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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 107年度雄簡字第68號 原　　　告　中正不動產有限公司 法定代理人　張家毓 被　　　告　莊英豪 訴訟代理人　張清雄律師 　　　　　　曾本懿律師 　　　　　　郭小如律師 上　一　人 複　代理人　蔡涵如律師 上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國107 年5 月 11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾參萬元，及自民國一○六年六月二十 八起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參拾參萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：緣被告有意購置不動產，故授權代理人即訴外人 莊振聲於民國105 年3 月14日與原告（經授權對外可使用「 台灣房屋愛河之心特許加盟店」名稱）簽立權益確認書（下 稱系爭權益書），與原告成立仲介契約，承諾在原告所仲介 之買賣契約成立時，被告將給付一定比例（最高不超過中央 主管機關6 ％之規定）之服務報酬予原告，惟報酬成數經雙 方協議在買賣成交時，視成交價格而定。嗣被告於105 年3 月31日，即經由原告之仲介，與訴外人史金珠就其所有坐落 高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地及其上同段16157 建 號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○街○○○ ○○ 號，下 合稱系爭房地）簽立不動產買賣交易契約書（下稱系爭買賣 契約），並於同日由莊振聲簽立仲介服務費確認單（下稱系 爭費用單），確認兩造間之仲介費用為新臺幣（下同）33萬 元，此為系爭買賣契約價金（1,650 萬元）之2 ％，未逾前 揭6 ％之上限。詎料史金珠嗣後不願履行系爭買賣契約，而 經被告提起訴訟請求給付違約金，嗣經本院以105 年訴字第 1805號判決被告勝訴後，經史金珠上訴二審，經臺灣高等法 院高雄分院（下稱高雄高分院）以106 年度上字第23號事件 受理，兩造並調解成立在案（下稱系爭前案），而於系爭前 案一審判決中，已載明系爭買賣契約確已成立。則依原告與 被告間之仲介契約，原告應可向被告請求仲介費用33萬元， 然被告竟以系爭買賣契約未成立為由拒絕給付，而經原告於 106 年6 月23日寄發存證信函（高雄博愛路197 號，下稱系 爭存證信函），經被告於同年月27日收受，仍未獲置理。為 此爰依兩造間仲介契約之法律關係，請求被告給付仲介費用 等語。並聲明：被告應給付原告33萬元及自106 年6 月28日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被告則以：被告不爭執有授權莊振聲代其簽署系爭權益書及 系爭費用單，但兩造約定之服務內容應包含被告與賣方簽立 買賣契約及完成交屋服務，但後者並未完成；系爭權益書第 3 條第1 項之約定，違反誠信原則，對被告顯失公平，依消 費者保護法第12條第1 項及同法施行細則第13條之規定，應 屬無效。況認原告可請求全額居間報酬，亦請求依民法第 572 條本文酌減等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 三、得心證理由： ㈠原告主張兩造間簽立系爭權益書及系爭費用單，成立仲介契 約，約定服務報酬為33萬元，而被告亦經原告仲介與史金珠 就系爭房地成立買賣契約一節，此據兩造所不爭執（參雄簡 卷第44、57頁、第129 頁反面），堪信可採。而兩造業已明 文約定在買賣契約成立時，買方承諾給付33萬元之服務報酬 予原告，且應於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付一節 ，此觀系爭權益書第3 條第1 項及系爭費用單第2 條可知。 是原告請求被告給付33萬元，尚非無據。 ㈡被告抗辯稱：系爭權益書屬原告單方擬定之定型化契約，被 告則屬消費者，其與原告簽約之目的在於取得系爭房地所有 權，系爭權益書第3 條第1 項卻僅約定在買賣契約成立時原 告即可請領服務報酬，參照「不動產委託銷售契約書範本」 （下稱「系爭委銷契約範本」）第5 條第2 項及「不動產委 託承購定型化契約應記載及不得記載事項草案」（下稱「系 爭委銷契約記載事項草案」第12點第2 項之法理，對消費者 顯失公平，違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第1 項 無效等語；原告則主張「系爭委銷契約記載事項草案」尚未 通過，無從以此主張系爭權益書約定有違法，目前實務上亦 非如此進行等語。