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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 107年度雄簡字第1572號 原　　　告　李仁合 訴訟代理人　熊健仲律師 被　　　告　凱瀚建設有限公司 法定代理人　謝至秦 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107 年9月26 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國103 年3 月23日與被告簽立房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），由被告承租原告所有位於高雄市 ○○區○○○路○○○ 號「1 樓」之房屋（下稱系爭房屋）， 租期自103 年5 月1 日起至108 年4 月30日止，合計5 年。 每 月租金新臺幣（下同）30,000元，自第37個月起，每月 租金33,000元。被告另交付原告保證金6 萬元。雙方口頭約 定各項稅賦若較出租前之稅額增加時，其增加部分應由被告 負擔，故租金較為低廉。詎被告繳交2 期地價稅後，即不再 繳交，是原告依系爭合約請求被告給付代墊之地價稅共41,3 02元。又被告無權將系爭房屋2 至4 樓樓占為己用，是被告 未依系爭租約約定，顯然違約。原告於107 年1 月23日寄發 存證信函終止兩造租賃關係，並要求被告遷讓房屋，然被告 拒不履行。是被告使用系爭房屋之面積增加，租金金額自按 可使用面積增加為每月5 萬元，自第37個月開始為每個月5, 3000元。是此，就讓返還系爭房屋部分：被告於系爭租約終 止後，猶占有系爭房屋，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋 ，洵屬有據。再者，原告僅出租被告系爭房屋之「1 樓」部 分，然被告竟將系爭房屋2 至4 樓占為己用。是被告使用系 爭房屋之面積增加，租金金額自按可使用面積及附近租金行 情增加為每月5 萬元，自第37個月開始為每個月53,000元。 是被告積欠之租金90萬元( 計算式：45個月×差額2 萬=90 萬元；自103 年5 月1 日起算至107 年2 月，共計48個月) 。450,000 元於扣除押租金60,000元後，尚積欠390,000 元 未給付（計算式：450,000 －60,000元＝390,000 元）。又 被告於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋而獲有相當於 租金之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故 原告請求被告給付前於107 年1 月23日信函寄發日起至返還 系爭房屋為止，按每月租金額53,000元計算之不當得利。從 而，原告請求被告給付431,302 元( 計算式：390,000+41,3 02元=431,302元) ，及自107 年1 月23日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之遲延利息。為此爰依系爭租約及不當得 利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付 原告431,302 元，及自107 年1 月23日至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。㈡被告應將高雄市○○區○○○路 ○○○ 號清空返還予原告。並自107 年1 月23日至返還上開房 屋之日止，按月給付原告53,000元。㈢聲明第一、二項願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯：簽訂系爭契約時，原告即有同意被告使用系爭房 屋1 至3 樓。又當時簽約時，被告有同意補貼原告系爭房屋 全部之房屋稅，並未約定被告有負擔系爭房屋地價稅。況若 原告主張被告僅承租系爭房屋1 樓，為何要求被告支付全部 地價稅？況系爭房屋各樓層樓均有電錶，而3 個電錶之電費 都是被告在繳，可見原告主張被告只有承租系爭房屋1 樓部 分，與實情不符等語。並聲明：㈠原告之訴假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 三、原告主張系爭租約業於107 年1 月23日合法終止，被告應將 系爭房屋騰空遷讓返還，並給付原告相當於租金之不當得利 及代付地價稅等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本 院應審酌者厥為：㈠系爭租約使用範圍為何？㈡原告是否已 終止合法系爭租約？㈢原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋 、返還不當得利有無理由？茲分述如下： ㈠兩造系爭租約約定之租賃使用範圍為何？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立。次按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥 於所用之辭句，民法第98條亦有明文，而所謂探求當事人之 真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權力義務 是否符合公平正義，最高法院96年度台上字第286 號判決意 旨參照。經查，原告主張依系爭租約第1 條之規定，被告承 租系爭房屋之使用範圍應限於1 樓部分云云，並提出系爭租 租為證（見本院卷第12頁）。雖依兩造簽訂之系爭租約第1 條，其上記載被告承租使用範圍為：高雄市○○區○○○路 ○○○ 號1 樓，惟原告就系爭房屋1 樓除外部分（即2 至4 樓 ）未設置任何管制門鎖或其他設備與1 樓區隔乙節，並不否 認（見本院卷163 頁背面），衡情，若兩造當時承租範圍僅 限於系爭房屋1 樓，原告理當會在以1 樓以外部分加設門鎖 予以管制。