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臺灣高等法院高雄分院刑事判決　　　　104年度上易字第678號 上　訴　人 即　被　告　林鴻銘 選任辯護人　蘇俊誠律師 　　　　　　黃榮作律師 上列上訴人因詐欺案件，不服臺灣高雄地方法院104 年度易字第 374號中華民國104年10月13日第一審判決（起訴案號：臺灣高雄 地方法院檢察署103年度偵字第18983號），提起上訴，本院判決 如下： 主 文 上訴駁回。 事 實 一、林鴻銘前於民國92年7月18日，以新臺幣（下同）705萬元向 匯成建設股份有限公司（下稱匯成公司）購入坐落屏東縣○ ○鄉○○○段○○○○○號及119 建號之「松竹綠莊社區」編號 A9房地（102年重測前為屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○號及 685 建號，建物門牌號碼為屏東縣○○鄉○○路○○號，下稱 系爭房地），後因社區住戶為改建房屋，始發現部分住戶房 屋坐落之土地實際面積少於土地登記謄本上記載之面積，遂 於92年12月21日與匯成公司達成協議，由匯成公司就實際短 少之面積部分，以每坪5 萬元補償各住戶，林鴻銘之土地登 記面積為349 平方公尺，約105.57坪，經匯成公司委託民間 測量公司測量結果僅97.91 坪，短少7.66坪，而受有匯成公 司38萬3,000 元補償金。詎林鴻銘明知前開情形，竟仍基於 意圖為自己不法所有之詐欺取財犯意，隱瞞本案房地之土地 實際面積短少於登記面積之契約交易重要事項，於100年1月 13日，在高雄市○○路之玉山銀行內，依據本案房地之土地 登記謄本記載面積349平方公尺（即約105.57坪），以740萬 元將該房地出售予陳明發，致陳明發陷於錯誤而與林鴻銘締 結買賣契約，並給付價金740萬元。嗣陳明發自該社區住戶 處得知有上開土地面積短少及受領匯成公司補償金之情事， 且經屏東縣政府於102年11月4日就上開土地重測後，發現本 案房地之實際土地面積僅為372.2平方公尺，約98.97坪，短 少6.592坪，而查悉上情。 二、案經陳明發訴由臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由 壹、證據能力： 一、被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者 外，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項定有明文； 被告以外之人於審判外之陳述，雖不符前4 條之規定，而經 當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書 面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據，刑事訴訟 法第159條之5第1 項亦有明文。 二、本判決採為認定事實之傳聞證據資料，檢察官、上訴人即被 告林鴻銘及辯護人於本院均明示同意其作為本案證據（見本 院卷第43、44頁），本院審酌前揭陳述作成時之情況，並無 違法取證之瑕疵，亦無證明力顯然過低之情形，認以之作為 證據為適當，依上引刑事訴訟法之規定，認有證據能力。 貳、實體部分： 一、訊據被告固坦承有出售本案房地予告訴人陳明發時，未告知 該房地之土地登記面積與實際面積不符；及坦認曾分別自匯 成公司領有補償金38萬3,000 元、20萬元之情事，惟矢口否 認有何詐欺取財犯行，辯稱：當初匯成公司與社區住戶協商 時其並未在場，不清楚協商內容，38萬3,000 元是房屋未蓋 滿土地的補償金，20萬元則為本案房地之部分土地遭匯成公 司挪用作為社區綠地及電線桿等公共設施之補償；伊不清楚 本案房地之土地登記面積與實際面積是否有落差，出售該房 地予告訴人時係以現況交屋，並未欺騙告訴人云云。 