經查： ⒈按買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額 為實際成交價之百分之〔空白〕（最高不得超過中央主管 機關之規定）。前項空白處未記載者，受託人不得向委託 人收取服務報酬，現行之「系爭委銷契約記載事項」第5 條有明文規定。另按買賣成交者，受託人得向委託人收取 服務報酬，其數額為實際成交價之百分之〔空白〕（最高 不得超過中央主管機關之規定）。前項受託人之服務報酬 ，委託人於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之 〔空白〕予受託人，餘百分之〔空白〕於交屋時繳清，「 系爭委銷契約範本」第5 條同有明文規定。則依上開2 規 定觀之，就不動產之委託銷售，依目前法規，確實可由受 託人在所仲介之買賣契約成立後，即向委託人收取報酬。 又「系爭委銷契約範本」第5 條第2 項，既係承接同條第 1 項約定，然第1 項已約定買賣成交者，受託人即可向委 託人收取服務報酬，第2 項方約定，上開服務報酬之部分 於簽訂買賣契約時給付，餘於交屋時繳清等語，則參酌全 約定意旨，可知第2 項關於「餘百分之〔空白〕於交屋時 繳清」之約定，僅係關於服務報酬清償期之分期約定，並 非報酬義務成立要件或給付要件之約定，被告引用此項作 為主張系爭權益書第3 條第1 項對其顯失公平之依據，實 有誤解。是依上可認，系爭權益書第3 條第1 項之約定， 尚無違現行之「系爭委銷契約記載事項」及「系爭委銷契 約範本」規定。 ⒉又，關於不動產之委託銷售，本質上即與民法之居間契約 相當，而依民法第568 條規定，居間人，以契約因其報告 或媒介而成立者為限，得請求報酬，是居間人於契約因其 媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其 所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例亦 可參照。由此可見，除非當事人有特別約定，則就不動產 之委託銷售，以促成契約成立作為受託人之主給付義務， 故約定在該主給付義務完成後，即可向委託人請求報酬， 並無違反誠信原則、對消費者顯失公平可言。以此，亦足 見被告所抗辯稱若系爭權益書第3 條第1 項無效，無法律 及習慣可資適用一詞，實屬無據，蓋上開民法關於居間之 規定，以及目前現行仲介實務上對於服務報酬之約定，均 可作為本件可參考之法律及習慣，僅被告忽視不論而已。 而依系爭權益書，即是作如此約定，被告抗辯稱如此約定 即對其顯失公平，實無可採。被告雖再抗辯稱依「系爭委 銷契約記載事項草案」，第5 條第2 項已將未完成交屋納 入作為得拒絕支付部分報項之事由，以此法理，應可認約 定買賣契約成立即可請求報酬對委託人顯失公平等語，尚 且不論該項規定僅係草案，且上開規定本身係基於何考量 ，而可將不動產委銷契約中，受託人之義務自仲介、居間 之範圍中擴張，自該草案之說明中亦未見解釋（參雄簡卷 第48頁反面），被告逕以此解為法理，而作為已遵循現行 「系爭委銷契約記載事項」及「系爭委銷契約範本」規範 之系爭權益書約定顯失公平之論理依據，難認可採。而縱 認由於目前不動產之過戶，所涉及之相關程序事宜較為繁 雜，故通常會預期仲介業者協助處理後續過戶事宜，惟依 前述居間之性質，尚不得以未約定為仲介業者之主給付義 務，即認係對委託方顯失公平；又在未經雙方約定或法規 明定屬於契約主給付義務前，亦難遽採為拒絕支付全部報 酬之理由（惟是否可作為酌減服務報酬之依據，則依個案 認定，此部分見下述），是被告執此抗辯，實不可採。 ⒊依上所述，被告抗辯稱系爭權益書第3 條第1 項之約定， 違反消保法第12條第1項規定無效，並無理由。 ㈡被告復抗辯稱被告於105 年3 月14日委託原告承購，於不到 半月時間，系爭買賣契約即已成立，可知原告所支出之勞務 成本不高，且系爭買賣契約嗣後由史金珠片面解除，原告亦 無須協助辦理過戶及房屋點交事宜，因此亦節省相當人事成 本及勞務費用開銷，則仍依系爭買賣契約總價之2 ％即33萬 元請求服務報酬，較原告所任勞務價值，為數過鉅、失其公 平等語，請求依民法第572 條酌減等語；原告則主張雖史金 珠嗣後解除系爭買賣契約，惟被告該時之代理人莊振聲即向 原告業務人員要求協助處理，原告即由公司相關人員及簽約 地政士，協助被告處理如發給史金珠之存證信函、被告與史 金珠間之協調、進入司法程序（即系爭前案）包含一審及二 審程序之書狀協助、部分訴訟費用之代墊、出庭之陪同等， 則原告於上開後續事務所耗之勞務，實遠逾所約定之勞務報 酬等語。經查： ⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其 公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572 條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人 雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間 人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之 報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，方允許委託 人事後請求法院酌減約定之報酬額，以作為對於契約自由 之限制。