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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 109年度雄簡字第1407號 原　　　告　新遠東公園名廈管理委員會 法定代理人　邱錦嵐 訴訟代理人　張簡文琳 被　　　告　海山旅遊行銷有限公司 兼法定代理　郭宥婕 人 上　一　人 訴訟代理人　黃宗儒 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國110 年2 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告郭宥婕應給付原告新臺幣肆萬捌仟參佰柒拾元，及自民國一 ０九年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之二計算之利息 。 被告郭宥婕應自民國一一０年四月一日起至返還附圖編號A 建物 所坐落頂樓平台予全體區分所有權人之日止，按月給付原告新臺 幣伍佰伍拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告郭宥婕負擔百分之四十四，餘由原告負擔。 本判決第一、二項得假執行。但被告郭宥婕以新臺幣肆萬捌仟參 佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告海山旅遊行銷有限公司（下稱海山公司）法定代理人即 被告郭宥婕為新遠東公園名廈（下稱系爭大廈）門牌號碼高 雄市○○區○○路○○巷○ 號12樓之2 與12樓之3 兩間房屋（ 以下分別稱12樓之2 、12樓之3 房屋）之區分所有權人，被 告將上開房屋打通後共用12樓之2 房屋之房門出入，並以12 樓之2 房屋設立海山公司，而原告於民國109 年3 月間至12 樓之3 房屋實際勘查，得知被告亦將12樓之3 房屋供作海山 公司會計部門、負責人辦公室及休息室使用，是依系爭大廈 住戶規約（下稱系爭規約）第10條規定，12樓之3 房屋管理 費應依實際營業用途標準繳納，然被告僅就12樓之2 房屋按 公司行號使用之收費標準即每坪新臺幣（下同）69元繳納管 理費，而就12樓之3 房屋（共32.5坪）則依一般住家使用之 收費標準即每坪46元繳納管理費，是被告就12樓之3 房屋每 月短繳管理費748 元（計算式：【69-46 】元×32.5坪=748 元，元以下四捨五入【下同】）。經原告於109 年3 月間發 文催告被告應補繳自104 年3 月起至109 年2 月止（共5 年 ）短繳之管理費共44,880元（計算式：748 元×12月×5=44 ,880元) ，然被告均置之不理，且迄今被告就12樓之3 房屋 仍僅依每坪46元繳納管理費，故依系爭規約第10條、公寓大 廈管理條例（下稱系爭條例）第3 條第8 款、第21條規定， 請求住戶海山公司、區分所有權人郭宥婕各給付原告自104 年3 月1 日起至110 年3 月31日止（共5 年13月）短繳之管 理費54,604元（計算式：748 元×12月×5 ＋748 元×13月 =54,604 元) ，及自110 年4 月1 日起至被告就12樓之3 房 屋停止營業使用之日止，按月給付2,243 元。 ㈡又被告擅自占用系爭大廈之頂樓共用部分以搭建如高雄市政 府地政局新興地政事務所109 年11月27日函文所附複丈成果 圖（即附圖）編號A 建物（位在12樓之2 房屋上方，占用面 積30.85 平方公尺，下稱系爭建物）使用，經107 年12月14 日系爭大廈區分所有權人會議決議（下稱系爭甲決議）通過 增訂規約第14條第1 項為：「頂樓公共空間共有部分約定專 用，已經管委會決議提交區權會議討論，通過將其使用部分 約定專用，向管委會繳納租金，租金由管委會依管理費費率 訂定之」（下稱系爭條款）；原告復於109 年9 月15日管理 委員會會議決議（下稱系爭乙決議）頂樓公共空間共有部分 約定專用之租金收費標準為每月每坪80元，是被告占用系爭 大廈頂樓共用部分，自應依系爭甲、乙決議及系爭條款向原 告承租系爭建物占用之共用部分並各給付原告自104 年3 月 1 日起至110 年3 月31日止租金共計54,531元（計算式：30 .85 平方公尺×0.3025×80元＝747 元；747 元×12月×5 ＋747 元×13月=54,531 元），及自110 年4 月1 日起至返 還系爭建物所坐落頂樓平台予全體區分所有權人之日止，各 按月給付原告租金747 元。