參以，依被告提供之系爭房屋使用現況照片（見 本院卷第183-206 頁、第62頁-147頁），系爭房屋1 至3 樓 部分整層，被告均作為辦公室使用，原告身為屋主，不可能 自103 年5 月承租後迄至107 年間，均未至系爭房屋巡查過 。是此，原告不可能不知被告使用之範圍不僅包括系爭房屋 1 樓。又系爭房屋1 至3 樓各樓層之電費，均由被告自103 年3 月承租後全額繳納迄今乙節，為原告所不否認，倘被告 僅承租系爭房屋1 樓，為何被告要繳納系爭房屋1 至3 樓之 全部之水電費？再者，原告亦不否認系爭租約簽訂後，被告 有依系爭租約，繳納系爭房屋全額之房屋稅，此部分亦有被 告提出存款憑條可證被告有給付原告系爭房屋房屋稅（見本 院卷第148 頁）。若被告僅承租系爭房屋1 樓，為何被告願 意補貼原告系爭房屋之全額房屋稅，足認雙方確實約定使用 範圍為系爭房屋全棟，是原告主張承租使用範圍僅有系爭房 屋1 樓，應非事實。 ⒉再者，經本院函請高雄市不動產仲介經紀商業同業公會鑑定 系爭房屋租金一事，據該公會函覆稱：「五、另上開租賃標 的物經調閱謄本後地坪為28.43 坪，且地處中正一路與大順 路交叉口旁約20公尺，且離地下道一定距離，尚屬明顯位置 ，但因屋齡偏久，綜合評估下，預估租金應在2.5-2.8 萬/ 月尚屬合理」等語，此有該公會107 年9 月7 日（107 ）高 房三字第0042號函可參( 見本院卷第171-172 頁）。是依上 開鑑定報告，系爭房屋租金整棟租約每月2.5 萬至2.8 萬為 合理，核與被告每月繳納之租金為30,000元相當，是被告主 張系爭租約之租賃範圍應為系爭房屋整棟等語，應為真實。 綜上，既系爭租約之承租範圍為系爭房屋全棟，則原告主張 被告於103 年5 月1 日起至107 年2 月止，無權占有使用系 爭房屋2 至4 樓，應給付相當於不當得利之租金390,000 元 （已扣除押租金6 萬元），自屬無理，應予駁回。 ㈡原告是否已合法終止系爭租約？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 ，最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。次按契約 之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事 人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須 捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不能反捨契約文字更為解釋，最高法院71年度台 上字第4707號判決意旨可供參照。 ⒉原告主張依系爭租約第16條之規定，被告應補貼系爭房屋之 出租後所增加之地價稅差額，並提出被告已繳納104 及105 年地價稅之繳款書為證（見本院卷第230-236 頁）。依系爭 租約第16條約定：「第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所 得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方 （即被告）負責補貼，乙方決不異議」等語（見本院卷第14 頁）。是依上開條約內容，足認兩造簽訂時，已就系爭房屋 出租前後相關稅務負擔事宜互有協議。換言之，原告簽約當 時，即知悉應出租系爭房屋，將導致相關稅賦增加，倘當時 被告有合意負擔系爭房屋地價稅部分，原告理當會要求將「 地價稅」此一項目書寫在系爭租約內，以保障自身權益，然 原告卻未為之，則原告主張系爭租約第16條包括地價稅云云 ，是否為真，尚有可疑。 ⒊雖被告自承有代繳系爭房屋地價稅乙節（見本院卷第164 頁 ），惟被告亦承係會計誤解系爭租約內容而繳納等語（同上 頁）。既系爭租約確未載明被告有補償原告系爭房屋地價稅 之義務，且原告就此部分亦未提出證據證明，要難為有利原 告之認定。佐以，原告自承系爭房屋104 年地價稅差額為7, 082 元、105 年度差額為10,515元（見本院卷第215 頁）。 承上所述，系爭房屋每月合理租金約2.5 萬元至2.8 萬元間 ，而被告係以每月3 萬元（106 年5 月後調整為33,000元） 之價格承租，可見被告承租之金額已高於前述之合理租金， 衡情，被告經營之項目包括不動產買賣及租賃，其理當知悉 系爭房屋之租金行情，被告不可能在租金以高於市場行情之 情況下，除同意原告增額之房屋稅及綜合所得稅外，又同意 給付原告每年至少數千元至萬元以上之地價稅差額，是此， 原告主張爭爭租約第16條之稅額包括地價稅云云，要難採信 。 ⒋承上所述，既然依系爭租約，被告無負擔系爭房屋地價稅之 義務，則原告以被告違反系爭租約第16條之約定，終止兩造 之租賃關係，並請求被告給付地價稅41,302元，均無理由， 應予駁回。 ㈢原告請求被告遷讓系爭房屋、返還相當於租金之不當得利與 代付地價稅等請求，有無理由？ 經查，本件系爭租約之租賃期間為自103 年5 月1 日起至 108 年4 月30日止，尚未屆滿，而系爭租約亦未合法終止， 業如前述，則於系爭租約存續期間被告自有使用系爭房屋之 權利，亦無終止後不交還房屋之違約情事，原告尚不得請求 被告返還系爭房屋；又被告係基於兩造間租賃關係而占有使 用系爭房屋，其占有使用具法律上原因，亦不構成不當得利 。另被告亦無給付系爭房屋地價稅之義務，從而，原告請求 被告遷讓交還系爭房屋、返還不當得利，均屬無據，應予駁 回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應 併予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 本院核無必要），核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併 此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 10 月 19 日 高雄簡易庭 法 官 張茹棻 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 107 年 10 月 19 日 書記官 許麗珠