二、經查： ㈠被告於92年7 月18日以705 萬元向匯成公司購入系爭房地（ 編號A9）後，社區住戶於92年12月21日與匯成公司達成協議 ，由匯成公司就各戶土地實際短少之面積部分，以每坪5 萬 元補償各住戶；被告所有系爭房地之土地登記面積為349 平 方公尺，相當於105.57坪，經匯成公司委託民間測量公司測 量結果僅97.91 坪，短少7.66坪，被告受有38萬3,000 元補 償金等情，業據被告於偵查及原審供承在卷（見他字卷第39 至40頁，偵字卷第90頁、原審審易卷第16至19頁、原審易字 卷第26至30、84至85、105 至107 頁），核與證人即社區住 戶鄭瑞陽（見偵字卷第102 頁）、張金澤（見偵字卷第100 至101 頁）、社區前主委鄭卜五於原審審理時（見易字卷第 93至99頁）、匯成公司總經理張明昭於原審審理時（見易字 卷第86至92、100 頁）之證述均大致相符，並有被告與匯成 公司就本案房地之土地登記申請書、土地及建築改良物所有 權買賣移轉契約書（見偵字卷第47至52頁）、土地買賣合約 書（見他字卷第58頁）、房屋位置圖及地籍圖謄本（見他字 卷第55至57頁）、匯成公司103 年3 月26日（103 ）匯字第 103036號函暨所附「松竹綠莊」住戶委員會與匯成公司協商 會議紀錄、「松竹綠莊」土地面積差異及金額表影本、臺灣 土地銀行電匯申請書影本（見他字卷第29至34頁）、匯成公 司103 年12月15日傳真函（見偵字卷第21至22頁）、九如郵 局戶名為「松竹綠莊」社區管理委員會之客戶歷史交易清單 （見偵字卷第117 頁）等件在卷可稽。嗣被告於100 年1 月 13日，依系爭房地土地登記謄本記載之面積349 平方公尺（ 即約105.57坪），以740 萬元之價格將系爭房地出售予告訴 人等情，亦據被告於偵查及原審供承在卷（見他字卷第19至 20頁、原審易字卷第84至85、105 至107 頁），並經證人即 告訴人陳明發於偵查及原審（見他字卷第2 至3 、17至20、 39至41頁、偵字卷第8 至9 頁、89至91頁、原審易字卷第23 至30頁）、證人即代書羅惠美於偵查時（見他字卷第26頁、 偵字卷第89至91頁）之證述在卷，且有被告與告訴人就系爭 房地之不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地及建築改 良物所有權買賣移轉契約書（見他字卷第4 至5 頁、偵字卷 第57至66頁、審易卷第28至29頁）等件在卷可查。嗣系爭房 地再經屏東縣政府於102 年11月4 日土地重測後，發現該房 地之土地實際面積僅為372.2 平方公尺，約98.97 坪，短少 6.592 坪等情，亦有屏東縣里○地0000000里○地0 0000000里地○○0000號土地所有權狀、土地登記第二 類謄本、建物登記第二類謄本（見他字卷第6 至7 、59至60 頁）、里港地政事務所100 屏里地字第6770號土地所有權狀 （見他字卷第22頁）、屏東縣政府地籍圖重測土地標示變更 結果通知書（見他字卷第8 頁）、里港地政事務所103 年12 月18日屏里地一字第00000000000 號函暨檢附土地、建物登 記公務用謄本、屏東縣地籍異動索引、土地登記申請書、土 地複丈申請書（見偵字卷第24至28、36至85頁）等件在卷可 稽。 ㈡證人即匯成公司總經理張明昭於原審證稱：當時因「松竹綠 莊」社區有住戶要改建房屋，實際測量後發現部分住戶房屋 坐落之土地實際面積少於土地登記謄本上記載之面積，當時 社區管理委員會已經成立，主委是鄭卜五，匯成公司就與社 區管委會達成協議，若住戶土地重測後較登記面積為多者， 無需補償，若重測後土地面積較登記面積為少者，以每坪5 萬元補償各住戶；匯成公司請民間測量公司就每戶一間一間 測量，測量後就將補償金額300 多萬元匯到管委會的帳戶， 由社區管委會依各住戶增減之面積大小予以補償；被告是編 號A9住戶，測量後短少7.66坪，因此管委會匯款38萬3,000 元補償金給被告，38萬3,000 元是整個社區住戶土地面積差 異的問題；每坪5 萬元是依據整個社區住戶之買賣合約協議 出來，我們依照賣給住戶的土地單價補償住戶，並非房子沒 有蓋滿的補償等語（見原審易字卷第86至91頁反面）；證人 即「松竹綠莊」社區管理委員會前主委鄭卜五於原審證稱： 92年時我是社區管委會主委，當時有住戶發現土地權狀面積 比實際面積還大，所以管委會跟匯成公司達成協議，就各住 