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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　103年度羅訴字第3號 原　　　告 即反訴被告　呂學釗 訴訟代理人　林世超律師 被　　　告 即反訴原告　魏淑鳳 訴訟代理人　郭美春律師 　　　　　　蔡瑜軒律師 　　　　　　何仁崴律師 上列當事人間排除侵害等事件，本院於中華民國103年9月15日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣肆萬伍仟伍佰肆拾貳元由原告負擔。 確認兩造間自民國102年6月1日起，就門牌號碼宜蘭縣○○鎮○ ○路○○號房屋1樓中如附圖一所示編號A（面積76.50平方公尺） 、附圖二所示編號C（面積20.12平方公尺）、C1（面積1.36平方 公尺）、C2（面積3.90平方公尺）之租賃關係存在。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用新臺幣捌萬陸仟壹佰ꆼ拾貳元，由反訴被告負擔三 分之一即新臺幣貳萬捌仟柒佰壹拾壹元，餘由反訴原告負擔。 反訴原告假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序部分： 壹、按反訴之標的，非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防 禦方法相牽連者，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之 法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴， 民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。查本件本訴 原告即反訴被告以本訴被告即反訴原告無權占有其所有之坐 落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），暨 其上同段682建號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○號房屋 （下稱系爭房屋）1樓中如附圖二所示編號C、C1、C2，妨害 本訴原告所有權為由，起訴請求排除侵害等，而本訴被告於 言詞辯論終結前，以本訴被告對系爭房屋1樓具有租賃權存 在，而提起反訴先位請求確認本訴被告即反訴原告對系爭房 屋有租賃關係存在，備位則請求損害賠償等，其與本訴之標 的及防禦方法非不相牽連，核與首揭規定相符，應予准許。 貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於民國102年7月18日起訴 請求：ꆼ被告應將系爭房屋1樓中如附圖二所示編號C用餐區 （面積20.12平方公尺）、C1廁所及洗手檯（面積1.36平方 公尺）、C2儲藏室（面積3.90平方公尺）回復原狀後，騰空 遷出。ꆼ被告應自102年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋 之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3萬5千元。嗣於103 年3月3日當庭擴張應受判決事項之聲明為：ꆼ被告應將系爭 土地上如附圖二所示編號C用餐區（面積20.12平方公尺）、 C1廁所及洗手檯（面積1.36平方公尺）、C2儲藏室（面積3. 90平方公尺）之內部裝潢拆除回復原狀後，騰空遷出，並將 占用基地返還原告。ꆼ被告應給付原告5萬5千元，及自102 年6月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告 3萬5千元。經核原告上開所為僅係擴張應受判決事項之聲明 ，與首揭法條規定相符，應予准許。 ꆼ、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判 決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決 之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照 ）。查反訴原告主張其對系爭房屋有租賃權存在，為反訴被 告所否認，則此一法律關係之存否不明確，將使反訴原告在 私法上之地位有受侵害之危險，且此種不安狀態能以確認判 決將之除去，故反訴原告提起本件確認之訴，應有受確認判 決之法律上利益。 