臺灣高等法院高雄分院民事
裁定 110年度抗字第226號
抗 告 人 陽信商業銀行股份有限公司
法定
代理人 陳勝宏
代 理 人 郭韋呈
相 對 人 大海生物科技有限公司
法定代理人 黃振銘
上列
抗告人因與大海生物科技有限公司間
強制執行聲明
異議事件
，對於中華民國110 年7 月21日臺灣高雄地方法院110 年度執事
聲字第18號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
原裁定及原法院
司法事務官於民國一一○年二月二十六日所為一
○九年度司執字第九○三一八號裁定均廢棄。
抗告程序費用由相對人負擔。
理 由
一、抗告意旨
略以：相對人與承租人崔成均就高雄市○○區○○
○路○○○ 號6 樓之5 房地（下稱
系爭房地）所簽立之房屋
租
賃契約書既已載明租賃
期間自民國108 年1 月1 日起至108
年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）6,000 元（下稱系
爭租約），復依系爭租約特別約定第9 條、第10條及第12條
，系爭租約期滿後應另立書面契約續租，否則租賃關係即消
滅，是系爭租約
當事人顯已
合意租約屆期後終止租約，而有
阻止續約之效力，自無
適用
民法第451 條規定默示更新租賃
契約之餘地，是系爭租約應已於108 年12月31日因租期屆滿
而消滅。
縱有民法第451 條規定之適用，自109 年1 月1 日
起其等間存在者亦係另一租賃關係（下簡稱新租約），成立
點亦已在抗告人就系爭房地108 年9 月30日所設定之最高限
額
抵押權（
擔保金額120 萬元，下稱系爭抵押權）之後，因
110 年4 月14日就系爭房地進行第二次
拍賣之最低價額已低
於抗告人
債權本金，新租約之存在顯已影響抗告人行使抵押
權之權利，抗告人自得依民法第866 條之規定，
聲請除去新
租約。然原裁定竟
駁回抗告人對原法院司法事務官所為處分
之異議，
顯有不當，
爰依法抗告請求廢棄原裁定等語。
二、
按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定
地
上權或其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民法第866
條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與
第三人訂
立租賃契約而致
抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵
押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請
拍賣抵押
物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院
字第1446號解釋
可資參照。次按租賃定有期限者，其租賃關
係，於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。故
於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論
係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有
更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於
抵押權設定前，即
有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租
賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅
租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法
第866 條規定之適用。
三、
經查：
㈠相對人前向抗告人借款，並提供系爭房地予抗告人作為擔保
，而於108 年9 月30日設定系爭抵押權，然相對人
迄至
本件
強制執行之際，尚積欠抗告人811,852 元本息未清償乙節，
有原法院109 年度司拍字第191 號民事裁定、
他項權利證明
書暨其他約定事項、土地、建築改良物抵押權設定契約書、
土地及建物登記謄本、
本票、動用申請書、授信約定書及放
款明細等
可憑（見原審司執卷第17-43 頁），可
堪信為真實
。
㈡而系爭房地前由相對人於108 年1 月1 日與崔成均簽訂系爭
租約，約定租期1 年，每月租金6,000 元，有房屋租賃契約
書
可佐（見司執卷第293-294 頁）。系爭租約既為定期租賃
契約，則租約於108 年12月31日屆滿後系爭租約即行消滅。
雖原審法院執行人員於109 年10月5 日至系爭房地進行
查封
時，崔成均當時占有使用系爭房地，並向執行人員稱因相對
人積欠伊債務，協議每月5 仟至6 仟元之不等金額，以租金
抵銷欠款等語，有查封筆錄可憑（見司執卷第77-78 頁），
然依崔成均
上開主張，顯係相對人與崔成均於系爭租約期滿
後，再合意成立一新租賃關係（即新租約），此新租約自屬
成立於系爭抵押權設定後，
要屬無疑。
㈢查系爭房地於109 年12月16日實施第一次拍賣，無人投標，
有拍賣筆錄在卷
可稽（見原審司執卷第255 頁），
足證相對
人與崔成均間新租約之存在，已影響應買人出價購買之意願
，又系爭房地第二次拍賣底價為664,000 元，已低於系爭抵
押權所擔保之債權，有第二次拍賣公告
可證（見原審司執卷
第259-262 頁），可認新租約之存在已足以影響抗告人抵押
權所擔保債權之受償權利，抗告人以抵押權人之地位，聲請
除去上開租賃權，並無不合。是原審法院司法事務官未依抗
告人聲請除去
前揭新租約，
猶於拍賣公告載明因存在租約而
不予點交，並駁回抗告人所為
聲明異議，原裁定復駁回抗告
人所為之異議，均有未合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明
廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定暨原法院司法事務官於
110 年2 月26日所為109 年度司執字第90318 號裁定併予廢
棄，裁定如主文所示。
中 華 民 國 110 年 8 月 18 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 李怡諄
以上
正本證明與原本無異。
本件不得再抗告。
中 華 民 國 110 年 8 月 18 日
書記官 郭蘭蕙