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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 101年度上易字第27號 上訴人即附 帶被上訴人　碧瑤大廈管理委員會 法定代理人　卓豐盛 訴訟代理人　王進勝律師 　　　　　　陳慧錚律師 　　　　　　梁宗憲律師 被上訴人即 附帶上訴人　永力資產管理股份有限公司 法定代理人　李宗明 訴訟代理人　李玲玲律師 上列當事人間請求遷讓建物事件，上訴人對於民國100 年11月23 日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第671 號第一審判決提起上訴 ，被上訴人為附帶上訴，本院於民國101 年9 月12日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 上訴及附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔；關於附帶上訴部分 由被上訴人負擔。 事 實 及 理 由 一、上訴人之法定代理人於民國101 年2 月15日變更為卓豐盛， 並有高雄市大社區公所准予備查函附卷可證，茲卓豐盛具狀 聲明承受訴訟，應予准許。 二、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國99年8 月間自訴外人亞 聯資產服務股份有限公司（下稱亞聯公司）購買坐落高雄市 ○○區○○段第596 地號土地應有部分320/10,000（下稱系 爭土地），及其上建號1076號即門牌號碼為高雄市○○區○ ○路○○號2 樓之6 房屋（即「碧瑤大廈」F 棟2 樓，與系爭 土地下合稱系爭房地）所有權全部，暨同地上建號1035號建 物所有權應有部分786/10,000，並於99年8 月25日辦理所有 權移轉登記完畢。而系爭土地上建號1035號建物共用部分如 附圖所示A 面積13平方公尺、A1面積56平方公尺、A2面積33 平方公尺、B 面積99平方公尺、B1面積26平方公尺、C 面積 88平方公尺，合計面積315 平方公尺部分（下合稱系爭建物 ）係位於碧瑤大廈1 樓，業經訴外人即碧瑤大廈起造人禾泰 建設有限公司（下稱禾泰公司）與碧瑤大廈全體區分所有權 人約定分管，由系爭房地所有權人享有系爭建物之專用權（ 下稱系爭分管契約）。詎上訴人自94年起，即無權占用系爭 建物供碧瑤大廈住戶停放腳踏車使用迄今，為此，先位之訴 依系爭分管契約或類推適用民法第767 條規定，請求上訴人 遷讓並返還系爭建物；又上訴人無法律上之原因占有使用系 爭建物，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害 ，故依民法第179 條規定，請求上訴人自99年9 月1 日起按 月給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）7,920 元。如 認被上訴人不得為上開請求，則備位之訴請求確認就系爭建 物有專用權存在等語。爰先位聲明求為判決：㈠上訴人應將 系爭建物騰空遷讓返還與被上訴人。㈡上訴人應自99年9 月 1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人7,92 0 元。備位聲明求為判決：確認被上訴人就系爭建物有專用 權存在。（被上訴人於本院就所請求，不再主張先、備位） 。 三、上訴人則以：碧瑤大廈房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋預 定買賣契約）固記載系爭建物由系爭房地承買人所有及使用 ，惟碧瑤大廈區分所有權人中，經由法院拍賣程序取得碧瑤 大廈區分所有建物者共15戶，其等均未與禾泰公司簽立系爭 房屋預定買賣契約，自難認碧瑤大廈全體區分所有權人需受 系爭分管契約之拘束。又系爭建物原經規劃作為親子交誼廳 或健身房供公眾使用，碧瑤大廈區分所有權人並未決議由系 爭房地所有權人取得系爭建物之專用權。另系爭分管契約係 定型化契約條款，並有使除系爭房地所有權人以外之其他碧 瑤大廈區分所有權人拋棄或限制其對系爭建物使用權，暨致 其等使用公共空間減少之顯失公平情事存在，依民法第247 條之1 第1 項第3 款、第4 款規定，應屬無效。又碧瑤大廈 區分所有權人已於100 年5 月12日召開區分所有權人會議， 決議取消系爭房地所有權人就系爭建物之專用權，是縱認被 上訴人就系爭建物有約定專用權存在，該約定專用權業經區 分所有權人會議決議取消等語置辯。並答辯聲明求為判決： 被上訴人之訴駁回。 四、原審判決確認被上訴人就系爭建物有專用權存在，並駁回被 上訴人其餘之請求。上訴人、被上訴人分別就敗訴部分不服 ，提起上訴、附帶上訴。上訴人之上訴聲明求為判決：㈠原 判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴駁回。就附帶上訴部分答辯聲明求為判決： 駁回附帶上訴。