戶房屋之土地實際面積與權狀登記面積不符互有增減之情形 ，土地實際面積較登記面積多的住戶匯成公司不收錢，土地 實際面積較登記面積少的住戶匯成公司以每坪5 萬元補償， 匯成公司總共提供300 多萬給管委會，由管委會依匯成公司 統計出來各住戶土地登記面積與建築圖實測面積誤差範圍， 管委會如數按比例匯款給各住戶，依我的認知，92年之協議 全部住戶都知情（見原審易字卷第93至98頁）；證人即社區 住戶張金澤於偵查時證稱：受賠償的住戶應該都知道係因房 屋之土地登記面積與實際面積不符而受有賠償，賠償金額是 以匯款方式匯入各受償住戶之匯款帳戶（見偵字卷第100 至 101 頁）；證人即社區住戶石景源於偵查時證稱：當時我發 現自己買的土地權狀面積與實際面積有短少，後來匯成公司 與住戶達成協議，賠償的款項匯入管委會指定之帳戶，由管 委會分配，住戶的土地面積有差，建設公司應該都會補償（ 見偵字卷第13至14頁）；證人即社區住戶鄭瑞陽於偵查時亦 證稱：92年間受賠償的住戶都知悉係因土地登記面積與實際 面積不符才受有賠償，我知道被告之土地也是因為面積不符 而受有賠償，也記得當時有一筆錢匯入我的帳戶（見偵字卷 第102 至103 頁）等語，顯見92年間「松竹綠莊」社區住戶 均知悉各戶房屋之土地實際面積與登記面積不符，匯成公司 並以匯款方式給付各住戶面積不符之補償金之情。另稽之前 揭社區管委會與匯成公司協商會議紀錄、土地面積差異及金 額表影本、臺灣土地銀行電匯申請書影本（見他字卷第29至 33頁），顯見被告前所有系爭A9房地，亦因土地面積不符而 納入受補償名冊中，並可得受補償金38萬3,000 元；再參酌 被告於92年12月21日協商會議召開前之92年11月14日，曾自 行向里港地政事務所申請土地複丈，里港地政事務所隨即於 同年12月8 日辦理施測，被告並於該複丈成果圖上簽名，有 被告92年11月14日土地複丈申請書、里港地政事務所（土地 複丈、建物測量）定期通知書（見偵字卷第81至85頁）及里 港地政事務所104 年3 月12日屏里地二字第00000000000 號 函暨檢附土地複丈圖及面積計算表（見偵字卷第120 至144 頁）在卷可憑，審酌被告自承擔任大學院校教授之職（見他 字卷第40頁），以被告具有高度之智識能力及豐富之社會經 驗，帳戶內突然匯入一筆款項，豈有不探究匯款之來源出處 而坦然收受之理；況以被告92年間即自行前往里港地政事務 所申請土地鑑界之行為，亦足見被告就攸關自身權益之財產 細節相當謹慎。堪認被告於92年間即知悉本案房地之土地實 際面積與權狀登記面積相較，有短少坪數之情形，亦顯然知 悉匯成公司透過管委會匯入之38萬3,000 元係就面積差異之 補償。被告辯稱38萬3,000 元是房屋未蓋滿土地的補償金云 云，並非可採。 ㈢證人張明昭於原審另證稱：協議完後被告又提出其土地有部 分面積供社區綠地、電線桿使用的問題，因為公司覺得被告 被佔用的土地較多，此部分確實有損失，跟被告協議後以20 萬元補償，並未跟其他住戶就此種情形協商；當時是伊跟被 告洽談的，20萬元是就被告被佔用的綠地及其上公設、電線 桿的補償，20萬元是大家講好的金額等語（見原審易字卷第 86至91頁）；證人鄭瑞陽於偵查時證稱：92年12月21日協商 會議結束後，匯成公司的人有進入被告家中，他們間達成什 麼協議我不清楚等語（見偵字卷第103 頁）；證人鄭卜五於 原審證稱：協商會議內容已包括各住戶土地權狀面積範圍內 供公用綠地、馬路使用的部分，因為圍牆外面的綠地、馬路 雖然也是權狀範圍，但只有一點點、住戶房屋也蓋不出去， 大家覺得既然都獲得補償，就不計較是否做土地重新登記， 就維持原來權狀上的土地登記面積，各住戶並沒有就圍牆外 之綠地、馬路部分再向匯成公司請求補償，被告可能是因為 綠地上有電線桿等設施才另外向匯成公司請求補償（見易字 卷第98至99頁）等語。