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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　105年度上易字第223號 上　訴　人　亞聯資產服務股份有限公司 法定代理人　林美華 訴訟代理人　周慶順律師 被 上訴 人　洪李惠貞 訴訟代理人　黃金龍律師 上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於民國105 年5 月10日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第134 號第一審判決提起 上訴，本院於105 年12月28日辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國97年7 月30日向訴外人開發工銀資產 管理股份有限公司（下稱開發公司）購買三龍帝國大樓（下 稱系爭大樓）坐落高雄市○○區○○段00○段000 地號土地 （下稱系爭土地，權利範圍為1/10000 ）及其上2872建號建 物即門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○ 號地下層（下稱 系爭2872建物，權利範圍為全部）、2942建號建物即門牌號 碼高雄市○○區○○○路○○○ 號等112 戶公共設施（下稱系 爭2942建物，權利範圍為1696/10000）取得所有，並取得如 附圖地下一層斜線所示3號停車位，面積15.3平方公尺、地 下二層斜線所示5 號停車位，面積15.6平方公尺（下合稱系 爭停車位）專屬使用權（下稱專用權）。而系爭大樓規劃大 樓住戶停車位專用權情形為：若大樓區分所有權人購買1 個 停車位者，共有部分即系爭2942建號建物較無購買車位者多 出權利範圍47/10000。而被上訴人所有同段2913建號建物即 門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號14樓房屋（下稱2913 建物) ，就系爭2942建物之權利範圍為79/10000，故其應僅 有1 個停車位專用權（即地下二層編號11之停車位），惟被 上訴人竟長期無權占用伊所有之系爭停車位，受有每一個停 車位每月相當於租金不當得利新臺幣（下同）2,500 元，合 計5,000 元，致伊受有無法使用系爭停車位及上開租金損害 ，爰依民法第767 條及第179 條等規定，提起本件訴訟等語 。並聲明求為判決：被上訴人應將系爭土地上系爭2942建物 之系爭停車位返還上訴人，並自98年10月1 日起至返還上開 停車位之日止，按月給付上訴人5,000 元。 二、被上訴人則以：訴外人即伊父李昌係系爭大樓坐落土地之地 主之一，因訴外人即原系爭停車位所有人樺鋼建設有限公司 （下稱樺鋼公司）尚有餘款未清，遂以系爭停車位作價清償 ，於84年12月間由李昌指示樺鋼公司將系爭車位之專用權讓 與伊，交付地下室車位使用權利證明書予伊，迄今由伊占有 使用，並向系爭大樓管理委員會（下稱管委會）繳納停車位 管理費。而訴外人龍星昇第五資產管理股份有限公司（下稱 龍星昇公司）雖於93年12月10日自樺鋼公司拍賣取得系爭29 42建物，上訴人並輾轉購買取得龍星昇公司拍賣取得之系爭 2942建物，惟樺鋼公司就系爭2942建物之分管占有使用情形 ，係以地下室車位使用權利證明書為據，此為共有人間之分 管協議，乃公眾周知之事實，依上訴人起訴主張事實，應已 知悉地下樓層各該車位之使用分管情形，自應受該分管協議 之拘束，故伊就系爭停車位自屬有權占用，並非無法律上之 原因。且上訴人起訴時即自承非系爭大樓住戶，自無由取得 系爭大樓之停車位權利，故其上開主張要屬無據等語置辯。 答辯聲明求為判決：上訴人之訴駁回。 