裁判書系統

114年度雄訴字第13號

原      告  林春蘭  

訴訟代理人  陳樹村律師

            楊佳琪律師

被      告  沈玉屏  

            蘇家嫻  

共      同

訴訟代理人  李佳容律師

            王志中律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年8月26日辯論終結，本院判決如下：

被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬伍仟柒佰伍拾玖元，及其中新臺幣陸拾貳萬零肆佰陸拾玖元，自民國一一二年九月二十日起至清償日止；其餘新臺幣壹拾萬伍仟貳佰玖拾元自民國一一二年十月六日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之四十三，其餘由原告負擔。

本判決第一項於原告提出新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。被告於提出新臺幣柒拾貳萬伍仟柒佰伍拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

一、原告主張：伊經徵得訴外人即其子女吳宛凌、吳鎮宇、吳尚叡（下稱吳宛凌等3人）同意，於民國108年8月18日將吳宛凌等3人分別共有之高雄市○鎮區○○○路0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定租賃期間自108年9月1日起至111年8月31日止，被告應按月於每月5日前共同給付租金新臺幣（下同）16,000元予原告（下稱系爭租約）。詎被告於111年8月31日系爭租約期滿後，拒絕騰空遷讓返還系爭房屋，遲至112年10月5日始遷出系爭房屋並返還鑰匙，是依系爭租約第6條約定，被告自111年9月1日起至112年10月5日止（共13個月又5天）無權占有系爭房屋，伊得請求被告按每月租金5倍計付前開期間之違約金共1,052,903元（計算式：[16,000×5]×[13+5/31]=1,052,903.2，元以下四捨五入），被告並應自遷出系爭房屋翌日112年10月6日起負給付遲延責任。又被告在系爭租約存續期間，未徵得伊之同意即擅自拆除系爭房屋2樓窗戶及房間牆面，使部分室內空間成為室外陽台之一部分，並拆毀2樓陽台部分牆面，使紅磚裸露於外，俟被告於112年10月5日返還系爭房屋，仍未將附表所示各項房屋結構及裝潢、陳設回復原狀，而有債務不履行情事，惟迭經催告均無結果，伊自得請求被告給付回復原狀所必要費用620,469元，以代回復原狀義務之履行。爰依系爭租約第6條、第9條及民法第455條前段、第432條、第213條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告620,469元，及自112年9月19日言詞辯論期日變更追加訴之聲明之意思表示到達被告翌日（即112年9月20日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告1,052,903元，及自112年10月6日起清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約於111年8月31日租期屆滿後，因伊繼續給付同年9月、10月租金各16,000元予原告，應視為兩造就系爭房屋已存在不定期租賃關係，俟原告於111年10月6日向伊表示欲調漲租金為每月18,000元、租期1年，經雙方約定於同年月14日晚上10點簽約，詎原告反悔失約，惟不影響兩造間已成立不定期租賃契約，伊仍自111年11月5日起至112年7月5日止，按月於每月5日給付租金18,000元予原告，嗣依雙方約定於112年10月5日遷出系爭房屋，伊要無違約情事，原告執此請求伊給付按每月租金5倍計算之違約金，係屬無據。倘認原告請求違約金為有理由，該約定違約金亦有過高，應予酌減。又伊承租系爭房屋後，因系爭房屋老舊，每逢大雨即生嚴重滲漏水，致屋內潮濕產生壁癌，牆壁、天花板、地板亦有多處毀損、油漆剝落，伊為修繕維護1、2樓，始在生出裂痕之磨石子地板上鋪設PVC地磚增加美觀，並將2樓有壁癌之水泥牆面移除至見磚程度，將外露之紅磚牆塗上防水漆，防止牆面惡化，再將部分室內空間改為室外陽台，避免滲漏水蔓延至屋內，原告於伊著手修繕期間，亦曾到場察看並同意伊為前開修繕，伊並無恣意毀損系爭房屋情事。倘經審理認為原告請求將系爭房屋回復原狀為有理由，除附表編號1①②及編號7①所示項目係屬應回復原狀之範圍外，其餘項目乃伊徵得原告同意所為必要修繕，且就系爭房屋價值大有增益，應允伊按現況返還，且附表編號1①②及編號7①所示項目回復原狀僅需費14,000元，原告請求逾此範圍者不符市場行情，係屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

