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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　102年度上字第185號 上　訴　人　七加一不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　邱士原 訴訟代理人　楊進銘律師 被上訴人　　三得立有限公司 法定代理人　李培立 訴訟代理人　黃俊嘉律師 　　　　　　孫嘉佑律師 　　　　　　吳龍建律師 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國102 年4 月30 日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第2154號第一審判決提起上訴 ，本院於102 年11月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國101 年3 月15日與伊簽訂 不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約 ）， 委託 伊銷售其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地及其上 門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房地）， 並約定銷售成交時應給付伊以成交價2% 計算之報酬。嗣經 伊仲介訴外人黃金瑞洽商買賣事宜後，被上訴人於101 年3 月15日收受黃金瑞所交付之定金新台幣（下同）100 萬元， 再於101 年3 月19日簽訂價金1 億300 萬元之買賣契約（下 稱系爭買賣契約），且約定各期款付款期日，黃金瑞並同時 交付1,500 萬元之支票予被上訴人收受。詎被上訴人意圖違 約，竟以黃金瑞未履行特約條件，致系爭買賣契約不成立為 由，拒不給付報酬。然系爭買賣契約並未附任何條件，且被 上訴人於收受定金時所稱之條件亦已成就，系爭買賣契約應 已成立生效，伊自得請求報酬。爰依系爭委銷契約之法律關 係，提起本訴，並聲明求為命被上訴人給付206 萬元，且願 供擔保為假執行之判決。 二、被上訴人則以：伊於收受黃金瑞交付定金時，即約定若黃金 瑞不能與系爭房地之現承租人日和鋼鐵股份有限公司（下稱 日和公司）達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立（下稱系 爭特約），故系爭特約應為系爭買賣契約之停止條件。而黃 金瑞迄今未與日和公司達成任何續租或搬遷之協議，且日和 公司又已以同一價格承購系爭房地，可見系爭買賣契約所附 之停止條件已確定不能成就，致無從成立生效，自無銷售成 交之情事可言，上訴人之請求，即屬無據等語，資為抗辯。 三、原審經審理後，駁回上訴人全部請求。上訴人提起上訴，並 於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人206 萬元。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保 為假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費 用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。 四、兩造爭執及不爭執事項： ㈠不爭執部分： ⒈兩造於101 年3 月15日簽訂系爭委銷契約，被上訴人委由上 訴人全權銷售系爭房地，並約定銷售成交時應給付上訴人以 成交價2% 計算之報酬。 ⒉系爭房地於兩造簽訂系爭委銷契約前，即經被上訴人出租予 日和公司。 ⒊上訴人居間仲介黃金瑞表示購買意願後，被上訴人於101 年 3 月15日收受黃金瑞交付之定金100 萬元，並於簽立定金收 據，且在定金收據上記載：「若買方（即黃金瑞）不能與現 有承租人（即日和公司) 達成續租或搬遷之協議，則買賣不 成立，甲方（即上訴人）無償退還訂金」等語。 ⒋被上訴人與黃金瑞於101 年3 月19日簽訂系爭買賣契約，買 賣價金為1 億3 百萬元，黃金瑞並交付1,500 萬元之支票予 被上訴人收執。又系爭買賣契約上載有特約條款，內容為： 「本買賣於交屋日起，未到期之租金由買方（即黃金瑞）收 取。本買賣原有租賃契約，自交屋日起由買方承受，賣方協 助處理。新承租案由買方與承租人另行處理」，並於同年3 月30日再加註：「雙方同意將第二期用印款變更為101 年4 月3 日交付無誤」。 ㈡爭執部分： ⒈系爭買賣契約是否附有條件。 ⒉若附有條件，則該條件之性質及是否已成就。 五、本院之判斷： ㈠系爭買賣契約是否附有條件部分： ⒈上訴人主張系爭買賣契約並未附有條件，而定金收據僅為預 約性質，且該收據上所載內容亦非系爭買賣契約之一部分等 語。被上訴人則陳稱定金收據並非預約，而係本約之一部分 ，且所載條件亦為系爭買賣契約之內容等語。 ⒉經查，依定金收據所示（見原審卷第70頁），係載明買賣標 的為系爭房地，買賣價金為1 億300 萬元，黃金瑞並當時交 付100 萬元定金予被上訴人，且約定雙方應於101 年3 月19 日簽訂買賣契約，簽約金為1,500 萬元，及雙方應各自負擔 之相關稅捐等事宜，此為兩造所不爭執。可見書立此定金收 據時，雙方已就買賣標的及價金相互表示同意，且已交付及 收受定金。則依民法第345 條第2 項及第248 條之規定，買 賣契約應已成立，此從兩造確於上開約定之日期即101 年3 月19日訂立系爭買賣契約，且就買賣標的、買賣價金及簽約 金額等項，均與定金收據所載內容相同，而僅係就其餘款項 及交屋日期為較明確之約定，亦得佐證。就此而言，雙方在 簽立定金收據時，應已達成正式買賣之合意，衡其性質，應 屬本約內容之一部分，此與當事人僅約定就某一標的為預定 買賣之預約，而就其他關於買賣之重要內容則尚未約定或合 意者，並不相同。故上訴人有關定金收據係預約性質之論述 ，即不足採。 ⒊又系爭定金收據之內容，係由李博三（即被上訴人法定代理 人李培立之父）、黃金瑞及上訴人之法定代理人邱士原在場 商議後訂定，此為兩造所不爭執。而收據上所載：「若買方 （即黃金瑞）不能與現有承租人（即日和公司達成續租或搬 遷之協議，則買賣不成立，甲方（即被上訴人）無償退還訂 金」等語，依證人李博三於原審所證稱：「係因系爭房地當 時尚出租予日和公司，故要求黃金瑞應與日和公司達成解決 方案，看日和公司要搬遷或是要買或是如何解決」、「我的 意思是要他們要協調好要搬遷或如何解決，不然買賣就不成 立」、「因為系爭房地已出租予日和公司很久，我也認為日 和公司可能跟我買，我有可能會他讓他買，所以才寫下此條 件」等語（見原審卷第189 、191 頁），及證人黃金瑞所證 稱：「李博三打算要賣系爭房地，但因出租予日和公司（日 和公司實際負責人李賜惠與李博三為兄弟），怕會對日和公 司不好意思，所以才加註該文字。因為若買賣不成立，我也 可以拿回定金，故同意加註」等語觀之（見原審卷第130 、 132 、133 頁），上開加註文字應係李博三在出賣系爭房地 時，為顧慮已出租予其兄弟所經營之日和公司多年，而要求 黃金瑞應就日和公司對買賣之意見為妥善之處理（例如日和 公司是否要續租或搬遷或有意承買等），並以日和公司之意 見，作為買賣契約成立生效存否之條件。 ⒋上訴人雖陳稱上開定金收據上所載條件，為法定條件（即假 裝條件），應與無條件相同，且嗣後訂立系爭買賣契約時， 亦已將此內容變更而未再附加任何條件等語。然查： ⑴按解釋契約，應探求當事人之真意，而不拘泥於所用文字， 並應參酌當事人書立之目的，及當時之主客觀情事，依經驗 法則及誠信原則，為通盤整體之判斷。