參以被告與匯成公司於92年12月23日 之協議書內容：系爭房地之房屋坐落左側植栽圍籬及圍牆外 之綠化土地，被告對上開綠化土地為何移出圍籬及圍牆外供 綠地及其他使用有所爭議，經協議後由匯成公司補償被告20 萬元，雙方於92年12月23日協議成立，匯成公司並開立20萬 元支票由被告於92年12月23日收執，有上開協議書影本及支 票影本（見他字卷第34至36頁）在卷可參，足徵被告顯然知 悉20萬元係針對其所有之本案房地其中部分土地遭挪用為公 共綠地及其上如電線桿等公共設施之補償，與社區各住戶針 對土地權狀登記面積與實際面積差異所受之補償（被告此部 分受補償38萬3,000 元）不同。而土地面積不符之補償金部 分，係匯成公司先以李育坤名義，以匯款方式將300 多萬元 匯入管委會帳戶後，再由管委會帳戶轉帳38萬3,000 元至被 告帳戶；至被告所有之部分土地遭挪為綠地及公共設施使用 之補償金20萬元，則係匯成公司以李育坤名義開立支票之方 式交予被告簽收等情，亦為被告所不爭執，且有臺灣土地銀 行93年1 月13日電匯申請書（見他字卷第33頁）、臺灣土地 銀行建國分行支票（見他字卷第36頁）在卷可稽，審酌被告 之智識能力與社會經驗，益證被告顯然知悉38萬3,000 元與 20萬元之補償顯屬二事，被告辯稱不清楚本案房地之土地登 記面積與實際面積是否有落差云云，難認可信。 ㈣參以證人即替被告與告訴人辦理系爭房地過戶事宜之代書羅 惠美於偵查時證稱：當時告訴人委託我辦理系爭房地之買賣 過戶事宜，簽約前我有先調閱該房地之土地登記謄本確認產 權，上開房地的土地面積是按照所有權狀填寫，被告當時有 出示土地所有權狀，我們是以謄本為準認定實際面積，被告 並未告知本案房地之土地實際面積與權狀登記面積不符，也 未告知因該房地之土地實際面積較登記面積短少而受有建設 公司之補償，簽約時我不知道系爭房地之土地實際面積較登 記面積短少之情形（見他字卷第26頁、偵字卷第89至91頁） ；告訴人於偵查中亦證稱：簽約時被告有提供本案房地之所 有權狀，我因為權狀上記載之土地坪數與價位還不錯所以就 跟被告購買，當時被告有告知我圍籬外綠地也是買賣標的， 但並未提到土地坪數短少之情形（見他字卷第17至20、39至 41頁，偵字卷第8 至9 頁），參以被告於偵查及原審亦自承 ：當時告訴人表示他觀察本案房地已經1 年多，後來是用最 短時間跟我成交，我們都是用手機議價，簽約的時間很短， 簽約時未告知系爭房地之土地登記面積與實際面積不符，是 現況交屋，我是依照土地所有權狀上記載之坪數面積賣給告 訴人，土地所有權狀是公文書，其上記載有絕對法律上效力 等語（見他字卷第17至20頁、原審易字卷第84頁反面），參 以被告與告訴人之不動產買賣契約書、土地登記申請書、土 地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（見他字卷第4 至5 頁、偵字卷第57至66頁、原審易卷第28至29頁），亦徵被告 係依照房地之土地登記面積坪數與告訴人交易。足見被告明 知系爭房地之土地實際面積與權狀登記面積不符，辦理簽約 事宜之代書僅能依據該房地土地權狀之登記面積為判斷，亦 明知告訴人縱使長期觀察該房地現況，甚難憑肉眼即看出實 際面積與登記面積之差異，認依照系爭房地之土地權狀登記 面積與告訴人簽約較為有利，因而未告知系爭房地之土地實 際面積較權狀登記面積短少之事實，應堪認定。 ㈤刑法第339 條之詐欺罪，其成立固以行為人有施用詐術之行 為為必要，然所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體 、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致 使被害人陷於錯誤，或利用人之錯誤而使其交付財物，亦包 括在內；若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實 ，致使被害人誤信，行為人則於相關行為過程中伺機或其後 截取財物或不正利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之 一種（最高法院21年上字第4515號判例意旨及90年度台上字 第7781號判決意旨參照）。然此利用對方之錯誤而使其為財 物交付之消極詐欺，屬於不作為犯罪，其之成立，應以行為 人依法令或契約等法律行為或基於法律之精神觀察，負有積 極之作為義務（即告知對方交付財物為錯誤之義務）為前提 。