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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　105年度上易字第147號 上　訴　人　張微彩 被上訴人　　柏特利房屋仲介有限公司 法定代理人　江秀珊 訴訟代理人　葉家宏 訴訟代理人　葉憶萱 上列當事人間因給付報酬事件，上訴人對於中華民國105 年2 月 19日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第2564號第一審判決提起上 訴，本院於105 年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國104 年5 月29日經由被上 訴人之經紀人員張育琳，就坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○號土地及其○○○區○○路○○巷○○號房屋（合稱系爭房地 ）簽訂「一般委託銷售契約書」及「委託銷售/ 出租契約內 容變更同意書」（合稱委託銷售契約），約定房地開價新臺 幣（下同）1,180 萬元、底價1,000 萬元，委託被上訴人銷 售，於授權底價金額範圍內，被上訴人得收受買方訂金、安 排買賣簽約事宜，如買賣成交，上訴人應給付被上訴人依成 交價格3 ％計算之報酬。被上訴人嗣為上訴人覓得買主陳信 良，上訴人與陳信良遂於104 年6 月12日簽訂買賣契約，約 定價金為1,020 萬元，陳信良並於同日給付簽約款30萬元， 上訴人應於陳信良交付第二期款30萬元後，於104 年6 月30 日攜齊過戶資料蓋妥移轉登記書交予地政士。惟陳信良將第 二期款60萬元匯入履約保證專戶後，上訴人竟毀約，不願依 限交付過戶資料，經被上訴人、陳信良催告履行，均未置理 ，陳信良於104 年9 月9 日以存證信函通知上訴人解除契約 及請求加倍返還已付價金。買賣契約既已簽立，被上訴人就 委託銷售契約已履行完畢，嗣因可歸責於上訴人之事由，致 買賣契約被解除，依委託銷售契約第10條有關違約處罰之約 定，上訴人即應依銷售總價1,020 萬元之6 ％即612,000 元 給付服務報酬予被上訴人。爰起起訴聲明請求上訴人應給付 被上訴人612,000 元。 二、上訴人則以：張育琳於104 年5 月29日與上訴人接洽，願仲 介系爭房屋之買賣，當時上訴人即向張育琳告知因先與永慶 不動產簽訂專任委託銷售契約，若與被上訴人簽約，恐有違 約問題，惟張育琳告以一切由其處理，請上訴人放心簽約。 上訴人聽從所言，而與被上訴人簽訂委託銷售契約。嗣上訴 人與陳信良簽訂買賣契約，然張育琳卻未依其承諾處理上訴 人與永慶不動產間委託銷售契約之違約問題，致使上訴人有 可能遭永慶不動產索賠之危險，乃債務不履行。復因張育琳 未解決上該問題，致該買賣契約遭受解除，上訴人遭買受人 陳信良訴請賠償，乃被上訴人債務不履行，致上訴人受有損 害，上訴人得依民法第224 條、第227 條第2 項及第544 條 等規定向被上訴人請求損害賠償，上訴人自無須依委託銷售 契約第10條約定給付報酬予被上訴人，縱認上訴人負有依上 開約定給付報酬之義務，上訴人亦得就此主張抵銷。又，上 訴人簽訂委託銷售契約時，即已告知被上訴人底價是1,180 萬元，張育琳竟要求上訴人同時簽立二張「委託銷售/ 出租 契約內容變更同意書」，其中1 張之底價為1,180 萬元，另 一張則底價部分空白，嗣該張空白底價之「委託銷售/ 出租 契約內容變更同意書」（下稱變更同意書）遭張育琳擅自填 寫底價為1,000 萬元，張育琳復於買賣契約簽訂之際，以變 更同意書原是記載底價1,000 萬元為由，在趁上訴人無暇顧 及其他之際，要求上訴人趕緊簽訂系爭買賣契約，致伊無法 詳細閱覽買賣契約內容即為簽署。嗣經上訴人要求張育琳提 供變更同意書供上訴人檢閱，張育琳藉詞不為提供，自有債 務不履行情事，是在張育琳尚未依民法第540 條詳細報告其 顛末之情形下，上訴人自得拒絕給付報酬。買賣契約被解除 ，乃被上訴人未完成委任義務所致。又縱認上訴人有違約情 事，被上訴人請求6 ％之服務報酬，亦屬過高，應予以酌減 等語，資為抗辯。 三、原審判決命上訴人應給付被上訴人367,200 元，駁回被上訴 人其餘之訴。上訴人不服，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴 人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回 。