退萬步言，若法院認為兩造間就 被告頂樓占用部分尚未成立租賃關係，則依民法第179 條規 定請求被告返還上開金額之不當得利。 ㈢再者，被告間就上開對原告所負債務屬不真正連帶債務，如 任一被告給付，另一被告於其給付範圍內同免責任等語。並 聲明：⒈被告各應給付原告109,135 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率2%計算之利息。⒉被告各 應自110 年4 月1 日起至其就12樓之3 房屋停止營業使用之 日止，按月給付原告2,243 元，及各應自110 年4 月1 日起 至返還系爭建物所坐落頂樓平台予全體區分所有權人之日止 ，按月給付747 元。⒊前二項所命給付，如任一被告為給付 ，另一被告於其給付範圍內同免責任。⒋願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以：海山公司並非系爭大廈區分所有權人，原告請求 海山公司給付管理費並無理由。又郭宥婕購買12樓之2 、12 樓之3 房屋時前屋主已將兩間房屋打通，郭宥婕僅將12樓之 2 房屋提供給海山公司使用，12樓之3 房屋僅其中1 個房間 於109 年3 月10日回溯1 年期間供海山公司會計使用，其餘 房間均為郭宥婕私人使用而與海山公司無關，且12樓之3 房 屋非海山公司設立登記址，故12樓之3 房屋管理費不應以公 司行號標準計算。另郭宥婕於103 年6 月13日向訴外人即前 手王憲國承買12樓之2 、12樓之3 房屋，並於同年7 月1 日 辦畢所有權移轉登記，不動產買賣權利範圍除上開房屋及其 坐落土地所有權外，尚包括12樓之2 房屋上方系爭建物之事 實上處分權，王憲國則係於92年3 月17日因拍賣取得上開房 屋及系爭建物，系爭建物實乃訴外人即上開房屋第一手所有 權人周麗秋所建，是郭宥婕購買12樓之2 房屋時，該屋頂樓 已存有系爭建物。又系爭建物為具有獨立出入口之增建建物 ，僅作為郭宥婕個人推放雜物之倉庫使用，而原告此前未向 各手建物所有權人主張使用償金，應有無償之分管契約存在 ，且該無償約定專用權利在系爭甲決議成立前即已存在，故 在系爭甲決議作成或兩造合意以前之使用償金，原告並無請 求權基礎。又依系爭條例第7 條規定，屋頂之構造不得為約 定專用，系爭甲決議將系爭建物坐落之屋頂約定專用，乃違 反前開法律強制禁止之規定。再者，所稱租金應依雙方合意 ，如協議不成應依土地法第97條規定計收，不論收費方式如 何，原告均無權主張於協議、和解、調解或法院判決前之使 用償金，且系爭乙決議決定系爭建物收費標準為每坪80元， 顯有權利濫用、違反公平之情，分管契約亦不能僅依一方之 意思表示或合同行為決定雙方權利義務，若周麗秋與原告未 為無償使用之約定，應類推適用民法第442 條規定，租金由 法院酌定，或應比照住家管理費收費標準每坪46元計費等詞 置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為 假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠關於原告請求管理費部分： ⒈原告主張海山公司法定代理人郭宥婕為系爭大廈12樓之2 、 12樓之3 房屋區分所有權人，且系爭規約第10條第2 項規定 之管理費收費標準為：住家每坪46元、公司行號每坪69元； 其中12樓之2 房屋經郭宥婕提供予海山公司使用，郭宥婕僅 就12樓之2 房屋按每坪69元繳納管理費，就12樓之3 房屋則 自104 年3 月起均僅按每坪46元之標準繳納管理費，且12樓 之3 房屋據以計算管理費之坪數為32.5坪等節，經原告提出 12樓之2 、12樓之3 房屋之建物登記第三類謄本、規約修訂 條文對照表、系爭規約條文為證（見本院卷第21至23、31、 35至67頁），且為被告所不爭執（見本院卷第195 至196 、 254 頁），是此部分事實先堪認定。 ⒉另原告主張被告自104 年3 月起迄今均將12樓之3 房屋作為 海山公司營業使用，故可請求被告各給付短繳管理費54,604 元，及自110 年4 月1 日起至被告就12樓之3 房屋停止營業 使用之日止，按月給付2,243 元部分，為被告所否認，並以 前詞置辯，茲就原告此部分請求有無理由分述如下： ⑴查郭宥婕於本院審理時自認：海山公司的會計確實有使用12 樓之3 房屋其中1 個房間，但在109 年3 月10日原告的人看 過後，從109 年3 月11日之後就沒有讓會計在12樓之3 房間 內辦公，因為已產生爭議，12樓之3 房屋從109 年3 月11日 開始都是單純私人使用；大約是109 年3 月10日回溯1 年的 這段期間有讓海山公司的會計使用12樓之3 房屋其中1 個房 間，因為一開始海山公司的人員沒有那麼多，有用到12樓之 3 房間作為會計辦公室的時間大約有1 年等語（見本院卷第 257 頁），堪認12樓之3 房屋房間確曾供海山公司使用，且 供公司行號使用時間經郭宥婕自認達1 年，則12樓之3 房屋 既曾實際上供海山公司會計使用，12樓之3 房屋於供海山公 司使用期間，自應按系爭規約第10條第2 項以每坪69元計算 管理費。被告雖辯稱海山公司僅曾使用12樓之3 房屋中1 個 房間，且12樓之3 房屋非海山公司設立登記址，故12樓之3 房屋管理費不應以公司行號標準計算云云；然觀諸系爭規約 第10條第2 項關於管理費繳費標準部分，僅規定店面每坪16 元、住家每坪46元、公司行號每坪69元、特殊行業每坪80元 等詞（見本院卷第77頁），就管理費以公司行號標準計收部 分並無須設立公司登記址之限制，解釋上當應包含房屋實際 供作公司行號使用之情形，且依其規範目的及公寓大廈訂立 管理費收費標準之習慣，前述繳費標準乃依系爭大廈每戶使 用用途之單一計費標準，並非按每戶區分所有權人就其專有 部分內部使用用途面積區分收費標準之約定，而系爭規約復 查無其他計算管理費之規定，更無關於管理費可區分每戶內 部實際使用用途為店面、住家、公司行號或特殊行業而按其 使用面積依不同標準計費之約定，故如區分所有權人就專有 部分實際上有提供作為公司行號使用，不論其使用面積或占 該戶面積比例為何，均應按系爭規約第10條第2 項單一標準 計費，被告前開辯詞，並無依據。 ⑵另原告雖主張12樓之3 房屋供海山公司使用之時間不止被告 所述之1 年，而係自104 年3 月起迄今等語，然此為被告所 否認，原告自應舉證證明12樓之3 房屋除自109 年3 月10日 回溯1 年期間供海山公司使用外，尚有於其所主張期間供海 山公司使用之事實。惟質之證人即原告副主委程俊瑜於本院 審理時證稱：109 年3 月10日我跟主委及管理公司的主任一 起去看過12樓之2 、12樓之3 房屋，當天早上我們委員有提 出12樓之3 房屋應該要以公司行號的標準來收費，但郭宥婕 表示12樓之3 房屋只有1 個房間是會計辦公室，該會計辦公 室占整個12樓之3 房屋空間的三分之一，並表示如果真的要 依公司行號的收費標準來收12樓之3 房屋的管理費，他只願 意負擔三分之一比例的錢，但該房間何時開始做會計辦公室 用，郭宥婕並沒有說，因原告不同意郭宥婕的提議，我們就 表示直接去現場勘查，郭宥婕就帶我們上去12樓之3 房屋， 12樓之2 、12樓之3 房屋是打通的，我們在12樓之3 房屋有 看到1 間會計的辦公室，及1 間董事長辦公室（裡面有壁畫 、書房）、1 間休息室（裡面有床鋪），除了會計辦公室那 間房間的用途是郭宥婕自己承認供海山公司會計辦公用之外 ，其餘關於董事長辦公室、休息室與海山公司有關部分是我 自己個人的認定；至於12樓之3 房屋目前使用狀況我不清楚 ，109 年3 月10日當天去過之後我就沒有再去等語（見本院 卷第255 至256 頁），足見證人程俊瑜除於109 年3 月10日 至12樓之3 房屋現場進行勘查而確實見聞12樓之3 房屋其中 1 間房間作為海山公司會計辦公室使用外，對於該房屋其他 時間之實際使用情形並未見聞而無從知悉，尚無法證明海山 公司使用12樓之3 房屋之時間超過被告所自認之1 年。再者 ，本院至現場履勘時，可見12樓之2 、12樓之3 房屋內部雖 已打通，但目前兩戶有以房門阻隔，12樓之2 房屋本身供海 山公司辦公室使用，而12樓之3 房屋內有3 間房間，其使用 現況未見有擺放海山公司相關用品或海山公司人員在內辦公 之情事，其中履勘時拍攝之現場照片編號⑤、⑥、⑦為12樓 之3 房屋現況，僅擺放床鋪、置物櫃、壁畫、書桌、沙發等 用品，與原告人員訴訟前至現場勘查時所拍攝照片顯示12樓 之3 房屋中1 個房間有擺放會計用辦公桌椅有異等情，此有 原告所提照片、本院勘驗筆錄及現場照片存卷可參（見本院 卷第27至29、295 至307 頁）。