而所酌量之因素，若委任方為房地買賣之買受人 ，則將考量包含締約前之議價、居中協調訂約事宜外，亦 可能包含後續是否有指定協調代書辦理房地之過戶、派員 協同處理點交事務，以及買賣雙方在該筆買賣過程中相關 問題之協調處理等情。又就不動產仲介之報酬，依目前法 規是依6 ％為上限，為上開6 ％，或由買賣雙方當事人依 最後成交價格比例分攤，此亦經原告陳述在卷（參雄簡卷 第57頁），而本件之服務報酬，即是在系爭買賣契約簽立 日，由原告及被告兩造依最後議定之系爭買賣契約價金確 認以2 ％為服務報酬，是依上開議定之時點，足使被告具 體評估在其與原告成立仲介契約起，至原告給付義務完成 即系爭買賣契約成立之期間，與原告所付出之勞務相當之 服務報酬數額，而為議定。而縱認雙方有默契原告會協助 被告處理後續登記、交屋事宜（惟此部分尚不足以認定業 經雙方合意為原告之主給付義務，前已敘明），而可將後 續原告之勞務支出，作為是否酌減報酬之憑依。然查，原 告主張因被告後續與系爭房地之出賣人史金珠就履約一節 起糾紛，原告應被告之要求，除協助處理系爭前案提起前 之存證信函催告、協調事宜外，系爭前案提起後，在一、 二審期間，亦協助被告處理相關書狀及一審訴訟費用之代 墊、開庭之接送陪同等情，業據原告提起系爭前案之書狀 、開庭通知等在卷可佐（參同卷第69至117 頁），而被告 並未爭執上情（而係以此抗辯稱原告違反律師法，此部分 見下述），堪信可採。是就此觀之，縱認契約成立後原告 尚有後續事宜要協助處理，則在一般情形，通常均係過戶 、交屋等事宜，此為原告業務上所較常見之慣行事務，而 有公司職員或外聘人員（如原告所稱有簽約之地政士）等 人員支應；然在本件，系爭買賣契約不成立後，被告（或 其代理人）所要求原告協助處理者，則已逸脫一般買賣契 約成立之慣行後續事項，原告所支付之勞務，包含系爭前 案提起前之協調及催告事宜，以及提起後之一、二審書狀 協助、開庭陪同等事宜，反與一般可預期之過戶、交屋事 宜更為繁雜、困難，是認兩造所議定之33萬元報酬，尚屬 相當。被告僅以因解約而未辦理後續過戶、交屋事宜為由 ，作為可酌減給付報酬之事由，難謂可採。 ⒉被告則抗辯稱上開原告所稱協助書狀等事宜，屬訴訟事件 ，原告無律師資格而為之，有違律師法第48條第1 項等語 。惟按未取得律師資格，意圖營利而辦理訴訟事件者，除 依法令執行業務者外，處1 年以下有期徒刑，得併科3 萬 元以上15萬元以下罰金，律師法第48條第1 項固有明文。 惟就上開刑責規定，即可看出該條之處罰對象，是「自然 人」，而非原告之「法人」，被告稱原告涉有上開罪嫌， 實有誤解。又上開法條之成立，係以行為人客觀上未取得 律師資格，主觀上基於營利意圖而辦理訴訟事件者為其構 成要件，即行為人以辦理訴訟事件而收取對價，始足當之 。而縱認係原告公司人員協助處理，其係基於受僱於公司 ，而受公司職務上之指示為其職務上之行為，被告亦未證 明上開公司人員有針對所稱訴訟事件之處理另外向被告收 取對價，實難以此相繩，被告執此抗辯，顯有誤解，亦無 從作為可酌減報酬之事由。 ㈢次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受 催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依 督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有 同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第229 條第2 項分別定有明文。經查，原告主張被告應自106 年6 月28日起負遲延利息之清償責任，業據原告提出存證信函暨 回證在卷可憑（參雄簡卷第23頁），可證被告已合法收受催 告通知，則原告上開遲延利息之請求，自屬有據。 四、綜上所述，原告依系爭權益書及系爭費用單，請求被告給付 33萬元，及自106 年6 月28日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。 五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣 告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔 保，得免為假執行之宣告。 六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 6 月 8 日 高雄簡易庭 法 官 李怡蓉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 8 日 書記官 劉冠宏