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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　101年度上字第224號 上　訴　人　吳宗龍 訴訟代理人　洪千琪律師 被　上訴人　友勁事業有限公司 法定代理人　林慶忠 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國101 年7 月27日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第319 號第一審判決提起 上訴，本院於103 年4 月16日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲 請暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰柒拾萬玖仟伍佰伍拾叁元及自 100 年11月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之 三，餘由被上訴人負擔。 本判決第二項於上訴人以新台幣伍拾柒萬元為被上訴人供擔保後 ，得假執行。但被上訴人如以新台幣壹佰柒拾萬玖仟伍佰伍拾叁 元為上訴人供擔保後，得免為假執行。 事 實 及 理 由 一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國100 年5 月16日與上訴人 簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被上訴人以新台 幣（下同）3960萬元向上訴人購買坐落於高雄市○○區○○ 段○○○ ○號、185 地號（應有部分均為2729/100000 ，下稱 系爭土地），暨系爭土地上建物即門牌號碼高雄市○○區○ ○○路○○號14樓之1 、之2 、之3 房屋（下合稱系爭房屋） 。上訴人已依約移轉系爭土地及系爭房屋之所有權予被上訴 人。兩造並約定被上訴人應於100 年8 月31日前付清其所保 留之尾款233 萬元。惟被上訴人迄未依約給付。上訴人曾以 存證信函催告被上訴人給付，然被上訴人仍置之不理。為此 爰依系爭買賣契約之約定及民法第345 條之規定，提起本件 訴訟，請求被上訴人給付尾款。並聲明：㈠被上訴人應給付 上訴人233 萬元，及自100 年9 月1 日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：兩造固曾於100 年5 月16日就系爭房、地簽 訂系爭買賣契約。但由於系爭房屋無水、無電、無瓦斯。且 水、電、瓦斯之管線已遭破壞怠盡，根本無法使用。兩造乃 於100 年5 月30日簽訂補充事項，約定自本買賣標的物所有 權移轉登記之日起15日內，買方需付清購屋尾款。賣方應同 時點交房屋。惟點交房屋時，賣方需保證負責本買賣標的之 自來水通到水錶，電通到電錶、瓦斯錶。如有可歸責於賣方 之原因，致水、電、瓦斯無法達到上述要求，買方有權延遲 交付尾款（本買賣標的有3 戶，每戶之水、電、瓦斯都需通 至水錶、電錶、瓦斯錶）。詎賣方即上訴人無法順利讓系爭 房屋恢復水、電、瓦斯之正常使用，兩造遂又於100 年7 月 1 日簽訂補充條款，約定：①雙方已於100 年7 月1 日交付 權狀予買方，並交付鑰匙，點交系爭房屋。②依約定事項保 留未完成水、電、瓦斯工程款233 萬元，並憑收據於2 個月 內（100 年8 月31日前）結清。③工程單項費用超過50萬元 以上，買方以簡訊通知賣方3 天內雙方會同會勘。超過時間 ，賣方即認同買方作為，不得異議。此時買方除得以對賣方 所擁有之上述工程款債權中之233 萬元與保留之233 萬元之 尾款債權抵銷外，金額超過233 萬元之部分，賣方並應補足 差額。而上訴人之尾款233萬元之請求權，已在被上訴人100 年8 月1 日發簡訊向上訴人表示抵銷水、電、瓦斯工程款31 6 萬5037元中之233 萬元時已消滅。茲被上訴人再次之書狀 之送達重申抵銷之意旨。又上訴人之前揭價金尾款請求權既 已全數遭抵銷完畢，上訴人對被上訴人已無買賣價金請求權 存在。