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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 107年度雄簡字第1552號 原　　　告　宏生不動產有限公司 法定代理人　鄭崇宏 被　　　告　盧時宏 訴訟代理人　蔡佩真 上列當事人間請求給付服務費事件，經臺灣橋頭地方法院橋頭簡 易庭以107 年度橋簡字第403 號裁定移送前來，本院於民國108 年3 月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬陸仟元，及自民國一０七年十一 月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬陸仟元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告透過原告公司之仲介居間，向訴外人李昌澤 購買門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號房屋及坐落之 土地（下稱系爭房地），並於民國106 年12月21日簽訂買賣 契約，被告簽約後，並簽立服務費確認單，承諾給付原告居 間服務報酬新臺幣（下同）15萬6000元，系爭房地已於107 年1 月23日移轉登記予被告，並於107 年2 月8 日交屋完畢 ，惟被告迄未給付居間服務報酬，為此依民法第568 條第1 項，提起本訴等情，並聲明：被告應給付原告15萬6000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計 算之利息。 二、被告則以：不爭執確有透過原告之仲介居間，向李昌澤購買 系爭房地，並於106 年12月21日簽訂買賣契約及服務確認單 ，同意給付原告居間服務報酬15萬6000元，惟伊於106 年12 月25日給付頭期款68萬元後，辦理完稅過戶之代書連義信始 告知系爭房地於簽約前之106 年12月14日遭查封登記，無法 辦理移轉，伊知悉後已影響購屋意願，遂與友人前往原告公 司，向原告負責人表示因恐李昌澤與他人之債務糾紛破壞將 來居住安寧，欲解除買賣契約，原告卻表示無法解除契約， 否則伊已支付之頭期款將被沒收，且仍須支付居間服務報酬 ，伊不得已只好繼續履約。原告仲介過程中完全未提及系爭 房屋已遭他人查封，對於房屋買賣訂約之重要事項、賣方之 履約能力顯未向伊據實報告，事後被告欲解除買賣契約，原 告亦未妥善處理，反而告知不能解約，顯違反對伊之誠信義 務，依民法第567 條、第571 條規定，應不得請求居間服務 報酬等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告透過原告之仲介居間，向李昌澤購買系爭房地，並於10 6 年12月21日簽訂買賣契約，被告簽約後，並簽立服務費確 認單，承諾給付原告居間服務報酬15萬6000元。 ㈡系爭房地於106 年12月14日被查封登記，於107 年1 月16日 塗銷查封，於107 年1 月23日移轉登記予被告，於107 年2 月8 日交屋完畢。 ㈢被告簽訂系爭房地買賣契約前，原告或李昌澤從未告知系爭 房地遭查封之事，被告於簽約後，始得知系爭房地遭查封。 ㈣被告迄未支付原告居間服務報酬15萬6000元。 ㈤李昌澤係於106 年11月16日委託原告銷售系爭房地。 四、兩造爭執事項：被告主張民法第571 條而拒付服務報酬，有 無理由？ 五、本院之判斷： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條及 第568 條第1 項分別定有明文。本件被告透過原告之仲介， 向李昌澤簽訂買賣契約購買系爭房地，並約定被告給付服務 報酬15萬6000元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第61頁） ，核兩造間係成立居間契約，原告為居間人，依前揭條文， 經其媒介而促使被告與李昌澤成立買賣契約時，即得向被告 請求報酬，是原告依民法第568 條，請求被告給付居間服務 報酬15萬6000元，洵屬有據。 ㈡被告雖以原告未告知系爭房地遭查封之事，違反據實告知義 務，而援引民法第567 條、第571 條，辯稱原告喪失報酬請 求權云云，惟查： ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條定 有明文。房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此 所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲 介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金 ，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始 能就其所知，依民法第567 條第1 項之規定，據實報告於各 當事人（最高法院91年度台上字第1660號判決意旨參照）。 又居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，第571 條亦有明文，其 立法理由謂：居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義 務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之 相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利 益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請 求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利 益，一方示予居間人之制裁也。