臺灣高雄地方法院民事判決 110年度雄簡字第1908號
原 告 福懋圓方大樓管理委員會
法定
代理人 石儒居
訴訟代理人 楊玉湘
原 告 福熙實業股份有限公司
法定代理人 張簡麗香
上二人共同
訴訟代理人 周秀美 住同上
被 告 王玉琳 住屏東縣○○鄉○○村○○路○○○號
居高雄市○○區○○○路○○○號18樓之2
身分證統一編號：Z000000000號
李苗 住高雄市○鎮區○○路○○號
居高雄市○○區○○○路○○○號19樓之2
身分證統一編號：Z000000000號
上二人共同
訴訟代理人 游淑惠
律師
上列
當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國110 年12月24
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李苗應給付原告福熙實業股份有限公司新臺幣壹拾參萬壹仟
捌佰陸拾元，及自民國一一０年八月十日起至清償日止，
按週年
利率百分之十計算之利息。
被告王玉琳應給付原告福熙實業股份有限公司新臺幣壹拾參萬壹
仟捌佰陸拾元，及自民國一一０年八月十日起至清償日止，按週
年利率百分之十計算之利息。
原告福懋圓方大樓管理委員會之訴
駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰捌拾元由原告福懋圓方大樓管理委員會
及被告王玉琳、李苗各負擔三分之一。
本判決第一項得
假執行，但被告李苗以新臺幣壹拾參萬壹仟捌佰
陸拾元供
擔保後免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告王玉琳以新臺幣壹拾參萬壹仟捌
佰陸拾元供擔保後免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告李苗為坐落福懋圓方大樓（下稱
系爭大樓）
內、高雄市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼高雄市○
○區○○○路○○○ 號19樓之2 房屋之區分
所有權人；被告王
玉琳則為系爭大樓內、同段7299建號建物即門牌號碼興中二
路125 號18樓之2 之
區分所有權人，依公寓大廈管理條例第
21條及系爭大樓規約（下稱系爭規約）第11條第4 項規定，
被告2 人負有按月依各自所有
上開建物面積，以每坪新臺幣
（下同）70元計算，及每個平面停車位以200 元計算之管理
費繳納義務。
詎被告2 人分別積欠自民國104年11月起至107
年12月止，計38期，各計131,860 元之管理費未繳納，屢經
其等催討仍置之不理，原告福懋圓方大樓管理委員會（下稱
福懋管委會）自得依上開規定及系爭規約，請求被告各給付
131,860 元。若本院認原告福懋管委會係於107 年12月23日
始成立，而被告2 人係基於與原告福熙實業股份有限公司（
下稱福熙公司）所簽訂之房屋買賣書附件之系爭大樓規約草
約負有繳納管理費之義務，原告福熙公司亦得依上開規定及
系爭大樓規約草約第11條規定請求被告各給付131,860 元，
另原告福熙公司固已與原告福懋管委會結清被告積欠之管理
費數額，然僅係「暫付款」性質，尚需待
本件判決結果再決
定如何處理該筆暫付款，其等並無為被告代墊或
免除被告應
繳納管理費之義務。為此，
爰依上開規定由原告福懋管委會
提起先位訴訟，聲明：被告李苗、王玉琳應各自給付原告福
懋管委會131,860 元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日
止，按週年利率10% 計算之利息。如先位之訴受不利之判決
，再由原告福熙公司依相同規定提起備位訴訟，
並聲明：被
告李苗、王玉琳應各自給付原告福熙公司131,860 元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之
利息。
二、被告均則以：其等自107 年12月23日原告福懋管委會成立以
來
迄今，均有按時繳納管理費，並無積欠情形。另其等不否
認有積欠自104 年11月起至107 年12月止，計38期，各計13
1,860 元之管理費，然該2 筆積欠管理費業經原告福熙公司
與原告福懋管委會全數結清，是原告福懋管委會之先位聲明
請求並無
法律上依據。另其等積欠管理費未繳納之原因，係
原告福熙公司怠於召集區分所有權人召開區分
所有權人會議
成立管理委員會，且原告福熙公司於擔任系爭大樓管理負責
人
期間，有諸如拒絕開放頂樓公共設施空間供住戶使用、違
法任意劃設機車停車格、為求銷售業績而放任無關人等自由
進出系爭大樓喧鬧及進入被告專有部分
等情，已構成原告福
熙公司與其等間就系爭大樓房屋
買賣契約間有
債務不履行或
為瑕疵給付之情事，復未善盡系爭大樓共用部分之管理責任
及維護系爭大樓住戶應有權益，其等自得拒絕給付管理費等
語置辯，並聲明：
原告之訴駁回。
三、得
心證之理由：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之
應有部分比例分擔之；區分所有權人或住
戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾
二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負
責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及
遲延利
息，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條定有明文。
㈡
經查，原告福懋管委會主張被告為系爭大樓之區分所有權人
，請求繳納積欠之104 年11月起至107 年12月止管理費各13
1,860 元
云云，然
觀諸原告所提出高雄市苓雅區公所108 年
1 月14日高市苓區民字第10830080900 號函及系爭大樓第一
屆
區分所有權人會議紀錄
所載，原告福懋管委會係於107 年
12月23日成立，其所得據以請求被告繳納管理費之系爭大樓
住戶規約（即
請求權基礎），亦係於同日始經區分所有權人
議決通過，則原告福懋管委會尚無從依公寓大廈管理條例第
21條規定及議決時間在後之系爭大樓規約，請求被告繳納於
此之前所積欠之管理費，況原告亦於本院審理中
自承，就被
告未繳納之管理費數額業經原告福熙公司先行代墊給原告福
懋管委會，並經原告2 人之間結算結清完成，被告對原告福
懋管委會並未積欠分文管理費，故原告福懋管委會主張被告
應各給付管理費131,860 元，在法律上顯無理由，應予駁回
。
㈢又原告福熙公司之主張，
業據其提出系爭大樓房屋預定買賣
合約書、系爭大樓規約草約、高雄西甲郵局第807 號、第80
8 號
存證信函等件為證，被告自104 年11月起至107 年12月
止，計38期，均未繳納管理費，各自積欠管理費計131,860
元，而被告於本院審理時亦不爭執其未繳納管理費用，僅
抗
辯原告福熙公司未善盡管理負責人之責，應減少收取管理費
云云（見本院卷第228 頁、第229 頁及第251 頁），然大樓
住戶所繳納之公共基金
尚非屬管理負責人或管理委員會之獨
立財產，所有權仍屬於全體區分所有權人所共有，本質上係
屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取
並由管理負責人或管理委員會統籌運用。是區分所有權人繳
納管理費之對象，其
債權主體本質上係全體區分所有權人，
而非管理負責人或管理委員會，
易言之，個別區分所有權人
係基於
法令及住戶規約而繳納管理費，該權利義務並非存在
於個別區分所有權人與管理負責人之間，縱認管理委員會怠
於管理、維護大樓事務，並不影響個別區分所有權人依法令
及規約繳納管理費之義務，也非被告拒絕給付管理費之正當
理由。是原告主張被告各應給付上開期間之管理費計131,86
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日即110 年8 月10日起至清償
日止，按週年利率10% 計算之利息，為有理由，應予准許。
又近年
不動產市場上若干營建業者於推出建案時，未正面看
待所起造物業成立管理委員會時間點之爭議，於管理委員會
成立前擔任管理負責人階段，就大樓之公設與管理方式設限
頗多，造成越早購買之區分所有權人，需忍受之不便利期間
越長久的畸形狀態，對於此類推案營建業者未體恤
前揭支持
並儘早購入房屋之區分所有權人的服務態度，雖不違反現行
法規卻已自損其商譽而不值得肯定，
惟公寓大廈之管理負責
人或管理委員會運作功能是否良好，牽涉全體區分所有權
人
權益甚深，如遇公共事務爭議仍應充分理性溝通以取得共識
，共同管理維護系爭大樓，提昇居住品質，方符公寓大廈管
理條例之立法意旨，至前揭管理委員會成立前之管理負責人
階段，在立法者尚未修法前，僅能透過不動產
消費者與推案
營建業者共同努力來提升我國不動產物業之服務觀念與水準
，
附此敘明。
四、從而，原告福懋管委會依公寓大廈管理條例、系爭規約之規
定，先位請求被告各給付131,860 元，及自110 年8 月10日
起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息，為無理由，不
應准許。原告福熙公司依公寓大廈管理條例、系爭大樓規約
草約規定，備位請求被告各給付131,860 元，及自110 年8
月10日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息，為有理
由，應准許之。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟
適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定
，
依職權宣告假執行。並依同法第436 條第2 項、第392 條
第2 項規定，依職權宣告被告如
預供擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 12 月 29 日
高雄簡易庭 法 官 謝宗翰
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補具上訴理由（均須按
他造當事人之人數附繕
本）。
中 華 民 國 110 年 12 月 29 日
書 記 官 蔡靜雯