是以原告雖主張12樓之3 房 屋現仍作為海山公司辦公使用，然除該房屋屋內現況未見海 山公司員工辦公外，屋內用品亦屬私人使用可能擺放之物， 而證人程俊瑜亦證稱其所述12樓之3 房屋內包含董事長辦公 室及休息室一事，乃其主觀認定，故縱使12樓之3 房屋內仍 有房間擺放壁畫、書桌、床鋪等可作為公司行號辦公室或休 息室之物品且該房屋與海山公司使用之12樓之2 房屋比鄰， 亦無法排除12樓之3 房屋房間僅供私人作為書房、臥室使用 之可能，是原告主張12樓之3 房屋現況仍供海山公司使用， 尚難憑採。此外，原告就其主張12樓之3 房屋除109 年3 月 10日回溯1 年期間外，尚有於其他時間供海山公司使用之事 實，復未提出其他事證以實其說，自無足採。 ⑶又系爭規約第10條第1 、5 項乃規定「區分所有權人」應照 區分所有權人會議議決之規定向原告繳交管理費，且「區分 所有權人」若在規定之日期前未繳納應繳金額時，原告得訴 請法院命其給付應繳金額及按未繳金額週年利率2%計算之遲 延利息等詞（見本院卷第44、53頁），原告亦自認系爭規約 並無其得向「住戶」收取管理費之規定（見本院卷第253 頁 ），可見依系爭規約約定，負有繳納管理費義務者為「區分 所有權人」而非「住戶」。原告雖主張其得依系爭條例第21 條規定向住戶即海山公司請求區分所有權人短繳之管理費， 然該條規定為：「區分所有權人或住戶『積欠』『應繳納之 公共基金』或『應分擔或其他應負擔之費用』已逾二期或達 相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，並 非直接規定「住戶應繳納或分擔」公共基金或其他費用，審 諸前開規定文義，該條文本身並非使住戶負有繳納管理費義 務之規定，住戶是否有應繳納或分擔之費用，仍應視大樓規 約或其他法律是否有規定而定。本件系爭大廈之規約既未約 定住戶應繳納管理費，已如前述，縱使海山公司為系爭條例 第3 條第8 款所規定之「住戶」，原告仍不得以系爭條例第 21條規定作為請求權基礎向非區分所有權人之海山公司請求 短繳之管理費，故原告依系爭條例第3 條第8 款、第21條規 定向海山公司請求12樓之3 房屋短繳之管理費，核屬無據。 ⑷綜上，郭宥婕就12樓之3 房屋始終僅按每坪46元之標準繳納 管理費，且該房屋據以計算管理費之坪數為32.5坪，然郭宥 婕自109 年3 月10日回溯1 年期間曾將該房屋提供予海山公 司作為公司行號使用等事實，業經認定如前，則區分所有權 人郭宥婕短繳之管理費應為8,970 元（計算式：【69-46 】 元×32.5坪×12月＝8,970 元）。因此，原告依系爭規約第 10條規定，向區分所有權人郭宥婕請求繳納12樓之3 房屋短 繳之管理費8,970 元及按週年利率2%計算之遲延利息，核屬 有據；逾此範圍部分，則屬無據。 ㈡關於原告請求系爭建物使用頂樓平台之租金或不當得利部分 ： ⒈查系爭建物坐落系爭大廈共用部分之頂樓平台，占用面積為 30.85 平方公尺，有獨立之出入口，乃12樓之2 、12樓之3 房屋原所有權人周麗秋所出資建造，嗣系爭建物併同12樓之 2 、12樓之3 房屋經法院拍賣後，由王憲國拍賣取得，郭宥 婕再於103 年6 月間向王憲國購買12樓之2 、12樓之3 房屋 （含系爭建物），是系爭建物事實上處分權人為郭宥婕一節 ，有土地及建物登記第一類謄本、不動產買賣契約書、土地 建物異動清冊、勘驗筆錄及現場照片、高雄市政府地政局新 興地政事務所109 年11月27函文及附圖附卷足按（見本院卷 第233 至249 頁背面、第285 、295 至299 、313 至315 頁 ），並經證人周麗秋於本院審理時證述明確（見本院卷第36 7 頁），是此節先堪認定。 ⒉原告以系爭條款、系爭甲、乙決議為請求權基礎部分： 原告主張系爭大廈區分所有權人於107 年12月14日之區分所 有權人會議作成系爭甲決議增訂系爭條款約定將頂樓公共空 間共有部分約定專用，且其使用部分應向原告繳納租金，原 告復於109 年9 月15日管理委員會會議作成系爭乙決議決定 前述租金以每月每坪80元計算等情，固經原告提出規約修訂 條文對照表、系爭甲決議之會議紀錄、系爭乙決議之會議紀 錄為證（見本院卷第93至99、215 至217 頁）。