乙、實體部分： 壹、本訴部分： 一、原告主張： ꆼ兩造於99年7月10日訂立房屋租賃契約書（下稱甲租約）， 約定由原告將所有系爭土地暨其上系爭房屋1樓中如附圖一 所示編號A部分（面積76.50平方公尺）出租予被告，租賃期 間自99年7月10日起至104年7月9日止，租金於99年7月10日 至100年7月9日，每月5萬3千元、於100年7月10日至104年7 月9日，每月5萬5千元，且應於每月10日前給付，被告於訂 約同時給付原告押租金10萬6千元，訂約後即在如附圖一所 示編號A部分經營「魏姐包心粉圓」店面，販賣冰品及甜品 。又兩造於99年9月10日另簽訂房屋租賃契約書（下稱乙租 約），約定由原告將系爭房屋1樓中如附圖一所示編號C3前 方之騎樓空地（面積1.8坪）出租予被告，租賃期間自99年9 月10日起至100年9月9日止，租金每月8千元，且應於每月10 日前給付，嗣兩造口頭合意租賃期間延長至102年7月9日。 俟於102年4月27日被告口頭向原告表示擬擴大營業，希望除 原承租如附圖一所示編號A部分、C3前方之騎樓空地外，再 向原告承租系爭房屋1樓中如附圖二所示編號C、C1、C2部分 （面積共計25.38平方公尺），並就租賃物即系爭房屋1樓中 如附圖一所示編號A、附圖二所示編號C、C1、C2部分（面積 共計101.88平方公尺）另訂租賃契約（下稱丙租約），租金 自102年6月1日調整為每月9萬元，租賃期間自102年6月1日 起至104年7月30日止，然兩造間就丙租約其它必要之點，包 括租金給付方式、租期屆滿出租人有無競業禁止、承租人有 無優先續租權、承租人提前終止契約，出租人可否要求違約 金、出租人提前終止契約，是否應賠償承租人營業及裝潢損 失、房屋稅捐、所得稅及二代健保費用由何人負擔等，均未 談妥，意思表示尚未合致，丙租約仍未成立，詎被告竟於10 2年5月6日至102年5月9日擅自僱工破壞如附圖一所示編號A 、C3間之隔間，並逕行在如附圖一所示編號A、附圖二所示 編號C、C1、C2進行裝潢，而於102年5月10日裝潢完畢後， 繼續經營「魏姐包心粉圓」店面，販賣冰品及甜品，且兩造 嗣後就上開必要之點意思表示亦無法達成合致，則被告占用 附圖二所示編號C、C1、C2部分，自屬無權占有，妨害原告 所有權之圓滿行使，原告依民法第767條第1項規定，自得請 求被告將如附圖二所示編號C、C1、C2部分回復原狀騰空遷 讓予原告，並返還其占用之基地。 ꆼ又被告承租系爭房屋1樓中如附圖一所示編號A部分，目前仍 積欠原告102年6月1日至102年7月9日之租金5萬5千元，原告 依甲租約之約定，自得請求被告給付此部分租金。 ꆼ另被告無權占用附圖二所示編號C、C1、C2部分之土地及房 屋，依社會通念可獲得相當於租金之利益，再參酌兩造倘簽 訂丙租約，每月租金為9萬元，被告承租之面積扣除原甲租 約之面積，即為附圖二所示編號C、C1、C2部分，兩者面積 比例約為3：1，而原甲租約每月租金為5萬5千元，扣除此部 分金額後，餘3萬5千元，此即為被告所獲得相當於租金之利 益，足見被告每月可獲得相當於租金之利益3萬5千元，致原 告無從使用收益，而每月受有3萬5千元之損害，原告依民法 第179條規定，自得請求被告給付自102年6月1日起至騰空遷 讓返還如附圖二所示編號C、C1、C2部分之日止，每月相當 於租金之不當得利3萬5千元。 ꆼ對被告抗辯之陳述： 兩造於102年4月27日就丙租約內容僅口頭合意租賃物、租金 ，且租賃期限係至104年7月30日，並非如被告所辯係至109 年7月9日，至於租賃契約前揭必要之點均未談妥，丙租約尚 未成立，原告僅因兩造訂立甲、乙租約時未曾發生糾紛，始 同意被告先行裝潢，然待兩造準備正式簽約時，被告提供之 房屋租賃契約內容，竟要求將租期調整為10年，承租人改為 圓心圓國際事業股份有限公司，租期屆滿被告有優先承租權 利，且原告不得出租與被告相同營業之人，而被告提前終止 契約，原告不得要求違約金，原告提前終止契約，則應賠償 被告營業及裝潢損失，另房屋稅捐、所得稅及二代健保均由 原告負擔，原告之子使用附圖一所示編號C3前方騎樓空地， 如未親自營業，使用權即歸被告，上開租賃必要之點均為原 告所不同意，致雙方就擴大承租範圍之丙租約無法達成意思 表示合致，被告即將要約內容擴張或為其它變更而為承諾， 視為拒絕原要約而為新要約，原告已予以拒絕，其要約已失 其拘束力，故兩造並未成立丙租約，且被告所提出之租賃契 約書，亦未經原告簽名或蓋章，自不能證明兩造間有成立丙 租約之事實，故被告辯稱：兩造間已成立丙租約等語，自非 可採。 