臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 102年度羅簡更字第2號
原 告 家樂福企業有限公司
法定
代理人 李建豪
訴訟代理人 廖鈺承
被 告 游和子
訴訟代理人 邱念華
上列
當事人間給付
報酬事件，本院於中華民國102年12月9日
言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰壹拾叁元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法
第262條第1項前段定有明文。查原告於民國102年5月3日起
訴請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）23萬7千元。㈡
代為收受定金之責任，日後若買受人提告，由被告承擔。
嗣
於102年11月25日本院言詞辯論時當庭撤回
上開㈡部分，
核
與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠被告於102年3月5日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱
系爭委託銷售契約），委託原告自102年3月5日起至102年9
月4日止，銷售被告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○號土
地
暨其上同段221建號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○弄
○○號房屋（下稱系爭土地及房屋），並於系爭委託銷售契約
第2條約定：「甲方（即被告）願意出售之土地、建築改良
物，總價格新台幣參佰伍拾萬元整（委託價不包含甲方應負
擔土地增值稅及仲介費）。」，即
兩造約定委託銷售價額為
扣除土地增值稅及仲介費後，被告須實際取得價金350萬元
；另於第6條第1項、第3項約定：「甲方同意乙方（即原告
）可為買賣雙方之代理人。」、「買方出價達於委託價額時
，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。
」；第8條第3項第3款約定：「乙方收受定金後，因可歸責
於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立
不動產
買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，除給付委
託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百
分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」等語。
嗣於102年3月25日訴外人黃釋嫻向原告表示願以395萬元購
買系爭土地及房屋，並提出票據號碼AY0000000號、
發票日1
02年5月31日、面額10萬元之支票1紙（下稱系爭支票）作為
定金，而該購買價額扣除土地增值稅27萬5千元、仲介費15
萬8千元後，尚餘351萬7千元（計算式：3,950,000－275,00
0－158,000＝3,517,000），已達被告委託銷售價額，原告
遂依系爭委託銷售契約第6條第1項、第3項約定代被告收受
上開定金，並由原告之營業員潘岡徹於同日以電話通知被告
，
詎被告竟以其配偶開刀心情不佳一再拖延，拒不依約與訴
外人黃釋嫻簽立不動產買賣契約書，是依系爭委託銷售契約
第8條第3項第3款約定，被告自應給付原告23萬7千元（計算
式：3,950,000×6%＝237,000），為此，
爰依系爭委託銷售
契約之
法律關係提起本訴等語。
並聲明：被告應給付原告23
萬7千元。
㈡對被告
抗辯之陳述：
系爭土地增值稅稅率之計算分為自用住宅用地稅率27萬5千
元、一般用地稅率930,971元，兩造於訂立系爭委託銷售契
約後，而訴外人即被告之女邱薇曾向主管稽徵機關查詢系爭
土地確定
適用自用住宅用地稅率，並告知原告，此業經證人
潘岡徹於本院言詞辯論時證述明確，復有訴外人邱薇傳真之
土地登記第二類謄本、錄音譯文可資證明，足見兩造確有約
定適用自用住宅用地稅率，故訴外人黃釋嫻所提之購買價額
已符合被告委託出售價額，被告所辯顯
非可採。
二、被告則以：兩造固有簽訂系爭委託銷售契約，然兩造並未約
定系爭土地增值稅之稅率適用自用住宅用地稅率，因此，訴
外人黃釋嫻所提購買價額395萬元扣除一般用地稅率930,971
元、仲介費15萬8千元後，僅餘2,861,029元，並未達被告所
要求須取得價金350萬元之條件，故被告係因不可歸責於己
之事由，而未與訴外人黃釋嫻簽立不動產買賣契約書，原告