三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求 為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上系爭29 42建物之系爭車位返還予上訴人，並自98年10月1 日起至返 還上開停車位之日止，按月給付上訴人5,000 元。被上訴人 答辯聲明求為判決：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項如下： ㈠系爭土地上之系爭大樓之建物，由樺鋼公司所起造，於83年 9 月5 日以高雄市政府工務局（83）高市工建築使字第1850 號使用執照為第一次登記。 ㈡附表所示不動產（下稱系爭不動產）原為樺鋼公司所有，嗣 因樺鋼公司積欠債務未償，經龍星昇公司聲請原審以93年度 執字第13672 號清償債務執行事件（下稱系爭執行事件）受 理後，由龍星昇公司拍定取得，於93年12月10日以拍賣為原 因登記所有。 ㈢嗣龍星昇公司於：⑴95年2月6日將系爭土地（權利範圍為22 /10000）及附表編號2、3所示不動產出賣登記為訴外人郭家 妤所有。⑵97年3月31日將系爭土地（權利範圍為1/10000） 、系爭2872建物（權利範圍為全部）及系爭2942建物（權利 範圍為1696/10000）出賣登記為開發公司所有，此部分再經 由開發公司出售予上訴人，由上訴人於97年7 月30日以買賣 為原因登記為所有人。 ㈣系爭地下一層編號3 停車位為法定停車位、系爭地下二層編 號5 停車位為獎勵停車位。 ㈤上訴人就高雄市○○區○○段○○○段0000○號建物（門牌 號碼：高雄市○○區○○○路○○○ 號5 樓，權利範圍為34/3 5 ），於99年5 月10日以買賣為原因登記所有。 ㈥若認上訴人主張有理由，兩造不爭執計算系爭停車位每月相 當於不當得利租金合計為5,000 元。 五、兩造爭執事項為：㈠上訴人自開發公司取得系爭2872建物之 所有時，上訴人就系爭停車位有無專用權？有無受讓系爭停 車位專用權之資格？㈡被上訴人是否無權占用系爭停車位？ 上訴人請求返還系爭停車位及不當得利是否有據？茲分述如 下： ㈠查，公寓大廈管理條例（下稱本條例）於84年6 月28日公布 、同年月30日施行前，業者間成立所謂讓售契約中同時設定 專用權之方式甚為普遍，此種約定多是於公寓大廈預售時， 由出買人與買受人於買賣契約中約定共同部分或基地之特定 部分由某買受人專用，且本條例就此部分並無溯及既往之明 文規定，是區分所有建築物之建商，於出售其區分所有權時 ，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權 人使用，而成立分管契約，倘無違反強制或禁止之規定，除 受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形外，各區分 所有權人及其受讓人，應受其拘束。又系爭大樓建築竣工日 期為83年5 月30日，並於83年8 月3 日核發使用執照，於92 年10月14日核准（83）高市工建築變使字第00000-00號變更 使用執照，有高雄市政府工務局104 年7 月28日高市工務建 字第10435432800 號函及所附使用執照資料在卷可稽（原審 二卷第93、94頁），足見系爭大樓係本條例施行前，已建築 完成並辦畢登記之大樓。再者，系爭大樓為地上14層、地下 3層、1棟共112戶，均原屬起造人樺鋼公司所有；法定停車 輛數31輛、獎勵停車輛數86輛，實設停車輛數117輛；地下1 層為防空避難室兼停車空間，地下2層及地下3層均為停車空 間；系爭2942建物為門牌自由二路170號等112戶公共設施， 該地下層面積為5285.52平方公尺，並有使用執照存根等資 料在卷可參（原審二卷第94至104頁），且由系爭大樓E棟（ 即門牌號碼為明華路105號所屬樓層）自85年起至87年止即 有繳納管理費情形，有管委會104年12月三龍帝國字第10401 2001號函及所附繳納名冊附卷可佐（原審三卷第105、111至 113頁），依該繳納名冊可知，足知系爭大樓確有區分所有 權人未有停車位之專用權，依此堪認系爭大樓於本條例實施 前，係由出賣人即建商樺鋼公司分層分戶出售系爭大樓之區 分所有建物，而地下層固為系爭大樓各區分所有權人之共同 使用部分，然樺鋼公司分層分戶出售系爭大樓與各承購戶時 ，係另行出售系爭大樓地下層停車位之專用權，且系爭大樓 之區分所有權人，於簽約購屋時，即可知悉系爭大樓有保留 地下層停車位之專用權，並另行分別附隨於房屋出售之情形 ，依前開說明，應視為各停車位，即由附購該車位之特定區 分所有權人專用之默示承認，而此與共有物之約定分管相類 ，並無違反強制或禁止之規定。