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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度雄簡字第957號 原　　　告　昕居不動產有限公司 法定代理人　鍾昌文 訴訟代理人　莊宗穎 被　　　告　李源得 　　　　　　陳裕方 兼　上一人 訴訟代理人　吳素英 上列當事人間請求給付買賣仲介服務費事件，本院於民國105 年 11月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告李源得就其所有坐落高雄市○○區○○段○○ ○ ○號及其上同段101 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○ ○路○○○ 號房屋（下合稱系爭房地）於民國104 年9 月30日 委託伊仲介出售，並簽立專任委託銷售契約（下稱系爭銷售 契約），約定仲介費為成交金額之3％，委託銷售期間自104 年9 月30日起至同年11月22日止，約定委託銷售價格為新臺 幣（下同）660 萬元；後伊於同年11月25日接受北大房屋仲 介有限公司新店安康加盟店（下稱北大公司）所傳真之被告 吳素英就系爭房地簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價書） ，伊復於同年11月26日與李源得簽立委託銷售/ 出租契約內 容變更同意書，委託銷售期間延長至104 年12月5 日，委託 銷售價格變更為560 萬元。嗣伊聯繫李源得、吳素英於同年 12月6 日，在伊位於高雄市○○區○○路○○○ 號公司辦公室 協調議價及準備簽約事宜，經伊與被告吳素英、陳裕方（下 稱吳素英2 人）成立確認書（下稱系爭確認書）法律關係後 ，吳素英到場竟不欲依系爭議價委託書所載之總價額即560 萬元，堅持將購買價格降低為490 萬元，致吳素英2 人與李 源得未於當日就系爭房地簽立買賣契約。詎李源得於同年12 月25日私下與吳素英以總價額510 萬元訂立買賣契約，並於 105 年1 月25日以被告陳裕方為登記名義人完成系爭房地移 轉登記，依系爭契銷售約及系爭確認書，被告自應就系爭房 地之買賣給付仲介報酬39萬6,000 元，爰依系爭銷售契約第 11條第1 項第2 款、系爭確認書其他約定與說明第2 點約定 ，提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告39萬6,000 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。 二、被告則提出下列抗辯，並均聲明駁回原告之訴： （一）李源得：伊先前完全不認識吳素英2 人，伊於104 年12月 6 日到場時已遲到許久，到場時並不知悉買方吳素英2 人 為何人而彼此洽談，店內業務人員告知伊買方已離開了， 當時伊有再與原告簽立變更同意書，約定委託期限延長至 同年12月10日止。嗣於同年12月10日後隔了數日有一位自 稱任職於北大公司仲介劉鳳祺與伊電話聯絡表示，有客戶 欲購買系爭房地，經劉鳳祺介紹後始認識吳素英2 人，伊 亦不知悉吳素英2 人為原告先前所介紹之買方，是伊與陳 裕方簽立系爭房地買賣契約，實屬善意，並無原告所指系 爭銷售契約違約之情等語。 （二）吳素英2 人：系爭議價書係伊與北大公司簽立，委託期間 至104 年11月30日止，伊就系爭議價書所載委託購買價金 至遲已於11月30日失其效力，自不受其拘束；否認伊與原 告成立系爭確認書之法律關係，伊於104 年12月6 日到場 時有與原告洽談議價，然雙方就買賣價金並未達成一致， 且當時李源得遲到多時，伊未見到李源得即離開辦公室， 伊當時並不知道李源得為何人，與李源得自無成立買賣契 約等語。 三、兩造不爭執事項： （一）系爭房地原為李源得所有，李源得就系爭房地與原告於10 4 年9 月30日簽立系爭銷售契約（見原證一，本院卷第6 至9 頁），約定委託銷售價格為660 萬元，委託銷售期間 自104 年9 月30日起至104 年11月22日止。系爭銷售契約 11條第1 項第2 款約定：「委託人（即李源得）與受託人 （即原告）覓得之買方私下成交者，視為受託人已完成仲 介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6 ％計 算之違約金，並應全額一次付予受託人。」 （二）嗣李源得與原告於104 年9 月30日簽立委託銷售/ 租出契 約內容變更同意書（本院卷第54頁），委託銷售底價為58 0 萬元；復於同年11月26日簽立變更同意書（見原證二， 本院卷第10頁），委託銷售價格更改為560 萬元，委託期 間延長至104 年12月5 日；再於同年12月6 日簽立變更同 意書（本院卷第55頁），委託銷售底價為530 萬元，委託 期限延長至同年12月10日止。 （三）陳裕方與吳素英為母子關係。吳素英前與任職於北大公司 經紀人員劉鳳祺已有認識，嗣於104 年11月25日由劉鳳祺 代表北大公司與吳素英就系爭房地簽立系爭議價書（見原 證三，本院卷第11頁），約定購買總價額為560 萬元，議 價期間至104 年11月30日止；劉鳳祺即於11月25日將系爭 議價書傳真原告。 （四）原告約同吳素英2 人、李源得於104 年12月6 日至原告上 址辦公處所見面議價，吳素英2 人當時先到場與原告洽談 後李源得始到場，然吳素英2 人與李源得並未正式碰面， 原告亦未當場介紹彼此碰面認識。 （五）系爭房地嗣於105 年1 月25日以買賣為原因登記陳裕方所 有（原因發生日期為104 年12月25日，見本院卷第59頁） 。 四、本件之爭點： （一）原告與吳素英2 人間就系爭確認書是否成立契約關係？ （二）李源得與陳裕方就系爭房地成立買賣關係，是否構成系爭 銷售契約第11條第1 項第2 款之違約情事？ （三）原告請求被告給付仲介報酬39萬6,000元是否有據？ 五、本院得心證之理由： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求，業經最高法院17年上字第917 號判例意旨闡釋明 確。原告與李源得簽立系爭銷售契約，吳素英2 人於104 年12月6 日至原告公司就系爭房地議價買賣價金，系爭房 地於105 年1 月25日以買賣為原因登記陳裕方所有，為兩 造所不爭執。原告主張其與吳素英2 人成立系爭確認書之 契約關係，李源得所為構成系爭銷售契約第11條第1 項第 2 款之違約情事等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置 辯，揆諸前揭意旨，自應由原告就此利己之事實，負舉證 責任。 （二）原告主張其與吳素英2 人成立系爭確認書契約關係，無非 以系爭議價書及系爭確認書為證。惟查，系爭議價書約定 購買總價額為560 萬元，議價期間至104 年11月30日止， 劉鳳祺即於11月25日將系爭議價書傳真原告，為兩造所不 爭執，復有系爭議價書在卷可稽（本院卷第11頁），顯見 系爭議價書自104 年12月1 日起已失其效力，其後除非吳 素英向原告為繼續同意受其拘束之意思表示，否則原告自 不得主張吳素英仍應受系爭議價書所拘束。吳素英既於10 4 年12月6 日到場後堅持將購買價格降低為490 萬元，足 認其並無同意繼續受系爭議價書所拘束。再者，吳素英2 人並未於系爭確認書簽章，有系爭確認書在卷可參（本院 卷第12頁）；佐以吳素英2 人就系爭房地買賣價金之議價 與原告並未達成一致，自難認吳素英2 人願與原告就系爭 確認書成立契約關係。而原告復未就吳素英2 人口頭承諾 成立契約等情，更為舉證，當難認原告此情所指為真，原 告此部分主張，洵屬無據。 （三）次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條 定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求， 以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立 契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資 料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面 或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99 年度台上第1421號判決意旨參照）。依系爭銷售契約第5 條第1 項約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服 務報酬，其數額為實際成交價之3 ％。」（本院卷第7 頁 ），可知系爭銷售契約經受託人居間介紹後，委託人與買 受人已知悉彼此前提下，再經由受託人協助完成買賣交易 ，受託人得向委託人收取實際買賣成交價之3 ％之服務報 酬。