰四、經紀業︰指依本條例規定經 營仲介或代銷業務之公司或商號；七、經紀人員︰指經紀人 或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀 營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務，不動產經 紀業管理條例第4 條第4 款及第7 款定有明文。次按本法所 用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、 使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產 、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，消費者保護 法第2 條第1 款及第2 款有明文規定。經查，被告陳文治及 陳劍晨各具經紀人及經紀營業員資格，係前開規定之「經紀 人員」，而渠等所屬之被告民豐公司則為經營不動產仲介或 代銷業務之經紀業者，並以提供不動產居間仲介不特定之消 費大眾為業，兼屬上揭規定之「經紀業」及「企業經營者」 等情，有被告所提之高雄市政府地政處備查函、民豐公司變 更登記表、營利事業登記證、陳文治經紀人證書及陳劍晨經 紀營業員證明等在卷可稽（見本院卷96頁至第101 頁），堪 以認定。又本件原告主張其於104 年2 月15日與民豐公司簽 訂系爭意願書，並交付陳劍晨5 萬元供其向訴外人林進達斡 旋購入系爭土地，復約定系爭買賣契約成立時，原告應給付 服務報酬10萬元予民豐公司等語，除為兩造所不爭執，另有 系爭意願書及不動產買賣重要告知事項等件附卷參憑（見本 院卷第62頁至第63頁），亦可信原告此部分主張為真實。是 原告既以消費為目的接受屬不動產經紀業之民豐公司提供不 動產仲介服務，其所生之爭議自有不動產經紀業管理條例及 消費者保護法之適用，先予敘明。 （二）按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任 。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條第2 項定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之 故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員 負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項有明 文規定。而觀之消費者保護法第4 條規定企業經營者對於其 提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費 者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費 者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施， 暨同法第5 條規定政府、企業經營者及消費者均應致力充實 消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為 ，以維護其安全與權益等語，並審酌不動產買賣涉及諸多專 業知識，消費者為免其知識不足而受有損失，乃願支付高額 佣金委由仲介業者處理相關買賣事宜之交易型態，可徵仲介 業者對其所為之仲介行為，負有就影響交易之重要資訊對交 易當事人為充分揭露之義務，是如仲介業者所屬之經紀人員 有隱瞞重要交易資訊之情事，顯已違反上揭消費者保護法關 於保護消費者即交易當事人之規定，其未盡注意義務甚明， 如消費者即交易當事人因此受有損害，仲介業者及其經紀人 員自應依上揭規定負賠償之責。末參以民事訴訟法第277 條 關於舉證責任之規定，主張不動產仲介業者及其經紀人員有 隱瞞重要交易資訊之事實者，應就就此有利事項負舉證責任 ，至為明灼。 （三）本件原告主張陳劍晨及陳文治於104 年3 月15日邀集原告 與林進達就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定原告以450 萬 元購入系爭土地，而林進達前於委託民豐公司仲介銷售系爭 土地時，即已告知陳劍晨及陳文治系爭土地含有約5 坪之系 爭既成路地等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書在 卷可考（見本院卷第15頁至第22頁），堪以認定。