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民事訴訟如係由上訴 人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴 人之請求，業經最高法院17年上字第917 號判例意旨闡釋明 確。查，龍星昇公司自樺鋼公司拍賣取得系爭不動產所有權 ，嗣龍星昇公司於97年3 月31日將系爭土地（權利範圍為1/ 10000 ）、系爭2872建物（權利範圍為全部）及系爭2942建 物（權利範圍為1696 /10000 ）出售予開發公司，再經由開 發公司出售予上訴人，為兩造所不爭執。而上訴人主張其自 前手買受龍星昇公司拍賣取得之系爭2872建物及系爭2942建 物，經比對系爭2942建物之應有部分比例，足認被上訴人應 僅有地下二層之編號11車位，其有取得系爭停車位之專用權 ，惟為被上訴人無權占用，故訴請被上訴人返還系爭停車位 並給付相當於租金之不當得利，惟為被上訴人以前詞否認置 辯，揆諸前揭說明，自應由上訴人就龍星昇公司拍賣取得樺 鋼公司所有系爭不動產（含系爭2942建物）時，已同時取得 系爭停車位專用權之事實，及上訴人有受讓系爭停車位專用 權之資格，得自前手受讓取得系爭停車位專用權之事實，負 舉證責任，始得據以排除被上訴人之占有系爭停車位。經查 ： ⒈系爭執行事件拍賣樺鋼公司之系爭不動產委請陳聰凱建築師 事務所鑑價時，並未就樺鋼公司於系爭大樓是否有專用停車 位一併鑑價，於拍賣公告或點交時，亦未載明樺鋼公司於系 爭大樓具何停車位之專用權，且載明應由投標人自行查明， 業據原審調取系爭執行事件卷宗查閱明確，並有被上訴人提 出之上開卷宗所附之拍賣公告可佐（見原審卷第74、75頁） ，且為上訴人所不爭執（見本院卷第136 頁），則當時執行 法院對於系爭大樓的共用部分如車位之執行，既無特別調查 ，且拍賣公告中，僅記載拍賣2942建物公共設施及標註其應 有部分，而非拍賣車位專用權或載明附有停車位，又因大樓 公共設施通常包括公寓大樓之大門、樓梯、屋頂、水搭、地 下室、儲水池、停車位等，則樺鋼公司僅拍賣2942建物部分 應有部分，當時是否有包括拍賣系爭停車位，已屬有疑，本 難認系爭停車位在拍賣範圍內，且龍星昇公司在拍定前，並 未向管委會查明拍賣之系爭2942建物，是否含有車位及車位 若干，是於拍定後始向管委會查詢並瞭解占用車位等情，業 據證人即龍星昇公司職員梁客川證述在卷（見原審卷二第17 8 頁），則龍星昇公司既未先向管委會查明其餘未使用之停 車位，是否樺鋼公司仍有專用權，並在系爭不動產拍賣範圍 內，自無法依龍星昇公司或上訴人事後以系爭2942建物應有 部分比例自行推斷，逕認經龍星昇公司拍定前，其餘停車位 仍屬樺鋼公司有專用權，且含在系爭不動產之拍賣範圍，而 由星昇公司在拍定系爭不動產時，併取得系爭停車位。是上 訴人雖輾轉自前手龍星昇資產公司拍定之系爭不動產中，取 得系爭2872建物、系爭2942建物，惟難認即同時取得系爭停 車位。 ⒉上訴人雖主張系爭大樓就停車位專用權為區分所有權人購買 1 個停車位者，共有部分即系爭2942建物較無購買車位者多 出權利範圍47/10000，則被上訴人依其共有系爭2942建物應 有部分為79/10000，應僅有1 個車位，而上訴人取得系爭29 42建物應有部分為1696/10000，故取得36個車位，又因已出 售一車位與其他區分所有權人，故嗣後其出售車位時，即以 移轉系爭2872建物應有部分1/35予其餘買受車位之人云云。 