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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度雄簡字第226號 原　　　告　永信企業新銳大樓管理委員會 法定代理人　賴詠瑜 訴訟代理人　陳意青律師 被　　　告　張肇森 上列當事人間給付管理費事件，本院於民國105 年9 月21日辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬肆仟元，及自民國一百零四年十 二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。民 事訴訟法第262 條定有明文。查被告具狀提起反訴，嗣於10 5 年9 月21日言詞辯論期日，當庭以言詞撤回反訴，原告亦 當庭表示同意（見本院卷第203 頁），依前開規定，反訴部 分已生撤回之效力。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文，且上開規定為簡易訴訟程序所準 用，為同法第436 條第2 項所明定。原告起訴時請求被告應 給付原告新臺幣（下同）705,000 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於本院 審理中減縮應受判決事項聲明為被告應給付原告564,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。與上開條文規定相符，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張：被告為原告所管理「永信企業新銳大樓」（下稱 系爭大樓）、門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○ 號1 樓建 物（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依公寓大廈管理條例 之規定及大樓規約之約定，負有按月繳納管理費之義務。詎 被告自民國99年12月至104 年11月均未繳納每月9,400 元之 管理費，共積欠原告管理費564,000 元未給付。為此提起本 件訴訟等語。爰聲明：被告應給付原告564,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。 二、被告則以：被告欠繳的管理費一定會繳，但被告不願繳給非 法的管委會。104 年10月20日的區分所有權人會議（下稱10 4 年區權人會議）出席人數並未達法定人數，所以該次會議 所做出之要求管委會起訴對被告請求管理費及管委會改選等 決議均不成立。原告雖於105 年7 月27日召開區分所有權人 會議（下稱105 年區權人會議）並改選賴詠瑜為主委，但因 賴詠瑜於104 年區權人會議即未合法當選管理委員，是其自 無權召開105 年區權人會議；且依規約管理委員應由區分所 有權人輪流擔任，縱認賴詠瑜於104 年區權人會議合法當選 管理委員，其亦不得於105 年區權人會議當選主委，是其於 當選主委應屬無效，自無代理原告起訴之權限等語，資為抗 辯。爰聲明：原告之訴駁回。 三、本院得心證之理由： （一）按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有 權人依區分所有權人會議決議繳納. . . . ；區分所有權 人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之 費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付 者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之 金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款 、第21條分別定有明文。又系爭大樓大樓住戶管理規約第 二章第5 條明訂：「一、為充裕共用部分在管理上必要之 經費，區分所有權人遵照區分所有權人會議決議議決之規 定向管理委員會繳交下列款項：一、管理費。二、特別修 繕費。原告主張被告欠繳管理費564,000 元，業經提出系 爭房屋謄本、大樓住戶管理規約、計算式（見本院卷第8 至17頁）為證，而被告對於欠繳管理費564,000 元並不爭 執（見本院卷第128 頁），是原告主張被告應繳納564,00 0 元管理費，應有理由。 （二）按區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以 書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權 人或承租人代理出席，公寓大廈管理條例第27條第3 項定 有明文。其法律修正意旨係避免有心人士大量蒐集，並掌 握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住 戶權益被剝奪。然自該條文中「配偶、有行為能力之直系 血親」等用語，堪認原意係針對區分所有權人為自然人之 情形，於區分所有權人為法人時，自應作較為寬鬆之解釋 ，僅需與該法人有關係之人即可受委託出席區分所有權人 會議，否則當區分所有權人為法人且未出租時，除非法定 代理人親自出席，否則不得委託自身受僱人，僅得委託其 他區分所有權人出席，顯然輕重失衡，並與社會常情不符 。 （三）系爭大樓104 年區權人會議紀錄記載該次會議之決議一是 向原告訴請給付管理費，又該次會議選出賴詠瑜為管理委 員；而104 年區權人會議有簽到出席之區分所有權人為3 樓之陳惠敏、4 樓之興麒企業有限公司（下稱興麒公司） 、4 樓之2 之許俊堯、5 樓之嘉昌投資股份有限公司（下 稱嘉昌公司）、7 樓之2 之財團法人永信文教基金會（下 稱永信基金會）、9 、10、11樓之南山人壽及12樓之永信 建設開發股份有限公司（下稱永信公司）等情，有原告提 出之該次會議紀錄及被告提出之出席人員名冊在卷可查（ 見本院卷第6 、53頁背面至第54頁）。 