本件被上訴人在定金 收據上所記載上開文字之真意及目的，係在於能妥善處理日 和公司對系爭買賣之意見，並希求能獲得日和公司滿意之結 果，以維各方權益，而避免造成任一方不必要之損失或影響 親誼。又日和公司既已承租，於租期屆滿時（依租約所示， 租期至101 年5 月31日，見原審卷第89頁），若黃金瑞不欲 續租，勢必搬遷；又或黃金瑞雖有意續租，但若就租金或租 期未能達成協議，亦勢必造成日和公司之困擾。此時，因涉 及其家族感情與和諧，而影響被上訴人出售之意願，故李博 三特別將此情事在買賣前向黃金瑞為告知，並列為買賣成立 生效存否之條件。就此而言，此項條件既為買賣雙方所知悉 ，並經同意而列入定金收據所載內容，且據以影響買賣契約 成立生效之存否要素，再參以日和公司能否與黃金瑞就將來 續租或搬遷等事宜達成協議，為將來、客觀、不確定之事實 ，自屬條件之性質無誤。故上訴人雖陳稱無論日和公司要續 租或搬遷，均為租期屆滿時必然發生之法律效果，而認上開 內容並非條件（即法定條件或假裝條件），然此項論述僅係 就該文義所生之法律效果為說明，與李博三或黃金瑞約定應 妥善處理租約事宜，並獲得日和公司滿意結果（達成協議） 之目的不符，自不足採。 ⑵又定金收據係於101 年3 月15日簽訂，同年月19日則簽訂系 爭買賣契約，而系爭買賣契約上載有特約條款，其內容為： 「本買賣於交屋日起，未到期之租金由買方（即黃金瑞）收 取。本買賣原有租賃契約，自交屋日起由買方承受，賣方協 助處理。新承租案由買方與承租人另行處理」，並於同年3 月30日再經雙方同意而加註：「雙方同意將第二期用印款變 更為101 年4 月3 日交付無誤」，此為兩造所不爭執，並有 系爭買賣契約在卷可憑（見原審卷第6 ～14頁）。則從上開 約條款之內容及文義並定金收據所載條件綜合觀之，應係當 事人認知已與日和公司談妥續租或搬遷事宜下所為之表示， 此從證人李博三、黃金瑞於本院審理中均證稱係仲介（指上 訴人之員工及代書）通知前往簽約，黃金瑞並證稱：「仲介 及代書表示對方同意簽約，要我準備印章及支票」、「仲介 及代書都沒有說（日和公司要如何處理），但我有問是否已 經沒有問題，對方說沒有問題」、「到底日和公司的部分要 如何處理。我在簽約時的認知是日和公司表示要承租」、「 （簽定金收據後，有去日和公司）我當時表示已經買土地可 以繼續出租，而日和公司表示他們要討論一下」、「後來是 由仲介及李博三去協調，在這段期間我沒有跟日和公司接洽 過」、「仲介及代書說被上訴人跟日和公司已經講好了，所 以要我來簽約」等語，而李博三亦證稱：「仲介及代書表示 對方要付第2 期款，要去簽約拿錢」、「我有提醒他要處理 和日和公司承租的問題，他們表示已經處理好」、「所謂處 理好，我的想法是他們已經跟日和公司講好，至於講的內容 不管是續租或搬遷或是優購等，只要講好就好」、「（加註 特約條款）是因為仲介跟黃先生講已經跟日和公司講好，所 以不管是搬遷還是新租約的問題，都由黃先生他們去處理」 等語（見本院卷第62～64頁；另原審卷第190 頁亦有李博三 所述之類似證言），亦可得佐證。而黃金瑞、李博三為實際 簽約之當事人，就上開簽約過程及認知情狀所為之陳述，既 係基於其等親身經歷及主觀認知所為，應屬可信。可見系爭 買賣契約所載特約條款，確係在黃金瑞及李博三均認知日和 公司之租約事宜，已獲得日和公司滿意之處理結果下所簽訂 無誤。 ⑶然日和公司就李博三（或被上訴人）在未事先告知之情形下 ，即逕與黃金瑞簽訂系爭買賣契約之情事，甚為不滿，此從 其法定代理人蕭美櫻及其配偶李賜惠於原審分別證稱因李博 三曾提及想出售，而日和公司因已承租10餘年，本即有購買 意願，但需先行措資金，打算在此次租期屆滿時再與李博三 洽談；黃金瑞及仲介人員來時，並未向黃金瑞或仲介表示同 意搬遷，也未寫同意書；黃金瑞及仲介人員來後，即委請律 師寄存證信函予被上訴人表示不滿其出售系爭房地予他人， 及表明要購買系爭房地之意願等語，並有該存證信函在卷可 稽（見原審卷第128 ～130 、156 ～159 、184 、185 頁） 。