惟查，系爭大樓之建物原均屬樺鋼公司所有，由樺鋼公司分 層分戶出售系爭大樓與各承購戶，則上訴人主張系爭大樓區 分所有權人有購買停車位專用權，系爭2942建物則會多出權 利範圍100000分之47一情是否屬實，理應以龍星昇公司取得 系爭不動產所有權前或拍定取得時，系爭大樓中具有停車位 專用權之住戶，與不具有停車位專用權之住戶為比較，是否 確屬此情，始能判斷其所述是否為真。而上訴人就此部分之 主張，固以系爭2942建物謄本、證人梁客川於原審證述及其 簽名之車位確認書為據，惟據證人梁客川於原審證述：樺鋼 公司因無法償還銀行貸款而拍賣資產，當時拍賣公告並沒有 記載車位，上面有主建物及一些不成比例的公設持分，「我 們想」應該是車位，因車位就會有相對的持分，是比對住戶 公設，確認車位數量「大概」是這些。又伊在龍星昇公司拍 定後，才去瞭解停車位占有情形，伊先跟管委會確認車位數 量，後來有爭執的有兩個，管委會表示那是何人使用，但比 對主建物以及公設比部分，認定那住戶應該沒有那兩個車位 持分比例。並告訴管委會會就車位做車擋，大部分住戶都沒 有爭執，但有二個車位被上訴人有爭執，占住系爭停車位， 故未做車擋。之後出賣給開發公司，包含有爭議的系爭停車 位，出賣後由開發公司自行排除。伊與開發公司之人在交接 車位時，原審二卷第25頁所附車位確認書為伊製作並簽名。 龍星昇公司拍定系爭不動產，因為不是正常買賣案件，故都 沒有取得地下室停車位使用權利書，伊都跟大樓管委會確認 那些車位是我們的，有爭執的再各自主張等語（見原審卷二 第174至180頁），則依證人梁客川之證述，足見龍星昇公司 於拍定前並未向管委會查明拍賣取得之系爭不動產是否包括 系爭停車位，且法院拍賣公告亦未載明拍賣系爭不動產資產 包括拍賣系爭停車位，係龍星昇公司拍定系爭不動產後，職 員自行比對不成比例之公設比，計算取得系爭大樓地下室停 車位大概數量，縱已向管委會查知系爭停車位為被上訴人使 用，且被上訴人已異議而告知系爭停車位為其專用，仍就有 爭議之系爭停車位自行主張權利。則依憑證人梁客川上開證 述，足見龍星昇公司僅係依憑公設比而推認有系爭停車位專 用權，而無法用以證明樺鋼公司有以移轉公共設施之應有部 分比例，作為分管停車位之方式，並由梁客川製作車位確認 書之備註欄原有記載：另2個平面車位即系爭停車位有爭議 ，有人佔用等內容，嗣即以直線刪除，且於下方之其他重要 事項欄中，亦刪除有爭議之系爭停車位（見原審卷二第25頁 ），足認龍星昇公司出售予後手開發公司時，已將爭議之系 爭停車位刪除，難認龍星昇公司認定其有取得系爭停車位之 專用權，並轉讓交付系爭停車位予後手開發公司，嗣再由開 發公司輾轉讓售予上訴人。復由被上訴人所提出經上訴人不 爭執真正之地下二樓編號11與其他住戶所有之地下二樓編號 7 、地下三樓編號21之地下室車位使用權利證明書以觀（見 原審卷二第85頁、原審卷三第6、7頁），顯見樺鋼公司當時 應係就停車位以地下室車位使用權利證明書作為分管契約的 標示，即以交付地下室車位使用權利證明書，而為分管約定 享有停車位專用權，尚無約定係以公共設施應有部分比例作 為分管車位依據。則上訴人既無法證明拍賣樺鋼公司系爭不 動產時，含有拍賣系爭停車位專用權，已如前述，且無法取 得樺鋼公司出具之地下室車位使用權利證明書，亦無法證明 龍星昇公司事先有向管委會查明系爭停車位屬系爭執行拍賣 範圍內之資產，可由龍星昇公司及其輾轉後手之上訴人取得 專用權之事實，本院自難以系爭2942建物謄本登載之權利範 圍、證人梁客川之上開證述及車位確認書，即為上訴人有利 之認定。 ⒊原審為確認系爭大樓停車位歷年使用或繳費情形，曾函請管 委會提供相關資料結果，固據管委會104 年5 月8 日三龍帝 國字第1040050001號及104年12月三龍帝國字第000000000號 等函及所附90年管理資料、停車位使用表、95年7月14日管 理費收據、95年4月24日管理費收據、94年至103年管理費名 冊、94年2月4日未出售停車位公告、系爭大樓E棟（即門牌 號碼為明華路105號所屬樓層）自85年起至87年止繳納名冊 等在卷可佐（原審二卷第28至49頁、原審三卷第105至111頁 ）。