而有無告知義務，則視其不告知之程度逾越交易所容認之 限度與否，以及是否超越社會上可認相當之範圍定之；又按 契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有下列情形 之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事 人，負賠償責任：……三、其他顯然違反誠實及信用方法者 ，亦為民法第245條之1第1項第3款所明定，此締約過失責任 之規定，確認「誠實信用原則」為構成行為人告知義務根據 之一。系爭房地92年之土地所有權狀登記面積為349 平方公 尺（約105.57坪），嗣於92年間匯成公司委託民間公司重測 後，經匯成公司與住戶確認後，系爭房地之土地實際面積約 97.91坪，另系爭房地之土地面積於102年再經里港地政事務 所重測後之實際面積為327.2平方公尺（約98.97坪）等情， 業如前述。是系爭房地之土地實際使用面積顯較土地權狀登 記面積為少，如以土地權狀登記面積為依據作居住使用規劃 ，將面臨設計圖面不符系爭房地之實際使用面積範圍，除無 法依其原來目的整體作為居住使用外，亦因實際土地面積較 小，該房地之市場價值亦因之減低，買賣之交易價格亦隨土 地實際使用面積短少而下降等情，至為明確。面對此一情況 ，就任何一位理性買受人而言，或是決定不予購買、或是要 求再降低買賣價金，絕無置之不理或依賣方（即被告）之原 來出賣條件議價之理。此由告訴人嗣後知悉系爭房地之土地 實際面積較權狀登記面積短少之情形後，隨即向被告要求返 還坪數不符之價差，於被告置之不理後始提出系爭詐欺告訴 ，可知作為買賣標的之系爭房地之土地面積，確實為系爭房 地買賣之重要交易事項，進而影響買方之購買意願。是本於 契約誠實信用原則，無論買方（即告訴人）口頭上有無要求 告知，或其可否經由向公所調閱相關資料查證，絕對屬於賣 方（即被告）應告知事項，被告本負有對告訴人為完整事實 陳述之義務，因告訴人倘知道真相有極大可能不願意繼續交 易，或請求減少買賣價金。則被告故意不告知本案房地之土 地實際面積較權狀登記面積為少此一會影響買方（告訴人） 決定購買與否之重要訊息，乃是對真實真相之整體有意地加 以遺漏，使買方（告訴人）無法瞭解真正之事實而作出正確 判斷，其不告知之不作為程度顯然已經逾越交易上所得容忍 之限度，且超越社會上可認相當之範圍，應與積極施詐等價 視之，是被告明知系爭房地之土地面積較登記面積為少，卻 未告知告訴人該等情形以圖獲得價差，其顯係以消極不作為 而施用詐術，當可認定。 ㈥綜上所述，被告於出售本案房地時，確有故意隱瞞土地之實 際面積短少於權狀登記面積乙情，致告訴人陷於錯誤而支付 價金購買房地之施用詐術行為，被告所辯不足採信。本案事 證明確，被告上開詐欺犯行堪以認定。 三、按行為後法律有變更者，適用行為時之法律，但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。又比較新舊法，應就罪刑有關之共犯、 未遂犯、想像競合犯、牽連犯、連續犯、結合犯以及累犯加 重、自首減輕暨其他法定加減原因（如身分加減）與加減例 等一切情形，綜其全部罪刑之結果而為比較。查被告行為後 ，刑法第339條第1項業經立法院修正，並由總統於103年6月 18日以總統華總一義字第00000000000 號令公布施行，而於 同年月20日生效，修正前刑法第339條第1項係規定：「意圖 為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以 下罰金。」，修正後則規定：「意圖為自己或第三人不法之 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下 有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」，亦即修 正後規定提高罰金之法定刑度，因此經比較新舊法之結果， 自以修正前之規定對被告較為有利，是依刑法第2條第1項前 段規定，應適用修正前之刑法第339條第1項規定予以論處。 