惟細繹系爭 條款內容，除規定將頂樓公共空間之共有部分約定專用外， 尚包含使用人須向原告繳納「租金」，是系爭條款應僅係經 由多數區分所有權人決議通過得將頂樓平台空間此共用部分 供作為區分所有權人間約定專用之部分，仍須使用該共用部 分之區分所有權人有與其他區分所有權人或管理共用部分之 原告承租該共用部分之意思表示而成立如租賃之契約關係後 ，始有繳納「租金」之可能；申言之，系爭大廈區分所有權 人固可透過區分所有權人會議決議是否將頂樓平台共用部分 約定供特定區分所有權人使用（頂樓平台乃屋頂構造上方之 空間，非系爭條例第7 條第3 款所定不得約定專用之「屋頂 之構造」，附此敘明），然仍須使用該共用部分之區分所有 權人有與其他區分所有權人或原告間成立租賃契約之意思表 示合致後，使用共用部分之區分所有權人始有依系爭條款或 系爭乙決議繳納租金之可能，系爭大廈區分所有權人實無從 以多數決方式取代使用頂樓平台空間之系爭建物事實上處分 權人兼區分所有權人郭宥婕本人之意思表示。又被告辯稱未 同意系爭條款之增訂，並否認頂樓平台空間可透過區分所有 權人會議決議約定專用，而原告亦陳稱已忘記被告是否同意 系爭條款之修正或將系爭建物占用之頂樓平台空間約定專用 等語（見本院卷第366 頁），且自被告於系爭甲決議作成後 仍未曾依系爭條款繳付租金之客觀情狀觀之，堪認被告並無 與其他區分所有權人或原告就系爭建物坐落之頂樓平台空間 成立租賃契約之意思，揆諸前開說明，原告當無從透過區分 所有權人會議決議之多數決方式取代被告之意思表示主張兩 造已成立租賃契約，進而依系爭條款或系爭甲、乙決議向被 告收取租金。況依系爭條例第3 條第5 款規定，約定專用部 分指公寓大廈共用部分經約定供特定「區分所有權人」使用 者，是非區分所有權人之海山公司仍難依系爭條款約定就系 爭建物所坐落共用部分與其他區分所有權人為約定專用，則 原告主張依系爭條款、系爭甲、乙決議向海山公司請求租金 ，確實難謂有據。從而，原告依系爭條款或系爭甲、乙決議 ，請求被告給付自104 年3 月1 日起至110 年3 月31日止承 租系爭建物所占用共用部分之租金54,531元及其遲延利息， 及自110 年4 月1 日起至返還系爭建物所坐落頂樓平台予全 體區分所有權人之日止，各按月給付原告租金747 元，誠屬 無據。 ⒊原告以民法第179 條規定為請求權基礎部分： ⑴關於系爭建物有無占有系爭大廈頂樓平台權源部分： ①按原告以無權占有為原因，提起返還所有物或請求不當得利 之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源 之存在負舉證責任。而所謂默示之意思表示，係指依表意人 之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單 純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示 者外，不得謂為默示之意思表示。易言之，沈默係單純之不 作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不 生法律效果，是所有權人未向無權占有人行使權利，並非當 然即認為無權占有之人係有權占有，蓋所有權人未行使權利 之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係 有默示之同意使用或分管契約存在。占用人若未能舉證共有 人究竟有何舉動或其他情事，足以間接推知共有人有同意占 用之事實，自難徒憑共有人遲未向占用人行使權利之單純沉 默或經過時間之長短，遽以推論共有人已默示同意占用而有 分管協議之存在。 ②查被告雖以前詞辯稱非無權占有，然依前開說明，應由其就 占有權源之存在負舉證責任，且縱使原告於本件訴訟前未向 歷年來系爭建物所有權人或事實上處分權人主張使用償金或 不當得利，亦僅屬單純之沉默，被告並未證明原告或系爭大 廈其他區分所有權人有何舉動或情事可推知共有人有同意系 爭建物占用頂樓平台之意思，不能僅以原告或其他區分所有 權人此前未積極行使權利一事認定其等有與系爭建物建造者 周麗秋成立無償或有償之分管契約。