ꆼ並聲明： ꆼ被告應將系爭土地上如附圖二所示編號C用餐區（面積20.12 平方公尺）、C1廁所及洗手檯（面積1.36平方公尺）、C2儲 藏室（面積3.90平方公尺）之內部裝潢拆除回復原狀後，騰 空遷出，並將占用基地返還原告。 ꆼ被告應給付原告5萬5千元，及自102年6月1日起至騰空遷讓 返還上開房屋之日止，按月給付原告3萬5千元。 ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ꆼ無權占有部分： ꆼ被告於102年4月27日因考量附圖一所示編號A部分有重新裝 潢之必要，且原告於102年7月9日收回附圖一所示編號C3前 方之騎樓空地後，將導致被告營業面積減少，增加營業困難 度，遂向原告提議除原承租附圖一所示編號A部分、C3前方 騎樓空地外，自102年6月1日起，再向原告承租系爭房屋1樓 中如附圖二所示編號C、C1、C2部分，並就系爭房屋1樓即附 圖一所示編號A、附圖二所示編號C、C1、C2部分另訂丙租約 ，而考量被告投資效益及攤提費用，租賃期限則由甲租約之 104年7月9日延長5年，即至109年7月9日止，租金自102年6 月1日由甲租約之每月5萬5千元調整為每月9萬元，自第6年 起則調整為每月10萬元，並經原告承諾，而意思表示一致， 兩造即已成立丙租約，原告並同意被告於102年5月6日至102 年5月9日先行在附圖一所示編號A、附圖二所示編號C、C1、 C2進行裝潢，待日後再行協商其他契約非必要之點，被告並 於102年5月10日裝潢完畢，因此支出裝潢費用1,628,624元 ，縱兩造嗣後未訂立書面租賃契約，亦不影響丙租約之成立 。 ꆼ況且，系爭房屋2樓為原告之住處，而系爭房屋1樓中如附圖 二所示編號C、C1、C2部分，原由訴外人即原告之配偶江美 珠經營「美珠時裝工作室」，被告欲開始在附圖一所示編號 A、附圖二所示編號C、C1、C2進行裝潢前，尚協助訴外人江 美珠將其所有物品搬遷至系爭房屋2樓，且於102年5月3日亦 將設計圖初稿交原告表示意見，嗣被告僱工進行裝潢數日， 原告均未曾表示反對或報警處理，益證兩造間確已成立丙租 約。 ꆼ則被告既係本於丙租約占有附圖二所示編號C、C1、C2部分 ，原告依民法第767條第1項規定請求被告將如附圖二所示編 號C、C1、C2部分回復原狀騰空遷讓，及將占用基地返還予 原告，自無理由，且原告提起本訴顯係權利濫用及違反誠信 原則，亦有民法第148條所定之情事，其自不得主張。 ꆼ給付租金5萬5千元部分： 被告於102年6月前均按時給付甲、乙租約之租金，惟自102 年7月起兩造間因就丙租約是否成立有所爭執，原告拒絕受 領被告所給付102年7月份之租金，故原告已將甲、乙租約10 2年7月份之租金6萬3千元以102年度存字第234號提存於臺灣 宜蘭地方法院，然兩造間已成立丙租約，原告自應按丙租約 內容履行，是原告依甲租約請求被告給付如附圖一所示編號 A部分於102年6月1日至102年7月9日之租金5萬5千元，亦無 理由。 ꆼ不當得利部分： ꆼ被告自102年6月1日起係本於丙租約而占有使用附圖二所示 編號C、C1、C2部分，並非無權占有，則原告依民法第179條 規定請求被告自102年6月1日起至騰空遷讓返還附圖二所示 編號C、C1、C2部分之日止，按月給付相當於租金之不當得 利3萬5千元，已屬無據。 ꆼ縱認被告係屬無權占有，惟依系爭土地位於宜蘭縣○○鎮○ ○路上，鄰近羅東夜巿，商店眾多，商業及生活機能堪稱發 達等一切情狀，原告請求相當於租金之不當得利應按系爭土 地申報地價之年息5%計算，始為相當，故原告請求每月相當 於租金之不當得利3萬5千元，亦屬過高。 ꆼ並聲明： ꆼ原告之訴駁回。 ꆼ如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協同 兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下：（見本院 卷ꆼ第93頁至第95頁） ꆼ不爭執事項： ꆼ系爭土地暨其上系爭房屋為原告所有，其中1樓面積如附圖 一編號A、C3所示，共計115.2平方公尺。 ꆼ兩造於99年7月10日簽訂甲租約，約定由原告將系爭房屋1樓 中如附圖一所示編號A部分（面積76.50平方公尺）出租予被 告，租賃期間自99年7月10日起至104年7月9日止，租金於99 年7月10日至100年7月9日，每月5萬3千元、於100年7月10日 至104年7月9日，每月5萬5千元，且應於每月10日前給付， 被告於訂約同時給付原告押租金10萬6千元，訂約後即在附 圖一所示編號A部分經營「魏姐包心粉圓」店面，販賣冰品 及甜品。 