四、核被告所為，係犯修正前刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪 。 五、原審認被告犯罪事證明確，而適用修正前刑法第339 條第1 項規定，審酌被告明知系爭房地之土地實際面積短少於權狀 登記面積，短少之面積部分顯無法為具經濟用途之使用收益 ，依一般交易觀念，屬買賣標的物之嚴重瑕疵，仍隱瞞並予 出售，致告訴人於交易時陷於錯誤而購買並交付價款；犯後 否認犯行，參酌然被告事後業將自匯成公司取得之土地面積 不符補償金38萬3,000 元暨綠地及公用設施補償20萬元，總 計58萬3,000 元給付告訴人，有和解書在卷可佐（見易字卷 第32頁），已彌補告訴人之財產上損害，告訴人並具狀表明 不再追究被告之意，有告訴人刑事聲明狀附卷可稽（見原審 易字卷第33頁），被告現為大學院校教授兼行政主管，前無 犯罪科刑紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可憑， 及其犯罪動機、手段、家庭生活狀況等一切情狀，量處有期 徒刑3 月，並諭知如易科罰金以新台幣1,000 元折算1 日， 復敘明：被告未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有 前揭前案紀錄表附卷可憑，且已賠償告訴人損失等情，堪信 其經此偵、審程序及刑之宣告，應知所警惕，無再犯之虞， 復審酌被告現為大學院校教授兼行政主管，為免影響學校既 定之課程規劃及校務運作，認所宣告之刑以暫不執行為適當 ，爰依刑法第74條第1 項第1 款規定宣告緩刑2 年，以啟自 新；又為使被告體認因此次犯行所得之教訓及警惕，並加深 其正確之法治觀念，依刑法第74條第2 項第8 款之規定，命 被告於緩刑期間內接受法治教育課程2 場次，併依刑法第93 條第1 項第2 款規定，命被告於緩刑期間付保護管束。經核 原判決認事用法並無違誤，量刑亦稱允當。 六、被告上訴意旨雖以：㈠系爭土地於91年9 月9 日分割鑑界時 ，面積即為349 平方公尺，92年12月8 日因鑑界再複丈結果 亦同，有相關資料附在偵查卷可憑，經鈞院再向屏東縣政府 調取該建物之建築執照及使用執照結果，建築執照所附使用 土地同意書，土地面積亦相同，再依建造變更設計執照所附 圍牆平面圖所示A9建物之圍牆平面圖所示仍留有一長條空地 ，足徵系爭土地之面積確為349 平方公尺，足徵被告自匯成 公司所受領38萬3000元並非土地短少之補償，再者，匯成公 司委託民間公司施測結果是否正確亦有可疑。㈡系爭土地上 依被告於第一審提出「松竹綠莊」社區住戶重測前之登記面 積與重測後面積對照表可知，A5、A6等8戶均係重測後面積 多出重測前登記面積之住戶，而B13等5戶住戶則相反應，故 未受補償，是匯成公司所制作之附件二關於面積減少或增加 或減少面積之記載，顯非正確。㈢全體住戶在與匯成公司協 議開會前，並無人向其反應有權狀面積與實際面積不符之情 形，因全體住戶於開會前還未有測量，如何向被告反應？㈣ 鄭卜五不知匯成公司請民間測量之事，鄭卜五係要增建，申 請勘界，勘界時，權狀面積與勘界面積相同，但發現實際面 積與權狀面積不同，亦即權狀比房子面積更大，才與匯成提 出而開協調會，匯成公司才給房子之補償，房子面積比權狀 所載面積大之即未補償，匯成公司並未考量土地，每坪5萬 元是房子少蓋的錢。協議當時「松竹綠莊」住戶委員會與匯 成公司協商會議紀錄尚未提出，此觀簽名日期為93年1月7日 即可了解，於開會時鄭卜五並不知匯成公司有無請民間測量 ，開會前伊因要重建而申請勘界，發現面積與勘界面積相同 ，其他之人亦發現此種情形。㈤證人張金澤於偵查中證稱： 大家應該都知道云云，純屬推測，並不足採，且受賠償住戶 之土地謄本登記面積與實際面積不符，並非均受有賠償，二 者不符，並非如該民間測量之情形，甚有產權面積減少而未 獲補償，產權面積增加卻獲補償之情形，再者，其又證稱： 「（是否知道社區還有因為住戶用地遭舖設為社區道路而受 有匯成公司之賠償？）我的狀況就是這樣，所以其他住戶被 佔用或面積不符的狀況為何我不清楚，此被告及鄭卜五之情 形相同，故張金澤領取之補償，主觀上之認知係因其用地被 舖設為社區道路而受之補償；證人鄭卜五所有土地經重測後 多出0.828坪，並非少了3至5 坪，是其於偵查中所證係因面 積減少而受補償云云，亦屬不可信。