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臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 107年度重上字第30號 上　訴　人　林孝正 訴訟代理人　王仁聰律師 　　　　　　田崧甫律師 被上訴人　　蔡育儒 訴訟代理人　陳雅珍律師 上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國107 年1 月12 日臺灣高雄地方法院106 年度重訴字第180 號第一審判決提起上 訴，並為訴之追加，本院於107 年8 月8 日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。上訴人原依民法 第259 條第1 、2 款規定，請求上訴人返還買賣價金新臺幣 （下同）750 萬元本息，嗣於本院追加依民法第359 條後段 請求減少價金，並依同法第179 條規定為返還買賣價金之請 求，其乃基於同一基礎事實而為追加請求，合於前開規定， 應予准許。 二、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號，應有部分 1000分之81之土地及其上同段1450建號即門牌號碼高雄市○ ○區○○○路○○○ 號4 樓建物（下稱系爭房屋，與前開土地 合稱系爭房地）原為被上訴人所有，被上訴人委由永慶不動 產高雄市中正民族加盟店即久禾不動產仲介有限公司（下稱 永慶民族加盟店）代為銷售系爭房地，並由訴外人即永慶民 族加盟店仲介吳家蓁承辦銷售業務。吳家蓁於上訴人前往看 屋時，屢向上訴人表示「被上訴人很用心做隔音，上訴人不 用擔心噪音會有影響」、「KTV 不影響」等語，且民族加盟 店之廣告單（下稱系爭廣告單）上載明系爭房屋可作收租套 房，上訴人遂於民國105 年10月23日與被上訴人簽立買賣契 約，以新臺幣（下同）750 萬元買受系爭房地（下稱系爭買 賣契約）。詎於106 年1 月15日交屋後，上訴人始發現系爭 房屋於深夜時段會有KTV 產生之嚴重噪音問題，無法得到日 租客或月租客的青睞，系爭房地存有減少系爭買賣契約預定 效用之瑕疵，上訴人自得依民法第359 條之規定解除契約， 並以起訴狀繕本之送達對被上訴人為解除系爭買賣契約之表 示，被上訴人即負有返還買賣價金予上訴人之義務。爰依民 法第259 條第1 款、第2 款規定，提起本件訴訟，並於原審 聲明請求被上訴人應給付上訴人750 萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且陳明願供 擔保請准宣告假執行。 三、被上訴人則以：被上訴人於出售系爭房地過程中，不只一次 告知系爭房屋樓上樓下為KTV 營業場所，並於永慶不動產標 的物現況說明書第47點其他重要事項打勾並說明「卡拉OK、 樓上樓下」，上訴人於簽訂系爭買賣契約前亦多次至現場履 勘系爭房地現況，已明確知悉系爭房屋樓上、樓下均有卡拉 OK之業者在營業，系爭廣告單乃訴外人即上訴人之仲介人邱 秀鳳提供予上訴人，非系爭買賣契約文件，且其上僅說明系 爭房地可供出租之用途，被上訴人並未予上訴人任何關於系 爭房屋噪音之保證，亦未以出租為系爭買賣契約約定事項， 系爭房地自無減少系爭買賣契約預定效用之瑕疵可言等語， 資為抗辯。 四、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人提起上訴並為訴之追 加，其上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付 上訴人750 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上 訴人則請求駁回上訴及追加之訴，並陳明如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 五、兩造不爭執事項： ㈠上訴人於105 年10月間為系爭房地所有權人，並委託永慶民 族加盟店專任銷售，由該加盟店員工吳家蓁承辦銷售業務。 ㈡兩造於105 年10月23日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為 750 萬元，上訴人已全數給付完畢，系爭房地所有權業於10 5 年11月16日移轉登記至上訴人名下。 ㈢系爭房屋標的現況說明書第47項其他重要要事項（針對屋況 、產權、使用權等有任何補充）欄，勾「是」，說明：「卡 拉OK、樓上樓下、臨近卡拉OK、頂樓基地台」。 ㈣系爭房屋樓上、樓下均為KTV 營業場所。 六、本院之判斷： ㈠上訴人主張：於其購買系爭房地過程中，被上訴人及仲介人 員一再向其強調系爭房屋之隔音做得很好，不會受上下樓之 KTV 所產生之音響影響，不存在噪音瑕疵等情，為被上訴人 所否認，並以：上訴人於簽約前後已多次看屋，知悉系爭房 屋樓上及樓下皆有KTV 營業場所，被上訴人亦多次告知會有 吵雜情形，未保證經施作隔音設備後已不會受到該KTV 產生 之噪音影響等語。經查： ⒈關於上訴人購買系爭房地之看屋過程，業據證人即上訴人 方之房仲邱秀鳳於原審到庭結證稱：系爭房地為伊同事吳 家蓁、康育勝之物件，伊接到上訴人來電表示要看屋，就 聯絡康育勝、吳家蓁帶看，共計3 次，伊有陪同前往，看 屋過程中，KTV 有在營業，在室外就可聽到KTV 唱歌之聲 音，第一次由康育勝帶看時，伊發現KTV 有營業、有在唱 歌，即將此事告知上訴人，上訴人稱其知道，進入系爭房 屋後，上訴人要求關門聽一下聲音，伊等就把門關起來讓 上訴人感受，每個房間去看一下，上訴人有詢問系爭房屋 有無施作隔音，伊詢問同事後，向上訴人表示屋主有做隔 音，這樣應該是比較安靜等語（原審卷第165 至169 頁） ，及證人即被上訴人方之房仲康育勝於原審到庭結證稱： 伊與吳家蓁一起合作受被上訴人委託出售系爭房地，邱秀 鳳是接到上訴人來電而承辦上訴人之業務，伊第1 次帶上 訴人看屋時，沒有遇到唱歌的音樂，第2 次在屋外有聽到 唱歌的音樂聲，伊有向上訴人表示系爭房屋有隔音設備、 樓上及樓下有KTV 會唱歌，並請上訴人聽一下音量能否接 受，上訴人當場沒有表示意見等語（原審卷第142 至144 頁），暨證人即被上訴人方之房仲吳家蓁於原審到庭結證 稱：於105 年10月間，因邱秀鳳要陪同上訴人看屋，伊有 到場開門，當時KTV 已經有唱歌的聲音，伊有向上訴人表 示系爭房屋有增設隔音設備，之後就由邱秀鳳向上訴人介 紹，邱秀鳳及上訴人有特別到最裡面泡澡的房間關上門聽 聽看聲音，本件是康育勝先帶上訴人看屋，伊事後來才帶 上訴人及其配偶看屋等語明確（原審卷第145 頁至第147 頁），互核證人三人證述情節大致相符。且參諸上訴人訴 訟代理人於原審曾詢問於吳家蓁帶看當天，邱秀鳳事後有 無談到房間內有看到耳塞，吳家蓁證稱：伊跟邱秀鳳說因 為樓上樓下有卡拉OK，針對比較怕聲音的人就會提供耳塞 ，每個房間都有提供等語（原審卷第147 頁），足見被上 訴人並無隱匿系爭房屋可能會受樓上樓下KTV 發出之聲響 影響一事。是綜合上情，邱秀鳳、康育勝、吳家蓁上開證 述應堪予採信。 ⒉由邱秀鳳、康育勝、吳家蓁上開證述內容，可知上訴人自 該3 次看屋之現場狀況，除知悉系爭房屋樓上樓下均有KT V 營業場所外，當場並已親自聽聞該KTV 營業場所發出之 聲響，且上訴人為確認該KTV 所發出聲響對系爭房屋室內 安寧影響程度，亦以關上系爭房屋大門、屋內房間門之方 式，親自感受KTV 聲響對處於系爭房屋室內者之影響程度 ，加以康育勝等仲介人員於現場即告知系爭房屋有增設隔 音設備情事，系爭房屋內之各房間復有放置耳塞，上訴人 自可依其感受即時評估該隔音設備所能阻隔KTV 聲響之程 度，是被上訴人抗辯上訴人於購買系爭房地時，已經由看 屋而得充份評估系爭房屋樓上樓下KTV 可能產生之音響狀 況及系爭房屋之隔音設備阻隔音響程度等語，即屬可採。 再由邱秀鳳、康育勝、吳家蓁之證述內容，可知其等當場 均僅告知系爭房屋有施作隔音設備，惟未保證該隔音設備 可完全阻隔KTV 之聲響，甚至當場即請上訴人親自感受系 爭房屋內之聲響狀況，上訴人復未提出其他證據證明被上 訴人有於何時、何地向其保證系爭房屋之隔音設備可完全 阻隔樓上樓下KTV 所產生之音響，是其主張被上訴人有保 證系爭房屋不會受樓上樓下之KTV 音響影響，無此噪音瑕 疵存在云云，委無足採，且上訴人既係於考量系爭房屋樓 上樓下KTV 之聲響情狀後，猶願締結系爭買賣契約，事後 即不得再以此事由主張系爭房地存有噪音造成之減少價值 瑕疵。 ⒊上訴人固聲請鑑定系爭房地因KTV 產生之噪音致減少之價 值數額，然上訴人不得以噪音為由主張系爭房地價值減損 之情，業經本院認定如前，自無再予以鑑定之必要。 ㈡上訴人復主張：吳家蓁、邱秀鳳為出售系爭房地之代理人或 履行輔助人，以系爭廣告單向上訴人表示系爭房屋可作收租 套房，惟系爭房屋於夜間存有超出法定標準之噪音，根本無 法出租，系爭房地有減少系爭買賣契約預定效用之瑕疵等情 ，並提出系爭廣告單、高雄市政府環境保護局函文及限期改 善文件為證（原審卷第9 、158 至160 頁），為被上訴人所 否認，並以系爭廣告單乃邱秀鳳自行交付予上訴人，且屬永 慶民族加盟店之內部文件，非系爭買賣契約之文件，被上訴 人並未保證系爭房地一定可以出租使用，能否出租係取決於 出租人所要出租之對象及價格等語置辯。