臺灣高雄地方法院民事判決
115年度雄小字第509號
原 告 愛思奇新創有限公司
被 告 心學國際有限公司
上列
當事人間請求給付
違約金事件，本院於民國115年3月18日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
一、原告主張：原告於民國114年5月1日將高雄市○○區○○○路0號12樓H室之部分房屋（下稱
系爭房屋）出租予
被告設址，並簽立
租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租期自114年5月1日起至115年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）18,900元。
詎被告於114年11月通知原告提前終止系爭租賃契約，依系爭租賃契約第3條第4項，被告應給付原告2個月
押金作為特別補償。
並聲明：被告應給付原告37,800元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。
二、被告則以：其提前終止系爭租賃契約時，有依約提前30日知，是其於114年11月4日告知原告，以30天計算至114年12月4日，原告當時向其收取12月整月租金，且被告有再給付原告1個月之租金作違約金，然原告還再跟其收特別補償金，顯無理由，是
原告所訴無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠原告主張
兩造於114年2月10日成立系爭租賃契約，將位於高雄市○○區○○○路0號12樓H室之部分房屋出租予被告，約定租期自114年5月1日起至115年4月30日止，有系爭租賃契約書1份在卷
可稽（見本院卷第11-14頁）。
㈡按系爭租賃契約共同約定事項第3條第4項約定，提前終止租約：本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。被告應於搬離前30日以電子郵寄或書面通知原告，同時應賠償原告1個月總金額之違約金（不含當月份租金。）原告有權再向被告請求押金作為特別補償。
經查，被告於114年11月4日告知原告提前終止系爭租賃契約，且被告有給付原告12月份租金及1個月租金作為違約金乙節，為兩造所不爭執，此部分事實應可認定。
㈢原告雖主張系爭租賃契約其得再向被告請求給付2個月押金作為特別補償。然原告
自承特別補償金約定性質與1個月違約金約性質均係作為租金收入補償等語（見本院卷第78頁）。可認兩造關於特別補償金之約定實質上亦為違約金之約定。復按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如
債務人不於
適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，
債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
民法第250條第2項、第252條分別定有明文。又約定之違約金
苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至
債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。(最高法院79年
台上字第1612號判決意旨
參照)。又關於約定之違約金額是否過高之審酌，在賠償總額預定性違約金之情形，因該違約金之目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除
衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之
積極損害及
消極損害為主要審定標準(最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照)。
本件原告固得依系爭租賃契約共同約定事項第3條第4項，請求被告給付特別補償之違約金，
惟該違約金之性質未經當事人特別約定，且該違約金係約定若被告提前終止租約時，所應給付者，故應認該違約金之約定，係因被告
債務不履行致原告產生損害之賠償總額。審酌原告因被告提前終止租約所受之積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，承上所述，被告已給付原告1個月租金作為賠償，原告再請求2個月押金作為之違約金顯屬過高，應予酌減至0元。
四、
綜上所述，原告依系爭租賃契約之
法律關係，請求被告給付特別補償金37,800元及法定
遲延利息，並無理由，應予駁回。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘之主張、陳述
暨攻擊
防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，
爰不逐一論述，
附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 張茹棻
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之
法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按
他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，
非以違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 115 年 4 月 1 日