證人張明昭於原審證稱 ：協商係針對各住戶謄本面積與實測面積來補償云云，然被 告並未參與協議，再依上開所述可知其所證亦屬不實，證人 張明昭又證稱：每坪5 萬元是土地之價值云云，然依匯成公 司出售予被告之系爭土地之總價計算每坪為3 萬6600元，故 附件一會議紀錄所載亦屬不實云云。惟查：㈠依卷附「松竹 綠莊」住戶委員會與匯成公司於92年12月21日晚上18時30分 之協商會議記錄結論記載：「有關住戶購買基地之實測面積 與土地登記謄本面積之部分，匯成公司允諾對於實測面積大 於土地登記謄本面積之部分，不予計算差價，但對於實測面 積少於土地登記面積部分，則統籌以土地單價面積每坪5 萬 元計算補償，並將列表計算各住戶實測短少面積及依前開原 則所計算之應補償回饋金額提交「松竹綠莊」住戶委員會審 查，若無異議，匯成公司即將上開補償回饋金額全部匯入「 松竹綠莊」委員會所指定之銀行帳戶，並由「松竹綠莊」住 戶大會統籌決定該補償回饋金額分配事宜（見他卷第31頁） ，足徵「松竹綠莊」之住戶確有因土地面積短少之問題與匯 成公司協商達成補償之決議無訛。㈡被告出售系爭土地經屏 東縣政府於102年11月4日重測後發現該房地之土地實際面積 僅為372.2平方公尺，約98.97坪，確實短少6.592 坪，業如 前述。㈢申請建造房屋時須提出基地面積及建物設計藍圖， 建物藍圖內包括面積計算，基地面積事涉建蔽率及建物可建 造面積之容積率等，送請縣政府審核，此為眾所週知之事， 本件系爭土地於91年9月9日分割鑑界時，面積即為349 平方 公尺，92年12月8 日因鑑界再複丈結果亦同，有相關資料附 卷可憑，經本院再向屏東縣政府調取該建物之建築執照及使 用執照結果，建築執照所附使用土地同意書，所使用之土地 面積固復相同，固有土地使用同意書、建物設計平面圖、面 積計算表等在卷可憑（見本院卷第84-87 頁），此係供主管 機關於完工後申請建築執照時審核之用，否則主管機關無從 審核，建商所提出土地使用面積，在事理上未必絕然無誤， 此為一般日常生活上可能發生之事，何況，被告對房屋之面 積迄無所爭執，參以「松竹綠莊」住戶委員會與匯成公司之 協商會議記錄，亦僅就土地面積短少而為協商，不及於建物 ，被告就其建物面積亦不爭執，則所辯係匯成公司係補償房 屋未蓋滿土地一節，顯非可採。又申請建築執照時，係以當 時土地所有人所出具之土地使用同意書及當時之土地謄本為 據，然該同意書及土地謄本所載面積是否正確，與事後重測 結果無關聯性，亦即被告係於收取補償金後始出售予告訴人 ，且受有2 筆不同之補償，又依被告之知識經驗觀之，豈有 不究明其中一筆38萬3000元補償金之性質之理，乃事後出售 時隱瞞上開交易上重要之情形，不能謂被告主觀上無不法所 有之意圖。㈣匯成公司既係補償住戶土地面積不足之損失， 則被告所舉上開證人之證述即非推測，且原判決並非單憑匯 成公司所委請之民間測量公司之測量憑以認定土地面積減少 ，而係依據從事土地測量職務之國家機關進行重測所得結果 ，以為認定，被告懷疑民間所施測之結果有疑，顯與判決結 果不生影響。㈤「松竹綠莊」社區住戶雖有土地未短少而受 補償或土地短少而未受補償之情形，然系爭建案確有土地是 否短少之爭議，而每一住戶情況不一，自難比附援引，而為 被告有利之認定。㈥被告購買之系爭土地短少約7.66坪，依 上開協議書所載每坪補償5萬元，因有小數關係，則住戶管 理委員會代為補償38萬3000元，亦無違情理。綜上所述，被 告執以指摘，為無理由，其上訴應予駁回。 據上論斷，應依刑事訴訟法第368 條，判決如主文。 本案經檢察官吳茂松到庭執行職務。 中 華 民 國 105 年 3 月 29 日 刑事第八庭 審判長法 官 李炫德 法 官 黃蕙芳 法 官 李嘉興 以上正本證明與原本無異。 不得上訴。 中 華 民 國 105 年 3 月 29 日 書記官 葉淑華 附錄：本案論罪科刑法條全文 修正前刑法第339條第1項 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 1 千元以下 罰金。