然原告主 張陳劍晨及陳文治仲介斡旋系爭土地買賣交易時，隱瞞原告 系爭土地含有系爭既成路地之重要交易資訊乙節，既為被告 所否認，揆諸上揭意旨，洵應由原告負舉證責任，經查： 1.原告主張陳劍晨帶領其姐即訴外人王麗禎至系爭土地勘查時 ，謊稱系爭土地面向道路之兩側界址為其內停車格前端白線 至東北側鐵絲網圍牆處，不含系爭既成路地部分云云，並舉 王麗禎之證詞為證，經質之證人王麗禎到庭具結證稱：「（ 法官：是否買地過程主要都是由你去接洽？係直接和林進達 接洽還是主要向被告等人接洽？）都是我接洽，我都是和民 豐公司的業務員即被告陳劍晨接洽，我是於簽約時才看到林 進達，原告只有在合約書上簽名，並沒有跟被告或地主洽談 本件買賣事宜。」、「（法官：購買前，你共去系爭土地現 場觀看幾次？各次被告有無派人前去？）這塊地本來是有圍 鐵絲網，我經過時有看到這塊空地，裡面有停車場，停車場 也是在鐵絲網裡面，我就跟被告陳劍晨說請他幫我看看這塊 地，我想買，被告陳劍晨就說停車的部分會賣，但是要賣的 這塊只有20幾坪，其餘不要賣，所以只有買停車的這塊，這 是我在電話中和被告陳劍晨說，後來他就拿壹張地圖到診所 給我看，地圖上面有寫6.2 米，我想說這樣還可以蓋一間房 子，就問被告陳劍晨有無衝到對面的柱子，被告陳劍晨說有 衝到柱子8 公分。後來陳劍晨帶我去現場看一次，他說從鐵 絲網開始到停車格的白線是6 米。」等語（見本院卷第107 頁），可見王麗禎於購買系爭土地前已偕同陳劍晨至現場查 看，且就系爭土地面對道路側可實際使用之範圍（即西南側 停車格白線端至東北側鐵絲網圍牆）知之甚詳，此由王麗禎 當庭於現場照片上分別標明兩側相對位置亦可參憑，有上開 現場照片附卷可稽（見本院卷第11頁）。經觀以該照片所示 之景物內容，系爭土地面臨一般道路部分可實際使用範圍之 兩側即為其上所劃設小客車停車格之前後二端，且其長度距 離經測量結果為2.58公尺乙節，有高雄市政府地政局楠梓地 政事務所104 年4 月7 日複丈成果圖在卷可證（見本院卷第 143 頁及其背面）。據此以論，王麗禎至系爭土地查看時， 顯可輕易察覺西南側停車格白線端至東北側鐵絲網圍牆端為 一般小客車停車格之長度，洵難達6.2 公尺之譜，從而王麗 禎證稱陳劍晨曾持地圖表示系爭土地面對道路側為6.2 公尺 ，並於現場勘查時向王麗禎說明從鐵絲網開始到停車格的白 線是6 米云云，王麗禎竟未當場質疑，顯與常理有違。又系 爭土地於100 年3 月2 日業經所有權人即訴外人林進達申請 複丈鑑界，並於界址位置埋設鋼釘界標後噴漆標示，其位置 與104 年4 月7 日複丈鑑界成果相同等情，有高雄市政府地 政局楠梓地政事務所105 年1 月27日回函本院暨檢附之100 年2 月16日土地複丈申請書、100 年3 月2 日複丈成果圖、 104 年3 月17日土地複丈申請書及104 年4 月7 日複丈成果 圖及現場鋼釘界標照片等件附卷參存（見本院卷第126 頁至 第142 頁背面），加以本件屬不動產買賣交易，成交標的金 額已達450 萬元，購入前理當審慎調查，且王麗禎先前已有 數筆不動產之交易經驗，系爭土地面積難稱廣大，僅約20餘 坪等情，為兩造所不爭執，準此王麗禎至系爭土地查看時， 理當察覺現場已埋設有100 年間複丈時之鋼釘界標，其自可 循此詢問陳劍晨先前複丈成果之界址為何。乃王麗禎到庭證 稱其至現場時未發現界標，也不知悉先前地政機關有無鑑界 過，被告應該要告訴我；他（即陳劍晨）說鐵絲網到白線處 是6 米，也沒有講具體界線在那裡，其他都沒有說云云（見 本院卷第109 頁），洵有避重就輕之嫌。另審以王麗禎為原 告之姐，亦為系爭土地買賣之實際出資者，本件交易乃至解 約過程均由王麗禎負責洽商，此經王麗禎證述明確在卷（見 本院卷第108 頁至第109 頁），足見王麗禎對本件訴訟結果 顯有利害關係，從而其所為有利原告證述之憑信性顯然較低 ，亦乏欠其他證據以資補強，復有上揭與常理相違之處，自 難採憑為真實。 2.