而依上開85年起至87年止繳納名冊所示（原審三卷第 111至113頁），記載被上訴人停車位收費情形1個計300元； 依上開97年至103年管理費名冊所示（原審二卷第44至49頁 ），記載被上訴人停車位收費包含系爭停車位共3個計900元 ，二者前後固不相符，惟被上訴人在上訴人取得系爭2942建 物、系爭2872建物前，既已占有使用系爭停車位，並持有系 爭停車位之地下室車位使用權利證明書，且該地下室車位使 用權利證明書外觀，核與前開其他住戶持有之地下室車位使 用權利證明書外觀均相同，上訴人亦不再爭執經樺鋼公司蓋 印之印文之真正及位置有疑（見原審卷三第74頁），且被上 訴人自97年起按月繳納停車費，系爭大樓管委會亦無議，復 無證據足認系爭停車位於龍星昇公司拍定前，仍屬於樺鋼公 司所有，並未讓售予他人，難認龍星昇公司拍定取得系爭不 動產時，得併取得系爭停車位。另被上訴人既有向龍星昇公 司反應其有系爭停車位專用權，又上訴人並無法證明龍星昇 公司有取得系爭停車位之事實，則不論被上訴人於85至97年 期間為何短納系爭停車位管理費，均無法以此反推作為上訴 人或龍星昇公司得取得系爭停車位之論據。至於上訴人雖於 本院臚列明細表，並以系爭大樓住戶之主建物謄本或系爭29 42建物謄本之記載，證明有自樺鋼公司買受停車位與未買受 停車位者之住戶，差異即為應有部分有無增加或減少47/100 00云云，惟觀諸上訴人之明細表所舉住戶，其中既有區分所 有權人如擁有二建物，可能將其所買受之車位視需求登記於 上揭二建號建物其中之一，致使2942建物之共同使用部分之 應有部分與使用車位不符之情（如2899、2900建號建物）（ 見原審卷三第144頁、本院卷第154頁）；又其中向上訴人購 買車位者，係由上訴人移轉系爭2872建物應有部分1/35予車 位買受人，而非移轉系爭2942建物應有部分47 /10000予車 位買受人；暨據證人李宗明證稱：其向上訴人買系爭大樓之 B1編號2車位，上訴人將登記地下層（即系爭2872建物）之 應有部分1/35給伊，因系爭2872建物所有權狀記載系爭2942 建物共用部分權利範圍1649/10000，以1649/10000去除35， 就等於47/10000。其他住戶不曉得是否一樣，伊是以權狀及 經上訴人人員告知，才知建物共同使用部份會多出47/10000 ，伊不了解樺鋼公司對於停車位的規劃等語（見本院卷第13 3-135頁），並提出其之所有權狀供參（見本院卷第140頁） ，足見上訴人係自行以系爭大樓以2942建物應有部分比例， 計算龍星昇公司或上訴人分管取得之系爭停車位，並告知向 其買受者（如證人李宗明）於移轉系爭2872建物應有部分， 即增加系爭2942建物之應有部分47/10000，但實際上，上訴 人並未移轉系爭2942建物應有部分47/10000予李宗明，使李 宗明較其他無車位之住戶增加系爭2942建物應有部分47/100 000，則上訴人主張住戶有買停車位與未買停車位者，差異 係在系爭2942建物之應有部分比例應多出47/10000，即難信 為真實。基此，縱令上訴人臚列之住戶固有部分車位住戶較 無車位住戶就2942建物公共設施應有部分確有多47/10000之 情，惟系爭大樓亦有住戶之2942建物之共同使用部分之應有 部分，與使用車位不符未盡一致，已如上述，即難認公共設 施應有部分比例之多寡，與住戶能否取得停車位專用權存有 必然關係，是自難為上訴人有利之認定。 ⒌綜上，龍星昇公司拍賣承受系爭不動產時，本可由管委會查 知系爭不動產有無包括地下層之車位及數量，暨系爭停車位 之使用情形，竟未能先行查明，僅於拍定後以系爭大樓之29 42建物公共設施共有部分之應有部分登記比例較高，作為其 已取得系爭停車位專用權之論據，已屬無據。又龍星昇公司 於拍定後向管委會查詢，已知系爭停車位係由被上訴人使用 中，且被上訴人係持有蓋有樺鋼公司印文之停車位證明書， 又無證據顯示該證明書為偽造，實難認龍星昇資產公司於拍 定系爭不動產時時，併取得系爭停車位專用權。