ꆼ兩造於99年9月10日另簽訂乙租約，約定由原告將如附圖一 所示編號C3前方之騎樓空地（面積1.8坪）出租予被告，租 賃期間自99年9月10日起至100年9月9日止，每月租金8千元 ，且應於每月10日前給付，嗣兩造口頭合意租賃期間延長至 102年7月9日。 ꆼ如附圖一所示編號C3前方之騎樓空地（面積1.8坪）係位於 宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○號土地（下稱系爭924-2地號土 地）上，該土地所有權人為訴外人臺灣宜蘭農田水利會。 ꆼ系爭房屋1樓中如附圖二所示編號C、C1、C2部分（面積共計 25.38平方公尺），原由原告之配偶江美珠經營「美珠時裝 工作室」，嗣於103年5月5日遷移該工作室。 ꆼ被告於102年4月27日曾口頭向原告表示擬擴大營業，希望除 原承租如附圖一所示編號A部分、C3前方騎樓空地外，再向 原告承租系爭房屋1樓中如附圖二所示編號C、C1、C2部分， 租金自102年6月1日調整為每月9萬元，嗣於102年5月6日至 102年5月9日被告即在如附圖一所示編號A、附圖二所示編號 C、C1、C2進行裝潢，並於102年5月10日裝潢完畢後，繼續 經營「魏姐包心粉圓」店面，販賣冰品及甜品，惟兩造迄今 尚未完成訂立書面之房屋租賃契約手續。 ꆼ兩造就各自提出之書證形式真正不爭執。 ꆼ爭執事項： ꆼ原告依民法第767條第1項規定請求被告將如附圖二所示編號 C、C1、C2部分回復原狀，並將上開房屋及占用基地返還原 告，有無理由？ ꆼ原告依甲租約之法律關係請求被告給付如附圖一所示編號A 部分於102年6月1日至102年7月9日之租金5萬5千元，有無理 由？ ꆼ原告依民法第179條規定請求被告給付自102年6月1日起至騰 空遷讓返還附圖二所示編號C、C1、C2部分之日止，每月相 當於租金之不當得利3萬5千元，有無理由？ 四、本院之判斷： ꆼ爭點一：原告依民法第767條第1項規定請求被告將如附圖二 所示編號C、C1、C2部分回復原狀，並將上開房屋及占用基 地返還原告，有無理由？ ꆼ按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾1年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃 ，民法第421條第1項、第422條分別定有明文。次按當事人 互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立 ，民法第153條第1項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖 當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約 以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要 之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立， 不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院 85年度台上字第165號判決意旨參照）。因此，當事人若就 租賃契約中關於租金、租賃標的之必要之點有意思表示合致 ，則租賃契約即已成立，自不以訂立書面契約為必要。經查 ： ꆼ兩造就雙方於102年4月27日有口頭合意丙租約之租賃物為系 爭房屋1樓中如附圖一所示編號A（面積76.50平方公尺）、 附圖二所示編號C（面積20.12平方公尺）、C1（面積1.36平 方公尺）、C2（面積3.90平方公），面積共計101.88平方公 尺，租金每月為9萬元之事實，均不爭執，已如前述，足見 兩造就丙租約中關於租賃標的物、租金之必要之點意思表示 業已合致，依前揭民法第153條第1項、第421條第1項規定及 判決意旨，兩造間即已成立丙租約。 ꆼ至於原告所主張兩造尚未達成意思表示合致之事項，包括租 期、租金給付方式、租期屆滿出租人有無競業禁止、承租人 有無優先續租權、承租人提前終止契約，出租人可否要求違 約金、出租人提前終止契約，是否應賠償承租人營業及裝潢 損失、房屋稅捐及所得稅、二代健保費用由何人負擔等，依 前揭民法第421條第1項規定及判決意旨所示，均非屬租賃契 約成立之要素；此外，原告亦未能舉證證明兩造有特別表示 將此部分列為丙租約內容之必要之點，參以原告尚自承其同 意被告於102年5月6日至102年5月9日在附圖一所示編號A、 附圖二所示編號C、C1、C2進行裝潢，益證兩造於前揭口頭 合意時，並未特別表示將此部分列為丙租約成立之要素，否 則，在此部分意思表示合致前，被告自無逕行裝潢、原告亦 無可能同意被告進行裝潢，而徒增糾紛之可能，是原告以前 詞主張此部分事項係屬丙租約成立必要之點云云，顯非可採 。 