經查： ⒈據邱秀鳳於原審證稱：伊接到上訴人電話表示要看系爭房 屋，伊就到公司資料櫃拿產說向上訴人介紹，系爭廣告單 是上訴人要求才給的，伊與上訴人接洽一段時間雙方比較 熟後，上訴人才提到有機會要來作出租這塊等語（原審第 165 、169 、170 頁），及吳家蓁於原審證稱：系爭廣告 單是公司做的資料，伊並未提供予上訴人，是邱秀鳳提供 的，屬公司內部的文件等語（原審卷第146 頁背面），並 參酌系爭廣告單右下角有邱秀鳳之名片（原審卷第9 頁） ，足見系爭廣告單確係邱秀鳳提供予上訴人。惟由邱秀鳳 證稱當初係拿一本針對系爭房地之產說向上訴人介紹，但 上訴人要求要系爭廣告單，伊就提供給上訴人等語，參酌 系爭廣告單最下方載明「本表單係各加盟店內部流通文件 ，不得作為正式銷售文件，如有差異請從業人員依不動產 說明書內載資料為準」字語，堪認被上訴人抗辯系爭廣告 單屬永慶民族加盟店之內部文件，非可逕認屬系爭買賣契 約之文件等語，應可採信。 ⒉而綜觀久禾不動產仲介有限公司即永慶民族加盟店107 年 6 月25日函文所檢送之系爭房地不動產說明書內容（本院 卷第96至111 頁），並未將系爭不動產必可出租列為說明 事項，且系爭買賣契約內亦無保證系爭房地可出租之相關 約定（原審卷第12至19頁），加以系爭廣告單係記載「日 租、月租、好出租，現成的包租公包租婆」，衡情僅係說 明依系爭房地現況可供出租使用，與保證必可出租收益之 情形尚屬有間，且永慶民族加盟店以前開函文併予檢送之 「CASE STUDY」資料上係記載「好出租，樂當包租公包租 婆」（本院卷第112 頁），亦非屬就出租為保證，則兩造 是否有將系爭房地之出租列為系爭買賣契約預定效用之合 意，實有疑義。 ⒊至上訴人主張永慶民族加盟店在網路上以好出租作為銷售 系爭房地之主打預定效用，其因該網頁內容而聯繫看屋， 並提出網站資料及其與他人之Line對話資料為憑（本院卷 第39、40、71至74頁）。然上訴人所提出之網站資料所載 刊登者為永慶不動產高雄亞灣漢神加盟店，其提出之Line 對話資料上顯示之產品編號為0000000 ，顯與系爭廣告單 所載編號668516有別，而經本院函詢該等網路訊息是否為 永慶民族加盟店所刊登及其網頁，永慶民族加盟店函覆稱 非其所刊登之網路訊息，亦非其網頁等語，有久禾不動產 仲介有限公司即永慶民族加盟店107 年5 月9 日函文在卷 可稽，則上訴人所提出之網站資料及Line對話資料，自無 從採為有利於上訴人之認定，其復聲請傳訊證人張瑞梅、 康育勝，以說明上開網路訊息乃永慶民族加盟店所刊登， 即無傳訊之必要。 ⒋綜上，依上訴人提出之證據資料，尚不足以證明被上訴人 有保證系爭房地之出租或同意將系爭房地之出租列為系爭 買賣契約預定效用，上訴人復未提出其他足資佐證之證據 供本院查證，是上訴人主張系爭房地有減少系爭買賣契約 預定效用之瑕疵云云，委無足採。 ㈢系爭房地並無上訴人所主張之減少價值、減少系爭買賣契約 預定效用之瑕疵之情，業經本院認定如前，則上訴人即無依 民法第359 條規定解除契約或請求減少價金之權利，從而， 上訴人以起訴狀繕本之送達對被上訴人所為解除系爭買賣契 約之意思表示，自不生解約之效力，其以系爭買賣契約業經 其合法解除及如不得解除亦得請求減少價金為由，請求返還 已給付之買賣價金，洵屬無據。 七、綜上所述，上訴人依民法第259 條第1 、2 款規定，請求被 上訴人給付750 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。上訴人追加依民法 第359 條、第179 條之規定，請求被上訴人返還已受領應減 少之價金，亦無理由，應併予駁回。 八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第 449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 22 日 民事第四庭 審判長法官 徐文祥 法 官 李昭彥 法 官 黃悅璇 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註 條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 107 年 8 月 22 日 書 記 官 梁美姿 附註： 民事訴訟法第466 條之1 ： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。