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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　101年度上易字第266號 上　訴　人　陳企湖 訴訟代理人　王美惠 被上訴人　　徐銘鍇 　　　　　　吳姿璉 被上訴人　　永邦廣告有限公司 法定代理人　林宇軒 前列三人共同 訴訟代理人　江大寧律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101 年7 月18 日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第441 號第一審判決提起上訴 ，本院於101 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 上訴人起訴主張：上訴人於民國100 年10月間由被上訴人永邦 廣告有限公司（下稱永邦公司）之經紀人詹承洋介紹觀看，經 被上訴人徐銘鍇、吳姿璉委託仲介銷售坐落高雄市○○區○○ 段○○○○○號土地暨其上4047建號建物（含共有部分4033建號， 下稱系爭不動產）。因詹承洋提供之系爭不動產物件說明書記 載：可分配8 個停車位。上訴人乃於同月24日與永邦公司簽立 不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），出價新臺幣（下同） 2100萬元，並交付金額305,000 元及195,000 元之支票2 紙（ 下稱系爭支票）為斡旋金，委託永邦公司斡旋。嗣於同年月27 日約定簽立買賣契約當日，將收受之系爭支票提示兌現，轉為 定金後，被上訴人卻告知系爭不動產可分配8 個停車位，惟無 法具體指明停車位之位置，亦無法提出任何使用權源證明或分 管協議，經上訴人多次要求出示證明，被上訴人均未能出示， 遂未訂定買賣契約，徐銘鍇、吳姿璉自有可歸責之事由，致兩 造無法簽訂買賣契約，上訴人乃得請求加倍返還定金1 百萬元 。永邦公司係經營不動產仲介經紀業務之企業經營者，自應確 保其廣告內容為真實，詎物件說明書內容不實，致上訴人受有 損害，永邦公司提供之仲介服務，顯然不符可合理期待之安全 性，違反消費者保護法（下稱消保法）第7 條第1 項、第22條 之規定，依消保法第7 條第3 項之規定應負賠償責任，上訴人 得請求1 倍之懲罰性賠償金1 百萬元，為此依系爭意願書第4 條、消保法第7 條第1 項、第3 項、第22條、第51條之規定提 起本訴等語。求為判決：㈠徐銘鍇、吳姿璉應共同或永邦公司 應給付1 百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日，即100 年12月14 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如徐銘鍇、吳姿璉或 永邦公司為全部或一部之給付，其他被上訴人於該給付範圍內 免給付之義務。㈡願供擔保准予宣告假執行。（原審為上訴人 敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明：㈠原判決廢棄 。㈡徐銘鍇、吳姿璉應共同或永邦公司應給付1 百萬元，及自 10 0年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如徐銘 鍇、吳姿璉或永邦公司為全部或一部之給付，其他被上訴人於 該給付範圍內免給付之義務。 被上訴人則以：徐銘鍇、吳姿璉委託永邦公司仲介銷售系爭不 動產，說明系爭不動產之狀況時，均未表示系爭不動產附有停 車位；永邦公司提供與上訴人之物件說明書，亦未記載有停車 位。永邦公司之不動產經紀人詹承洋僅向上訴人表示，地下室 停車位屬於共有部分，如何使用將由系爭不動產管理委員會（ 下稱管委會）決定。系爭意願書亦未就車位標示部分為任何記 載，徐銘鍇、吳姿璉並無可歸責之事由致無法與上訴人簽立買 賣契約，自無庸加倍返還定金，永邦公司亦無違反消保法之情 事等語置辯。於本院聲明如主文所示。 兩造不爭執之事項： ㈠徐銘鍇、吳姿璉委託永邦公司仲介銷售系爭不動產。 ㈡上訴人於100 年10月間由永邦公司之經紀人詹承洋介紹觀看系 爭不動產，嗣於100 年10月24日上訴人與永邦公司簽立系爭意 願書，上訴人出價2100萬元，委託永邦公司斡旋，並交付系爭 支票作為斡旋金。嗣徐銘鍇、吳姿璉同意系爭意願書之條件， 並收受系爭支票、提示兌現，斡旋金即轉為定金。 ㈢上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約。 協商整理兩造之爭點如下： ㈠「康雋地政士事務所Case Study」是否由永邦公司所提供與上 訴人作為交易系爭不動產之參考資訊？若是，上訴人得否依消 保法第7 條第1 項、第22條之規定，請求永邦公司給付懲罰性 賠償金1百萬元本息？ ㈡上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約， 是否可歸責於徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司提供不實交易 資訊？若是，上訴人得否請求徐銘鍇、吳姿璉返還100 萬元本 息？ 「康雋地政士事務所Case Study」是否由永邦公司所提供與上 訴人作為交易系爭不動產之參考資訊？若是，上訴人得否依消 保法第7 條第1 項、第22條之規定，請求永邦公司給付懲罰性 賠償金1百萬元本息？ ㈠按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務 不得低於廣告之內容，消保法第22條定有明文。所謂廣告，指 利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、 招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方 法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播，消保法施行細 則第23條亦有明定。惟企業經營者應負上開責任乃以其確有散 布廣告為前提。次按當事人於其利己事實之主張，除事實於法 院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責，最高法 院18年上字第1685號判例要旨足資參照。是以，當事人主張因 相信企業經營者所提供之廣告內容而受有損害者，自需證明所 指廣告內容確為該企業經營者所提供者。 ㈡經查：徐銘鍇、吳姿璉因委託永邦公司仲介銷售系爭不動產， 上訴人始於100 年10月間由永邦公司之經紀人詹承洋介紹觀看 系爭不動產，並於100 年10月24日上訴人與永邦公司簽立系爭 意願書，上訴人出價2100萬元，委託永邦公司斡旋，並交付系 爭支票作為斡旋金。嗣徐銘鍇、吳姿璉同意系爭意願書之條件 ，並收受系爭支票、提示兌現，斡旋金即轉為定金，惟上訴人 與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產磋商買賣內容後，並未合意成 立買賣契約等節，為兩造所不爭執（見本院卷第38頁），足認 永邦公司確曾為仲介銷售系爭不動產而向上訴人介紹系爭不動 產相關資訊，包括帶看現場實況。惟上訴人主張其未能與徐銘 鍇、吳姿璉締約，乃因永邦公司提供不動產仲介經紀服務時， 未盡查核不動產買賣所涉及相關權利真實性之注意義務，竟交 付不實記載之系爭不動產物件說明書，上訴人方因未能獲得正 確資訊，於締約時發現無8 個停車位，故而造成損害等語。然 永邦公司否認上訴人所指載有「系爭不動產可分配8 個停車位 」之「康雋地政士事務所Case Study」為其提供之廣告資訊。 則揆諸首揭說明，上訴人自需證明「康雋地政士事務所Case Study 」為永邦公司所提供。 ㈢次查：康雋地政士事務所乃設臺北縣中和市（即現新北市○○ 區○○○路○○○ 號3 樓之1 ，由具95年北府地專字第000976號 地政士證照之林承勳經營，其亦加入臺北縣地政士公會一節， 有上訴人不爭執其真正之網路蒐尋資料在卷可稽（見本院卷第 27頁），如此應認「康雋地政士事務所Case Study」係康雋地 政士事務所之廣告資訊，且自該紙形式外觀而言，亦無從認定 係永邦公司所製作或其為提供者。另觀諸系爭意願書買賣標的 物標示處就車位狀態記載：（車位之使用皆依管委會或住戶分 管契約之規定為準），車位編號及機械式車位部分為空白；另 徐銘鍇、吳姿璉委託永邦公司仲介銷售系爭不動產，所書立之 同意書、標的物現況說明書，則未記載系爭不動產有車位併同 出售、或有停車位分管契約，亦即「車位標示」部分並無任何 填載等語，有上訴人不爭執其真正之系爭意願書、銷售同意書 、標的物現況說明書在卷可憑（見本院卷33頁、原審卷第49頁 、第77頁至第78頁），足認系爭意願書就出售之系爭不動產關 於停車位部分與徐銘鍇、吳姿璉委託買賣之記載並無不同。