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臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　102年度羅簡字第132號 原　　　告　金蘭陽不動產有限公司 法定代理人　游碧華 原　　　告　黃智良 上二人共同 訴訟代理人　陳守文律師 被　　　告　王民綉 訴訟代理人　黃豪志律師 上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國101年10月28日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元，由原告金蘭陽不動產有限公司 負擔四分之一即新臺幣壹仟壹佰捌拾伍元，餘由原告黃智良負擔 。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告於民國102年3月6日與原告金蘭陽不動產有限公司（下 稱金蘭陽公司）簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷 售契約），委託原告自102年3月6日起至102年3月21日止， 銷售被告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之應有 部分10000分之60暨其上同段1464建號即門牌號碼宜蘭縣○ ○鎮○○路○○號6樓之2房屋（下稱系爭不動產），約定委託 銷售價額為350萬元，並於系爭委託銷售契約第5條第1項約 定：「買賣成交者，甲方（賣方即被告）同意給付乙方（即 原告金蘭陽公司）成交總價款百分之四之服務報酬，…。」 、第8條第1項至第3項約定：「甲方同意乙方得為買賣雙 方之代理人。甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買 總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者 ，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定 金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定 金。前項定金，甲方同意定金暫由乙方保管，於買賣契約 簽訂時作為簽約款之一部。」、第12條第3款約定：「買賣 契約因第8條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲 方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方 應給付委託總價額4%與乙方。」等語，嗣被告與原告金蘭陽 公司於102年3月10日簽訂契約內容變更合意書，約定委託銷 售期間自102年3月10日起至102年3月21日止，委託銷售價額 為340萬元，再於102年3月18日簽訂契約內容變更合意書（ 下稱系爭合意書），約定委託銷售期間自102年3月18日起至 102年3月21日止，委託銷售價額為330萬元，價款支付方式 為頭期款（簽約）總價款10%、第2次（備證）總價款10%、 第3次（完稅）總價款10%、尾款（交屋）總價款70%，並於 特約條款載明：「賣方隨屋附贈固定裝潢、固定燈飾、瓦斯 爐1台、排油煙機1台、流理台1組。買方同意於正常過戶交 屋後，讓賣方以租賃方式繼續使用至102年8月底，租金另議 。」等語。是依系爭委託銷售契約第8條第1項、第2項約定 ，被告已同意原告金蘭陽公司得為被告之代理人，並承諾買 方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋 條件符合委託出售條件者，買賣契約即為成立。 ㈡嗣原告黃智良於102年3月21日向原告金蘭陽公司表示願以系 爭合約書所載價格、付款方式、特約條款內容向被告買受系 爭不動產，並交付票據號碼AD0000000號、發票日102年3月5 日、發票人良安企業社即黃智良、受款人王民綉、面額30萬 元、付款人陽信銀行羅東分行之支票1紙（下稱系爭支票） 予原告金蘭陽公司，作為定金，而原告金蘭陽公司亦依系爭 委託銷售契約第8條第3項約定代被告收受保管，是依系爭委 託銷售契約第8條第2項約定，原告黃智良與被告間就本件買 賣之標的、價格及付款條件等意思表示已一致，本件買賣契 約業已有效成立。原告金蘭陽公司旋以電話、存證信函向被 告報告前揭情事，並邀約被告出面簽訂不動產買賣契約書， 竟遭被告拒絕，然本件買賣既已成立，被告依民法第568條 第1項規定，及系爭委託銷售契約第5條第1項約定，即應給 付原告金蘭陽公司服務報酬13萬2千元（計算式：330萬元× 4%＝13萬2千元）。縱認原告金蘭陽公司不得依上開約定請 求被告給付服務報酬13萬2千元，然本件買賣契約成立後， 被告反悔不賣，顯係可歸責於被告之事由，致無法簽訂買賣 契約乙節，業經證人陳琨錤於102年10月17日本院言詞辯論 時證述明確，則依系爭委託銷售契約第12條第3款約定，被 告仍應給付原告以委託銷售總價額330萬元之4%計算之違約 金13萬2千元。 ㈢又原告黃智良同意買受系爭不動產，並交付系爭支票作為定 金，經原告金蘭陽公司代理被告收受，依民法第248條規定 推定本件買賣契約業已成立，惟被告竟拒不出面簽訂買賣契 約書，亦拒不依約給付原告金蘭陽公司服務報酬，致系爭不 動產遭原告金蘭陽公司聲請假扣押查封登記在案，足見本件 買賣已因可歸責於被告之事由，致不能履行，而原告黃智良 所交付之系爭支票，現仍由原告金蘭陽公司代被告收受保管 中，則依民法第249條第3款規定，被告自應給付原告黃智良 30萬元。 ㈣對被告抗辯之陳述： 依系爭委託銷售契約第8條第1項、第2項約定，原告金蘭陽 公司即有權以被告代理人地位向原告黃智良為出售系爭不動 產之要約意思表示，經原告黃智良表示願依被告所提出售條 件買受系爭不動產，而向原告金蘭陽公司為承諾之意思表示 ，則依民法第103條規定，原告金蘭陽公司所為或所受意思 表示，均對被告發生效力，故於102年3月21日被告與原告黃 智良間就本件買賣已因雙方意思表示一致而成立，並不因其 等有無見面而受影響，至於被告所提購屋條件中之租金、地 政士、履約保證、稅負等均非屬買賣契約必要之點，自不影 響契約之成立，是其所辯顯非可採。 ㈤為此，爰依上開規定及約定提起本訴等語，並聲明： ⒈被告應給付原告金蘭陽公司13萬2千元，及自起訴狀繕本送 達之翌日即102年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。 ⒉被告應給付原告黃智良30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 即102年5月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以： ㈠依證人陳琨錤於102年10月17日本院言詞辯論時之證詞，可 知原告金蘭陽公司未曾向被告報告買方為原告黃智良，致使 原告對締約相對人為何人毫無所悉，自無從為承諾本件買賣 之意思表示；再者，依系爭委託銷售契約第8條第2項約定， 本件買賣契約須就購買總價、付款方式、其他購屋條件意思 表示合致，契約方為成立，然本件買賣雙方就其他購屋條件 ，諸如附贈之傢俱、是否購買其餘傢俱、簽約金為33萬元、 交屋後之租期、租金、履約保證、地政士、稅負等，意思表 示均尚未合致，難謂成立買賣契約，自不符合民法第568條 第1項規定及系爭委託銷售契約第5條第1項約定，被告應給 付原告金蘭陽公司服務報酬即委託總價額4%之要件。況且， 被告亦曾於102年4月15日以羅東郵局第185號存證信函通知 原告黃智良以該函所載購屋條件購買系爭不動產，惟原告黃 智良於102年4月16日收受該信函後，均未見其回覆被告，而 被告迄今保留系爭不動產未為出售，足見被告並無反悔不賣 或可歸責之事由，是原告金蘭陽公司依系爭委託銷售契約第 12條第3款約定，請求被告給付違約金13萬2千元，自屬無據 。 ㈡又系爭委託銷售契約之效力僅及於原告金蘭陽公司與被告間 ，並未及於原告黃智良，且承前述，本件買賣契約尚未成立 ，而被告亦未收受並提示系爭支票，則原告黃智良依民法第 249條第3款規定，請求被告給付30萬元，亦無理由等語，資 為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。 三、本件原告主張被告於102年3月6日與原告金蘭陽公司簽訂系 爭委託銷售契約，委託原告自102年3月6日起至102年3月21 日止，銷售被告所有系爭不動產，約定委託銷售價額為350 萬元，並於系爭委託銷售契約第5條第1項、第8條第1項至第 3項、第12條第3款為上開約定，嗣被告與原告金蘭陽公司於 102年3月10日簽訂契約內容變更合意書，約定委託銷售期間 自102年3月10日起至102年3月21日止，委託銷售價額為340 萬元，再於102年3月18日簽訂系爭合意書，約定委託銷售期 間自102年3月18日起至102年3月21日止，委託銷售價額為33 0萬元，並載明上開價款支付方式、特約條款，嗣原告黃智 良於102年3月21日向原告金蘭陽公司表示願以系爭合約書所 載價格、付款方式、特約條款內容向被告買受系爭不動產， 並交付系爭支票予原告金蘭陽公司，惟原告黃智良與被告就 系爭不動產迄今均未簽訂買賣契約書之事實，業據其提出專 任委託銷售契約書1份、契約內容變更合意書2份、系爭支票 1張、定金收據1份、土地及建物登記第二類謄本各1份為證 （見本院卷第18頁至第23頁、第25頁至第26頁、第43頁至第 46頁），且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張，係屬真 實。是本件兩造間有爭執應予以審究者在於：㈠原告黃智良 與被告間有無成立買賣契約？㈡原告金蘭陽公司依民法第56 8條第1項規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被 告給付服務報酬13萬2千元，有無理由？㈢原告金蘭陽公司 依系爭委託銷售契約第12條第3款約定，請求被告給付違約 金13萬2千元，有無理由？㈣原告黃智良依民法第249條第3 款規定，請求被告給付30萬元，有無理由？ 四、本院茲就上開爭執事項審究如下： ㈠爭點一：原告黃智良與被告間有無成立買賣契約？ ⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立 ，民法第345條第2項固有明定。