反而係被上訴人對上訴人仍可請求給付83萬5037元之 工程款。故上訴人對被上訴人之本件請求並無理由等語，資 為抗辯，並答辯聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件原審判決：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴 訟費用由上訴人負擔。上訴人聲明不服，上訴後於本院減縮 應受判決事項之聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二 項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢 棄。㈡被上訴人應給付上訴人170 萬9553元，及自起訴狀繕 本送達翌日（即100 年11月1 日）起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔 保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。 ㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利之判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。（上訴人原請求170萬955 3 元以上至233 萬元部分及100 年9 月1 日起至100 年10月 31日止之法定遲延利息部分，經原判決駁回後，雖經上訴人 對此部分亦提起上訴，惟嗣已於本院就此部分予以減縮聲明 ，而已確定在案）。 四、兩造不爭執之事項如下： ㈠兩造於100 年5 月16日就上訴人所有坐落於高雄市○○區○ ○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上建物即門牌號碼高雄市○○ 區○○○路○○號14樓之1 、之2 、之3 房屋簽訂買賣契約， 約定買賣總價金為3960萬元。上訴人已依約移轉系爭房地予 被上訴人，並於100 年7 月1 日交付權狀、鑰匙予買方且完 成點交。 ㈡被上訴人尚未給付系爭買賣契約之尾款233 萬元，兩造並約 定以該款項作為保留未完成水、電、瓦斯各3 戶之工程款。 ㈢兩造於100 年5 月30日就系爭買賣契約簽訂補充事項，約定 點交系爭房地時，上訴人須保證系爭房屋之自來水通到水錶 、電通到電錶、瓦斯通到瓦斯錶，如可歸責於上訴人，致水 、電、瓦斯無法達到上述要求，被上訴人有權遲延交付尾款 。 ㈣兩造又於100 年7 月1 日簽訂補充條款，約定保留未完成水 、電、瓦斯工程款233 萬元，並憑收據於2 個月內（100 年 8 月31日前）結清。且工程單項費用超過50萬元以上，被上 訴人需以簡訊通知上訴人3 天內雙方會同會勘，超過時間， 上訴人即認同被上訴人作為，不得異議。 五、兩造爭執之事項為：上訴人依系爭買賣契約及補充條款，請 求被上訴人給付買賣價金尾款170萬9553元，有無理由？ ㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實，交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一、二語 ，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判 決要旨參照）。 ㈡上訴人雖主張伊向原法院民事執行處標得系爭房地，拍定後 點交前，該三戶房屋即遭不明人士破壞室內裝潢設備。轉賣 被上訴人時，伊即已告知被上訴人該三戶遭破壞情形，雙方 並約定以現況房屋，伊僅負責通電至電錶、水通至水錶、瓦 斯通到瓦斯錶。既然現況是三戶共用一個水、電、瓦斯錶， 要接通當然是指同一個水、電、瓦斯錶之狀況云云，然為被 上訴人所否認。經查系爭房屋於系爭買賣契約成立前，係共 用同一個水、電、瓦斯錶等情，固為兩造所不爭執。而系爭 買賣契約於100 年5 月16日簽訂時，雖係約定「以現況交屋 ，賣方負責水通到水錶、電通到電錶為止。」（見原審卷第 28頁），然兩造於100 年5 月30日就系爭買賣契約則另簽訂 補充事項約定：「點交房屋時，賣方須保證負責本買賣標的 之自來水通到水錶、電通到電錶、瓦斯通到瓦斯錶。