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審敗訴部 分，未上訴而告確定） 四、不爭執事項： ㈠上訴人於104 年5 月29日經由被上訴人之經紀人員張育琳簽 訂系爭房地委託銷售契約，約定房地開價1,180 萬元、底價 1,000 萬元，委託被上訴人對外覓得買方辦理銷售，於上開 授權底價金額範圍內，被上訴人得收受買方訂金、安排買賣 簽約事宜，如買賣成交者，上訴人應給付被上訴人成交價格 百分之3 計算的服務報酬。 ㈡被上訴人為上訴人覓得買主陳信良，上訴人與陳信良於104 年6 月12日簽訂買賣契約，陳信良於同日給付簽約款30萬元 ，買賣契約約定於104 年6 月30日由上訴人攜齊過戶資料蓋 妥移轉登記書交予地政士，陳信良則於上開期限同日或之前 將第2 期款60萬元匯入買賣履保專戶內。惟屆期上訴人未於 期限內交付上開過戶資料。 ㈢陳信良於104 年7 月10日以存證信函催告上訴人履約，嗣於 104 年9 月9 日以存證信函解除買賣契約。 五、本院判斷： ㈠被上訴人得否依委託銷售契約之約定，請求上訴人給付？如 可，則金額為若干？ ⒈被上訴人主張兩造訂立委託銷售契約，並經其覓得買方陳 信良，上訴人即與陳信良簽訂買賣契約等情，業據提出委 託銷售契約及買賣契約等為證（原審卷第7 至22頁），上 訴人不爭執各該文件簽名之真正（原審卷第66頁言詞辯論 筆錄），堪信被上訴人上情之主張為真實。上訴人雖辯稱 其委託被上訴人銷售之底價為1,180 萬元，該變更同意書 係遭張育琳擅自填寫為底價1,000 萬元，顯屬不實云云。 然查，該變更同意書上記載之委託銷售底價確為1,000 萬 元（原審卷第10頁），上訴人陳述該變更同意書上原無填 載底價金額云云，然衡諸事理，上訴人不可能願於未記載 底價金額之文件上簽名，對照上訴人與永慶不動產所簽契 約底價為950 萬元（原審卷第82頁），該950 萬元金額並 無高於同意書所載底價1,000 萬元，足徵該底價1,000 萬 元之記載，並非突兀。徵諸仲介實務上，亦例多約定開價 與底價之區間，以利銷售之慣習，難認該金額係被上訴人 所擅填。況，若上訴人僅願以高於1,180 萬元之價格始願 售出房地，則其嗣於買賣契約訂定時，既知悉買賣價格低 於1,180 萬元，其當不可能願以1,020 萬元出售，觀諸其 仍簽訂系爭買賣契約，足認上訴人所為上情之抗辯，無非 係事後毀約所為避就之詞，核不足信。 ⒉依買賣契約第3 條第2 項之約定：「第一期款（即簽約款 ）為30萬元，第二期款為60萬元，賣方（上訴人）應於10 4 年6 月30日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明 ）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執。」 ，系爭委託銷售契約第10條第2 款所載：「違約之處罰： 有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託 人應支付銷售總價6 ％計算之服務報酬：（二）買賣契約 成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解 除買賣契約者。」（原審卷第7 、13頁）。被上訴人主張 陳信良已依約給付買賣價金90萬元（含簽約款30萬元及第 二期款60萬元），因上訴人未依約於104 年6 月30日之期 限內交付過戶資料，嗣遭陳信良催告履行後仍不履行，而 解除契約等情，業據其提出存證信函為證（原審卷第23、 28至30頁），上訴人則就陳信良已給付90萬元、其迄未交 付過戶相關資料，及其曾收受上開存證信函等節不爭執， 堪認買賣契約係因上訴人未依約交付過戶相關資料而被陳 信良解除乙情為真實。上訴人雖以買賣契約被解除，係可 歸責於被上訴人之事由所致等語為辯，並提出其與永慶不 動產所簽訂之專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書 、存證信函及其與張育琳對話之光碟及譯文等件為證（原 審卷第80至96頁、本院卷第20頁）。經查： ⑴依上訴人提出其與永慶不動產所訂專任委託銷售契約書 第8 條第3 項第1 款固記載：「專任委託之遵守：有下 列情形之一者，均視為乙方（即永慶不動產，下同）已 完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額2 ％之服 務報酬外，甲方（即上訴人，下同）仍應支付委託銷售 價額4 ％服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：① 委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另 行委託第三人居間仲介者。」