被上訴人附帶上訴聲明求為判決：㈠原判決 關於不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應 將系爭建物騰空遷讓返還與被上訴人，及自99年9 月1 日起 至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人7,920 元。 就上訴部分答辯聲明求為判決：駁回上訴。 五、兩造不爭執事項如下： ㈠禾泰公司於銷售碧瑤大廈時，曾與購屋者簽立系爭房屋預定 買賣契約，並於系爭房屋預定買賣契約第6 條第3 項約定， 碧瑤大廈所有承買戶均同意將系爭建物歸系爭房地承買人所 有及使用。 ㈡被上訴人於99年8 月25日以買賣為原因，自訴外人亞聯公司 取得系爭房地所有權，並辦理所有權移轉登記完畢。 ㈢系爭建物如附圖B 部分現由碧瑤大廈住戶停放腳踏車使用， 其餘A 、A1、A2、B1、C 部分現均堆放雜物，該雜物非上訴 人所堆放。 六、兩造爭執事項如下：㈠被上訴人就系爭建物有無約定專用權 存在？訴外人即碧瑤大廈起造人禾泰公司與碧瑤大廈全體區 分所有權人約定，由系爭房屋所有權人享有系爭建物約定專 用權，有無民法第247 條之1 第1 項第3 款、第4 款規定之 顯失公平情事存在，而屬無效？㈡被上訴人依系爭分管契約 或類推適用民法第767 條規定，請求上訴人遷讓返還系爭建 物，有無理由？應返還範圍若干？上訴人是否因占有使用系 爭建物而受有利益？被上訴人依民法第179 條規定，請求上 訴人返還相當於租金之不當得利，有無理由？數額若干？茲 就此爭執事項分述如下: （一）被上訴人就系爭建物有無約定專用權存在？訴外人即碧瑤 大廈起造人禾泰公司與碧瑤大廈全體區分所有權人約定， 由系爭房屋所有權人享有系爭建物約定專用權有無民法第 247 條之1 第1 項第3 款、第4 款規定之顯失公平情事存 在，而屬無效？ ⒈按「本條例用辭定義如下：... 區分所有：指數人區分 一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部 分有所有權。專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使 用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指 公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築 物，而供共同使用者。約定專用部分：公寓大廈共用部 分經約定供特定區分所有權人使用者... 」、「公寓大廈 共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者， 並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或 門○○○區○○巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要 樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用有違 法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區 分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」，公寓大 廈管理條例第3 條第2 、3 、4 款及第7 條分別定有明文 。查，系爭建物為碧瑤大廈之共用部分，且依設計平面圖 及使用執照之記載原係規劃為停車空間等情，為兩造所不 爭執，而系爭建物既為共用部分，且原欲供作為停車之用 ，其即無上開條例第7 條各款規定不得約定為專用之情形 ，是依上開條文規定，系爭建物自得為約定專用之客體， 應堪認定。 ⒉查，禾泰公司於銷售碧瑤大廈時，曾與購屋者簽立系爭房 屋預定買賣契約，並於系爭房屋預定買賣契約第6 條第3 項約定，碧瑤大廈所有承買戶均同意將系爭建物歸系爭房 地承買人所有及使用。又被上訴人於99年8 月25日以買賣 為原因，自訴外人亞聯公司取得系爭房地所有權，並辦理 所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭執。又證人即禾 泰公司總經理郭容和於原審另案（95年度訴字第860 號民 事）證稱：碧瑤大廈建案原本叫「碧瑤」，後來因為銷售 不好，改叫「123 我愛山」或「主人翁」等語，業經本院 調閱該民事卷查明屬實，足見被上訴人提出之「主人翁」 預定房屋買賣合約書（見原審卷第32至76頁）及「臺灣碧 瑤」房屋預定買賣合約書（見原審卷第77至80頁），均為 碧瑤大廈出售時，禾泰公司與承買戶所簽訂之買賣契約書 ，堪予認定。另依「主人翁」預定房屋買賣合約書第6 條 關於房屋平台及各公共設施權屬事項，係載明：「…㈡地 上一層經政府核准之設計圖原屬停車空間，惟所有承買戶 特別同意不作停車之使用，均同意改由出賣人即建設公司 統一規劃為公共休閒、育樂等用途，規劃情形如『附件八 』，絕無異議，前述之約定，其效力及於承買戶之讓售人 或繼承人。