該條之情形有二：⑴居間人 違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為 ，例如居間人為一方所委託，惟就他方顯無履行能力之情形 ，不據實告於委託人，而為他方掩飾顯無履行能力之事實， 或居間人雖為雙方所委託，但偏袒其中之一方，而為專有利 於該一方之行為，例如於隱名居間，違反不告知義務，將他 方之姓名或商號告知該一方是，居間人有上述之行為者，不 問委託人是否受有損害，亦不問居間人是否由相對人受有利 益，其報酬請求權均告喪失，不得向委託人請求報酬。⑵違 反誠實及信用方法，由相對人收受利益者：例如受一方委託 之報告居間人，暗中向委託人之相對人收取報酬，或於媒介 居間之情形，與相對人約定民法第570 條以外之報酬是，至 「收受利益」，不以實際收得者為限，即因約定而可得收受 利益者，亦包括在內。 ⒉查被告於106 年12月21日經原告之媒介，與李昌澤簽訂系爭 房地買賣契約時，系爭房地已於106 年12月14日遭查封登記 ，但被告簽訂系爭房地買賣契約前，原告或李昌澤從未告知 系爭房地遭查封之事，被告於簽約後始得知等情，為兩造所 不爭執（見本院卷第61-62 頁），被告固據此辯稱原告違反 民法第567 條第1 項之居間人據實說明義務，惟原告則堅稱 其在簽約翌日始經辦理過戶之代書告知查封之事，並非故意 隱瞞不告知，本院審酌李昌澤係於106 年11月16日委託原告 銷售系爭房地，原告受委託後，有於同日及翌日調閱系爭房 地之登記資料、地籍圖、建物平面圖，斯時系爭房地尚無查 封登記等情，業據原告提出其與李昌澤簽訂之一般委託銷售 契約書、原告查詢所得登記資料、地籍圖、建物平面圖為證 （見本院卷第49-51 、36-47 頁），堪認李昌澤委託原告銷 售時，原告確有立即查詢系爭房地登記情形，而認知系爭房 地並未查封登記。又系爭房地買賣契約之承辦代書連義信於 本院審理中已證述：簽約當天我不知道系爭房地被查封，當 天到場是看舊的謄本，舊謄本上沒有查封登記，我是簽約隔 天調最新的謄本，才發現被查封，簽約當天買賣雙方及原告 都沒有提到被查封，我得知後，第一個通知原告公司的承辦 仲介人員，請他去瞭解賣方的情況，我也有自己聯絡賣方， 賣方當時也不知道被查封等語（見本院卷第56、57-58 、60 頁），可見在連義信於106 年12月22日調閱最新登記謄本之 前，並無證據或跡象顯示原告已知悉被查封之事，復衡諸原 告於106 年11月16日、17日甫調取登記資料，距簽約日（10 6 年12月21日）僅約1 個月，原告因經過時間未久，未再更 新資料，亦屬可能，縱有未善盡調查義務之嫌，但仍不能排 除其不知情之可能，尤其被告本人亦陳稱：我不知道原告簽 約前到底知不知道房地被查封（見本院卷第62頁），則尚乏 證據證明原告在簽約前已知悉系爭房地遭查封，故被告辯稱 原告未據實告知，違反居間人之據實報告義務，尚難成立。 ⒊又原告係以居間為業，依民法第567 條，關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，倘被告 於簽約前即得知系爭房地遭查封無法移轉，衡情當不會購買 系爭房地，故系爭房地有無遭查封，乃足以影響購買意願之 因素，原告對於此一足以影響購買意願之條件，自有詳盡調 查，以維護委託人即被告權益之義務，故原告在簽約前，怠 於再調取系爭房地之最新登記資料、確認李昌澤有無買賣、 移轉系爭房地之能力，係違反其對被告之調查義務，甚為明 確。然本件原告簽約前既不知系爭房地遭查封，其在不知情 下，仍媒介被告與李昌澤締約，究與故意隱瞞查封事實，為 賣方掩飾無履行能力之情形有間，其並無明知締結買賣契約 對被告不利，仍故意促成雙方締約之意思，由此以觀，亦難 認其有刻意偏袒賣方，故為專有利於賣方之意圖，則其媒介 雙方締約，尚難認已該當民法第571 條「居間人違反其對於 委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為」，且由原 告在得知系爭房地遭查封後，確有與賣方聯絡，協助塗銷系 爭房地之查封登記，使系爭房地得以順利移轉登記予被告， 並依約完成交屋觀之，其亦有協助被告取得買賣契約履行之 利益，而不能認僅偏袒賣方，原告違反調查義務，倘有因此 造成被告之損害，乃被告得依債務不履行請求原告損害賠償 之問題，惟尚不該當民法第571 條喪失失報酬請求權之要件 。 ⒋被告雖另指摘其欲解除契約時，原告卻表示無法解除契約， 並以伊已支付之頭期款將被沒收，且仍須支付居間服務報酬 ，迫使被告繼續履約，因認原告違反誠信義務云云，然被告 自承：當時原告法定代理人說這個合約可以繼續進行，要解 約可以，但已經付的房屋款會被沒收，服務報酬也要支付， 所以我當時的理解是不能解約等語（見本院卷第60頁），是 原告當天並未否定被告解除契約之權利，且被告自稱其當天 係找從事仲介業之友人陪同，前往原告公司討論（見本院卷 60頁），被告既有從事仲介同業之友人，當可諮詢得否不受 損失解除契約，應不至於全然聽信原告所言，無選擇自由， 且本件並無證據證明原告在買賣雙方約定之服務報酬外，另 有收取來自賣方李昌澤之任何利益，自亦不構成民法第571 條「違反誠實及信用方法，由相對人收受利益」之情形，被 告抗辯原告已喪失報酬請求權，並非有據。 六、綜上所述，原告並無民法第571 條喪失報酬請求權之情形， 被告拒絕給付居間服務報酬並無理由，故原告依民法第568 條第1 項，請求被告給付15萬6000元，及自起訴狀繕本送達 翌日即107 年11月25日（送達證書見本院卷第10頁）起至清 償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為有理由，應予准許 。 七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依 職權宣告假執行，被告亦陳明願供擔保，請准免為假執行， 於法並無不合，爰酌定擔保金如主文所示。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 108 年 4 月 25 日 高雄簡易庭 法 官 陳筱雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 4 月 26 日 書 記 官 陳威志