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臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104年度馬簡字第61號 原　　　告　黃景祥 訴訟代理人　秦德進律師 被　　　告　林天賜 訴訟代理人　吳秀菊律師 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年11月23日 言詞辯論終結，判決如下︰ 主 文 兩造共有坐落澎湖縣○○市○○段○○○○○號建物（含增建部 分）應予分割如附圖所示：A區、B區及地下室全部分歸由被告取 得。 被告應補償原告新臺幣伍佰壹拾柒萬陸仟玖佰壹拾玖元。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以 起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的 所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調 查證據。第一項之核定，得為抗告，民事訴訟法第77條之1 定有明文。本件原告主張系爭建物經鑑價後為新臺幣(下同) 10,353,838元，已逾50萬元而不能適用簡易訴訟程序，並聲 請本件應改用通常訴訟程序。惟本件原告起訴時未據繳納裁 判費，經本院於民國104年7月16日以104年度補字第31號裁 定命原告補繳時，業已核定本件訴訟標的價額為369,550元 ，經原告逾期未就核定訴訟標的價額部分提起抗告而告確定 ，基於民事訴訟法第77條之1第2項規定之訴訟標的價額恆定 原則，本件訴訟標的價額仍應以起訴時法院核定之369,550 元為準據，是本件應適用簡易訴訟程序進行審理，故原告此 部分之聲請於法不合，先予敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：澎湖縣○○市○○段○○○○○號建物（下稱系爭建 物）係兩造共有，應有部分各為2分之1。系爭建物原作為旅 社使用，門牌號碼為馬公市○○路○○號（下稱28號），嗣1 樓店面2分之1部分改經營海○海產大賣場，另申請門牌號碼 為馬公市○○路○○○○號（下稱28-1號），為二棟雙併之建築 ，系爭建物坐落基地為澎湖縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○ ○○○○號等2筆土地（以下分別稱2021-11地號土地、2021-12 地號土地），其中2021-12地號土地為訴外人即原告之父黃 ○富所有，另2021-11地號土地原為被告之父黃○寅所有， 黃○寅於103年11月1日逝世後，由繼承人（配偶及子女共6 人）公同共有。又28號部分建物係坐落於黃○富所有之2021 -12地號土地上，早由黃○富分管，並連同坐落基地租予訴 外人即被告之妻許○格、子林○霖使用，嗣黃○富於101年2 月1日將該建物所有權之應有部分贈予原告。現因兩造曾就 系爭建物協議分割未果，爰依民法第823條第1項前段規定， 訴請裁判分割兩造共有系爭建物，並將28號即慶○飯店部分 分配予原告，而28-1號即海○海產大賣場部分分配予被告， 另原告亦願以新臺幣（下同）5,000,000元購買被告持分， 以取得系爭建物全部所有權等語。並聲明：准將坐落澎湖縣 ○○市○○段○○○○○號建物，以原物分割之方法分配於原告 及被告，各取得2分之1之面積。 二、被告則以：系爭建物自57年2月28日申請建築物使用執照之 營造類別即係「店鋪及旅社」，其建築格局本屬商業用途， 自隔間、電梯及樓梯之規劃，甚而整體建築之水電供給、廢 水排除化糞池及熱水鍋爐配置，均為一體性設計，倘依原物 分割於各共有人，特定部分仍須維持共有、約定使用或其他 方式之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分，不僅減 少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係 ，減損共有物之經濟價值，不符經濟效用。且系爭建物係單 一建築體而非雙併之兩棟建物，缺乏完整垂直之分戶牆，且 內部僅有一道樓梯通行，依其建築構造格局，實不可能以垂 直方式予以分割，而不危及建物之構造安全及通常使用之效 益。又系爭建物自95年間已由被告妻及子向原告之父簽訂租 賃契約，承租原告應有部分2分之1之權利，系爭建物之各項 修繕均由被告妻及子獨立支出，故被告請求依民法第824條 第3項之規定為分割，即將系爭建物全部分配予被告，被告 再以金錢補償原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。 