再 者，上訴人於簽訂系爭意願書時已可自其上載明之「車位狀態 記載：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準） 」等語，自行比較手中所有「康雋地政士事務所Case Study」 上所載「樓下車位可分配近8 位」等語不同，而可得知其委永 邦公司代向徐銘鍇、吳姿璉斡旋購買系爭不動產之條件中就停 車位並未要求其等需併出售8 個停車位，亦未要求需具體指明 停車位之位置及提出使用權源證明或分管協議。如此尚無從僅 自上訴人提出之「康雋地政士事務所Case Study」記載內容， 即逕行認定永邦公司曾以該紙「廣告」向上訴人說明所銷售之 系爭不動產含有8 個停車位，致上訴人相信購買之系爭不動產 係包括8 個停車位，才交付定金。若「康雋地政士事務所Case Study 」確為永邦公司之廣告，則上訴人於發現永邦公司製作 之系爭意願書未就停車位欄位載以「樓下車位可分配近8 位」 ，或將「康雋地政士事務所Case Study」列為系爭意願書之附 件時，自應即向永邦公司為上開內容記載之要求。 ㈣至上訴人主張「康雋地政士事務所Case Study」交易資訊，係 詹承洋所交付等語，並引用證人王美惠之證述。惟查：證人即 上訴人配偶王美惠係證稱：永邦公司之不動產經紀人詹承洋提 供之說明記載有7 至8 個停車位；詹承洋表示要管委會開會討 論後，才能確定停車位位置，並未提及特定的停車位等語（見 原審卷第101 頁至第102 頁），亦即證人王美惠所述詹承洋交 付之說明係有7 至8 個停車位等語，此與「康雋地政士事務所 Case Study」記載樓下車位可分配近8 位等語，已有不符，本 無從僅以證人王美惠上開所述，逕以認定上開廣告為永邦公司 不動產經紀人詹承洋所提供。再者，證人王美惠又稱：詹承洋 表示要管委會開會討論後，才能確定停車位位置，並未提及特 定停車位等語，而證人詹承洋證述：銷售當時有向上訴人表示 ，因管委會尚未成立，停車位僅能待管委會成立時，由住戶開 會決定如何使用；曾告知上訴人現地下室所有車位都5 樓屋主 在分配，…嗣上訴人要求與5 樓屋主詢問車位部分，5 樓屋主 告知上訴人，若上訴人成為住戶，大家可以討論車位使用等語 （見原審卷第90頁、第88頁），亦為上訴人所不爭執（見本院 卷第34頁），足徵上訴人於給付定金前，已獲充分資訊而明確 知悉系爭不動產附屬之停車位使用權需待住戶開會及管委會處 理，始得確定。此顯與系爭意願書買賣標的物標示處就車位狀 態記載：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準 ），車位編號及機械式車位部分空白等語完全相符，而異於「 康雋地政士事務所Case Study」之記載。如此自無從認定上訴 人於締結買賣契約當日，始知悉系爭不動產附屬停車位與「康 雋地政士事務所Case Study」之記載不同，且上訴人於交付定 金時係相信「康雋地政士事務所Case Study」就停車位之記載 才委託永邦公司斡旋。是以，上訴人上開主張並不足採。至上 訴人又提出系爭不動產所屬大樓管委會早已成立之管理委員會 證明書，主張詹承洋上開證述不實等語（見本院卷第105 頁） 。惟系爭不動產所屬大樓管委會是否早已成立，與永邦公司有 無提供「康雋地政士事務所Case Study」無關，自無從以該紙 證明書認定永邦公司就系爭不動產有不實廣告之行為。 ㈤綜上，上訴人既未能證明「康雋地政士事務所Case Study」係 由永邦公司所提供與上訴人作為交易系爭不動產之參考資訊， 則揆諸首揭說明，上訴人自不得依消保法第7 條第1 項、第22 條之規定，請求永邦公司給付懲罰性賠償金1 百萬元本息。 上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約， 是否可歸責於徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司提供不實交易 資訊？若是，上訴人得否請求徐銘鍇、吳姿璉返還100 萬元本 息？ ㈠按契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定 金，依民法第249 條第3 款規定，除當事人另有約定外，祇於 契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事 人始負加倍返還其所受定金之義務，最高法院71年台上字第29 92號判例要旨可資參照。 ㈡經查：系爭意願書第4 條約定「斡旋金轉為定金後因可歸責於 買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因 可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還 已收全部之定金」等語，有系爭意願書附卷可據（見原審卷第 7 頁背面）。