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113年度雄簡字第204號

原      告  黃崧修 

訴訟代理人  吳炳輝律師 

被      告  進億投資股份有限公司

法定代理人  丁進益 

訴訟代理人  朱娟蘭 

            林孟乾律師

被      告  豪格娛樂有限公司

法定代理人  張群   

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年6月5日言詞辯論終結，判決如下：

被告應自高雄市○○區○○○路○○○號二樓之二、三、四、五、六、七、八、九、十、十二、十三、十四、十七、十八、 十九、二十、二十二、二十三、二十四、三十、三十一、三十二號房屋騰空遷出交由原告管領。

訴訟費用新台幣貳萬柒仟玖佰貳拾捌元由被告負擔。

本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣貳佰柒拾壹萬零捌佰壹拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　　

一、本件被告豪格娛樂有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告與被告進億投資股份有限公司（原名為新晨投資股份有限公司，於民國000年0月間變更名稱，下稱被告進億公司）於110年5月7日就門牌號碼高雄市○○區○○○路000號2樓之2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14、17、18、19、20、22、23、24、30、31、32號房屋（下稱系爭房屋）簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自110年6月1日起至115年9月30日止，每月租金82,270元，並經本院公證在案，詎被告違反系爭租約規定，自110年10月1日起未給付租金，已達8個半月未付合計699,295元，及未經原告同意將上開建物違約轉租予被告豪格娛樂有限公司經營使用，業經原告以存證信函告知終止合約，被告迄今尚未搬遷，爰依系爭租約及民法第767條之規定，請求返還上開房屋等語，並聲明：被告應自系爭房屋騰空遷出交由原告管領。

三、被告豪格娛樂有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或主張。被告進億公司則以：系爭租約約定承租目的為經營餐酒館，但原告拒不提供房屋所有權狀影本及房屋稅籍證明，未盡其附隨義務，伊無從使用租賃物，主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付於法有據，原告以被告積欠租金，終止契約請求返還租賃物實為無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。　

四、本院得心證之理由：

　　原告主張與被告進億公司簽訂系爭租約，而被告進億公司積欠租金達8個半月以上，經催告仍未給付乙節，業經原告提出本院110年度雄院民公鳳字第479號公證書、系爭租約、存證信函、房屋稅籍證明書、郵件收件回執等件為證（見本院卷第13至31頁），此為被告所不爭執，此部分主張，自堪信屬實。然被告稱原告拒提供房屋所有權狀供變更登記，拒付租金有理，主張同時履行抗辯權等語，是本件應審究者為：原告依系爭租約及民法第767條規定，請求被告應自系爭房屋騰空遷出交由原告管領，是否有據？茲分論述如下：

　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。經查，系爭租約第9條、第11條分別約定：「乙方積欠租金達2個月以上，或違反本特約事項第1條至第5條規定之壹者，甲方得終止租約收回租賃物...；租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷將租賃物交還甲方...」等語，有該租約在卷可稽（見本院卷第19頁）。原告主張其於111年5月3日以被告積欠租金為由，寄發存證信函催告被告給付租金乙節，有上開存證信函暨回執各1份存卷可憑，且被告對積欠租金一事此亦不爭執（見本院卷第372頁），堪信被告確有積欠上開租金之事實，上開所為定期催告並終止系爭契約關係之意思表示業於111年5月20日送達被告進億公司，被告仍未給付租金，自斯時起即生終止契約關係之效力，被告進億公司負返還租賃物即系爭房屋之義務，惟其仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，從而，原告請求被告進億公司將系爭房屋騰空謙讓返還予原告，為有理由。

　㈡按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。即此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院86年度台上字第1675號判決參照）。系爭租約經原告合法終止，業如上述，被告進億公司固抗辯原告拒不提供房屋所有權狀影本及房屋稅籍證明，未盡其附隨義務，伊無從使用租賃物，主張同時履行抗辯權云云，然查被告所提兩造通訊軟體之對話紀錄，原告就被告要求之權狀影印本跟稅單均如實提供，未有拒絕給付之情形，此有兩造LINE對話訊息在卷可參（見本院卷第289至297頁），被告就此部分復未能舉反證推翻原告所述，亦未能舉證證明其有何不能使用收益租賃管理物即系爭房屋之情事，況被告係自110年10月即未按時給付租金予原告，顯然與申請變更營業登記並非相關，難認被告所述為可採。是被告既未於原告終止租約前即上開積欠租金期間行使同時履行抗辯權，揆諸前揭判例意旨，仍負給付租金遲延之責任，而得由原告終止租約。本件被告進億公司舉證猶有未足，尚難認原告所提供之系爭房屋已達未合於約定使用收益狀態，是其所為同時履行抗辯，難認有據。

五、綜上所述，原告依系爭租約及民法第767條之規定，請求被告應自系爭房屋騰空遷出交由原告管領，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　5 　　日

                    高雄簡易庭  法　官  張茹棻

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　5 　　日

                                書記官  黃振祐