況證人周麗秋於本院審 理時具結證稱：我是12樓之2 、12樓之3 房屋第一手屋主， 是跟建商購買的，系爭建物是我個人出資興建，不是建商原 來蓋好的建物，我記得當時大樓住戶有去檢舉違建，拆除大 隊有來拆除，但我當時的經濟狀況不好就沒有做處理，後來 該房屋經法院拍賣給他人；我當時興建系爭建物時沒有徵詢 區分所有權人的意見，因為我不了解這些法律規定，也不清 楚管委會有無針對系爭建物收費，且不記得管委會當時有無 表示什麼意見等語（見本院卷第367 至368 頁），益徵系爭 建物係證人周麗秋在未經其他區分所有權人同意之情況下私 自增建，難認證人周麗秋與其他區分所有權人就系爭建物所 占用頂樓平台空間已成立分管契約。此外，被告復未提出其 他證據證明系爭建物具有合法占用頂樓平台之權利，則原告 主張系爭建物乃無權占用頂樓平台空間，確屬有據。 ⑵關於原告得向何人請求不當得利及其金額若干部分： ①按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受 害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為 房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房 屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接 因果關係，不能混為一談（最高法院97年度台上字第323 號 判決參照）。房屋占有基地無正當權源，則獲有占地利益， 致基地所有權人受損者，應對基地所有權人返還使用土地不 當得利者，乃房屋所有權人；無權占用上開房屋者所受之不 當利益，與基地所有權人所受損害間，無因果關係（最高法 院100 年度台上字第1396號判決參照）。又無法律上原因占 有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有 權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人 自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益 。 ②查系爭建物之事實上處分權人為郭宥婕，且其並無占有頂樓 平台之權源而屬無權占有，業經認定如前，是原告依民法第 179 條規定，請求郭宥婕返還自其取得系爭建物事實上處分 權後之104 年3 月1 日起至本件言詞辯論終結日即110 年2 月8 日止相當於租金之不當得利，以及自110 年4 月1 日起 至返還系爭建物所坐落頂樓平台予全體區分所有權人之日止 ，按月給付原告不當得利部分，核屬有據；至原告請求郭宥 婕直接給付本件言詞辯論終結後至110 年3 月31日止之不當 得利部分，因無法排除郭宥婕於本件言詞辯論終結後返還頂 樓平台予全體區分所有權人而無不當得利事實之可能性，原 告直接請求郭宥婕返還110 年2 月9 日至同年3 月31日之不 當得利部分，則屬無據。至原告主張海山公司亦使用系爭建 物而與郭宥婕就此部分不當得利負不真正連帶債務，並請求 海山公司返還不當得利部分，因系爭建物事實上處分權人為 郭宥婕，已如前述，海山公司就系爭建物並無處分權能，依 前開說明，難認海山公司有以系爭建物占用系爭大廈頂樓平 台而獲有不當得利並致系爭大廈區分所有權人受有損害之情 事。況系爭建物現況為堆放雜物使用一節，有勘驗筆錄存卷 可參（見本院卷第295 頁），而證人程俊瑜於本院審理時亦 證稱：我從12樓之2 房屋看到一個旋轉的樓梯可以通到頂樓 的系爭建物，系爭建物中有洗衣機、牙膏、牙刷等私人物品 ，郭宥婕表示這是之前他兒子有住過，或是讓郭宥婕自己的 友人居住使用等詞（見本院卷第256 頁），是依卷內事證， 亦無法認定海山公司有何使用系爭建物之事實，原告就其主 張海山公司為無權占有頂樓平台之事實，並未提出具體事證 以實其說，原告請求海山公司返還不當得利，自無從准許。 ③再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文，此 項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明定 。