自不得依系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定請求被告
給付23萬7千元等語，
資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、
本件原告主張被告於102年3月5日與原告簽訂系爭委託銷售
契約，委託原告自102年3月5日起至102年9月4日止，銷售被
告所有之系爭土地及房屋，委託銷售價額為扣除土地增值稅
及仲介費後，被告須實際取得價金350萬元，並為上開約定
，而系爭土地徵值稅稅率之計算分為自用住宅用地稅率27萬
5千元、一般用地稅率930,971元，嗣於102年3月25日訴外人
黃釋嫻向原告表示願以395萬元購買系爭不動產，並交付系
爭支票予原告，
惟被告
迄今均未與訴外人黃釋嫻簽立不動產
買賣契約書之事實，
業據其提出專任委託銷售契約書、不動
產買賣意願書、土地及建物資料、財政部稅務入口網線上稅
務試算-土地增值稅試算資料等件為證（見本院102年度羅簡
字第119號卷第8頁至第16頁、第18頁至第19頁），且為被告
所不爭執，
堪認原告此部分主張，係屬真實。是本件兩造間
有爭執應
予以審究者在於：㈠系爭委託銷售契約第2條所約
定之「土地增值稅」究係指「自用住宅用地稅率」、抑或「
一般用地稅率」？㈡原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第
3 款約定，請求被告給付服務報酬23萬7千元，有無理由？
四、本院茲就上開爭執事項審究如下：
㈠爭點一：系爭委託銷售契約第2條所約定之「土地增值稅」
究係指「自用住宅用地稅率」、抑或「一般用地稅率」？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最
高法院最高法院17年上字第917號判例
要旨參照）。
⒉
經查：
⑴原告主張兩造有約定系爭委託銷售契約第2條
所載「土地增
值稅」係指「自用住宅用地稅率」之事實，既為被告所否認
，則依上開法條規定及判例要旨，原告自應先就此有利於己
之事實，負
舉證責任。
⑵而原告固提出專任委託銷售契約書、訴外人邱薇所傳真之土
地登記第二類謄本、錄音譯文各1份，並舉證人潘岡徹為證
。然查：
①證人潘岡徹於102年12月9日本院言詞辯論時雖證述：「（問
：〈提示本院102年度羅簡字第178號卷第8頁〉此份契約第2
條所載總價350萬元是否有包含土地增值稅及仲介費？）無
。（問：該條所載：『委託價不包含甲方應負擔土地增值稅
』，土地增值稅所指為何？）自用住宅增值稅，訂約當時被
告游和子、…邱薇有提及此事，由…邱薇代被告游和子查詢
本件是否能適用自用住宅增值稅，訂約後原告每日都有與…
邱薇聯繫，…邱薇查詢後有於簽約1星期後傳真1張資料給原
告，表示系爭土地可適用無誤。〈提出傳真資料1份〉其上
文字均非我書寫，原告亦未增減過。（問：依你所述如何確
定原告家樂福公司與被告游和子簽訂不動產委託銷售專任契
約書時，第2條所載土地增值稅既係約定自用住宅增值稅，
而非一般增值稅？）當時僅有口頭約定，被告游和子表示如
果可以適用的話，就適用自用住宅增值稅，不能的話就適用
一般增值稅。如不能適用自用住宅增值稅，原告家樂福公司
就會提高系爭房屋出售價額，因350萬元為被告游和子實拿
之價額。（問：〈提示潘岡徹與被告邱薇譯文並告以要旨〉
譯文中所載被告邱薇與你通話內容，是否正確？）正確。通
話時間於被告邱薇傳真前開資料之前，約前1、2天左右。（
問：被告游和子有無爭執過系爭不動產買賣係要適用一般增
值稅或自用住宅增值稅？）無，因我與被告游和子有共識要
適用自用住宅增值稅。」等語（見本院卷第26頁至第27頁、
第31頁）。
②惟
觀諸系爭委託銷售契約第2條僅記載：「甲方願意出售之
土地、建築改良物，總價格新台幣參佰伍拾萬元整（委託價
不包含甲方應負擔土地增值稅及仲介費）。」等語（見本院
102年度羅簡字第119號卷第8頁），其上就「土地增值稅」
並未載明即係適用「自用住宅用地稅率」，而原告既為專業
之居間人，且依土地稅法第34條第1項、第3項規定
土地所有
權人，依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅者，以1次為限
，則被告出售系爭土地是否適用「自用住宅用地稅率」攸關
被告權益甚鉅，且須被告配合檢具相關文件向主管稽徵機關
申報，自應得被告同意；再者，被告委託原告銷售總價係扣
除土地增值稅及仲介費後，必須實際取得價金350萬元，參
以證人潘岡徹前述系爭土地倘適用「一般用地稅率」，原告
必須提高買價等語，顯見系爭土地適用何稅率實不影響被告
可取得之價金350萬元，主要應係影響原告居間銷售系爭土
地及房屋之難易度，則被告出售系爭土地是否適用「自用住
宅地稅率」亦攸關原告權益甚鉅，是兩造倘於訂立系爭委託