　㈠被告自102年8月4日起向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租約。

　㈡系爭租約約定租賃期間自108年9月1日起至111年8月31日止，每月租金16,000元，被告應於每月5日前繳足1個月租金。

　㈢被告於簽立系爭租約時已給付原告押租金32,000元。

　㈣被告蘇家嫻於111年9月5日、同年10月5日各匯款16,000元入原告設於國泰世華商業銀行帳號000000000000帳戶內（下稱原告帳戶）。

　㈤兩造曾於111年10月6日討論系爭房屋簽立新租約事宜，惟未簽立書面契約。

　㈥原告於111年10月17日寄發存證信函通知被告系爭租約已於111年9月1日到期結束，不同意被告於同年9月、10月持續按系爭租約之約定租金繳租，限期被告於111年11月1日以前遷出，並復原系爭房屋（下稱111年10月17日存證信函）。　

　㈦蘇家嫻自111年11月5日起至112年7月5日止，按月於每月5日匯款18,000元入原告帳戶。

　㈧被告已於112年10月5日騰空遷讓返還系爭房屋予原告。

　㈨被告承租系爭房屋期間，在1樓設置吧台，並在1至2樓地板及1至3樓之樓梯鋪設PVC地磚，將1樓大門改為木製門窗框，將2樓水泥牆面移除改為紅磚牆，復在2樓增設室外陽台，並裝設落地窗及玻璃門。　　　

四、本件爭點為：㈠兩造自111年9月1日起是否存在不定期租賃關係？㈡原告請求被告自111年9月1日起至112年10月5日止，每月按月租金5倍計付違約金，有無理由？應否酌減？㈢原告請求被告給付系爭房屋回復原狀所需費用，以代回復原狀義務之履行，有無理由？金額若干？經查：

　㈠兩造自111年9月1日起是否存在不定期租賃關係？

　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條固有明定。惟按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。有最高法院47年台上字第1820號、82年度台上字第2195號民事判決要旨可資參照。

　⒉經查：

　⑴依系爭租約第6條前段約定，承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按原狀遷空交還出租人等語（見本院卷㈠第16頁），可知兩造於締結系爭租約時已明定其間租賃關係於系爭租約之約定租期屆滿時（即111年8月31日）即當然終止，其後須經徵得原告同意繼續出租系爭房屋予被告，始另成立新租約，尚不因被告繼續占用系爭房屋，或被告片面給付相當於租金之代價，而使系爭租約期滿後得變為不定期租賃。

　⑵又原告於系爭租約期滿後，曾於111年10月6日與被告商議新租約之事實，固為兩造所不爭執，惟兩造就新租約之租金始終未能達成意思合致，嗣經原告於同年月17日寄發存證信函向被告表明反對被告繼續占用系爭房屋之意思，並限期被告於同年11月1日以前遷出系爭房屋，有兩造不爭執真正之111年10月17日存證信函為憑（見本院卷㈠第23頁），可見原告於系爭租約之租期屆滿後，已立即向被告表明反對被告繼續占用系爭房屋為使用收益之意思。是依前引說明，被告縱於租期屆滿後，曾分別於111年9月5日、111年10月5日各匯款16,000元入原告帳戶（見不爭執事項㈣），亦不生使系爭租約變為不定期限繼續契約之效力。