又原告雖質以系爭意願書及系爭買賣契約書上未特別註明系 爭土地含有系爭既成路地，可見被告隱瞞此重要交易資訊云 云，然被告之告知消費者義務本不限以書面為之，且本件屬 於土地買賣，故未簽訂不動產現況說明書等情，為兩造所未 爭執，況觀之系爭意願書於第11條特別約款部分係登載「以 鑑界為準」等語（見本院卷第13頁），要難排除被告已告知 原告或其代理人即王麗禎系爭土地含系爭既成路地之可能性 ，洵難以此逕斷被告隱瞞上揭重大交易資訊等情。反觀原告 於104 年2 月15日簽訂系爭意願書時，係以420 萬元之價額 委由民豐公司仲介，並提供5 萬元支票供陳劍晨向出賣人林 進達斡旋等情，有系爭意願書在卷可證，然陳劍晨於104 年 2 月16日將上揭斡旋金支票出示林進達時，同時以書面向林 進達說明原告願以420 萬元出價購買之計算方式，其上載明 ：「此支票為王先生（即原告）作為斡旋用途，告之對方有 意購買意願。買方之所以出此價位，基於目前市場行情之比 較。總計：26.32 坪（含5 坪路地）。計算方式：26.32 坪 -5坪（路地）＝21.32 坪（實地可建）。21.32 坪×18萬/ 坪＝383.76萬。約5 坪（路地）×6 萬/ 坪＝30萬（一般路 地為母地的1/3 ）（合計）413.76萬。這是買方依現況實際 作為參閱。祝新年快樂。民豐房屋陳劍晨104.2.16」等語， 有原告所提上開書面之影本在卷可稽（見本院卷第24頁）， 且陳劍晨就其真正性亦不爭執，可見陳劍晨於交付斡旋金之 次日已向林進達具體說明原告係以每坪18萬元估算系爭土地 價值，惟就系爭既成路地部分折以6 萬元出價等情，準此， 苟陳劍晨刻意隱瞞原告系爭既成路地存在之事實，其為避免 日後原告與林進達議價將以系爭既成路地之折價因素進行磋 商，自當於報告買方所提價格時避免論及此點，乃陳劍晨竟 願向賣方鉅細靡遺說明系爭既成路地部分之折價算式，依上 揭說明，洵難想見陳劍晨有何隱瞞原告或王麗禎系爭既成路 地之動機或行為，適足可徵被告所辯其已告知原告債務履行 輔助人王麗禎系爭土地含有系爭既成路地，且原告據此折價 因素提出以420 萬元價款斡旋等情為真實。 3.原告另主張一般店面寬約4.8 公尺至5.4 公尺，王麗禎以原 告名義出資購入系爭土地本係為供原告建屋開設機車行，其 若知悉系爭土地僅餘2.58公尺可作店面使用，無法開設機車 行，不可能會購買系爭土地，足見被告隱瞞系爭既成路地存 在云云。然依王麗禎前揭證詞，其於購買系爭土地前已由陳 劍晨帶領至現場查看，且就系爭土地臨一般道路側可實際使 用之範圍（即西南側停車格白線端至東北側鐵絲網圍牆）知 之甚詳，此已如前述，是原告及其債務履行輔助人王麗禎係 以系爭土地可實際使用範圍評估其利用可能性，進而出價購 買，故系爭土地可否興建符合其主觀目的之房屋店面，原告 及王麗禎本未將系爭既成路地部分列入規劃，從而原告主張 若經告知系爭土地僅2.58公尺可作店面使用，因不符合其購 地建屋開設機車行店面之目的，原告不可能購買云云，顯有 矛盾之處，要難憑採。況被告辯以王麗禎於系爭買賣契約合 意解除後自行接洽林進達之子，表示仍有購賣系爭土地意願 等情，為原告所不爭執，其雖陳稱係因遺失本件交易相關文 件，欲向原地主即林進達索取以便提起本件訴訟，為免林進 達有戒心不給予，始佯稱要承買系爭土地云云，然此顯有孛 於常情，不足信為真實。準此，原告及王麗禎於系爭買賣契 約合意解除後竟願向林進達洽購系爭土地，復佐以原告對系 爭土地可實際使用範圍尚符合法定建築線寬度，仍可建屋作 店面使用乙節並未爭執（見本院卷第205 頁），亦徵原告所 陳及王麗禎證稱其若知悉系爭土地含有系爭既成路地部分， 因不符購地使用目的，不可能會購買云云，顯屬事後卸責之 詞，不值採信。 4.原告復主張系爭買賣契約解除後，被告仍於報紙刊載「右昌 邊間建地、地坪26.32 坪、總價580 萬、面寬6 米、深15.7 米、可作店面、武市皆可」之分類廣告，未詳實揭露含系爭 既成路地之資訊，可見被告有隱瞞之意，其當時即故不告知 原告上開資訊云云。然衡諸報紙分類廣告之實務，各廣告可 刊登範圍不過1 、2 平分公分爾爾，且與其他同類型廣告比 鄰齊登，甚為擁擠，此觀原告所提上揭分類廣告報紙即足參 引（見本院卷第26頁至第27頁），而不動產買賣所涉事項複 雜，自難期待於其上刊載一切詳實資訊，依實際刊登情形幾 未特定交易標的，僅以諸如「右昌邊間建地」、「五甲電梯 透店」或「後勁活巷透天」等語概稱，均有待閱覽者循此聯 絡刊登人，進而洽詢詳實之交易內容，自難與一般報紙半版 銷售廣告或網頁廣告比擬要求。