如可歸 責於賣方之原因，致水、電、瓦斯無法達到上述要求，買方 有權延遲交付尾款（本買賣標的有3 戶、每戶之水、電、瓦 斯都須通至水錶、電錶、瓦斯錶）」。兩造嗣又於100 年7 月1 日另簽訂補充條款約定：「保留未完成水、電、瓦斯工 程款新台幣233 萬元，並憑收據於2 個月內（100 年8 月31 日前）結清。且工程單項費用超過50萬元以上，買方（即被 上訴人）以簡訊通知賣方（即上訴人）三天內雙方會同會勘 ，超過時間，賣方即認同買方作為，不得異議。」（見原審 卷第5 頁、第6 頁）。是兩造之真意如僅係依現況，水通至 水錶、電通至電錶、瓦斯通至瓦斯錶（即三戶共用同一個水 、電、瓦斯錶），則兩造即無再於100 年5 月30日另約定「 本買賣標的有3 戶，每戶之水、電、瓦斯都須通至水錶、電 錶、瓦斯錶」等語之必要。且如其真意係三戶共用同一個水 、電、瓦斯錶，即三戶只要都能通水、電、瓦斯即可，則所 需費用應僅係復電、復水、復瓦斯等費用，應無保留200 多 萬工程款之必要，尤無可能單項工程即超過50萬元之可能。 從而由兩造於嗣後所另訂之補充事項、補充條款以觀，堪認 兩造就系爭買賣契約之真意係指買賣標的之三戶房屋，均有 獨立之水、電、瓦斯錶，能通水、電、瓦斯，應無疑義。上 訴人前揭主張，尚屬無據，不足採信。 ㈢依前揭100 年7 月1 日兩造所簽訂之補充條款可知，為完成 系爭房屋之水、電、瓦斯工程，兩造係約定買方先保留233 萬元之尾款不予支付，並約定由買方委請廠商估價，如廠商 所估單項工程費用超過50萬元以上，買方即以簡訊通知賣方 ，三天內雙方會同會勘。賣方如超過三天未會同會勘，且未 表示異議時，即屬擬制同意買方作為。然查，兩造為上述約 定後，被上訴人即委請廠商上流水電工程有限公司（下稱上 流公司）估價，經廠商上流公司估價結果，瓦斯工程需81萬 3385元、水工程5 萬1914元、電工程229萬9738元，合計316 萬5037元，此有估價單在卷足憑（見原審卷第31頁至第37頁 ）。而被上訴人當時係先持上開估價單至代書事務所供上訴 人閱覽，上訴人因看完後認為金額過鉅，乃隨即離去。嗣被 上訴人始於100 年7 月25日發簡訊予上訴人等情，已據證人 即承辦系爭房地過戶手續之代書龔銘信於原審到庭證述明確 ，並為被上訴人所自承（見原審卷第96頁）。又上訴人並於 同年7 月27日寄發存證信函向被上訴人表示：於收到本信函 後，應將水、電、瓦斯申請書及繳款單費用金額影印1 份寄 予上訴人，如有涉及施工部分，請與上訴人連絡，上訴人即 派專業人員前往施工完成等情，亦有上訴人提出之存證信函 1 份附卷可參（見原審卷第7 頁）。是上訴人迄未同意被上 訴人委請廠商上流公司所為之估價，而非單純之未表示意見 。是被上訴人發簡訊予上訴人後，上訴人雖未會同會勘，然 仍無法擬制上訴人有同意之意思。被上訴人所辯上訴人經其 以簡訊通知後，未會同會勘，即表示同意被上訴人委請廠商 上流公司估價之金額云云，尚屬無據，不足採取。 ㈣兩造就系爭買賣契約之真意係指買賣標的之三戶房屋，均有 獨立之水、電、瓦斯錶，能通水、電、瓦斯等情，已如前述 。而「系爭房屋室外部分若需施工將水管接通至19樓屋頂之 自來水錶；以及電路接通至14樓之台電公司電錶；瓦斯管路 接通至14樓樓梯間之欣高瓦斯公司之瓦斯錶，且須分成3 個 水、電、瓦斯錶，所需之總工程款若干？」、「將該現有之 水、電、瓦斯錶分別3 戶，所需之申辦手續費及服務報酬為 若干？」等事項，亦經本院囑由高雄市建築師公會予以鑑定 。嗣經該公會委請關慶結、黃振祥2 位建築師於102 年4 月 15日及102 年4 月26日會勘二次，並分別函詢自來水公司高 雄服務所、台灣電力股份有限公司高雄區營業處，欣高石油 氣股份有限公司後，爰鑑定前揭2 項事項所需工程款及費用 共為62萬0447元（即①自來水公司水錶復水費8500元＋②水 錶欠費3414元＋③電力公司電錶申裝費6600元＋④欣高瓦斯 公司63號14樓之1 瓦斯錶申裝費298990元＋⑤欣高瓦斯公司 63號14樓之2 瓦斯錶申裝費278943元＋水、電、瓦斯錶申辦 手續費24000元=620447元）。