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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　106年度上字第231號 上　訴　人　林義雄 訴訟代理人　楊靖儀律師 被上訴人　　屏東縣肉品市場股份有限公司 法定代理人　呂建輝 訴訟代理人　吳澄潔律師 複代理人　　張錦昌律師 上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國106 年 8 月3 日臺灣屏東地方法院105 年度訴字第363 號第一審判決提 起上訴，本院於107 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：上訴人林義雄自民國95年起向被上訴人屏東縣 肉品市場股份有限公司承租屏東縣肉品巿場廠區內部分土地 （下稱系爭土地、租約），並由上訴人以自有資金新臺幣（ 下同）1 千餘萬元，於承租土地上興建「屠宰第四線廠房」 及設置屠宰機器等設備（下稱系爭建物、設備），約定土地 租金每月、每坪200 元，及由上訴人繳納房屋稅。系爭租約 至105 年5 月14日屆滿，因被上訴人提出之新租約（第十一 年）條件過苛，致上訴人無力繼續承租，上訴人依系爭租約 第四條第四項約定，於同年5 月2 日雇工進入廠區履行拆遷 系爭建物及設備義務，惟遭被上訴人報警阻止，妨礙上訴人 對系爭廠房、設備所有權之行使，被上訴人亦違反出租人應 配合承租人拆遷廠房、設備之容忍義務，爰依民法第767 條 第1 項及系爭租約起訴。聲明：㈠確認105 年9 月12日屏東 縣潮州地政事務所複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）編號 （B ）所示建物（即系爭廠房），為上訴人所有，被上訴人 應容忍上訴人拆除，不得為任何妨礙行為。㈡確認前項複丈 成果圖編號（A ）所示建物（即附表一編號32；下稱系爭繫 留場），為上訴人所有，被上訴人應容忍上訴人拆除，不得 為妨礙行為。㈢確認第㈠項所示建物內如附表一編號19屠宰 設備（含庫板格牆及一馬力冷藏主機），為上訴人所有，被 上訴人應容忍上訴人拆除，不得為任何妨礙行為。㈣願供擔 保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：上訴人自95年起向被上訴人承租系爭土地， 興建系爭廠房，約定以被上訴人為系爭廠房之起造人，辦理 起造及保存登記，依租約第八條第一至四項約定，足認被上 訴人就上訴人續約時之租金予以優惠，上訴人指稱租金沒有 優惠與事實不合。又契約第五項前段約定系爭廠房於第十年 屆滿，所有權即歸被上訴人所有，是指租期滿十年系爭建物 所有權即歸被上訴人所有，而該項後段是指自第十一年起之 租金應按豬隻頭數計算，其單價與第二、第三屠宰線每頭租 金相同，即上訴人如要續租第十一年，其租金計價已有改變 ，非謂須至第十一年兩造繼續租賃時，被上訴人才取得系爭 建物之所有權，亦即系爭廠房建物因租滿十年依約已歸屬於 被上訴人所有。又系爭繫留場設施為系爭廠房建物之附屬物 ，亦因系爭廠房歸屬被上訴人，而同歸於被上訴人所有。另 附表編號19部分屠體及內臟儲藏室，因附合於系爭廠房建物 ，而為系爭建物效力所及，亦為被上訴人所有，上訴人就系 爭廠房、編號32繫留場及編號19號屠宰設備，均無所有權， 自不得請求被上訴人容忍其拆除等語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴。於本 院聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認系爭建物為上訴人所有，被 上訴人應容忍上訴人拆除，不得為任何妨礙行為；㈢確認系 爭繫留場為上訴人所有，被上訴人應容忍上訴人拆除，不得 為任何妨礙行為；㈣確認系爭屠體設備為上訴人所有，被上 訴人應容忍上訴人拆除，不得為任何妨礙行為。㈤願供擔保 請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、不爭執事項： ㈠上訴人自79年起，向被上訴人承租屏東縣肉品市場廠區內第 五線屠宰場，嗣兩造於95年3 月3 日簽立租約，由上訴人自 行出資於系爭土地上興建系爭廠房及屠宰機器等設備，租金 每坪每月200 元，廠房之房屋稅等由上訴人支付。 ㈡系爭租約105 年5 月14日屆滿後，新租約條件無法合致，兩 造未再續約。 ㈢兩造各自提出之書證，形式上為真正。 ㈣系爭建物使用執照如原審卷第180 頁，即103 年屏府建管使 （竹）字第221098號（註明原領95年屏建管使（竹）字第00 0000號使用執照作廢），起造人為被上訴人。 ㈤系爭廠房及繫留場，為系爭租約第8 條所稱之建物。 五、上訴人主張兩造簽訂系爭租約，並由上訴人自費興建系爭廠 房及設備等，至105年5月14日租期屆滿，兩造未能續約等情 ，已據上訴人提出105 年場地租賃契約書為憑（原審卷第10 至14頁），且為被上訴人不爭執，堪信為真。又上訴人主張 依系爭租約第四條第四項上訴人於契約終止時，應即將場地 遷讓交還，及第八條第五項約定，系爭建物才歸屬於被上訴 人，兩造既未繼續第十一年租約，系爭建物自仍屬上訴人所 有，且依約有將之拆除交還土地之義務等語，則為被上訴人 以前開情詞否認。是本件爭點：㈠上訴人依民法第767 條第 1 項規定及系爭租約約定，求予確認系爭廠房建物，為上訴 人所有，被上訴人應容忍其拆除，不得為任何妨礙行為；㈡ 確認系爭繫留場，為上訴人所有，被上訴人應容忍其拆除， 不得為任何妨礙行為；㈢確認系爭屠體及內臟儲藏室設備， 為上訴人所有，被上訴人應容忍其拆除、不得為任何妨礙行 為，是否有理由，分論如下。 六、本院論斷： ㈠上訴人依民法第767 條第1 項規定及系爭租約約定，求予確 認系爭廠房建物，為上訴人所有，被上訴人應容忍其拆除， 不得為任何妨礙行為，是否有理由？ ⒈上訴人雖於本院主張兩造間租約應以租期自104 年5 月15日 起至105 年5 月14日止之租約為據（下稱104 年租約），而 依該租約約定，上訴人並未享有較優惠之租金，且依租約第 八條續約事項：第五項：第十一年起該場地所有地上建築物 均歸甲方所有之文義，兩造如未成立第十一年租約，系爭廠 房建物自仍為出資興建之上訴人所有等語，雖據其提出104 年租約為據（原審卷第10至14頁），然為被上訴人以前開情 詞否認。 ⒉惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意， 如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事 實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事 人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求。經查： ⑴兩造就系爭土地之租賃，先後於95年3 月3 日（契約書未記 載起迄日，但約定租期五年；下稱95年租約）、100 年5 月 14日（約定租期自100 年5 月15日起至102 年5 月14日止， 計二年；下稱100 年租約）、102 年5 月14日（租期約定自 102 年5 月15日起至104 年5 月14日止，計二年；下稱102 年租約）、及104 年5 月14日簽訂租約（租期自104 年5 月 15日起至105 年5 月14日止，計一年；即104 年租約），有 兩造各自提出，且為他造不爭之各該場地租賃契約書可稽（ 原審卷第10至第14頁、第24至31頁）。而比對各該契約書， 均於契約第八條續約事項約定：「⒈五年屆滿，乙方（即上 訴人）未曾違反約定事項者，甲方（即被上訴人）同意續約 五年。⒉第六年、第七年租金每坪增加百分之二十。⒊第八 年、第九年租金每坪增加百分之四十。⒋第十年租金每坪增 加百分之六十。⒌自第十一年起該場地所有地上建築物均歸 甲方所有，租金以頭數計算，其單價與第二、第三屠宰線每 頭租金相同」之約定。足認兩造形式上雖分別簽訂95年、10 0 年、102 年、104 年租約，實係為合於兩造間就上開土地 租金採按契約第八條第一至四項計算方式逐年遞增，而於租 金不同時予以個別簽約（詳如後述⑵租金額），是依兩造上 開締約過程以觀，足認當事人間自始即有由上訴人租用系爭 土地十年以上之合意，是兩造契約關係自不能僅依104 年租 約為斷，上訴人此部分主張，為不可採。 ⑵上訴人雖主張兩造間約定之租金，並未較其他第二、三屠宰 線之承租戶租金優惠等語，為被上訴人否認。惟按於私法自 治原則，就私契約之具體內容除違反法律強制規定或有違公 序良俗外，允宜由當事人自行約定，且就有償契約之對價是 否相當，採主觀對價原則，即當事人就彼此之對價互相意思 表示合致，即應認為對價相當，而同應受拘束，不生對價是 否相當，而得執為不受契約約定之情，是不論被上訴人是否 以較優於其他屠宰線之承租戶租金約定與上訴人簽訂上開契 約，均無礙各該契約之效力，即兩造均應受拘束。又參以各 該契約第八條第五項約定：第十一年起「回復」與其他第二 、第三屠宰線承租戶之計算方式等文，足認上訴人於簽訂十 年租約之租金，確受有較第二、三屠宰線承租戶優惠，否則 何須特別於各該契約第八條續約事項第一至五項，為前揭不 同之約定。另就95年租約約定是按「每坪」、「每月」租金 200 元計算，至100 年租約，約定「每月」18,600元、102 年租約定，約定「每月」21,700元；104 年租約，約定「每 月」24,800元，即除最初簽訂之95年租約，採按每坪、每月 計算租金外，其餘租約均依序按各該契約第八條續租事項第 二至四項約定調整後之租額，直接載明各該租金於租約上， 且長達十年，上訴人如對租金有爭執何以未於各該簽訂新租 約書時及時反應，此與常情亦顯然有違，是上訴人主張被上 訴人未予優惠租金云云，為不可信。 ⑶上訴人主張依契約第八條第五項文義，於兩造續訂第十一年 租約時，系爭廠房建物等所有權才歸屬於被上訴人所有，兩 造既未簽訂第十一年租約，被上訴人不能抗辯已取得系爭廠 房建物之所有權等語，亦為被上訴人否認。按出租人應以合 於所約定使用、收益之出租物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中，保持合於約定使用、收益之狀態之義務；另承租 人於租賃關係消滅後，應返還租賃物，民法第423 條、第45 5 條分別定有明文。亦即除當事人另有特約外，以本件，被 上訴人僅負交付土地供上訴人自費興建系爭廠房，即合於其 契約給付義務；反之，就上訴人言，按期給付租金，並於租 賃關係消滅時將系爭建物拆除回復土地原狀，契約義務已達 。次查，系爭廠房係上訴人出資興建，且約定以被上訴人為 系爭廠房之起造人，並申請建造執照、使用執照等情，為兩 造所不爭執，且有被上訴人提出，且為上訴人不爭之補發使 用執照等為證（原審卷第180 頁、本院卷第62、63頁）。然 依上說明，系爭廠房既為上訴人出資興建，依法為廠房之所 有人，要無將鉅額出資之廠房，以被上訴人為起造人申請建 造執照、取得使用執照之必要，況於契約第八條第五項前段 約定第十一年起該場地所有地上建築物均歸被上訴人所有之 可能。如再參以兩造約定之租期長達十年以上，土地租金前 五年相同，第六、七年增加百分之二十、第八、九年增加百 分之四十、第十年增加百分之六十，足認兩造間系爭租地契 約，係基於各自利益考量而為約定。即上訴人雖出資興建系 爭廠房，但因其與被上訴人所定土地租約，可達十年之久， 即其得將系爭廠房與所承租之土地合併占有使用、收益，以 收回出資興建廠房之支出。反之，被上訴人應上訴人要求簽 訂長達十年之租約，並以較低之租金出租，雖有不利，但獲 有十年租約屆滿後，取得系爭廠房所有權之利益，並為保障 系爭廠房之所有權，方於契約第八條第五項前段為系爭土地 上建築物均歸被上訴人之約定至明。準此，兩造既基於各自 利益考量，而合意系爭土地租約租賃期限最少為十年，基於 上開契約利益及誠信原則，當事人自不得任意違反契約期限 約定。參以系爭租約於105 年5 月14日屆滿，且此攸關被上 訴人是否得依契約約定取得系爭廠房所有權之具體期限利益 ，更無允上訴人得於租期共十年之前提前終止契約。上訴人 雖又主張兩造並未簽訂第十一年租約，不生系爭廠房所有權 移轉被上訴人效力云云。然依契約第八條屬續約事項之約定 ，此觀第一項至第四項均針對續租及租金調整為約定；至第 五項雖有「自第十一年」等字，然如延續上開第一至四項約 定租金內容，此部分所指第十一年，係指如簽訂第十一年租 約時，租金應如何計算較合當事人真意與契約體系、文義， 是此部分不能為有利於上訴人之認定。 ⑷本院綜合兩造簽訂租約自始即有長達10年之合意，租金採遞 增方式，系爭建物由上訴人出資興建，約定由被上訴人擔任 起造人以為確保權利，並十年後所有權歸屬於被上訴人，第 十一年起之租金回復與其他屠宰線承租戶之租金計算相同等 一切情狀，認兩造系爭租約第八條第五項前段約定之真意， 係於系爭租約滿十年，系爭建物之所有權即歸屬於被上訴人 （被上訴人已登記為所有人，無移轉所有權問題），至該條 後段僅為此後上訴人如欲承租時，其租金如何計算之約定。 又上訴人雖於104 年租約租期屆滿即105 年5 月15日前之同 月3 日，以存證信函向被上訴人表示解除租約之意思表示， 然因依系爭租約第八條第五項前段規定，被上訴人享有取得 系爭建物所有權之具體利益，且上訴人提前解除契約不但違 反系爭租約約定，且有違誠信原則，自不生解約效力。 ⑸系爭租約既於105 年5 月15日屆滿，依契約第八條第五項前 段約定，系爭廠房所有權歸屬於被上訴人。是上訴人主張其 為系爭廠房建物所有人，自非可採，其並依民法第767 條規 定，求予確認系爭廠房建物為其所有，及被上訴人應容忍其 拆除，不得為任何妨礙行為，為無理由。 ㈡上訴人依上開法律關係，求予確認系爭繫留場，為上訴人所 有，被上訴人應容忍其拆除，不得為任何妨礙行為，是否有 理由？ 經查，系爭繫留場係於屠宰前留置豬隻之用，此為兩造不爭 執，且經本院勘明，製有勘驗筆錄，復有相片可憑（本院卷 第119 頁、第129 至133 頁），即該以欄杆等構建於土地上 之水泥設置，而合一成為繫留場，自屬系爭屠宰廠房之附屬 建物，其所有權歸屬，應隨主建物即系爭廠房之移轉而移轉 。何況系爭租約第八條所指之建物，是指系爭廠房及繫留場 ，亦為兩造不爭執（參不爭執事項㈤），上訴人亦未依法撤 銷該不爭執之協議，是應受協商拘束。亦即繫留場亦於租約 105 年5 月14日屆滿時歸屬於被上訴人。則上訴人求予確認 系爭繫留場，為上訴人所有，並依民法第767 條規定，請求 被上訴人應容忍其拆除，不得為任何妨礙行為，亦為無理由 。 ㈢上訴人依上開法律關係，求予確認系爭屠宰設備，為上訴人 所有，被上訴人應容忍其拆除，不得為任何妨礙行為，是否 有理由？ 經查，系爭屠宰設備雖位於系爭廠房之內，而內臟儲藏室是 以組合材料拼裝而成，下半部與地板水泥接合，並以水泥覆 蓋底部；另一部分是以旁邊水泥半牆密接等情，業經本院勘 明，製有筆錄並有編號13至17號相片可查（本院卷第120 頁 、第127 至129 頁）。系爭屠體儲藏室既以組合材料組成後 ，下半部再以水泥固定與地板接合，非毀損不能分離，足認 該材料已為水泥地板之重要成分，依民法第811 條規定，由 不動產所有人即被上訴人取得所有權，是上訴人求予確認系 爭屠體儲藏室設備，為其所有，並依民法第767 條規定，請 求被上訴人應容忍其拆除，不得為任何妨礙行為，為無理由 。 七、綜上所述，上訴人主張系爭廠房、繫留場及屠體儲藏室設備 為其所有等語，為不可採。其訴請確認系爭廠房、繫留場及 屠體儲藏室設備為其所有，並依民法第767 條規定，請求被 上訴人應容忍其拆除，不得為任何妨礙行為，均為無理由。 從而，原審為上訴人敗訴之判決，理由非完全一致，結論並 無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回上訴。又本件為判決基礎之事實已 明，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一 論述，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 10 月 3 日 民事第二庭 審判長法官 黃國川 法 官 甯 馨 法 官 黃宏欽 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註 條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 10 月 3 日 書 記 官 吳新貞 附註： 民事訴訟法第466 條之1 ： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附表： ┌──────────────────────────────────┐ │ 設 備 名 細 表 │ ├──┬─────────┬───┬──┬──────────┬───┤ │照片│ 名 稱 │數 量│照片│ 名 稱 │數 量│ │編號│ │ │編號│ │ │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 1 │鍋爐 │2座 │ 21 │不鏽鋼燙毛槽 │1台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 2 │空壓機 │1座 │ 22 │剖半機 │1台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 3 │抬豬器 │1台 │ 23 │空氣壓縮機 復盛 │2台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 4 │人道電昏機 │1台 │ 24 │瓦斯桶 │3台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 5 │鋼索式提升機 │1台 │ 25 │不鏽鋼去骨桌 │1台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 6 │刺血軌道鋼構吊架 │1台 │ 26 │磨刀機 │1台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 7 │懸吊放血軌道 │1組 │ 27 │多翼式抽風設備 │2座 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 8 │擋豬器 │1台 │ 28 │電扇 │10台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 9 │不鏽鋼集血槽 │1台 │ 29 │冷氣 │2台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 10 │束腳鍊組 │15條 │ 30 │空氣門 │2台 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 11 │手動氣壓式脫鍊機 │1台 │ 31 │儲水桶 │4座 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 12 │滑槽 │1座 │ 32 │豬隻繫留欄欄杆 │1座 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 13 │脫毛機 │1台 │ 33 │儲油桶 │2座 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┼───┤ │ 14 │不鏽鋼緩衝剖腹桌 │1台 │ 40 │建物本體 │1間 │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────┴───┤ │ 15 │不鏽鋼內臟檢查盤輸│1台 │備註│其他細項屠宰設備未載 │ │ │送機 │ │ │ │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────────┤ │ 16 │懸吊提升機 │1台 │ │ │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────────┤ │ 17 │不鏽鋼不失真鏡子 │1台 │ │ │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────────┤ │ 18 │不鏽鋼83C 刀具消毒│1台 │ │ │ │ │槽 │ │ │ │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────────┤ │ 19 │屠體及內臟儲藏室 │1組 │ │ │ ├──┼─────────┼───┼──┼──────────────┤ │ 20 │不鏽鋼內臟清洗桌 │1台 │ │ │ └──┴─────────┴───┴──┴──────────────┘