三、得心證之理由： ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別 定有明文。查系爭建物為兩造所共有，應有部分各為2分之 1等情，有建物登記謄本、建物所有權狀各1份附卷可稽（見 本院卷一第5頁、第6頁），又系爭建物並無因物之使用目的 不能分割或契約訂有不分割之期限情形，僅就分割方法未能 獲致協議，從而，原告依上開法條之規定，請求分割系爭建 物，洵屬有據。 ㈡次按，定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須 以其方法適當者為宜。且法院裁判分割共有物，須斟酌各共 有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效 用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。分割共 有物，究以原物分割，或變價分割，法院固有自由裁量之權 ，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有 物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。共 有人若就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘法院全 然不顧，判命變價分割，其所定分割方法，是否符公平原則 ，即值推求（最高法院85年度台上字第338號判決意旨可資 參照）。經查： ⒈系爭建物於57年2月27日登記，登記時為地下1層、地上5層 之補強磚造建物，有建物登記謄本可稽；又系爭建物現有5 樓後半部及6樓全部係增建，該增建部分無獨立出入口，且 為系爭建物不可分離之一部分，業經本院於104年11月20日 到場履勘，有勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（分別見本院卷 一第54頁至第55頁、第56頁至第85頁），應認系爭建物所有 權範圍擴張及於該等增建部分而應予一併分割。 ⒉又被告之配偶許○格、子林○霖自95年2月23日向原共有人 黃○富承租系爭建物應有部分2分之1，並於系爭建物經營慶 ○飯店及海○海產大賣場乙節，業據原告提出房屋租賃契約 書、慶○飯店、海○海產大賣場商業登記資料查詢各1份為 證（分別見本院卷一第10頁至第11頁、第104頁），被告復 主張其持續繳納系爭建物房屋稅，亦提出系爭建物96年至 105年房屋稅繳款書（均已繳納完畢）為據（見本院卷二第 27頁至第30頁），自堪認為真實；而系爭建物1樓左半邊為 仁愛路28號，現為慶○飯店櫃臺，右半邊為仁愛路28之1號 作為海○海產大賣場，2樓至4樓及5樓前半部現作為旅館房 間使用，5樓後半部及6樓現作為公共空間使用，地下1樓至 地上5樓樓梯位於系爭建物左側，2樓至5樓電梯位於系爭建 物中間，系爭建物中間並無可支撐分隔之樑柱等情，業經本 院於104年11月20日至現場履勘屬實，並有本院勘驗筆錄、 現場照片在卷可查。本院審酌系爭建物登記用途為店鋪旅社 ，建物內部樓梯位於左側，樑柱、房間隔間、走道及管線配 置複雜，倘依原告主張之將系爭建物分割為左右2棟，並按 兩造應有部分均受分配，則系爭建物勢必面臨內部砌牆新築 、另一側須新設樓梯及對外出入口、重新計算建築結構之大 幅度整修，且其整修亦需符合建築、消防等相關法規，又此 等法規對店鋪旅社之要求更高，是審酌此不僅所費不貲、施 工技術上甚為困難，亦增無法通過相關法規檢核之風險，減 損經濟價值，則原告上開之分割方案，實顯有困難，且將不 利於兩造。且按原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價 金分配於各共有人，民法第824條第2項第2款亦有明文。查 本件系爭建物並無不能原物分配予共有人之情形，是依上開 規定，法院亦不宜遽判命變價分割。原告另主張願取得系爭 建物全部所有權，並以5,000,000元補償被告，核其目的係 為取得單獨之所有權並經修繕後合法使用，作為創業之基礎 等語，惟原告需先行支付鉅額補償金再出資修繕等行為，是 否有利於原告創業已非無疑，且與系爭建物使用現狀亦有不 符。綜上，本院認將系爭建物全部分配於部分共有人，較為 妥適，從而，本院考量上開等情認應將系爭建物全部分歸由 被告取得，而原告不能按其應有部分2分之1受分配部分，由 被告以金錢補償原告，此一分割方案業已充分顧及兩造意願 、共有人利益、共有物之使用現況與經濟價值等一切情狀， 且原告獲得補償金仍得作為創業之用，無悖於原告之目的， 當屬合理之分割方式。 ⒊系爭建物經鑑價結果，總價為10,353,838元，有遠現不動產 估價事務所105年8月8日遠澎估字第0000000000號函可憑（ 見本院卷一第108頁，估價報告書見外放），而本件分割後 系爭建物全部分歸被告取得，業如前述，原告因而不能受分 配之部分為應有部分2分之1，是被告應補償原告5,176,919 元【計算式：10,353,838元×1/2＝5,176,919元】。被告雖 辯稱遠現不動產估價事務所（下稱遠現事務所）非兩造合意 之估價單位，且系爭建物於83年6月30日曾由財團法人中華 工商研究所鑑價為7,258,921元，另系爭建物屋齡已48年以 上，該估價報告未將折舊算入，亦將被告現已無使用之6樓 全部列入估價致使整體估價結果過高等語。惟上開不動產鑑 定研究報告書之鑑價結果距今已逾20年，其作為鑑定依據之 里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況等因素均因鄰近 馬公市○○路商圈之愈趨繁榮而有大幅變動，而本次鑑定結 果係遠現事務所派員實地調查鄰近房價，並根據系爭建物狀 況、區域環境、交通情況、公共設施、經濟發展潛力及不動 產交易現況等因素綜合進行調整、修正推估而來，且觀諸遠 現事務所估價報告書中，就系爭建物評估價值結論記載：「 本案標的係坐落於馬公市區○○街，本區域經過逾20年之開 發建設，現況區域發展已愈趨成熟，且鄰近碼頭及市區中心 ，距離市區生活圈皆在5分鐘以內路程，且區內環境公共設 施完善、居住環境生活便利性佳，惟勘估標的屋齡老舊，經 整修後仍屬堪用情形。（下略）」（見遠現事務所估價報告 書第3頁），亦即遠現事務所業將系爭建物之屋齡列入估價 因素之一，又被告因水管漏水需整修而停用6樓屬自身問題 ，而此亦為老舊建物容易產生之情形，是認遠現事務所已一 併含括於屋齡因素中進行估價，且遠現事務所係與兩造無利 害關係及具不動產估價專業之第三人，自有其公正性，爰判 決被告應補償原告之金額如主文第二項所示。 四、綜上所述，原告本於共有人之地位，起訴請求就系爭建物予 以分割，即屬正當，應予准許，本院因而准分割系爭建物如 主文第一項所示。 五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件分割共有物之訴，核其性質屬形式之形成訴訟，法院 本不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之 訴即為有理由，並無敗訴與否之問題，況兩造本可互換地位 ，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不 然，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認為於裁 判分割共有物訴訟，倘法院准予分割，原告之訴為有理由時 ，仍應由兩造分別就系爭建物之應有部分比例分擔訴訟費用 較符合公平原則，併此敘明。 六、本件事證已臻明確，原告雖聲請調查金○成大旅社之撤銷營 業登記資料、房屋稅課徵起始日、增建部分使用執照、電梯 之雜項執照、是否違章建築、是否坐落法定空地、及慶○飯 店與金品精緻旅店企業有限公司之核准設立資料及營業項目 等，以證明慶○飯店租約到期、林○霖已另起爐灶、電梯非 被告及林○霖增設、電梯違法增設且位於法定空地上，惟本 件係分割共有物事件，待證事實為兩造是否系爭建物之共有 人及分割方案是否妥適，被告與林○霖如何營業及電梯是否 合法，與待證事實並無重要關係，是原告此部分之聲請，洵 無必要，應予駁回，又兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據 ，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 105 年 12 月 20 日 臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭 法 官 王政揚 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴 由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日 內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一 併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 20 日 書記官 王耀煌