又黃金瑞及仲介人員係於101 年3 月15日前往日和公司告 知買賣事宜，而上開存證信函係於101 年3 月22日委請律師 寄發，相差僅7 日，可見日和公司就系爭買賣確有異議，且 就續租或搬遷之處理方案均不同意，而有自行購買之意思， 否則，即不需於知悉後，隨即徵詢律師之專業意見，並委請 寄發存信函之必要。 ⒌依上所述，無論從定金收據之加註目的，或系爭買賣契約特 條款之附加內容觀之，李博三就系爭買賣契約之存否生效， 均係以日和公司就系爭買賣能有滿意處理方案之結果為其條 件。而系爭買賣契約特約條款之附加內容，既係基於雙方均 認知仲介人員（即上訴人）已妥善處理日和公司對買賣意見 之情形下所為，而與實際情形顯然不符，自不得逕以該文字 之記載，即認定與定金收據之加註目的不同，更不得據以認 定雙方業已同意變更，而不再附加條件。故上訴人所稱訂立 系爭買賣契約時，亦已將定金收據之加註內容變更而未再附 加任何條件，即難採信。 ㈡若附有條件，則該條件之性質及是否已成就部分： ⒈上訴人主張縱認系爭買賣契約附有條件，亦屬解除條件，買 賣契約仍已成立，且若為停止條件，該條件亦已成就等語。 被上訴人則陳稱該條件為停止條件，且因黃金瑞未與日和公 司達成續租或搬遷之協議，而日和公司又已購買系爭房地， 故該停止條件已確定不能成就，致系爭買賣契約無從成立生 效等語。 ⒉按法律行為之附停止條件，係指該法律行為業已成立，而其 效力之發生，則繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。而 附解除條件之法律行為，則於成立當時即已發生效力，僅於 解除條件成就時，失其效力。此從民法第99條第1 、2 項規 定觀之即明。又附停止條件之法律行為，於條件成就前，尚 未發生效力，而於條成就時，始發生效力；另附解除條件之 法律行為，則於條件成就前，即已發效力，而於條成就時， ，當然失其效力，且均不待當事人另以意思表示為之，亦有 最高法院31年上字第3433號判例意旨可供參酌。 ⒊經查： ⑴本件買賣契約附有條件，即黃金瑞應與日和公司達成續租或 搬遷之協議，業如前述。而上訴人於仲介黃金瑞與被上訴人 洽談買賣事宜後，被上訴人即於101 年3 月15日收受黃金瑞 交付之定金100 萬元，並於同年月19日與黃金瑞簽訂系爭買 賣契約，且收受簽約金1,500 萬元之支票，可見被上訴人與 黃金瑞間就系爭房地之買賣契約，業已合法成立。又因被上 訴人在收受定金及訂立系爭買賣契約時，均係以黃金瑞能與 日和公司達成協議為買賣之條件，並因上訴人在簽訂系爭買 賣契約當時，表示已與日和公司達成協議，故而完成簽約手 續，亦如前述。可見系爭買賣契約之是否有效，端繫於能否 達成協議之條件，參以此項條件在買賣訂約前前即已提出， 並由上訴人協同黃金瑞前往處理，且係因上訴人告知已達成 協議，被上訴人始同意完成簽約。就此而言，此條件之性質 ，自宜解為當事人之真意係以先達成協議，再使買賣發生效 力之條件（即停止條件），而非先使買賣發生效力，再以未 能達成協議，使買賣失其效力（即解除條件），較為合理適 當。否則，若認為係解除條件，則黃金瑞即需先行調度款項 以支付1 億3,00 0萬元之價金，被上訴人亦應先行辦理移轉 登記，而於解除條件成就時，被上訴人即應返還價金，黃金 瑞則應再次辦理移轉登記，就雙方所應支出之成本及法律關 係之複雜觀之，應非當事人當初欲妥善處理日和公司租約事 宜之真意。故被上訴人稱係停止條件，應屬可採，上訴人陳 係解除條件，尚不足採。 ⑵上訴人雖又陳稱若係停止條件，亦已成就等語。然查，黃金 瑞並末與日和公司達成續租或搬遷之協議，日和公司甚且因 不滿李博三出售系爭房地，而寄發存證信函予被上訴人表達 該意，嗣並與被上訴人簽約買受系爭房地，業如前述，再參 以黃金瑞於原審證稱：「若日和公司願意繼續租，我願意續 租，若日和公司願意搬遷，我會讓他有半年的搬遷時間。