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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　107年度上字第119號 上訴人即附 帶被上訴人　龔勢方 訴訟代理人　林祺祥律師 被上訴人即 附帶上訴人　蕭淑琴 訴訟代理人　單文程律師 　　　　　　蘇昱銘律師 上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，上訴人對於中華民 國107 年3 月1 日臺灣高雄地方法院106 年度訴字第911 號第一 審判決提起上訴，本院於107 年8 月1 日言詞辯論終結，判決如 下： 主 文 上訴及附帶上訴均駁回。 上訴費用由上訴人負擔；附帶上訴費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）104 年5 月19 日透過原審被告正禾不動產仲介股份有限公司（下稱正禾公 司）及其員工葉宗霖、林苙榛、羅立涵之仲介，以新臺幣（ 下同）375 萬元向上訴人購買其所有坐落高雄市○○區○○ 段○○○ ○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷 ○○號（以下合稱系爭不動產）。嗣被上訴人將系爭不動產出 租予訴外人徐沛廷，經徐沛廷告知查證後，始知悉上訴人之 前手屋主即訴外人呂玉芬之女曾自系爭不動產墜下身亡（下 稱系爭事故），系爭不動產為凶宅，則系爭不動產顯有客觀 上足以減損經濟上價值之瑕疵存在，上訴人應就上開非自然 事故事件對被上訴人負瑕疵擔保責任，被上訴人自得請求減 少價金1,875,000 元。為此，爰依民法第359 條規定，提起 本件訴訟等語。求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人1,875, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年5 月3 日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保准予宣告假 執行（被上訴人於原審請求林苙榛、葉宗霖、羅立涵、正禾 公司依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條 、第185 條負連帶賠償責任部分，業經駁回確定，非本件審 理之範圍，不予論述）。 二、上訴人則以：於70年間，雖曾有4 歲幼童於系爭不動產之陽 台遮陽板掉落，送醫後不治死亡，然系爭事故為意外事故， 與凶宅應符合兇殺或自殺而死亡之情形不符。又系爭不動產 於發生自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓，且長期有人居 住，其後亦未發生其他事故，迄今因時隔久遠而難認有何減 少價值之瑕疵。另系爭不動產出售予被上訴人之價金遠低於 市場行情200 萬元，因此縱認系爭不動產因系爭事故而減損 其交易價值，被上訴人亦未受有損害，其自無從請求減少價 金等語，資為抗辯。 三、原審判決命上訴人應給付被上訴人498,691 元本息，駁回被 上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人 亦就其敗訴部分提起附帶上訴。上訴人上訴聲明：㈠原判決 關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對被上訴人則答辯聲明 ：如主文所示。被上訴人附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回 被上訴人後開第2 項部分廢棄。㈡上訴人應再給付被上訴人 1,376,309 元，及自106 年5 月3 日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。對上訴人則答辯聲明：如主文所示。 四、兩造不爭執之事項： ㈠被上訴人於104 年5 月19日在葉宗霖、林苙榛、正禾公司仲 介下，以375 萬元向上訴人購買系爭不動產。 ㈡被上訴人將系爭不動產出租予徐沛廷後，經徐沛廷告知後查 證始悉被上訴人之前手屋主即訴外人呂玉芬之4 歲幼女曾自 系爭不動產墜下，經送醫後2 至3 日身亡（即系爭事故）。 五、本件之爭點：被上訴人以系爭不動產曾發生墜樓事件而減損 其交易價值，依照物之瑕疵擔保請求減少價金，有無理由？ 如有，金額若干為適當？ ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵 ，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。民法第354 條第1 項前段、第359 條前段分別定 有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例足資參照。 亦即，出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任， 無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。又買賣標的之 房屋屋內若曾有非自然死亡事故，雖不致對於該房屋造成物 理性損傷或房屋通常效用之降低，惟我國一般社會大眾對於 該非自然死亡事故，多存有嫌惡畏懼心理，多會影響購買意 願及交易價格，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成 經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵 ，要無疑義。 ㈡經查，兩造約定系爭不動產無非自然死亡之情事發生，若有 不實，需負法律上責任等語，有不動產買賣契約書第13條第 1 項可稽（見原審卷一第10頁背面）。