ꆼ又民法係以契約自由為基本原則，故當事人間之權利義務， 應先依雙方當事人之契約內容而定，契約未約定者，始適用 法律之規定。因此，兩造就丙租約非必要之點既未為約定或 約定不明，自應適用民法租賃契約及其他法律之相關規定， 不能因此即謂丙租約尚未成立。 ꆼ而其中關於丙租約之租賃期間部分，兩造就租約始期為102 年6月1日乙節並不爭執，然關於末日部分則各執一詞，惟兩 造就租賃期間逾1年之部分均無二致，是丙租約之期限既逾1 年，依前揭民法第422條規定，本應以字據訂立，然兩造因 就前揭丙租約非必要之點意思表示無法合致，而未能訂立書 面契約，依前揭民法第422條規定，即視為不定期限之租賃 ；其餘關於租金之給付、契約之終止、違約、稅捐負擔等事 項，亦有民法租賃及相關法律規定可資適用，尚難據此即認 丙租約尚未成立，是被告以前詞辯稱：兩造間就附圖二所示 編號C、C1、C2部分有租賃關係存在等語，堪以採信，而原 告以前詞主張被告無權占有附圖二所示編號C、C1、C2部分 ，自非可採。 ꆼ再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查原告 雖以前詞主張被告無權占有附圖二所示編號C、C1、C2部分 暨其坐落之系爭土地，請求被告回復附圖二所示編號C、C1 、C2部分原狀，並將上開房屋及占用基地返還原告云云。然 承前述，兩造間就附圖二所示編號C、C1、C2部分已成立不 定期限之丙租約，則被告既基於租賃契約而占有使用附圖二 所示編號C、C1、C2部分，自具有正當之權源，是原告此部 分主張，於法即屬不合，尚難准許，被告以前詞置辯，自屬 有據。 ꆼ爭點二：原告依甲租約之法律關係請求被告給付如附圖一所 示編號A部分於102年6月1日至102年7月9日之租金5萬5千元 ，有無理由？ ꆼ按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使 原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原 有之契約即第一次之契約（最高法院99年度台上字第60號判 決意旨參照）。 ꆼ查兩造於99年7月10日雖訂立甲租約，並為上開租賃物、租 金、租賃期間之約定，惟兩造於102年4月27日已成立丙租約 ，其租賃物包括甲租約之租賃標的即附圖一所示編號A部分 ，租金亦由甲租約之5萬5千元，重新約定為9萬元，租賃始 期則為102年6月1日，業如前述，是丙租約顯已涵蓋甲租約 之租賃物、租金、租賃期間，兩契約自無併存之可能，則兩 造於102年4月27日成立丙租約之同時應已有於102年5月30日 終止甲租約之合意，俾兩造自102年6月1日起就系爭房屋1樓 租賃之法律關係趨於一致，是依前揭判決意旨，兩造既合意 於102年5月30日終止甲租約，使甲租約之效力向後歸於無效 ，則自102年6月1日起甲租約已失其效力，原告仍據此無效 之甲租約請求被告給付102年6月1日至102年7月9日之租金， 於法無據，不應准許，被告以前詞辯稱：原告應依丙租約主 張權利等語，堪以採信。 ꆼ爭點三：原告依民法第179條規定請求被告給付自102年6月1 日起至騰空遷讓返還附圖二所示編號C、C1、C2部分之日止 ，每月相當於租金之不當得利3萬5千元，有無理由？ ꆼ按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按契約與不當得利，雖皆屬於債之發生 原因，惟二者之請求權並不能相容。前者之請求權乃基於一 定契約而生之某種給付的權利，後者乃無法律上原因而受利 益，致他人受損害；倘當事人間有契約關係存在，則一方因 他方之給付受有利益，即有法律上之原因，自不成立不當得 利（最高法院97年度台上字第1863號判決意旨參照）。 ꆼ查原告雖以前詞主張被告自102年6月1日起無權占有附圖二 所示編號C、C1、C2部分，而受有相當於租金之不當得利3萬 5千元云云。惟承前述，被告係基於丙租約之承租人地位， 而占有使用附圖二所示編號C、C1、C2部分，則依前揭法條 規定及判決意旨，其受有利益即具有法律上之原因，自不成 立不當得利，是原告此部分主張，亦於法無據，不應准許， 被告以前詞置辯，堪以採信。 