㈢A 、B 、G 、H 、I 、F 棟及F 棟電梯間後 方之1 樓（如「附件八」劃斜線部分之位置，即原審卷第 73頁上方左側斜線部分），原規劃設計為汽車停車空間， 所有承買戶同意歸B 、『F 棟2 樓』之承買者所有及使用 ，該位置之產權登記於公共設施之內，承買者按該位置之 面積擁有相當比率之公共設施持分，無獨立之個別產權， 而其他承買戶於訂定本契約之同時，視為聲明同意該位置 之承買者，得予室內增建建造兩層樓作私有室內面積使用 ，嗣後不得異議，亦不得要求該承買者拆除，前述之約定 其效力及於承買戶承受人或繼承人。」等語（見原審卷第 36、37頁，下稱系爭條款），核與「台灣碧瑤」房屋預定 買賣合約書第6 條之約定內容、及禾泰公司之「123 我愛 山」銷售廣告平面圖中，系爭建物係屬空白，並未規劃在 公共使用空間內等情（見原審卷第81頁牛皮紙袋內）均屬 一致，故被上訴人辯稱：禾泰公司對外銷售碧瑤大廈時， 均與購買碧瑤大廈之住戶約定，購買系爭房地之人得專用 系爭建物，已成立系爭分管契約等情，應堪認屬實。上訴 人主張證人即碧瑤大廈之住戶黃春山、楊靜玉、莊陳麗香 於原審另案（95年度訴字第860 號民事）證稱，當初碧瑤 大廈之建商未告知2 樓之買受人可使用1 樓之公設，顯見 並無系爭分管契約存在云云，當無足取。 ⒊次按「公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者， 除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘 共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣 後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人 對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受 分管契約之拘束。」（最高法院91年度臺上字第2477號判 決意旨可資參照）。查，禾泰公司於銷售碧瑤大廈時，曾 與購屋者間有系爭分管契約之約定，即碧瑤大廈所有承買 戶均同意將系爭建物歸系爭房地承買人所有及使用等情， 為兩造所不爭執，上訴人辯稱：碧瑤大廈中有15戶房屋之 區分所有權人係自法院拍賣取得所有權等情縱令屬實，惟 依前開說明，為維持共有物管理秩序之安定性，應認受讓 上開15戶房屋之區分所有權人，對於系爭分管契約之存在 ，通常即有可得而知之情形，而應受系爭分管契約之拘束 ，是上訴人辯稱：碧瑤大廈中有15戶房屋之區分所有權人 係自法院拍賣取得所有權，其等不知有系爭分管契約存在 ，不應受系爭分管契約拘束云云，尚難採信。上訴人請求 傳訊證人即碧瑤大廈區分所有權人劉美笑之母趙蕙蘭證明 ，其於向法院拍定碧瑤大廈2 樓之7 時，不知有系爭分管 契約存在等情，應無必要，故不予傳訊，併此敍明。 ⒋次查，系爭建物內部如附圖所示，可依隔間及門板分為A 、B 、C 部分，A 、C 部分為水泥地，內堆置工程雜物， B 部分為塑膠地板光滑地面，現停放數輛腳踏車，而A 、 B 部分又因內部區隔為數小間，而可分為A 、A1、A2、B 、B1等情，有原審勘驗筆錄及現場照片（見原審卷第273 至281 頁）在卷可稽，又被上訴人所有之碧瑤大廈F 棟2 樓房屋本應可藉由2 樓樓梯間對外獨立出入，但遭建商禾 泰公司封閉，而系爭建物如附圖所示A 部分上方天花板有 一可通往F 棟2 樓房屋之開口，亦係F 棟2 樓房屋唯一對 外之出入口，目前架設木梯以供出入之用等情，有原審勘 驗筆錄及現場照片在卷可稽（見原審卷第273 、276 、27 8 頁），足見系爭建物於禾泰公司原規劃之初，即如系爭 條款之約定，係供系爭房地所有權人專用，否則焉會將F 棟2 樓房屋之出入口封閉，而使F 棟2 樓房屋之使用者必 須經由系爭建物出入，此與常情有違，是被上訴人主張： 系爭建物非供住戶公共使用，而係供系爭房地所有人專用 等語，應認屬實，此外。上訴人未能舉證證明系爭建物原 規劃作為親子交誼廳、健身房供公眾使用，是其主張系爭 建物原規劃作為親子交誼廳、健身房供公眾使用云云，尚 難採信。 ⒌按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約 定無效：... 三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權 利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」民法第 247 條之1 第1 項第3 、4 款分別定有明文。上訴人辯稱 ：系爭房屋預定買賣契約內所載之系爭條款係屬定型化約 定，被上訴人未以較高代價取得系爭房地所有權，卻享有 較大範圍之系爭建物專用部分，致其他住戶得使用之公共 空間因而減少，顯失公平，系爭條款應屬無效云云。惟參 諸上開條文之立法意旨，乃因定型化契約中，非預定契約 條款之交易相對人，相較於該預定契約條款之當事人，常 居於經濟上弱勢之地位，因之面對定型化契約之預定契約 條款，除為決定締約與否之意思表示自由外，往往無合意 決定變更該預定契約條款之事實上可能，且常會迫於情勢 不得不同意該預定契約條款，故有保護之必要，然市面上 銷售之建案甚多，碧瑤大廈之其他住戶於洽購時，即有系 爭分管契約及系爭條款存在，購買與否之決定權在於住戶 ，要無締約自由受壓抑之情形可言，何況其他區分所有權 人購買房屋之價金，係就其取得之區分所有權範圍、共有 部分之應有部分多寡計價，並與建商禾泰公司達成合意之 結果，禾泰公司並未要求購屋者另行分擔系爭建物之建築 成本，故系爭分管契約及系爭條款對碧瑤大廈之其他住戶 難謂有何顯失公平或受有重大不利益之處，故上訴人之上 開辯稱，不足採信。 ⒍按「公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30 日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就 屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管 之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約， 為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管 契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分 管契約既未經『全體』共有人之同意終止，自不因公寓大 廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其 效力。」（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨可資 參照）。上訴人主張碧瑤大廈區分所有權人已於100 年5 月12日召開區分所有權人會議，決議取消（應係終止之意 ）系爭房地所有權人就系爭建物之專用權，是縱認被上訴 人就系爭建物有專用權存在，該約定專用權業經區分所有 權人會議決議終止，被上訴人就系爭建物之專用權已不存 在云云，被上訴人則辯稱：該決議已違反公寓大厦管理條 例第33條第3 款規定，不生效力等語。查，碧瑤大廈係在 公寓大廈管理條例施行前已完成，碧瑤大廈建商禾泰公司 與各承購戶間訂有系爭分管契約（即系爭條款），碧瑤大 廈之其他區分所有權人均應受系爭分管契約拘束，已如前 述，為維持共有物管理秩序之安定性，系爭分管契約雖經 碧瑤大廈區分所有權人於100 年5 月12日召開區分所有權 人會議決議終止，惟未經碧瑤大廈共有人之一即被上訴人 同意，意即該決議並「未」經「全體」共有人同意，該決 議自無使系爭分管契約發生終止之效力，系爭分管契約仍 有效存在，是上訴人之上開主張，應無足取。 ⒎綜上，被上訴人就系爭建物有專用權存在，應堪認定。 （二）被上訴人依系爭分管契約或類推適用民法第767 條規定， 請求上訴人遷讓返還系爭建物，有無理由？應返還範圍若 干？上訴人是否因占有使用系爭建物而受有利益？被上訴 人依民法第179 條規定，請求上訴人返還相當於租金之不 當得利，有無理由？數額若干？ 上訴人辯稱：系爭建物內之腳踏車是住戶自行停放，為住 戶之個人行為，並非上訴人所管理、占有等語。查，系爭 建物如附圖B 部分現由碧瑤大廈住戶停放腳踏車使用，其 餘A 、A1、A2、B1、C 部分現均堆放雜物，雜物非上訴人 所堆放等情，為兩造所不爭執，並有照片在卷可稽（見原 審卷第277 頁至281 頁），足見系爭建物如附圖A 、A1、 A2、B 、B1、C 部分均非上訴人所占用。又上訴人雖在系 爭建物之如附圖B 部分設有巡邏箱及張貼公告，然無積極 占有之事實，尚難因此即認其有占用該B 部分。綜上，上 訴人既未占用系爭建物，被上訴人依系爭分管契約或類推 適用民法第767 條規定，請求上訴人將系爭建物騰空遷讓 返還與被上訴人，及依民法第179 條規定，請求上訴人自 99年9 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被 上訴人相當於租金之不當得利7,920 元，均屬無據，不予 准許。 七、綜上所述，被上訴人依系爭分管契約，請求確認其就系爭建 物有專用權存在，為有理由，應予准許；依系爭分管契約或 類推適用民法第767 條規定、民法第179 條規定，請求上訴 人應將系爭建物騰空遷讓返還與被上訴人，及應自99年9 月 1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人7,92 0 元，均為無理由，不予准許。原審就上開應准許部分，判 決被上訴人勝訴，於法尚無不合，上訴意旨指摘原審此部分 之判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴人之上 訴。就上開不予准許部分，原審判決被上訴人敗訴，於法亦 無不合，被上訴人附帶上訴意旨指摘原審此部分之判決不當 ，求予廢棄改判，亦無理由，應駁回其附帶上訴。 八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 26 日 民事第三庭 審判長法官 張國彬 法 官 洪能超 法 官 鄭月霞 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中 華 民 國 101 年 9 月 26 日 書 記 官 戴志穎