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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 107年度雄簡字第1355號 原　　　告　中原營造有限公司 法定代理人　翁瑞達 訴訟代理人　翁詠傑 被　　　告　許太郎 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年9 月10日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應自門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○○○號六樓房屋 遷讓返還予原告。 被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟伍佰元，並自民國一０七年七月 一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：伊於民國105 年8 月10日將所有門牌號碼高雄市 ○鎮區○○○路○○○ ○○ 號6 樓房屋（下稱系爭房屋）出租 予被告許太郎，雙方並簽署房屋租賃契約書（下稱系爭租約 ），約定租賃期間自105 年8 月10日起至108 年8 月10日止 ，每月租金新臺幣（下同）4,500 元，被告並應於每月10日 前支付租金，擔保金（押金）約定金額為9,000 元，被告已 繳訖無誤，兩造並約定系爭房屋所在大樓之每月管理費600 元應由被告負擔。詎被告僅交付租金至106 年6 月止，自同 年7 月起即未依約繳納租金，且自承租迄今均不曾繳納管理 費，故至107 年6 月止，已欠繳12個月租金54,000元，經扣 除擔保金9,000 元，仍欠繳10期租金共計45,000元。伊已於 107 年6 月13日以存證信函催告被告繳納租金，並同時言明 倘未於5 日內給付，即以該函終止系爭租約，存證信函已於 107 年6 月14日送達被告，被告既未於同年月19日前繳納欠 繳之租金，應認伊已合法終止系爭租約，被告應給付欠繳之 租金54,000元及管理費，而被告所積欠之105 年6 月至107 年8 月共計27個月管理費，經伊與管理委員會協商結果，每 月管理費改以300 元計算，並由伊繳納8,100 元完畢，故被 告共計積欠62,100元。又被告於系爭租約屆滿後仍繼續占有 系爭房屋，屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致 伊受損害，伊自得按兩造原約定之租金數額，請求被告返還 其每月所受相當於租金之不當得利4,500 元；另依系爭租約 第14條約定，被告於租賃契約終止後拒不搬遷，伊尚得請求 被告按月租金2 倍支付違約金至遷讓完竣止，故於系爭租約 終止後，被告應按月給付相當於租金之不當得利4,500 元、 違約金9,000 元，共計13,500元。為此，依系爭租約及不當 得利之法律關係，提起本件訴訟等語。爰聲明求為判決：㈠ 被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告62,100 元，及自107 年7 月起至遷讓返還上開房屋日止，按月給付 原告13,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：認為原告請求之金額應扣除擔保金9,000 元，其 餘沒有意見，但伊找不到工作，經濟上有困難，沒有款項可 以搬遷或繳付房租，伊同意原告之請求等語。 三、得心證之理由 ㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 、2 項定有明文。經查，原告主張其於10 5 年8 月10日將系爭房屋出租予被告，雙方並簽署系爭租約 ，約定租賃期間自105 年8 月10日起至108 年8 月10日止， 每月租金4,500 元，被告並應於每月10日前支付租金，擔保 金（押金）約定金額為9,000 元，被告已繳訖無誤，兩造並 約定系爭房屋所在大樓之每月管理費600 元應由被告負擔等 節，被告並無爭執，且有系爭租約影本附卷可稽（見本院卷 第5 至10頁），此部分事實自堪認定。而被告僅交付租金至 106 年6 月止，自106 年7 月起即未依約繳納租金，且自承 租迄今均不曾繳納管理費，經原告於107 年6 月13日以新興 郵局存證號碼001221號存證信函催告被告繳納租金，並同時 言明倘被告未於文到5 日內給付欠繳之租金，即以該函為終 止租約之意思表示，不另發函；該函業經被告於107 年6 月 14日收受，惟被告迄今未繳付租金等情，為被告所不爭執， 並有原告提出之前揭存證信函、送達證書為憑（見本院卷第 48至51頁），是可認兩造間之租賃關係，已於107 年6 月19 日終止。故被告於系爭租約終止後，就系爭房屋已無繼續占 用之權源，應將系爭房屋遷讓返還予原告。故原告依租賃之 法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付短欠之租金 、管理費，洵屬有據。 ㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決可參）。查兩造對於被告已依系爭租約繳訖擔保金 9,000 元乙節並無爭執，則於兩造租賃關係因原告終止系爭 租約而消滅時，被告前所給付之押金當然發生抵充部分欠繳 原告租金之效力。又被告自106 年7 月起至107 年6 月止， 未依系爭租約約定給付租金，是將被告給付之押金抵充租金 計算，被告仍積欠原告租金45,000元（計算式：4,500 元× 12個月－9,000 元＝45,000元）；且被告自承租系爭房屋迄 今未曾繳納管理費，惟被告係自105 年8 月起始承租系爭房 屋，而原告繳納之27個月管理費，包含105 年6 月、7 月之 管理費，此部分既非被告承租期間，則105 年6 月、7 月之 管理費即應予扣除，是被告自105 年8 月起至107 年8 月止 ，欠繳之管理費共計7,500 元（計算式：300 元×25個月＝ 7,500 元），故原告依約得請求被告給付欠繳之租金及管理 費計52,500元（計算式：45,000元＋7,500 元＝52,500元） ，原告於此範圍內之請求，即屬正當；其逾此範圍之請求， 則無理由。 ㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地或房 屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租 約業於107 年6 月19日終止，惟被告迄未遷讓交還系爭房屋 予被原告等情，已如前述，則被告自107 年6 月20日起繼續 占用系爭房屋即欠缺法律上原因，而為無權占有行為，且獲 有相當於租金之利益，原告依民法第179 條規定，請求被告 返還相當於租金之不當得利，係屬有據。再系爭租約約定租 金為每月4,500 元，據此標準計算被告所獲不當得利即為每 月4,500 元，故原告請求被告自107 年7 月起至遷讓返還系 爭房屋之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利4,50 0 元，為有理由，應予准許。 ㈣原告得否請求被告給付違約金？ 1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。 故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相 當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。 此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減 （最高法院79年台上字第1612號判例參照）。又違約金本應 推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人間 雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損 害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準， 酌予核減（最高法院19年上字第1554號判例參照）。而約定 之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權 人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之 違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判 例參照）。申言之，當事人約定之違約金是否過高，須依一 般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人 如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘 違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實 際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是 否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決可參）。 2.經查，系爭租約第14條第2 項約定：「承租人未即時遷出返 還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2 倍支付 違約金至遷讓完竣，承租人不得有異議。」（見本院卷第8 頁）。則原告依上開約定，請求被告給付違約金，自屬有據 。而本院即應審酌原告實際上所受之積極損害及消極損害， 以決定兩造所約定之違約金是否過高。茲審酌原告自107 年 6 月20日起迄今未能使用收益系爭房屋，參以現今國內房地 產價格普遍低迷之客觀情況、社會經濟狀況及當事人所受損 害情形等一切情狀，本院認以每月租金2 倍計算違約金，誠 屬過高，應酌減為以每月租金1 倍計算，即酌減為每月4,50 0 元。從而，原告依系爭租約，請求被告給付違約金每月4, 500 元，應認可採；其逾此範圍之違約金請求，則無理由。 四、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告遷 讓返還系爭房屋，並請求被告給付租金、管理費共計52,500 元，暨請求被告自終止系爭租約後之107 年7 月起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利4,50 0 元、違約金4,500 元（共計應按月給付9,000 元），均屬 正當，應予准許；其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回 。 五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項至第4 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條 第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。此部分雖經原告 陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請僅在促請法院職 權發動而已，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 高雄簡易庭 法 官 饒佩妮 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 書記官 王楨珍