因上訴人主張依上開約定請求徐銘鍇、吳姿璉加 倍返還已收全部之定金等語，自需雙方就系爭不動產未合意成 立買賣契約，係可歸責於徐銘鍇、吳姿璉所致。而上訴人一再 以其未能與徐銘鍇、吳姿璉締約，主張乃因徐銘鍇、吳姿璉之 代理人永邦公司提供「康雋地政士事務所Case Study」之記載 不實，於締約時始知悉，且徐銘鍇、吳姿璉無法出售8 個停車 位，亦無法具體指明停車位之位置及提出使用權源證明或分管 協議，自可歸責等語。惟上訴人未能證明「康雋地政士事務所 Case Study」係由徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司所提供， 而上訴人所簽署之系爭意願書已明確載明：車位之使用皆依管 委會或住戶分管契約之規定為準等語，且其上車位編號及機械 式車位部分為空白，亦即上訴人與徐銘鍇、吳姿璉成立之買賣 預約內容就買受系爭不動產之條件並未載明需含8 個停車位， 且需具體指明停車位之位置及提出使用權源證明或分管協議等 情，業如前述，是以上訴人以徐銘鍇、吳姿璉無法出售8 個停 車位，亦無法具體指明停車位之位置及提出使用權源證明或分 管協議，自可歸責等語，顯與事實不符，而無可採。 ㈢至上訴人主張：上訴人係因詹承洋提供不實資訊而交付定金， 遲至締約時知悉，才未簽定買賣契約，且詹承洋為永邦公司之 受僱人，故其證述未提供「康雋地政士事務所Case Study」， 自與事實不符；同意書、標的物現況說明書為永邦公司內部文 件，非上訴人所得知悉，永邦公司既為徐銘鍇、吳姿璉之代理 人，竟提供不實交易資訊與上訴人，永邦公司所為關於債之履 行顯有過失，徐銘鍇、吳姿璉即應負同一責任；證人王美惠乃 證述系爭不動產買賣含8 位停車位使用權利等語，此始為上訴 人同意買受系爭不動產之原因，因簽約知悉無此使用權，方拒 絕簽約，應屬可歸責於被上訴人等語。惟查：證人王美惠所述 並未能證明「康雋地政士事務所Case Study」係詹承洋所提供 ；且上訴人所簽訂之系爭意願書乃明載「車位狀態記載：（車 位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）」等語，其 可自行比較手中所有「康雋地政士事務所Case Study」上所載 「樓下車位可分配近8 位」等語不同；又上訴人於給付定金前 ，已獲充分資訊而明確知悉系爭不動產附屬之停車位使用權需 待住戶開會及管委會處理，始得確定，上訴人並未證明徐銘鍇 、吳姿璉之代理人永邦公司所屬經紀人詹承洋曾提供不實交易 資訊，業如前述，且因徐銘鍇、吳姿璉確無於定金預約中承諾 將出售之系爭不動產包含位置確定並附有使用證明之8 個停車 位一情，有系爭意願書可據，詎上訴人於締約時，執以前詞， 拒不簽訂系爭不動產買賣契約，如此應認上訴人未與徐銘鍇、 吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約，乃不可歸責於徐銘 鍇、吳姿璉。是以，縱同意書、標的物現況說明書為永邦公司 內部文件，非上訴人所得知悉，既同意書、標的物現況說明書 就停車位部分之記載與系爭意願書完全相符，已如上述，則上 訴人自系爭意願書記載內容顯可得而知系爭不動產附屬停車位 之狀態，自不得於締約時以定金預約中未約定之事項拒不簽約 ，再歸責於徐銘鍇、吳姿璉。據此，上訴人與徐銘鍇、吳姿璉 就系爭不動產未合意成立買賣契約，應不可歸責於徐銘鍇、吳 姿璉，上訴人自不得請求徐銘鍇、吳姿璉返還100 萬元本息。 綜上所述，上訴人主張本於系爭意願書、消保法第7 條第1 項 、第3 項、第22條、第51條之規定，請求徐銘鍇、吳姿璉應共 同或永邦公司應給付1 百萬元，及自100 年12月14日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。如徐銘鍇、吳姿璉或永邦公司為 全部或一部之給付，他被上訴人於該給付範圍內免給付之義務 ，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並 無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 17 日 民事第四庭 審判長法官 蔡文貴 法 官 李昭彥 法 官 謝靜雯 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中 華 民 國 101 年 10 月 18 日 書 記 官 劉鴻瑛