又被上訴人之前手屋 主即訴外人呂玉芬之4 歲幼女曾自系爭不動產墜下，經送醫 後2 至3 日死亡乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第76頁） ，復據原屋主呂玉芬之女即證人陳美芬於原審證述明確（見 原審卷一第148 頁至第150 頁），堪認系爭不動產確曾發生 非自然死亡之系爭事故。又被上訴人於106 年2 月25日經承 租人徐沛廷告知曾發生系爭事故後，已經由房仲人員轉知上 訴人，上訴人係於106 年5 月2 日收受起訴狀繕本前2 至3 週知悉上情，為上訴人所自承（見本院卷第76頁），並有被 上訴人與徐沛廷租賃契約書在卷可參（見原審卷一第17頁至 第18頁），堪認被上訴人已於知悉系爭不動產有該瑕疵後即 時通知上訴人，並於6 個月起訴為本件請求無訛。再者，原 審以系爭不動產因發生系爭事故，是否減少系爭不動產之交 易價值，及如減少價值若干等節，委請大有國際不動產估價 師聯合事務所（下稱大有估價師事務所）進行鑑定。經該所 鑑定結果，認系爭事故致被上訴人於買受系爭不動產時價值 減損13.55%，約498,691 元等節，有鑑定報告書在卷可佐（ 見外放鑑定報告）。本院審酌該所以蒐集、整理、分析有關 非自然死亡事件之價值減損參考資料，並利用比較法及收益 法之估價理論及推算方式為基礎，並考量系爭事故是意外事 件造成之非自然死亡及系爭事故發生發生時間久遠，反映於 房價之減損率相對較小，評估分析其因屬非自然死亡事件產 品而導致之價值減損率（即所謂之「污名價損」影響），再 以該價值減損率乘以其特定價格之房地總價以求得其價值減 損金額，並以其特定價格之房地總價減去前述價值減損金額 ，即可求得正常價格之房地總價（即當系爭房地於價格日期 發生墜樓身亡事件後之合理市場價格）等情（見鑑定報告第 4 頁背面、第66頁），其鑑定結果應屬合理客觀可信。足見 系爭不動產於70年間發生幼童墜樓之非自然死亡事件，雖非 當日於系爭不動產內部死亡，衡情仍足以影響購屋者就系爭 不動產居住安寧之預期而損及交易價值，確實對系爭不動產 交易價格有負面影響，依前開說明，仍應認系爭不動產存有 交易價值上之瑕疵。又系爭不動產經鑑定減少之價值為498, 691 元，且買賣瑕疵擔保責任本質為無過失責任，無論上訴 人出售系爭不動產予被上訴人時，有無故意或過失，就系爭 不動產之瑕疵均應對被上訴人負瑕疵擔保責任，業如前述。 則被上訴人主張減少價金，請求上訴人給付498,691 元，即 屬有據。上訴人抗辯系爭事故為意外事故，與凶宅應符合兇 殺或自殺而死亡之情形不符，且長期有人居住，其後亦未發 生其他事故，因時隔久遠而難認有何減少價值之瑕疵云云， 要無足取。被上訴人主張系爭不動產造成其經濟性之價值減 損至少3 至5 成，前開鑑定報告低估系爭不動產價值減損之 金額云云，亦無足取。 ㈢上訴人另辯以：系爭不動產在市場上575 萬元之行情，上訴 人出售予被上訴人之價金遠低於市場行情200 萬元，因此縱 認系爭不動產因系爭事故而減損其交易價值，被上訴人亦未 受有損害，自無從請求減少價金云云，並以土地整合承諾書 為據（見本院卷第71頁）。惟系爭不動產未發生系爭事故之 正常價格為3,680,380 元乙節，業據大有估價師事務所鑑定 在卷（見鑑定報告第5 頁），而上訴人所提出之其與訴外人 洪瑾晨書立之土地整合承諾書，則為101 年間建商為收購附 近多數房地之委任契約，應屬尚未確定之意向書，且因未成 交出售，自難據此認定系爭不動產市場價值高達575 萬元。 是以上訴人上開所辯，顯無足採。又上訴人另援引臺灣高等 法院99年度上字第1105號判決意旨，主張系爭不動產於發生 自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓，且長期有人居住，其 後亦未發生其他事故，參酌系爭不動產發生自殺死亡事件係 於72年間，距上訴人於96年間買受已有24年間，縱一般社會 通念上認自殺死亡事件為不祥，然該主觀心理因素應已因時 隔久遠及上述系爭房地長期有人居住，其後亦未發生其他事 故等情而消除，難認系爭房地有減少價值之瑕疵云云，惟前 開判決係個案法官所採取之見解，並無拘束本院之效力，況 且系爭不動產之價值確實因系爭事故之瑕疵而減損其價值， 業如前揭鑑定報告所示，則尚難據此為有利上訴人之認定， 上訴人據此所為主張，亦無足取。 六、綜上所述，被上訴人依民法第359 條之規定，請求上訴人給 付被上訴人498,691 元，及自106 年5 月3 日起至清償日止 按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾 此範圍之請求無理由，應予駁回。原審就上開應准許之部分 ，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告得假執行，及供擔保 後免假執行之金額，於法並無不合，上訴人上訴論旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又原審 就上開不應准許之部分，為被上訴人敗訴之判決，並駁回被 上訴人假執行之聲請，於法亦無不合，被上訴人提起附帶上 訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，亦無理由，應駁回其附 帶上訴。 七、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第 449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 22 日 民事第五庭 審判長法 官 謝靜雯 法 官 邱泰錄 法 官 洪能超 以上正本證明與原本無異。 兩造本件均不得上訴。 中 華 民 國 107 年 8 月 22 日 書記官 洪孟鈺