然該條所謂標的物及價金， 非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包 括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付 方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就 買賣標的物及價金為約定，惟就其於具體內容，例如付款方 法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定， 且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已 有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人 須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約 等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其 他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約 與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約 所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立 本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以 作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（ 最高法院93年度台上字第441號判決、最高法院79年台上字 第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨參照）。又苟 當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時 、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契 約自由原則，應非法所不許（最高法院84年度台上字第2295 號判決要旨參照）。 ⒉經查： ⑴依原告金蘭陽與被告所訂系爭委託銷售契約第8條第2項之約 定，係以買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已 符合本契約之委託條件者，買賣契約始為成立。而參諸系爭 委託銷售契約第4條第1項及系爭合意書第4條僅約定付款方 式為：「頭期款（簽約金含定金）：總價款10%、第二期（ 備證款）：總價款10%、第三期（完稅款）：總價款10%、第 四期（交屋款）：總價款70%」（見本院卷第18頁、第23頁 ），然就各期買賣價金之付款方法、確切時點、所有權移轉 登記時期、標的物何時交付、稅負等則未為約定，依上開判 決要旨，該等事項應認亦屬本件買賣契約是否成立之重要事 項，自有待當事人本人互相協議並達成共識；再觀諸系爭委 託銷售契約第4條第2項至第4項約定：「甲方同意配合買 方協辦金融機構貸款，此一貸款視同交屋款部分。甲方設 定抵押權部分，同意在買方金融機構貸款撥款前塗銷或協議 由買方承擔或代清償之。如買方需辦理履約保證時，買賣 價款於交屋前暫時保留於乙方指定之金融機構，甲方願全力 配合辦理。」（見本院卷第19頁），再參以被告在委賣系爭 不動產前，已就系爭不動產設定最高限額228萬元抵押權予 訴外人台新國際商業銀行股份有限公司，此有原告提出之土 地及建物登記謄本各1份在卷可稽（見本院卷第43頁至第46 頁），顯見本件買賣關於付款之方法，其中包括買方是否貸 款、貸款金額所得是否作為買賣價金之一部分、被告抵押債 務實際積欠若干、該抵押債務是否由原告黃智良概括承受等 ，亦有待當事人本人互相協議並達成共識；另參以系爭合意 書第4條之特約條款載明：「買方同意於正常過戶交屋後， 讓賣方以租賃方式繼續使用至102年8月底，租金另議。」（ 見本院卷第23頁），而原告黃智良於定金收據上特約條款復 為相同之記載（見本院卷第26頁），足見關於被告交付系爭 不動產後，仍繼續使用系爭不動產所應給付之租金若干，尚 有待當事人本人互相協議並達成共識，單憑系爭委託銷售契 約、系爭合意書及原告黃智良所簽定金收據之內容，尚不能 據以履行而達成訂約之目的，是依首揭判決要旨，上開付款 方法及其他購屋條件，當為買賣雙方所重視之要素，並為買 賣契約成立之「必要之點」。然本件關於上開付款方法及其 他購屋條件，尚未經被告與原告黃智良協議並達成共識，此 業經證人陳琨錤於102年10月17日本院言詞辯論時證述明確 （見本院卷第114頁至第115頁），且為兩造所不爭執，自難 謂被告與原告黃智良已就上開買賣契約必要之點達成意思表 示之合致，則依民法第153條第2項前段之反面解釋，被告與 原告黃智良之買賣契約即難認為已成立。故原告金蘭陽公司 以前詞主張被告與原告黃智良間就買賣價金及標的物既已達 成意思表示之合致，買賣契約即已成立云云，自非可採。 ⑵再按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為 ，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行 為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第10 6條定有明文。查系爭委託銷售契約第8條第1項固約定：「 甲方（即被告）同意乙方（即原告金蘭陽公司）得為買賣雙 方之代理人。」