銷售契約時已達成土地增值稅應適用「自用住宅用地稅率」
之
合意，衡情兩造當會於該條文中載明以杜爭議，惟其上並
未有此記載。參以證人潘岡徹前述原告係於訂約後，經訴外
人邱薇查詢始確定被告出售系爭土地可適用「自用住宅用地
稅率」，顯見兩造於訂約時尚不確定此一事項，則證人潘岡
徹前述兩造於訂約時已有適用「自用住宅用地稅率」之合意
乙節，自非可採。
③復觀諸原告所提證人潘岡徹與訴外人邱薇之錄音譯文內容，
係證人潘岡徹詢問訴外人邱薇有無查詢「自用住宅用地稅率
」及金額之對話內容，其中對話固有：「潘岡徹：一般的是
九十幾，那如果是自用的話是二十七萬，差很多啊。」、「
邱薇：對對對，對啊。」、「潘岡徹：啊到時候增值稅你們
還是要自己負擔啊，不可能叫買方幫你們付這個錢吧！」、
「邱薇：我知道我知道，沒關係我在查啦。因為我忘記帶我
媽身分證。」等語（見本院102年度羅簡更字第2號卷第19頁
），惟上開對話內容並非原告與被告之對話內容，訴外人邱
薇亦非系爭委託銷售契約之當事人，已
難認其等對話內容效
力及於被告，且綜觀上開對話內容及其餘譯文內容亦未有被
告同意適用「自用住宅用地稅率」之字語，實難據此認定兩
造於訂約後已有適用「自用住宅用地稅率」之合意。
④再觀諸訴外人邱薇所傳真之土地登記第二類謄本，其上以手
寫記載：「游媽媽的資料（邱小組）應該沒變…一般930,92
4 、自用274,992」等語（見本院102年度羅簡字第119號卷
第17頁），其係將「自用住宅用地稅率」、「一般用地稅率
」之金額分別
臚列於上，倘兩造以有前述合意，顯無再載明
「一般用地稅率」金額之必要，且由該記載內容亦無法推論
兩造有前述合意適用「自用住宅用地稅率」之事實，故尚難
據此認定兩造於訂約後已有適用「自用住宅用地稅率」之合
意。
⑤此外，原告復未提出其他積極證據以證明兩造有前述合意適
用「自用住宅用地稅率」之事實，故由原告所提上開證據，
尚不足以證明兩造有約定系爭委託銷售契約第2條所載「土
地增值稅」係指「自用住宅用地稅率」之事實，原告此部分
主張，自非可採。
㈡爭點二：原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定，
請求被告給付服務報酬23萬7千元，有無理由？
⒈按系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定：「乙方收受定
金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之
客戶簽立不動產買賣契約書時，視為乙方已完成居間仲介之
義務，除給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支
付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予
乙方。」。
⒉查承前述，原告並未能舉證證明被告同意出售系爭土地適用
「自用住宅用地稅率」之事實，則原告據此計算訴外人黃釋
嫻所提出之購買價額，於扣除土地增值稅、仲介費後，尚餘
351萬7千元，已達被告委託銷售價額乙節，自非有據；而訴
外人黃釋嫻所提出之購買價格395萬元，倘扣除系爭土地增
值稅「一般用地稅率」930,971元、仲介費15萬8千元後，僅
餘2,861,029元，並未達被告委託銷售價額必須實際取得價
金350萬元之要求，被告因此拒絕與訴外人黃釋嫻簽立不動
產買賣契約書，顯非屬
可歸責於被告之事由所致，故原告依
系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定請求被告給付服務
報酬23萬7千元，顯無理由。
㈢
綜上所述，依原告所舉上開證據，尚不足以證明被告同意出
售系爭土地適用「自用住宅用地稅率」，而訴外人黃釋嫻所
提出之購買價格，於扣除系爭土地增值稅「一般用地稅率」
、仲介費後，既未達被告委託銷售價額，則被告未履行簽立
不動產買賣契約書，自非屬不可歸責於被告之事由。從而，
原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第3款約定，訴請被告
給付服務報酬23萬7千元，為無理由，應予駁回。而其假執
行之聲請亦
失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用額確定為2,813元（即第一審
裁判費2,540元、
證人潘岡徹旅費273元），依民事訴訟法第78條規定，由敗
訴之原告負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 蘇錦秀
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中 華 民 國 102 年 12 月 23 日
書記官 陳靜宜