臺灣高雄地方法院民事判決 106年度雄簡字第514號
原 告 楊淑君
訴訟
代理人 莊啟聰
趙家光
律師
陳姿樺律師
王舜信律師
被 告 陳蓁蓁
）
法定代理人 謝至秦
上列
當事人間買賣糾紛事件，本院於民國106 年10 月3日
言詞辯
論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時，原聲明：被告應
給付原告新臺幣（下同）397,089 元，及自遞狀
翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。
嗣於民國106 年8 月24
日民事
減縮聲明狀中減縮
訴之聲明為：㈠被告住商
不動產武
廟加盟店（凱瀚不動產有限公司，下稱凱瀚公司）應給付原
告196,954 元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。㈡被告陳蓁蓁應給付原告196,95
4 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息。㈢如被告凱瀚公司、陳蓁蓁其中一人為一
部或全部給付，另一被告於其給付之範圍內免為給付之義務
。
揆諸前開規定，應予准許。
二、原告主張：原告於105 年11月23日透過被告凱瀚公司向被告
陳蓁蓁買受門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 弄○ 號
房屋及其基地即地號高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地之
應有部分（下合稱
系爭房地），並簽訂不動產
買賣契約書（
下稱系爭契約），系爭房地價金共1,400 萬元，其中28萬元
為仲介費，伊於交付價金、點交系爭房地後，始發現系爭房
地中既成道路實際面積為4.32575 坪，而被告於不動產現況
說明書上未揭露該既成道路，僅於銷售表單上標示約3.18坪
之路地，與現實不符，依內政部不動產說明書格式範例，被
告凱瀚公司之經紀營業員或經紀人，須說明系爭房地有無供
公眾通行之私有道路，若有，須提供位置及面積，應基於
善
良管理人之注意義務詳為調查，並盡告知義務，是原告土地
之限制使用面積增加，與契約預定效用不符，以
本件土地之
公告現值每坪為171,900 元換算，
爰依
民法第184 條第2 項
、不動產經紀業管理條例第21條、同條例第26條第2 項及民
法第544 條規定向被告凱瀚公司主張
損害賠償；依民法第35
4 條第1 項、同法第359 條向被告陳蓁蓁主張減少價金等語
，
並聲明：㈠被告凱瀚公司應給付原告196,954 元，及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。㈡被告陳蓁蓁應給付原告196,954 元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢如
被告凱瀚公司、陳蓁蓁其中一人為一部或全部給付，另一被
告於其給付之範圍內免為給付之義務。
三、被告凱瀚公司則以：不動產委託銷售標的現況說明書係出賣
人就其所瞭解之屋況填寫，而被告陳蓁蓁委託伊銷售房地時
，不知系爭房地實際供公眾通行之道路面積多少，故有關基
地使用現況欄位中均空白，伊為提醒買受人，
乃依據地籍圖
估算，於銷售單上表示路地約3.18坪，伊並不具有測量之專
業，且內政部公告之不動產委託銷售契約書範本中有關受託
人義務中，並不包含房地面積或供公眾通行用之面積之測量
或調查，伊沒有違反注意義務，再者，原告於簽約前，至少
3 次前往系爭房地查勘，倘原告認為供公眾通行之道路面積
為立約之必要之點，應約明鑑界後交屋或表明鑑界後如何減
價之約定，
惟原告簽約時並未要求，不應於成交後再來要求
等語，資為
抗辯，並聲明：
原告之訴駁回。
四、被告陳蓁蓁則以：原告買系爭房地前就有測量過了，伊不同
意原告請求，且這塊地都是法定空地，沒有既成道路等語，
資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
五、本院得
心證之理由：
㈠被告凱瀚公司部分：
原告主張被告凱瀚公司須說明系爭房地有無供公眾通行之私
有道路，若有，須提供位置及面積，應基於善良管理人之注
意義務詳為調查，並盡告知義務，而被告凱瀚公司於不動產
現況說明書上未揭露該既成道路，僅於銷售表單上標示約3.
18坪之路地，與實際面積為4.32575 坪不符等語，
觀諸系爭
房地之銷售表單上確有記載「路地約3.18坪」，惟亦有記載
「本表單係各加盟店內部流通文件，不得為正式文件，如有
差異請從業人員依不動產說明書內載資料為準」，有銷售表
單1 份在卷
可參（見本院卷第7 頁），復
參諸被告凱瀚公司
係從事不動產仲介為業，並不具有地政測量之相關專業，被
告凱瀚公司於審理時亦稱：銷售表單上「路地約3.18坪」係
根據地籍圖去換算比例尺而計算出來等語（見本院卷第145
頁），可見就該銷售表單上所記載之路地面積僅係估算之大
約數值，
尚非確定之坪數，而被告凱瀚公司銷售之內容僅係
提供約略數值予買受人參考，縱與實際上面積存有誤差，亦
難以此認定被告凱瀚公司有銷售內容與事實不符之處，再者
，原告於購買系爭房地前已多次前往現場查看，亦未提出應
實際測量道路面積之要求，實
難認被告凱瀚公司有何處理委
任事務具有過失之情事，是原告主張依民法第184 條第2 項
、不動產經紀業管理條例第21條、同條例第26條第2 項及民
法第544 條規定，請求損害賠償，並無理由。
㈡被告陳蓁蓁部分：
1.按物之出賣人對於買受人，應
擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質，民法第354 條有所明文。又按買
賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者
，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除
契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條
定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通
常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效
用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備
者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效
用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年
台上字第1173號
民事判例
參照）。
2.本件系爭房地之買賣，被告陳蓁蓁並未於不動產現況說明書
上基地使用現況欄位中填載，且實際移轉之地坪總面積亦等
同簽約時約定之32.67 坪
等情，為
兩造所不爭執，難認系爭
房地有何面積短少之情事存在，亦即難認有何瑕疵之存在，
是原告向被告陳蓁蓁主張應負
瑕疵擔保責任，為無理由。
六、
綜上所述，原告請求被告給付196,954 元，為無理由，應予
駁回。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據，經
核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 10 月 27 日
高雄簡易庭 法 官 陳芷萱
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出
上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後十日內補具上訴理由（均須按
他造當事人之人數附繕
本）。
中 華 民 國 106 年 10 月 27 日
書記官 林秀珍