（見本院卷第19頁），並無違背前揭民法第 106條之規定，然該約定僅泛稱被告同意原告金蘭陽公司得 為買賣雙方之代理人，並未就代理權授權之範圍加以約定， 則就此部分自應參酌契約之意旨及相關條文之約定據以判斷 ，而由系爭委託銷售契約第4條、第8條第4項、系爭合意書 第4條約定之趣旨，可知本件關於攸關買賣雙方權益之重要 事項，諸如前述付款方法、所有權移轉登記時期、標的物何 時交付、稅負、租金等，及書面買賣契約之訂立，均約定需 由買賣雙方當事人自行為之，足見上開部分均非被告授權原 告金蘭陽公司得為代理之權限範圍。惟承前述，被告與原告 黃智良間就上開未經授權代理之範圍，並未曾協議並達成共 識，自難謂被告與原告黃智良間已成立本件買賣契約。是原 告金蘭陽公司以前詞主張其已因被告之授權，而代被告向原 告黃智良為意思表示，並代受意思表示，本件買賣契約業已 成立云云，亦無可採。 ⒊綜上所述，被告與原告黃智良間就前述付款方法、所有權移 轉登記時期、標的物何時交付、稅負、租金等買賣契約必要 之點之意思表示，既未經協議而達成合致，本件買賣契約即 尚未成立，原告仍以前詞主張本件買賣契約業已成立云云， 顯不足採；被告以前詞置辯，自屬有據。 ㈡爭點二：原告金蘭陽公司依民法第568條第1項規定、系爭委 託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付服務報酬13萬2 千元，有無理由？ ⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬，民法第568條定有明文。又系爭委託銷售契約第5條第1 項約定：「買賣成交者，甲方（賣方即被告）同意給付乙方 （即原告金蘭陽公司）成交總價款百分之四之服務報酬，… 。」。 ⒉查被告與原告黃智良並未因原告金蘭陽公司居間斡旋而成立 系爭不動產買賣契約，且被告就系爭不動產迄今均未因原告 金蘭陽公司居間斡旋而簽訂任何買賣契約，已如前述，則依 上開規定及約定原告之居間報酬請求權猶未發生，原告據此 請求被告給付服務報酬13萬2千元，自非有據。 ㈢爭點三：原告金蘭陽公司依系爭委託銷售契約第12條第3款 約定，請求被告給付違約金13萬2千元，有無理由？ ⒈按系爭委託銷售契約第12條第3款約定：「買賣契約因第8條 第2項而成立後，甲方（即被告）反悔不賣或因可歸責於甲 方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方 應給付委託總價額4%與乙方（即原告金蘭陽公司）。」。 ⒉因此，被告應給付前揭約定之違約金予原告金蘭陽公司，其 前提為本件買賣契約業已成立，然本件買賣契約並未因第8 條第2項而成立，詳如前述，則原告據此請求被告給付違約 金13萬2千元，亦屬無據。 ㈣爭點四：原告黃智良依民法第249條第3款規定，請求被告給 付30萬元，有無理由？ ⒈按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立 ；又契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時， 該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第248條、第2 49條第3款所明定。惟按定金契約屬要物契約，除應經當事 人合意外，並以交付定金為成立要件。又支票雖係有價證券 ，惟其本身係不代替物，原不能充作定金，故當事人之一方 交付支票予他方，充作定金，雙方必均有代物清償之意思， 契約始視為成立（71年3月13日司法院第一期司法業務研究 會研究意見意旨參照）。 ⒉查本件被告與原告黃智良間就系爭不動產尚未成立買賣契約 ，且系爭支票本質上雖係有價證券，惟其本身之功能為利用 信用之工具，非為金錢之其他代替物，況亦無證據證明系爭 支票具有代物清償之意，自與定金之要件不符，尚難僅以原 告黃智良單方面交付系爭支票，即認被告與原告黃智良間就 系爭不動產買賣契約已成立或視為成立。再者，被告亦未收 受及提示系爭支票，此業經證人陳琨錤於102年10月17日本 院言詞辯論時證述明確（見本院卷第118頁），而原告黃智 良復未證明其受有何損害，又本件買賣契約未能成立，係雙 方尚未就買賣契約其他必要之點合意，屬不可歸責於雙方事 由所致，故原告黃智良依上開規定請求被告給付30萬元，自 屬無據。 ㈤綜上所述，被告與原告黃智良就系爭不動產既尚未成立買賣 契約，則原告金蘭陽公司依須以買賣契約成立為前提要件之 民法第568條規定、系爭委託銷售契約第5條第1項及第12條 第3款約定，請求被告給付13萬2千元及其法定遲延利息；而 原告黃智良依民法第249條第3款規定，請求被告給付30萬元 及其法定遲延利息，均無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗 訴之判決，應依職權確定訴訟費用額為4,740元（即第一審 裁判費4,740元），依同法第78條、第85條第1項規定，由敗 訴之原告金蘭陽公司負擔4分之1即1,185元，餘由原告黃智 良負擔。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第85條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 11 月 11 日 臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭 法 官 蘇錦秀 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 102 年 11 月 11 日 書記官 陳靜宜