　⑶被告雖抗辯：原告默示同意伊繼續使用收益系爭房屋，且自111年11月5日起至112年7月5日止，按月收取伊支付之租金18,000元，應視為兩造已合意成立不定期限租賃契約云云。兩造亦不爭執被告曾於前開期間按月匯付18,000元入原告帳戶之事實（見不爭執事項㈦），惟前開匯款日期既在原告寄發111年10月17日存證信函向被告表明反對其繼續使用收益系爭房屋之後，即難認原告係基於收取租金之意思受領之。此由原告於111年12月5日寄發存證信函向被告表示：「…本人不同意繼續出租系爭房屋予台端。…本人近日發現台端擅自於111年9月5日、10月5日及11月5日分別匯款16,000元及18,000元予本人而毫未知會，…如台端上述匯款非為返還系爭房屋租賃關係消滅後迄今占用系爭房屋之不當得利，則請儘速取回款項，台端擅自匯款係欲造成續租假象，本人拒絕續租，請台端依約儘速搬遷…」等語（見本院卷㈠第129至132頁，該信函已於111年12月8日送達被告），亦觀之甚明，蓋原告於前開存證信函不僅重申拒絕將系爭房屋出租予被告之意思，復表明被告匯付之款項應視為無權占用系爭房屋所獲不當得利返還，而與租金無涉，被告前開抗辯為不足採。至於證人許清好（即被告蘇家嫻之母親）證稱：伊於111年10月6日兩造商議新租約時，曾到場旁聽，當時原告說要漲租金2,000元，被告則說系爭房屋有很多漏水要修繕，後來原告就離開了，伊沒有聽到兩造磋商租金的經過等語（見本院卷㈠第251至252頁），僅能證明兩造曾經商議另訂新租約，尚不能證明兩造已合意成立不定期限租賃契約，被告復未提出其他積極證據以實其說，其抗辯即難採信。

　⒊從而，兩造自111年9月1日起不存在不定期租賃關係，被告自斯時起已失其繼續占有使用系爭房屋之合法權源，應堪認定。　

　㈡原告請求被告自111年9月1日起至112年10月5日止，每月按月租金5倍計付違約金，有無理由？應否酌減？

　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第1、2項定有明文。同法第252條復規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。次按契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害 (即可享受之預期利益) 及積極損害，均應加以審酌。有最高法院84年度台上字第978號民事判決要旨足參。

　⒉經查：

　⑴依系爭租約第6條後段約定，如承租人於租期屆滿時，不即時遷讓交還系爭房屋，出租人得每月向承租人請求按照租金5倍之違約金，至遷讓完了之日止等語（見本院卷㈠第16頁），可知該條約定之違約金旨在促使承租人（即被告）於租期屆滿時，儘速履行交還系爭房屋予出租人（即原告）之義務，其性質應屬損害賠償總額預定性違約金。而被告為系爭房屋之共同承租人，負有共同交還系爭房屋予原告之義務，卻於111年8月31日系爭租約期滿後，遲至112年10月5日始騰空遷讓返還系爭房屋予原告（見不爭執事項㈧），而有遲延履行交還系爭房屋義務情形，原告自得依前引約定請求被告給付違約金。

　⑵本院審酌：系爭房屋係由吳宛凌等3人按每人應有部分1/3分別共有，有建物登記謄本為憑（見本院卷第285頁），原告既非系爭房屋所有權人，其因不能如期收回系爭房屋所受損害，自不能與吳宛凌等3人可得處分系爭房屋之收益等同視之，原告所受損害範圍應與其再次出租系爭房屋可得之租金利益（含租金上漲可得之差價利益），及將金錢轉投資可得之孳息相當。參諸被告無權占用系爭房屋期間（即自111年9月1日至112年10月5日止）已給付原告如不爭執事項㈣㈦所示相當於租金之款項共194,000元（計算式：[16,000×2]+[18,000×9]=194,000），並經原告基於收取被告返還不當得利之意思受領等情，已如前述，足見被告就其遲延履行交還系爭房屋義務所致損害，已為部分填補。佐以兩造不爭執被告已給付原告押租金32,000元（見不爭執事項㈢），及被告自112年7月6日起至同年10月5日止無權占用系爭房屋所獲相當於租金之不當得利尚未返還原告，暨系爭房屋所在區域係屬住商混合區，交通便利、商業活動興盛、租屋市場活絡等一切情形，認違約金宜按月依系爭租約所定租金0.5倍計算，即按每月8,000元計算較為合理適當（計算式：16,000×0.5=8,000），原告請求每月按月租金5倍計付違約金，容有過高，應予酌減。至於被告請求將違約金酌減至0元（見本院卷㈡第253頁），核與系爭租約第6條後段約定意旨不合，為不足採。