1.按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區 分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之 2 以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例 占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。公寓大 廈管理規則第31條定有明文。又系爭大樓住戶管理規約第 三章第6 條規定：住戶代表大會應有所有住戶過半數出席 及出席人數過半數同意始生效力（見本院卷第109 頁背面 ），既然系爭大樓住戶管理規約就區分所有權人會議之出 席及決議門檻另有規定，自應依規約規定之過半數出席、 過半數同意為準。被告雖辯稱：住戶於公寓大廈管理條例 另有定義，住戶大會不等於區分所有權人會議，規約關於 住戶大會之規定不得套用在區分所有權人會議等語。然公 寓大廈管理條例並無「住戶大會」之用語，而自系爭大樓 住戶管理規約第三章第1 條「住戶及住戶代表之選舉權及 被選舉權其行使以歸屬於所有權人為原則」、第5 條規定 住戶大會有選舉罷免管委會委員之權觀之，堪認系爭大樓 之「住戶大會」即為區分所有權人會議，被告此部分辯詞 ，尚難採認。 2.3 樓陳惠敏係由賴瑞芳代理，被告主張未具委託書，與公 寓大廈管理條例第27條第3 項不符。查高雄市○○區○○ 路○○○ 號3 樓房屋之所有權已在103 年1 月28日由龔瑞璋 取得，此有建物謄本在卷可查（見本院卷第154 頁），又 龔瑞璋於104 年區權人會議係委託永信基金會，永信基金 會復委託賴瑞芳，此有會議出席委託書附卷可查（見本院 卷第139 頁），是賴瑞芳代理龔瑞璋出席104 年區權人會 議，自屬合法。 2.4 樓興麒公司係由賴裕璋代理，被告原主張賴裕璋非其他 區分所有權人亦非承租人，與公寓大廈管理條例第27條第 3 項不符。查賴裕璋為興麒公司人員，有名片1 紙在卷可 查，後被告亦表示不爭執（見本院卷第150 頁），是賴裕 璋代理興麒公司，亦屬合法。 3.5 樓嘉昌公司、12樓永信公司均由賴詠瑜代理，被告主張 依系爭大樓住戶管理規約第三章第2 條規定，一代理人僅 得代理一戶，賴詠瑜代理兩戶已違背規約。查賴詠瑜既為 嘉昌公司負責人，其出席104 年區權人會議應視為區分所 有權人親自出席；而其同時為永信公司之受僱人，此有員 工服務證明書在卷可查（見本院卷第146 頁），是賴詠瑜 僅代理一戶出席，自不違系爭大樓住戶管理規約。 4.7 樓之2 永信基金會係由賴瑞芳代理，被告主張賴裕璋非 其他區分所有權人亦非承租人，與公寓大廈管理條例第27 條第3 項不符。查賴瑞芳為永信公司人員，永信建設與永 信基金為關係組織等情，有永信公司出具之證明書在卷可 佐（見本院卷第155 頁），是賴瑞芳自得代理永信基金會 。又前開3 樓龔瑞璋係委託永信基金會，永信基金會復委 託賴瑞芳代理，與此部分永信基金會逕委託賴瑞芳代理不 同，尚難認已違反規約中「一代理人僅得代理一戶」之規 定；況縱認賴瑞芳僅得代理一人出席，致104 年區權人會 議出席人數不足而做成決議，亦僅為決議方法違法（最高 法院97台上1562號、102 年台上字第239 號判決同此意旨 ），在未經撤銷前，該決議自生效力。 5.按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人 身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召 集人，公寓大廈管理條例第25條第3 項定有明文。系爭大 樓區分所有權人於104 年區權人會議有3 樓、4 樓、5 樓 、7 樓之2 、12樓及被告不爭執之5 樓、9 樓、10樓之區 分所有權人親自或代理出席，已超過全部區分所有權人14 人之2 分之1 ，是104 年區權人會議所為之決議自已成立 ，又無無效事由且未經撤銷，賴詠瑜於該次會議當選管理 委員，復以管理委員身分召集105 年區權人會議，自為合 法。被告雖又辯稱：系爭大樓住戶管理規約第三章第7 條 規定「管理委員會委員應由各區分所有權人輪流擔任之」 ，賴詠瑜於104 年區權人會議當選管理委員，復於105 年 區權人會議當選主任委員，與規約不符，當選無效等語。 惟查：系爭大樓住戶管理規約固有上開規定，然兩造均自 承並無管理委員之輪流順序及排序表（見本院卷第204 頁 ），則何人需先擔任管理委員、擔任何職位，均乏依據， 從而該條文應僅有管理委員需由區分所有權人擔任之效力 ，尚難僅依此而認上一屆之管理委員不得復於此屆當選管 理委員。是被告此部分辯詞，亦難採認。 四、綜上，賴詠瑜確有擔任原告法定代理人之資格，是原告依住 戶規約之約定，請求被告給付原告564,000 元及自起訴狀繕 本即104 年12月10日（見本院卷第25頁）起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。 五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣 告假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後 認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 10 月 13 日 高雄簡易庭 法 官 曾建豪 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 105 年 10 月 13 日 書 記 官 卓榮杰