（原審卷第80頁），然此 為上訴人與永慶不動產間之約定，非必然得為被上訴人 所知悉。依上訴人所提出104 年6 月15日對話之錄音譯 文，顯示張育琳當時係稱其曾詢問上訴人，有關上訴人 與永慶不動產間所簽之契約係屬一般約或專任約？經上 訴人答覆係一般約，其方與上訴人簽訂訟爭之委託銷售 契約，簽訂委託銷售契約當天，上訴人並未拿該其與永 慶之契約供其閱覽等語（原審卷第89頁），證人張育琳 亦證稱：104 年5 月29日兩造簽訂該委託銷售契約，上 訴人沒有提供永慶的合約給被上訴人看過，我看的時候 已是6 月8 日等語（本院卷第53頁），核與上訴人二度 自承：簽訂系爭委託銷售契約後，張育琳才看過上訴人 與永慶不動產間之專任契約等語相符（原審卷第67、 100 頁）。可知兩造簽訂委託銷售契約當時，上訴人並 未出示其與永慶不動產間之契約予張育琳審閱，自難謂 被上訴人於簽約時已知悉上訴人與永慶不動產間所簽訂 之契約為專任委託銷售契約，有為招攬業務，而為承諾 處理之意思表示諸情。又證人劉俊龍所證各情（本院卷 第52頁）至多僅能證明張育琳於簽訂該委託銷售契約時 ，知悉上訴人與永慶不動產亦訂有銷售契約而已，不能 執謂被上訴人明知上訴人與永慶不動產間訂有上訴人不 得再委由他人銷售該房地之約定。上訴人辯稱被上訴人 未依承諾內容處理其與永慶不動產間之契約，核屬無據 。 ⑵又依被上訴人所提出之手機簡訊，記載確有收到買方價 款（原審卷第111 頁），上訴人亦自承有收受該簡訊（ 原審卷第102 頁），足徵上訴人知悉陳信良所匯入之款 項金額。是而縱如其所述，被上訴人未提出陳信良有匯 款10萬元之相關證明供其檢視，然簡訊中既並告知上訴 人，如有疑問，洽安心履約保證專線（其後並載有電話 號碼）。其於收受簡訊當時定悉陳信良已依約給付之情 ，而得為相對應之履約行為，自難事後藉口被上訴人未 提供匯款相關憑證，指該買賣契約之解除係可歸責於被 上訴人。又系爭銷售委託契約並未有被上訴人有代上訴 人轉達解除契約意思表示義務之約定，且依該契約之性 質，表達上訴人與買受人解約，亦與該約之本旨有悖， 即上訴人以自己之事由，如欲解除其與陳信良間之買賣 契約，應自己向陳信良表示，上訴人並無義務為之。該 買賣契約上載有陳信良之聯絡方式（原審卷第19頁）， 陳信良於另案表示：其分別於104 年6 月19日、同年月 22日陸續接獲上訴人所寄發之存證信函（本院卷第62頁 ），即上訴人並無不知如何聯絡陳信良之情形，是上訴 人抗辯：其於104 年6 月15日、同年月18日告知張育琳 欲解除買賣契約，詎張育琳怠於通知陳信良，致陳信良 持續匯款，顯違背委任義務云云，要非可採。另上訴人 所持有之買賣契約遺失，不能將不利益歸由被上訴人， 縱認被上訴人未應上訴人要求再提供買賣契約予上訴人 檢視，惟上訴人至遲於收受陳信良之存證信函及被上訴 人委由律師撰寫之律師函時，亦可明確知悉其所應依約 履行之義務為何，其仍不履約致被陳信良解除買賣契約 ，該解約事由與被上訴人是否有將買賣契約正本交予上 訴人閱覽無涉。 ⑶依買賣契約第5 條第3 項約定，買方至遲應於辦理完稅 前，將商業本票交予承辦地政士保管，作為尾款之擔保 （原審卷第15頁），而買賣雙方僅進行至交付過戶資料 階段，尚未處理稅捐事宜，則陳信良應給付商業本票之 期限即仍未屆至，上訴人執此抗辯因被上訴人未督促陳 信良交付商業本票，屬可歸責被上訴人之事由，致其無 法履約云云，即非有據。從而，上訴人所辯買賣契約之 解除，係可歸責於被上訴人之事由所致，並非可採。 ⒊當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額，民法第250 條定有明文。訟爭委託銷售契約第10 條第2 款約定，買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事 由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者，委託人仍應支付 受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，該條款係在使 有可歸責事由之委託人，應賠償受託人因完成委託任務預 期可得之佣金報酬，性質上係屬損害賠償額預定性質違約 金之約定。按約定之違約金額過高者，得減至相當之數額 ，民法第252 條定有明文。