五、從而，原告依民法第767條第1項、甲租約之約定、民法第17 9條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖二所示編號C、C1 、C2之內部裝潢拆除回復原狀，返還上開房屋及占用之基地 予原告；並給付原告5萬5千元，及自102年6月1日起至騰空 遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告3萬5千元，均為無 理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所附麗，應併予駁回。 六、本件訴訟費用確定如附表一計算書所示金額，並依民事訴訟 法第78條規定，由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所 示。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： ꆼ先位聲明部分： ꆼ兩造於99年7月10日訂立甲租契，約定由反訴被告將所有系 爭土地，暨其上系爭房屋1樓中如附圖一所示編號A部分出租 予反訴原告，租賃期間自99年7月10日起至104年7月9日止， 租金於99年7月10日至100年7月9日，每月5萬3千元、於100 年7月10日至104年7月9日，每月5萬5千元，反訴原告即在如 附圖一所示編號A部分經營「魏姐包心粉圓」店面，販賣冰 品及甜品。又兩造於99年9月10日另簽訂乙租約，約定由反 訴被告將如附圖一所示編號C3前方之騎樓空地出租予反訴原 告，租賃期間自99年9月10日起至100年9月9日止，租金每月 8千元，嗣兩造口頭合意租賃期間延長至102年7月9日止。俟 於102年4月27日反訴原告考量附圖一所示編號A部分有重新 裝潢之必要，且反訴被告於102年7月9日收回附圖一所示編 號C3前方之騎樓空地後，將導致反訴原告營業面積減少，增 加營業困難度，遂向反訴被告提議除原承租如附圖一所示編 號A部分、C3前方之騎樓空地外，自102年6月1日起，再向反 訴被告承租系爭房屋1樓中如附圖一所示編號C3部分，並就 系爭房屋1樓全部即附圖一所示編號A、C3部分另訂丙租約， 又考量投資效益及攤提費用，租賃期限則由甲租約之104年7 月9日延長5年，即至109年7月9日止，租金自102年6月1日由 甲租約之每月5萬5千元調整為每月9萬元，自第6年起則調整 為每月10萬元，並經反訴被告承諾，雙方意思表示一致，即 已成立丙租約，反訴被告亦同意反訴原告於102年5月6日至1 02年5月9日在附圖一所示編號A、附圖二所示編號C、C1、C2 進行裝潢，待日後再行協商其他契約非必要之點，反訴原告 並於102年5月10日裝潢完畢，因此支出裝潢費用1,628,624 元，詎反訴被告嗣後竟無故拒絕與反訴原告簽訂書面租賃契 約，並否認兩造間已成立丙租約，而提起前揭本訴訴訟，為 此，請求確認兩造間就丙租約之租賃關係存在等語。 ꆼ並聲明： 確認兩造間就系爭房屋1樓即如附圖一所示編號A、C3（面積 共計115.2平方公尺），自102年6月1日起至109年7月9日止 之租賃關係存在。 ꆼ備位聲明部分： ꆼ民法第245條之1第1項第3款部分： 倘認兩造間之丙租約未成立，則依民法第245條之1第1項第3 款規定，反訴被告應賠償反訴原告因信賴丙租約能有效成立 ，因此支出之裝潢費用1,628,624元。 ꆼ民法第179條、第184條第1項部分： 如附圖一所示編號C3前方之騎樓空地係位於系爭924-2地號 土地上，所有權人為訴外人臺灣宜蘭農田水利會，反訴被告 就系爭924-2地號土地自無權處分或使用收益，詎反訴被告 竟以所有權人身分自居，致反訴原告陷於錯誤，而與之訂立 乙租約，並自99年9月10日起至102年7月9日止，給付反訴被 告每月租金8千元，共計27萬2千元，反訴原告顯係被詐欺而 為意思表示，自得依民法第92條第1項規定，撤銷乙租約， 並依民法第179條、第184條第1項規定，請求反訴被告給付2 7萬2千元。 ꆼ對反訴被告抗辯之陳述： 反訴原告所主張之締約上過失損害賠償責任，與反訴被告主 張因反訴原告利用系爭房屋1樓而受有營業利益所得，顯非 基於同一原因事實所致，並無民法第216條之1適用之餘地， 故反訴被告所辯，顯非可採。 