而上訴人既 無法證明龍星昇公司已取得系爭停車位，其並可自受讓系爭 2942建物時，輾轉取得系爭停車位，且亦未取得系爭停車位 之地下室車位使用權利證明書，當不能憑空以系爭2942建物 共同使用部份之應有部分，主張其已取得系爭停車位專用權 ，則揆諸前開說明，不論被上訴人提出之系爭停車位之地下 室車位使用權利證明書填載資料是否完備，或被上訴人所辯 系爭停車位係樺鋼公司作價清償其父李昌之「餘款」是否屬 實，惟上訴人既無法證明其已取得系爭停車位專用權，則上 訴人本於其為系爭停車位專用權人，即以系爭停車位遭被上 訴人無權占用，本於民法第767 條及179 條請求返還系爭停 車位及相當於租金之不當得利，自均屬無據。 六、綜上所述，上訴人本於其係系爭停車位專用權人，依民法第 767 條及第179 條規定，請求被上訴人應將系爭土地上系爭 2942建物之系爭停車位返還上訴人，並自98年10月1 日起至 返還上開停車位之日止，按月給付上訴人5,000 元，均無理 由，應予駁回。原審判決上訴人敗訴，並駁回其假執行之聲 請，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後，認不影響判 決結果，爰不逐一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78 條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 1 月 18 日 民事第三庭 審判長法官 鄭月霞 法 官 魏式璧 法 官 楊淑珍 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中 華 民 國 106 年 1 月 18 日 書 記 官 戴志穎 附表 ┌──┬─────────────────┬──────┐ │編號│ 不動產坐落地號或建號 │ 權利範圍 │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 1 │高雄市○○區○○段○○○段000地號 │23/100000 │ │ │土地 │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 2 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│全部 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市左營區自由二│ │ │ │路172號10樓） │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 3 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│20/10000 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市左營區自由二│ │ │ │路170號等112戶公共設施，同上建物共│ │ │ │同使用部分） │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 4 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│全部 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市左營區明華一│ │ │ │路111號地下層） │ │ ├──┼─────────────────┼──────┤ │ 5 │高雄市○○區○○段○○○段0000○號│2730/10000 │ │ │建物（門牌號碼：高雄市左營區自由二│ │ │ │路170號等112戶公共設施，同上建物共│ │ │ │同使用部分） │ │ └──┴─────────────────┴──────┘