　⒊從而，被告自111年9月1日至112年10月5日止（共13個月又5天）拒不交還系爭房屋予原告，在此期間按月依系爭租約所定租金0.5倍即8,000元計算應付違約金共105,290元（計算式：8,000×[13+5/31]=105,290.3），核其給付性質係屬金錢給付，且原告起訴請求經相當期間仍未獲被告付款，原告主張被告應自遷出系爭房屋之翌日112年10月6日起負給付遲延責任，於法尚無不合，應予准許。

　㈢原告請求被告給付系爭房屋回復原狀所需費用，以代回復原狀義務之履行，有無理由？金額若干？　

　⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1、2、3項分別定有明文。次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第432條第1、2項及第455條亦有明定。系爭租約第9條則約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（指被告，下同）取得甲方（指原告，下同）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」等語（見本院卷㈠第16頁），準此，被告在租賃期間應盡善良管理人注意義務，保管系爭房屋，如有違反致租賃物毀損、滅失，自應負損害賠償責任，縱被告曾經徵得原告同意後改變系爭房屋之裝潢陳設，於交還房屋時，仍應負回復原狀責任，且該回復原狀義務之履行，得以支付回復原狀所必要之費用替代之。

　⒉原告主張被告在系爭租約存續期間，改裝系爭房屋設施如附表編號1至3、6、7所示，且未經徵得伊之同意擅自拆毀2樓窗戶及牆面，使部分室內空間成為室外陽台之一部，已毀損系爭房屋結構如附表編號4、5所示等情，有附表「證據出處」欄所示原狀狀片及現況照片為憑。被告則自承在租賃期間曾經變更房屋結構及屋內裝潢陳設如不爭執事項㈨所示，惟否認有故意毀損系爭房屋情事，並抗辯：伊就附表編號4、5所為結構變更，係為避免系爭房屋滲漏水蔓延至屋內，所為必要修繕，且經徵得原告同意，不在應回復原狀範圍內，而其他屋內改裝、陳設，除附表「應回復原狀作為」欄所示編號1①②、7①屬伊應回復原狀範圍外，其餘均屬系爭房屋自然耗損及折舊範圍，亦無回復原狀必要，且原告應舉證證明系爭房屋原「無」附表編號2、6所示裝潢陳設等語（見本院卷㈡第243至248頁）。經查：

　⑴原告主張被告應回復之系爭房屋原狀，有附表「證據出處」欄所示原狀照片及現況照片為憑，並有證人蔡英倫（即碩晟工有限公司負責人）證稱：伊曾於102年間受原告委託整修系爭房屋，並於102年5月8日出具估價單，當時伊受託整修範圍包括系爭房屋1、2、3樓，原告說整修完成後要將系爭房屋出租。該房屋1樓外為鐵捲門，內為鋁製大門，客廳是磨石子地板狀況完好、設有隔間牆，隔間牆後方是樓梯和廁所，隔間牆後方空間是裝設鋁門窗；2樓並無陽台，惟窗戶與牆面外推到與鄰房齊平，該樓層之內外牆面都是水泥粉光牆面，正面則有設窗戶，房間前方牆壁沒有施工，但該樓層後方的廚房牆壁經打除到見磚後，重新粉光；3樓地板亦經整修。當時所見系爭房屋牆面並無滲漏水或壁癌。俟112年間原告再找伊前往勘察系爭房屋，伊看見1樓前面設有櫃台，地板則改鋪塑膠地磚；2樓房間正面的牆壁被拆除外推作成陽台，其前方牆面也被敲除至見磚程度等語為憑（見本院卷㈠第491至493頁），經核其證詞與102年5月8日估價單所載整修工項內容、原狀照片並無不合（見本院卷㈠第461至462、459頁），被告亦自承伊自102年8月起即向原告承租系爭房屋無訛（見本院卷㈠第494頁），可見原告於證人蔡英倫整修完成後，隨即將系爭房屋出租供被告使用，堪信證人蔡英倫所述系爭房屋原狀為真實可採。佐以被告就系爭房屋現況如附表「待回復原狀項目」欄所示，並無爭執（見本院卷㈠第415頁），益見被告在租賃期間確有變更系爭房屋結構及屋內裝潢陳設之作為，依前引規定及說明，被告於交還系爭房屋予原告時，即負有將系爭房屋回復原狀之義務。