此有高雄市建築師公會民國10 2 年6 月4 日鑑定案號第00000000號鑑定報告書1 份在卷可 稽（外放）。被上訴人雖以該鑑定報告並未估列重新施工架 設公用之水、電、瓦斯管線工程部分之費用，其鑑價總價顯 有偏低云云抗辯。惟一般大樓之建物施工完成後，其公用之 管路均已一併完成施設，系爭房屋經鑑定人即建築師黃振祥 、關慶結至現場會勘結果，水錶只要將19樓屋頂之公用水箱 接到水錶即可，電的部分，因從地下室1 樓之受電室至14樓 電錶位置，已有公用管線，而現場已有1 個電錶，尚缺2 個 電錶。鑑定人乃分函自來水公司高雄服務所及台灣電力股份 有限公司高雄區營業處，告知系爭房屋之所在地，由該2 公 司查估所須工程費；至於瓦斯錶部分，因以公用瓦斯管來接 通，其費用較為節省，鑑定人乃函請欣高石油氣股份有限公 司，估算由公用瓦斯管接進瓦斯之費用等事實，已據鑑定證 人黃振祥、關慶結分別於本院到庭證述在卷（見本院卷㈠第 283 頁至第289 頁）。又系爭房屋原共用一個水錶、電錶、 瓦斯錶等情，已為兩造所不爭執，亦即系爭房屋原即有水錶 、電錶、瓦斯錶各1 個，所須增加者為水錶、電錶、瓦斯錶 各二個。是上訴人依前揭鑑定報告主張，系爭房屋均有獨立 之水、電、瓦斯錶，能通水、電、瓦斯所須之工程費共為62 萬0447元，即屬有據，堪予採信。至於被上訴人前委由上流 公司估價，所須工程費固為316 萬5037元，然此係被上訴人 自行委託估價，且為上訴人所否認，應無足採。又被上訴人 嗣雖另委由名淞企業有限公司施作系爭14樓之1 房屋之電氣 整修工程、支付工程款207 萬9000元，及委由黑竣企業有限 公司施作系爭14樓之3 房屋之熱水、瓦斯管路配管施工工程 ，支付工程款45萬元（見本院卷㈠第203 頁至第212 頁、第 215 頁所附工程合約書、報價單、合約書、估價單、統一發 票），然亦均為上訴人所否認，參以被上訴人迄未能證明該 2 筆工程款之支出，與上訴人應負責之系爭房屋均有獨立之 水、電、瓦斯錶，能通水、電、瓦斯等（即不含系爭房屋內 部管線整修）有關，是被上訴人抗辯其得將此部分之工程款 支出，抵銷其應給付系爭房地買賣價金尾款233 萬元云云， 亦無足採。又依兩造就系爭買賣契約於100 年7 月1 日簽訂 補充條款已約定，被上訴人所保留未完成水、電、瓦斯工程 款233 萬元應於100 年8 月31日前結清。從而上訴人依系爭 買賣契約及補充條款，請求被上訴人給付買賣價金尾款170 萬9553元（即0000000 元-620447 元=0000000元），即屬有 理由，應予准許。 六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約及補充條款之約定，請求 被上訴人給付買賣價金尾款170 萬9553元及自起訴狀繕本送 達翌日（即100 年11月1 日）起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴 人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，尚有未合。上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。 應由本院將原判決此部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用 之裁判，均予廢棄，並改判如主文第二項所示。且依兩造之 聲請，就此部分，分別酌定相當擔保金額，併予宣告假執行 及免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結 果無影響，爰不一一論述。 八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 4 月 30 日 民事第一庭 審判長法官 高金枝 法 官 洪能超 法 官 吳登輝 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 2 日 書 記 官 施耀程 附註： 民事訴訟法第466條之1 ： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。