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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　103年度上易字第403號 上　訴　人　美而好水產股份有限公司 法定代理人　羅傳榮 訴訟代理人　柯尊仁律師 被 上 訴人　曾陳金卿 　　　　　　曾盈宏 　　　　　　曾盈富 　　　　　　曾珮汝 共　　　同 訴訟代理人　黃厚誠律師 上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103 年1 0 月20日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第1114號第一審判決提 起上訴，本院於民國104 年1 月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判 （確定部分除外），均廢棄。 被上訴人向上訴人承租坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○號土地 如附圖所示A 、B 、C 部分（面積511.82平方公尺）之租金，自 民國103 年5 月15日起，調整為除原判決所判金額外每月再增加 新台幣肆仟元。 其餘上訴駁回。 第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一 ，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○ ○號之土地 如附圖所示A 、B 、C 部分（面積511.82平方公尺，下稱系 爭土地），原為訴外人郭進旺所有，於民國70幾年間出租予 訴外人即被上訴人之被繼承人曾進忠，每月租金新臺幣（下 同）5,000 元，雙方未約定租賃期間。嗣伊於97年8 月20日 向郭進旺買受系爭土地，並辦理所有權移轉登記完畢。又系 爭土地之租金自70幾年間起迄今，已有30年之久未調整，而 依相鄰之同段第629-1 地號土地（面積1,326 平方公尺）於 102 年3 月6 日租約所定每月50,000元租金之比例計算，系 爭土地之租金應為每月19,299元始為允當。爰依民法第442 條規定，請求自起訴狀繕本送達翌日起調整系爭土地之租金 。求為命被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，應調整為 每月19,299元（上訴人請求給付租金部分，經原審判決其敗 訴，上訴人未聲明不服，爰不予贅述）。 二、被上訴人則以：系爭土地公告現值之調整，應僅係行政上之 作業，實際土地價值應無如此倍數增漲提高。縱系爭土地之 價值確有漲幅，然其非坐落於市○○○○○段，參酌土地法 地97條第1 項、第105 條規定，其租金應以系爭土地申報地 價每平方公尺1,600 元，按伊承租面積511.82平方公尺計算 其總額年息5%，即每月租金應為3,412 元，始屬適當，而系 爭土地目前每月租金5,000 元，已高於上開租金標準。又上 訴人係在97年8 月間向郭進旺買賣取得系爭土地所有權，故 於97年8 月以前，縱系爭土地價格有所增漲，然郭進旺未認 有調整租金之必要，仍收取每月5,000 元之租金，亦非上訴 人所得置喙，且上訴人應依買賣不破租賃而承受原租賃契約 。另系爭土地自97年起至102 年止之公告現值已有跌落，則 系爭土地之租金應調降等語置辯。 三、原審判決被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，自103 年 5 月15日起，應調整為每月10,000元。上訴人其餘之訴駁回 。上訴人不服，就其敗訴部分提起上訴，於本院聲明：㈠原 判決關於調整租金部分不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，自103 年5 月15日起應調整每月再增加9,299 元( 即每月19,299元）。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項： ㈠兩造就系爭土地成立不定期租賃關係，租金每月5,000 元。 ㈡被上訴人自70幾年間承租系爭土地後，迄今均未曾調整租金 。 五、兩造爭執之事項：系爭土地之租金應調整多少為適當？ 六、本院之判斷： ㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）， 是並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。又租用基 地建築房屋，雖依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規 定，以不超過土地申報總價額年息10％為限。惟土地法第97 條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之 房屋有其適用，此觀同法第94條第1 項及第96條規定之立法 原意即可推知。至供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲 得商業上之利益，非一般供住居用之房屋可比，所約定之租 金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照），合先敘明。 ㈡查被上訴人自70幾年間起承租系爭土地，均係按月繳交租金 5,000 元，從未調整乙節，為兩造所不爭執。又系爭土地每 平方公尺之公告現值，於78年7 月時為2,000 元、79年7 月 時為2,400 元、80年7 月為3,000 元，102 年1 月則為5,70 0 元等情，有系爭土地之地價謄本1 紙附卷可按（一審卷第 54頁），顯見系爭土地自78年間起迄今，隨社會經濟狀況之 變更，已然大幅增值，但系爭土地之租金卻未曾調整，是上 訴人主張依民法第442條規定請求調整被上訴人承租系爭土 地之租金，應屬有據。 ㈢系爭土地於80年前後迄今，公告地價上漲為2 至3 倍，已如 前述，而系爭土地位處興達港觀光魚市內，假日人潮眾多， 商業繁盛，有交通示意圖（一審卷第89頁）、現場照片8 張 （一審卷第98至101 頁）在卷可稽，足見系爭土地之利用價 值非淺。又被上訴人自承系爭土地係供作魚類加工之營業使 用（一審卷第52頁反面），可見被上訴人因承租系爭土地而 獲得商業上之利益，而非一般供住居所用，租金自不受土地 法第97條規定之限制。再參以與系爭土地相鄰之同段第629 -1地號土地（面積1,326 平方公尺），於102 年3 月6 日出 租時，約定每月租金50,000元，換算每平方公尺之租金約38 元，有土地租賃契約書（一審卷第12頁）可參，且為被上訴 人所不爭執（一審卷第84頁）；而上開第629-1 地號土地之 出租面積為系爭土地承租面積2 倍有餘，其使用收益價值本 即比面積較小之系爭土地為高，其更鄰近魚市中心區，利於 出租攤位收益，有上開交通示意圖、現場照片8 張可佐。故 於參酌629-1 地號土地之租金以定系爭土地之租金調整額時 ，自不能純以二筆土地之面積比例為決定，基此，上訴人主 張調整系爭土地之租金時應依629-1 地號土地之面積與系爭 土地之面積比例為基準計算，每月應為19,299元等語，尚難 採取，本院審酌上情，認系爭土地之租金調整金額應低於依 二筆土地面積之比例計算之金額，並參酌前述系爭土地102 年1月公告現值（5,700元）約為78年7月之公告現值（2000 元）之2.8 倍，並依上開理由及參酌系爭土地被上訴人營業 使用之情形，系爭土地所在之興達港觀光魚市假日人潮及商 業繁榮之程度各情，認系爭土地每月租金原審調整為10,000 萬元，仍為過低，應以14,000元為適當。 七、綜上所述，上訴人依民法第442 條請求被上訴人所承租之系 爭土地之租金自103 年5 月15日起，應調整為每月14,000元 為有理由，原審所調整之金額每月尚不足4,000 元，上訴意 旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為有理由，自應由 本院將原判決此部分廢棄改判如主文第2 項所示。至就超過 上開應准許部分，原審予以駁回，並無不合，此部分上訴為 無理由，應予駁回。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 2 月 10 日 民事第五庭 審判長法官 簡色嬌 法 官 林紀元 法 官 黃科瑜 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中 華 民 國 104 年 2 月 11 日 書 記 官 洪慧敏