而系爭銷售契約第11條第1 項第2 款固約定「委託人 與受託人覓得之買方私下成交」為委託人之違約事由，然 同條項第4 款亦約定「受託人已提供委託人曾經仲介之客 戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客 戶或其配偶、二等親內之親屬成交」為委託人之違約事由 ，並均視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付委託 銷售總價6 ％計算之違約金，有系爭銷售契約在卷可徵（ 本院卷第8 頁）。本院審酌該第4 款係約定以受託人明確 提供委託人仲介之客戶名單，並委託期間屆滿後三個月內 成交為其違約之要件，則第2 款應解釋為委託人提供受託 人仲介之客戶名單或認識仲介客戶之機會，委託人利用此 名單或認識之機會取得彼此聯絡方式，由委託人在「仲介 期間內」私下自行與該客戶私下成交，始構成違約事由， 否則倘未區分是否為仲介期間所為之交易，未以「委託人 提供受託人仲介之客戶名單或認識仲介客戶之機會」為委 託人收取報酬之前提作為義務，一概以委託人與買方私下 成交，委託人即須支付委託銷售總價6 ％計算之違約金， 將有違系爭銷售契約之體系解釋，亦有違委託人依約應有 之作為義務，顯非當事人當時立約之真意。經查： １、系爭契約委託期限至104 年12月10日止，系爭房地嗣於10 5 年1 月25日以買賣為原因登記陳裕方所有（原因發生日 期為104 年12月25日），有系爭房地謄本在卷可參（本院 卷第59至66頁），復為兩造所不爭執，顯見系爭房地之買 賣契約成立時點，已非系爭銷售契約委託期間內，揆諸前 揭意旨，原告自不得以李源得違反系爭銷售契約第11條第 1 項第2 款約定，請求其支付違約金。 ２、況查，依上揭不爭執事項（二）、（三）所示，吳素英於 104 年11月25日與北大公司簽立系爭議價書，約定議價56 0 萬元，並由於是日由劉鳳祺將系爭議價書傳真予原告委 託辦理，而原告與李源得104 年9 月30日之變更同意書原 約定銷售底價580 萬元，嗣於同年11月26日雙方同意變更 為560 萬元。據證人劉鳳祺於本院審理時結證稱：伊因當 時不認識李源得，故傳真系爭議價書予原告接洽，後來原 告電話聯絡伊表示不願意配合，故系爭議價書於同年11月 30日到期時已為終止，後吳素英向伊表示原告聯絡其與屋 主洽談議價事宜，伊雖於12月6 日陪同吳素英至現場，但 伊僅在外等候，並未進入原告辦公室，伊於在外等候時看 到李源得開公司的車子過來，車上印有公司聯絡電話，伊 猜李源得應該就是屋主，就抄下公司聯絡電話，而吳素英 從辦公室出來後向伊表示不想買了，他們就離開了，嗣伊 有打該公司車電話試圖聯絡李源得，但找不到李源得，後 李源得回電時伊有詢問其是否有委託原告銷售系爭房地， 李源得回答有，並表示當日是委託契約最後1 日，但因其 上班比較忙，要伊過幾天再聯絡看看，後伊再聯絡李源得 時，才另外約定時間與吳素英碰面等語明確（本院卷第15 6 至159 頁）。佐以吳素英2 人於104 年12月6 日與李源 得並未正式碰面，原告亦未當場介紹彼此碰面認識，為兩 造所不爭執。徵諸原告亦自承伊於系爭房地買賣契約成立 前，並無介紹李源得與吳素英2 人當面認識，使其等認識 彼此等語（本院卷第153 頁），足見原告於系爭銷售契約 委託期間（委託期限至104 年12月10日止），並未確實向 李源得已盡提供受託人仲介之客戶名單或認識仲介客戶之 機會等作為義務，李源得係於系爭銷售契約之委託期間終 止後，經由偶然機會由劉鳳祺介紹後始認識吳素英2 人， 原告主張李源得有違約之情，顯難憑採，亦屬無據。 （四）綜上，吳素英2 人與原告就系爭確認書並未成立契約關係 ，李源得亦無原告所指違約情事，從而，原告以此請求被 告應給付仲介報酬，洵屬無據，不應准許。 六、綜上所述，原告依系爭銷售契約第11條第1 項第2 款、系爭 確認書其他約定與說明第2 點約定，請求被告給付原告39萬 6,000 元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。。 七、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決 結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 28 日 高雄簡易庭 法 官 饒志民 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 105 年 12 月 28 日 書 記 官 陸艷娣