至於違約金之金額是否相當， 即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為斟酌之標準。審酌被上訴人於系爭買賣契約簽訂 時，原可先自上訴人方收取銷售總價3 ％其中之70％服務 報酬，嗣於交屋時被上訴人亦可再收取其餘30％之服務報 酬（原審卷第9 頁），且得向買方陳信良收取仲介費用15 萬元（約相當於銷售總價1.5 ％；原審卷第108 頁之買方 給付服務費承諾書），惟因上訴人未依約履行致買賣契約 解除，被上訴人未能獲取上開利益；而被上訴人依兩造所 訂之委託契約應履行之義務包含廣告企劃、買賣交涉、協 助辦理過戶及貸款手續等（原審卷第9 頁），被上訴人就 系爭銷售已履行廣告企劃、帶看房屋、斡旋買賣價金等事 務，如上訴人依約履行，被上訴人仍須協助辦理過戶或貸 款手續等工作，故因上訴人違約，被上訴人亦省卻處理後 續相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務，惟亦 影響其向買方收取仲介費用之利益，是考量上情及社會經 濟狀況等一切情狀，認被上訴人請求以銷售總價6 ％計算 之違約金容有過高，應以委託銷售價6 ％之60％計算為合 理。從而，被上訴人得請求上訴人給付之金額為367, 200 元（計算式：1,020 萬元×3.6 ％＝367,200 元）為合理 ，逾此範圍請求，不應准許。被上訴人所得請求之違約金 既屬賠償性，應視為該違約金為上訴人不履行銷售契約所 定出賣義務所生損害之賠償總額，即不得再請求上訴人給 付該違約金之遲延利息。 ㈡上訴人主張抵銷，為無理由 按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時 ，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延 或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外 之損害者，債權人並得請求賠償。受任人因處理委任事務有 過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠 償之責，民法第224 條、第227 條及第544 條分別定有明文 。上訴人抗辯被上訴人未依其承諾處理上訴人與永慶不動產 間專任委託銷售契約事宜，亦未提出陳信良交付10萬元之相 關匯款證明、變更同意書及買賣契約之正本供伊檢視，致遭 陳信良解除買賣契約並求償高達90萬元之違約金，復未督促 陳信良交付擔保尾款支付之本票予伊，顯屬未盡委託人之責 ，應負債務不履行責任云云，上訴人據以抵銷。惟上訴人就 其主張被上訴人曾有承諾處理其與永慶不動產間之專任委託 銷售契約事宜乙節，未舉證證明業如前述，自難認此內容為 被上訴人應盡受託義務之範疇；又上訴人已由簡訊知悉陳信 良所匯入履約保證專戶之款項金額，不能認為被上訴人未提 供匯款證據予上訴人知悉；另上訴人雖就變更同意書之底價 有所爭執，惟其既同意以1,020 萬元出售系爭房地，則上訴 人爭執變更同意書記載之底價，要非可取，買賣契約於房地 完稅前已為解除，被上訴人亦無督促陳信良給付本票之義務 。上訴人執前揭理由，抗辯被上訴人應依上開規定負債務不 履行之損害賠償責任，並據以主張抵銷，洵非有據。 六、綜上，被上訴人依訟爭契約約定，請求上訴人給付612,000 元本息，其請求之金額給付在367,200 範圍內，洵屬正當， 應予准許。是則原審判命如數給付，並無違誤。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，無理由，應予駁回其上訴。 本件兩造係於104 年5 月29日簽約，上訴人至同年6 月8 日 始提供其與永慶房屋之銷售契約予張育琳，嗣後上訴人與陳 信良成立買賣契約後，被上訴人就上訴人提出其與永慶房屋 之契約究如何解決乙情，固有所談論，惟此乃兩造成立契約 後，始因上訴人告知之而生之問題，不影響上開所為之認定 。兩造其餘攻防之陳述及證據資料，核與判決結果不生影響 ，不再一一贅論，併此敍明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、 第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 6 月 22 日 民事第四庭 審判長法官 徐文祥 法 官 賴文姍 法 官 許明進 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中 華 民 國 105 年 6 月 23 日 書 記 官 白 蘭