ꆼ並聲明： ꆼ反訴被告應給付反訴原告1,900,624元，及自答辯暨反訴ꆼ 狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以： ꆼ先位聲明部分： ꆼ兩造對於丙租約除口頭合意租賃標的物為系爭房屋1樓中如 附圖一所示編號A、附圖二所示編號C、C1、C2，租金為每月 9萬元外，其它包括租賃期間等重要事項意思表示均未合致 ，契約尚未成立，反訴原告請求確認兩造間就系爭房屋1樓 自102年6月1日起至109年7月9日止有租賃關係存在，即屬無 據。 ꆼ並聲明：反訴原告之訴駁回。 ꆼ備位聲明部分： ꆼ兩造間未能成立丙租約係因反訴原告擅自提前在附圖一所示 編號A、附圖二所示編號C、C1、C2進行裝潢，並於兩造訂約 時增加前述多項要求，致兩造意思表示無法合致，反訴原告 就此自具有可歸責性，反訴被告自無須負締約過失之損害賠 償責任。況且，反訴原告裝潢部分包括附圖一所示編號A部 分，此部分亦不應計入締約過失損害賠償範圍。再者，反訴 原告使用附圖二所示編號C、C1、C2部分亦受有利益，則依 民法第216條之1規定，反訴原告所受損害部分自應扣除反訴 原告所受利益。另依第217條規定，反訴原告就締約亦有過 失，反訴被告自得主張減輕或免除賠償金額。 ꆼ又系爭924-2地號土地雖非反訴被告所有，然依最高法院33 上字第84號、64年度台上字第424號判例意旨，租賃契約並 不以出租人對於租賃物有所有權為要件，租賃契約於出租人 無所有權，亦得成立，因此，反訴被告將附圖一所示編號C3 前方之騎樓空地出租予反訴原告使用，亦成立租賃契約，且 反訴原告亦因實際承租使用該土地而營業獲利，並無損害， 自與侵權行為、不當得利之要件不符，是反訴原告此部分請 求，顯無理由。 ꆼ並聲明： ꆼ反訴原告之訴駁回。 ꆼ如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協同 兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下：（見本院 卷ꆼ第93頁至第95頁） ꆼ不爭執事項：同上開本訴所載。 ꆼ爭執事項： ꆼ先位聲明部分： 反訴原告請求確認兩造間就如系爭房屋1樓即如附圖一所示 編號A、C3部分（面積共計115.2平方公尺），自102年6月1 日起至109年7月9日止之租賃關係存在，有無理由？ ꆼ備位聲明部分： ꆼ反訴原告依民法第245條之1第1項第3款請求被告賠償1,628, 624元，有無理由？ ꆼ反訴原告依民法第179條、第184條第1項規定請求被告給付 27萬2千元，有無理由？ ꆼ倘反訴原告主張有理由，則本件有無民法216條之1適用？ ꆼ倘反訴原告主張有理由，則本件有無民法217條適用？ 四、本院之判斷： ꆼ先位聲明部分： 查兩造間於102年4月27日就丙租約之租賃物為系爭房屋1樓 中如附圖一所示編號A、附圖二所示編號C、C1、C2部分，面 積共計101.88平方公尺，租金每月為9萬元之意思表示合致 ，兩造已成立丙租約，且丙租約始期為102年6月1日，其租 賃期間則為不定期限等情，業經本院詳述如前，則反訴原告 請求確認兩造間就系爭房屋1樓中如附圖一所示編號A、附圖 二所示編號C、C1、C2部分，自102年6月1日起之租賃關係存 在，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，則無理由，應 予駁回。 ꆼ備位聲明部分： ꆼ爭點一：反訴原告依民法第245條之1第1項第3款請求被告賠 償1,628,624元，有無理由？ ꆼ按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有其他顯 然違反誠實及信用方法者，對於非因過失而信契約能成立致 受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第245條之1第1項 第3款定有明文。是締約過失責任仍以契約未成立為前提。 ꆼ查兩造間之丙租約業已成立，則反訴原告依前揭法條規定請 求反訴被告賠償其因丙契約未成立所受損害1,628,624元云 云，於法自屬不合，不應准許。 ꆼ爭點二：反訴原告依民法第179條、第184條第1項規定請求 被告給付27萬2千元，有無理由？ ꆼ按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因 故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故 意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第92 條第1項前段、第179條、第184條第1項固分別定有明文。