是除刊登人於其上積極提供 不實資訊外，若僅消極未為刊登相關資訊，仍難據此驟認屬 不實廣告，遑斷刊登者有隱瞞未刊登資訊而為交易之事實及 意圖。查上開分類廣告係被告於原告與林進達合意解約後所 刊登，非原告購買系爭土地前已存在之分類廣告，且其範圍 不過約2 平分公分，並與其他不動產買賣廣告比鄰刊登，有 前揭分類廣告報紙在卷可稽，循以上揭意旨，洵難僅依此斷 定被告有刻意隱瞞系爭土地含系爭既成路地之意圖及行為， 從而原告以此為論並舉其他網頁廣告為證（見本院卷第160 頁至第163 頁），尚不足以證明被告仲介系爭土地予原告有 隱瞞系爭既成路地存在之事實，是原告此部分主張，亦屬無 稽。 5.綜上，依本件原告之舉證，均未能證明被告及其經紀人員陳 劍晨與陳文治仲介斡旋系爭土地買賣時，刻意隱瞞原告系爭 土地含有系爭既成路地之重要交易資訊乙節，從而被告所為 並未違反消費者保護法第4 條及第5 條之保護他人法律等情 ，亦堪認定。 （四）按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷 售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名 稱，不動產經紀業管理條例第21條第1 項及第2 項定有。又 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務 不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條第1 項亦有明文 規定。原告主張被告為仲介系爭土地而於報紙上刊登上揭分 類廣告卻未登載含系爭既成路地部分，違反上開保護他人之 法律云云。然報紙分類廣告依其特性，難以苛求刊登者詳載 一切不動產交易資訊，是除於其上積極提供不實之資訊外， 若僅消極未為刊登相關資訊，仍難據此驟認屬不實廣告乙節 ，已如前述，是不論被告有無於分類廣告上刊載系爭土地含 有系爭既成路地之資訊，均難遽認其違反前開不動產經紀業 管理條例及消費者保護法之規定。況原告所舉之上揭分類廣 告係被告於原告與林進達合意解約後所刊登，而原告截至本 件言詞辯論終結前，仍未提出其購買系爭土地前即已存在之 分類廣告為證，加以被告否認當時所刊登之分類廣告內容與 原告本件所提廣告內容相同，自難論斷被告仲介原告購買系 爭土地時，其所刊登之分類廣告未載明系爭土地含系爭既成 路地之事實。又王麗禎係路過系爭土地現場，乃向陳劍晨探 詢系爭土地有無出售意願，其非透過報紙分類廣告始知悉系 爭土地之出售訊息等情，經王麗禎證述在卷，歷如前述，是 縱被告於原告購買系爭土地前確曾刊載未註明系爭既成路地 存在之分類廣告，且可認此屬不實廣告而違反上揭不動產經 紀業管理條例及消費者保護法之保護他人法律，此亦與原告 及王麗禎出價購買系爭土地乃至受有解約金損失間欠乏因果 關係，其亦不得據此主張被告應負損害賠償責任。 四、綜上所述，本件依原告上述舉證，經本院調查證據之結果， 均不足認定原告主張被告仲介系爭土地買賣刻意隱瞞系爭既 成路地存在之交易資訊，暨刊載不實廣告等情為真實，從而 原告主張被告仲介行為有過失，且其所為違反消費者保護法 第4 條、第5 條及第22條暨不動產經紀業管理條例第21條之 保護他人法律規定，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項 、民法第184 條第2 項及第188 條規定，請求被告連帶給付 原告15萬元，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日 止，按週年利率5 ﹪計算之利息，均為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予 駁回，附此敘明。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 5 月 13 日 高雄簡易庭 法 官 宋恩同 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 105 年 5 月 13 日 書 記 官 黃昰澧