沒 有取得書面協議」等語（見原審卷第132 、133 頁），則依 其所述，至多僅能認定係黃金瑞單方告知李賜惠欲購買系爭 房地，並願讓日和公司續租或提供時間讓日和公司搬遷，尚 未能證明當時已獲日和公司之承諾續租或搬遷，且上訴人亦 未能提出有達成協議之書面證明，自難謂條件業已成就。 ⑶另上訴人所提其法定代理人邱士原與被上訴人法定代理人李 培立於101 年3 月27日之對話錄音譯文（見原審卷第150 ～ 153 頁），其內容僅係邱士原之片面陳述，及一再表明有向 李賜惠為通知，李賜惠並未為異議之意，而李培立則為附和 之語。然李培立於原審證稱該對話均為客氣話，僅係應付之 詞等語（見原審卷第194 頁），且雙方為上開對話時，日和 公司業以存證信函向被上訴人明確表示願購買之意願，則系 爭買賣契約所約定之條件顯已無從成就，則李培立為應付邱 士原而為客套之消極附和，亦屬常情，自亦無從採為黃金瑞 與日和公司已有達成協議之論據。 ⒋至上訴人雖另主張日和公司係表示行使優先購買權而購買系 爭房地，可見係以系爭買賣契約業已合法有效為前提等語。 然被上訴人本即有出售系爭房地予日和公司之考量，並將日 和公司就系爭買賣之意見列為停止條件，業如前述，則無論 日和公司是否基於優先購買權而購買，均與系爭條件之是否 成就無涉，亦即系爭買賣契約所附停止條件若未能成就，即 不發生效力，與日和公司是否有優先購買權，並無關連，上 訴人上開論述，即不足採。 ⒌又停止條件，係將法律行為之效力，繫於該條件之成就，而 於條件成就後始發生其效力，則若該停止條件已確定不成就 時，則該法律行為即當然確定不發生效力。本件買賣契約之 停止條件為黃金瑞應與日和公司達成續租或搬遷之協議，而 黃金瑞並未與日和公司達成該協議，甚且日和公司係向被上 訴人購系爭房地，致被上訴人已無從再將系爭房地出售予黃 金瑞，則系爭買賣契約所附之停止條件明顯確定不可能成就 ，系爭買賣契約即不可能生其效力，應可認定。 ⒍本件上訴人係本於系爭銷售契約之約定請求報酬，而依該契 約第6 條約定，係以銷售成交為給付報酬之要件，則若銷售 未能成交，上訴人自無請求給付報酬之權利。又居間人，以 契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有 停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。為民 法第568 條所明定。而系爭買賣契約係附有停止條件，且該 條件確定無法成就，已如前述，自無上訴人所稱銷售成交之 情事，故上訴人請求被上訴人給付報酬，即屬無據。 六、綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約已合法有效成立，被上 訴人即有給付報酬之義務，為不足採；被上訴人抗辯並無銷 售成交之情事，應屬可信。從而，上訴人本於系爭銷售契約 之法律關係，請求被上訴人給付206 萬元，為無理由，不應 准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上 訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 。 七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 12 月 3 日 民事第五庭 審判長法官 簡色嬌 法 官 黃科瑜 法 官 林紀元 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 12 月 3 日 書 記 官 梁美姿 附註： 民事訴訟法第466 條之1 ： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。