　⑵被告雖抗辯系爭房屋本來就存在附表編號2、6所示裝潢陳設；伊就附表編號4、5所為結構變更，乃避免滲漏水蔓延之必要手段云云，均未據舉證以實其說，為不可採。被告另抗辯附表編號1③、3、7②是因原裝潢陳設自然耗損、折舊而改裝，亦未據舉證證明前開項目有何耗損老舊達不堪使用程度，難予採信。

　⑶從而，原告請求被告將附表編號1至7所示項目回復如表列「應回復原狀作為」欄所示，並以支付回復原狀所必要之費用替代之，於法並無不合，應予准許。

　⒊再者，本件經囑託高雄市土木技師公會鑑定附表編號1至7所示工項回復原狀所需必要費用，經該公會派員現場履勘，並考量原1樓滑門、2樓木窗之相同款式市面已較少使用或生產，經徵得原告同以現有鋁製品為替代復原方案，而原有門窗經使用超過10年以上，經參酌消防機關辦理火災後建築物及物品損失估算暫行基準，以折舊50%估算復舊所需材料費，並參考高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所定各工項之材料、工資單價，鑑定回復原狀所需必要費用為620,469元（含稅），有高雄市土木技師公會114年4月16日函覆鑑定報告書為憑（下稱系爭鑑定報告，見外放鑑定報告書第5至7、附7-1至7-5頁），本院審酌系爭鑑定報告已敘明鑑定方法及價格參考依據，並扣除因自然耗損折舊所生差價，應堪採信。被告雖抗辯系爭鑑定報告採用之工料價格過高，另提出芮瑪設計有限公司112年10月19日報價單以為佐據（見本院卷㈡第257頁），惟該報價單乃被告片面委託芮瑪設計有限公司作成，難免偏頗於被告，且未據載明詢價依據及來源，其信憑性仍屬有疑，尚不足以推翻系爭鑑定報告之鑑定結果，被告前開辯解為不可採。

　⒋從而，原告請求被告支付回復原狀所必要之費用620,469元，以代回復原狀，為有理由。而原告於112年9月19日言詞辯論期日變更追加訴之聲明，請求被告支付回復原狀所需費用，以代回復原狀，該意思表示於同日到達被告，有112年9月19日言詞辯論筆錄在卷可稽（原請求給付金額為68萬元，嗣依系爭鑑定報告減縮為620,469元，見本院卷㈠第247頁；卷㈡第205頁），原告主張被告應自變更追加訴之聲明意思表示到達翌日112年9月20日起負遲延責任，於法亦無不合，應屬可採。

五、綜上所述，原告就被告遲不履行交還系爭房屋義務，得請求被告給付違約金105,290元，並得請求被告給付回復原狀所必要之費用620,469元，合計725,759元。從而，原告依系爭租約第6條、第9條及民法第455條前段、第432條、第213條規定，請求被告給付725,759元，及其中620,469元，自112年9月20日起至清償日止；其餘105,290元自112年10月6日起至清償日止，均按年息5%計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。兩造就前開應准許部分，均聲明願供擔保，求為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額後，准許之。原告其餘假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及證據方法均不影響判斷結果，不再贅述。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　27　　日

 　　　　　　　　　民事庭　法　　 官　賴文姍

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　27　　日

　　　　　　　　　　　　　 書　記　官　許弘杰

附表