經查，郭宥婕占用系爭大廈頂樓平台所影響者，係全體區 分所有權人對該平台空間之使用收益權能，他人尚能使用其 他各樓層，則郭宥婕以系爭建物占用系爭大廈頂樓平台所受 利益及致其他區分所有權人受損害之程度，相對於占用全部 平面土地而完全排除其他人使用土地、獨占全部土地使用收 益之情形，實較輕微，故本院認應依系爭建物坐落土地價值 ，參酌土地法第97條第1 項規定及依系爭大廈之層數比例共 12層（見本院卷第237 頁），加以折算，始屬公允。又系爭 建物坐落之高雄市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地（下稱系 爭土地），104 年至108 年12月申報地價為每平方公尺32,7 18元，109 年1 月起申報地價為每平方公尺32,499.2元，且 現為系爭大廈全體區分所有權人共有，扣除郭宥婕之應有部 分後，其餘區分所有權人之應有部分為10,000分之9,872 ； 系爭大廈周遭鄰近高雄大遠百，且附近有三多商圈捷運站、 便利超商，生活機能便利，而系爭建物現況供堆放雜物使用 ，此前則曾供郭宥婕兒子或友人居住使用等節，經證人程俊 瑜於本院審理時證述明確（見本院卷第256 頁），並有土地 登記第一類謄本、高雄市政府地政局新興地政事務所109 年 10月12日函文、本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷第233 、 283 、295 頁），是本院審酌上情，認應以系爭土地申報地 價年息8%為基準計算本件不當得利金額，較為適當。據此計 算之結果，郭宥婕應給付原告自104 年3 月1 日起至110 年 2 月8 日止相當租金之不當得利金額為39,400元（計算式： ①104 年3 月1 日至108 年12月31日部分：系爭土地每平方 公尺申報地價32,718元系爭建物面積30.85 平方公尺層 數比例1/12除郭宥婕外其餘區分所有權人應有部分比例10 ,000分之9,872 8%×【4 ＋10/12 】＝32,107元；②109 年1 月1 日至110 年2 月8 日部分：系爭土地每平方公尺申 報地價32,499.2元系爭建物面積30.85 平方公尺層數比 例1/12除郭宥婕外其餘區分所有權人應有部分比例10,000 分之9,872 8%×【1 ＋1/12＋8/365 】＝7,293 元；③32 ,107元＋7,293 元＝39,400元），及自110 年4 月1 日起至 返還系爭建物所坐落頂樓平台予全體區分所有權人之日止， 按月給付之不得得利金額為550 元（計算式為：計算式：32 ,499.2元30.85 平方公尺1/1210,000分之9,872 8% ÷12月，＝550 元）。因此，原告依不當得利之法律關係， 請求郭宥婕返還39,400元及其遲延利息，及自110 年4 月1 日起至返還系爭建物所坐落頂樓平台予全體區分所有權人之 日止，按月給付其550 元，洵屬有據，逾此範圍部分，則不 應准許。 四、綜上所述，原告依系爭規約第10條、民法第179 條規定，請 求郭宥婕給付短繳管理費及相當租金之不當得利共48,370元 ，及自起訴狀繕本（即追加郭宥婕為被告之起訴狀）送達翌 日即109 年7 月7 日（見本院卷第131 頁）起至清償日止， 按週年利率2%計算之利息，並請求郭宥婕自110 年4 月1 日 起至返還系爭建物所坐落頂樓平台予全體區分所有權人之日 止，按月給付其550 元，為有理由，應予准許；至逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為郭宥婕敗訴之 判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職 權宣告假執行，原告就此所為假執行之聲請，僅在促使法院 為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告提供擔保之 必要。另郭宥婕聲明願供擔保請准宣告免為假執行，經核與 法律規定相符，應予准許，爰酌定相當擔保金額准許之。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 110 年 3 月 10 日 高雄簡易庭 法 官 林明慧 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 110 年 3 月 10 日 書 記 官 林雅婷