惟 按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出 租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並 非無效，僅不得以之對抗所有人（最高法院91年度台上字第 1537號判決意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，倘無損害，即不構成不當得利（最高法院97年度台上字 第604號判決意旨參照）。另損害賠償請求權，以受有實際 損害為成立要件，倘無損害，自不發生損害賠償請求權（最 高法院89年度台上字第1461號判決意旨參照）。 ꆼ查反訴原告雖以系爭924-2地號土地為訴外人臺灣宜蘭農田 水利會所有為由，主張被詐欺而為意思表示，撤銷乙租約， 並依不當得利、侵權行為之法律關係，請求反訴被告賠償其 27萬2千元云云。然查反訴原告於乙租約之租賃期間，已實 際使用收益附圖一所示編號C3前方之騎樓空地，此為兩造所 不爭執，且其每月支付租金8千元予反訴被告，亦係其履行 乙租約所定之債務，而此部分給付為其使用上開空地之對價 ，反訴原告自未因此受有何損害，此外，反訴原告亦未能舉 證證明訴外人臺灣宜蘭農田水利會有對之主張任何權利，致 其受有何損害，則反訴原告既未受有損害，依前揭法條規定 及判決意旨，其據此請求反訴被告賠償其27萬2千元，於法 無據，不應准許。 ꆼ而本件反訴原告備位主張既無理由，則本院自毋庸就本件有 無民法第216條之1、第217條規定之適用為審酌，併此敘明 。 五、從而，反訴原告先位聲明請求確認兩造間自102年6月1日起 ，就系爭房屋1樓中如附圖一所示編號A、附圖二所示編號C 、C1、C2部分（面積共計101.88平方公尺）之租賃關係存在 ，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，則無理由，應予 駁回；至於反訴原告備位聲明依民法第245條之1第1項第3款 、第179條、第184條第1項規定請求反訴被告給付1,900,624 元，及自答辯暨反訴ꆼ狀送達之翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，則無理由，應予駁回，而其此部分假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件訴訟費用確定如附表二計算書所示金額，並依民事訴訟 法第79條規定，由反訴被告負擔3分之一即28,711元，餘由 反訴原告負擔，爰判決如主文第5項所示。 ꆼ、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。 肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有 理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如 主文。 中 華 民 國 103 年 10 月 6 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭 法 官 蘇錦秀 附表一：本訴訴訟費用計算書 ┌─────────┬────────┬────────┐ │ 項 目 │金 額（新臺幣）│ 備 註 │ ├─────────┼────────┼────────┤ │第一審裁判費 │38,917元 │原告墊支 │ ├─────────┼────────┼────────┤ │第一審測量費用 │6,625元 │原告墊支 │ ├─────────┼────────┼────────┤ │共計 │45,542元 │ │ └─────────┴────────┴────────┘ 附表二：反訴訴訟費用計算書 ┌─────────┬────────┬────────┐ │ 項 目 │金 額（新臺幣）│ 備 註 │ ├─────────┼────────┼────────┤ │反訴第一審裁判費 │79,507元 │反訴原告墊支 │ ├─────────┼────────┼────────┤ │反訴第一審測量費用│6,625元 │反訴原告墊支 │ ├─────────┼────────┼────────┤ │共計 │86,132元 │ │ └─────────┴────────┴────────┘ 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。 中 華 民 國 103 年 10 月 6 日 書記官 陳靜宜