臺灣澎湖地方法院小額民事判決 107年度馬小字第9號
原 告 葉養
訴訟
代理人 葉峵民
被 告 澎湖
不動產有限公司
法定代理人 陳陽明
訴訟代理人 許文贊
律師
上列
當事人間請求返還
不當得利事件，本院於民國107年3月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟肆佰貳拾玖元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得
假執行。但如被告以新臺幣陸萬捌仟肆佰貳拾玖元為原
告
預供擔保後，得免為假執行
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人○○○、○○○、○○○、○○○
、○○○、○○○○(下稱○○○等6人)共有祭祀公業土地
即澎湖縣○○市○○○段○○○○號土地(下稱
系爭土地)，○
○○等6人於民國103年6月17日委託被告代為出售系爭土地
。
嗣經被告之居間而由○○○等6人依土地法第34條之1之規
定以多數決將系爭土地以新臺幣(下同)6,842,880元出售予
第三人。然
本件原告並
非同意出賣之共有人，且未委託被告
出售系爭土地，
惟被告卻於居間成立後，直接扣除原告應負
擔之仲介服務費68,429元，被告此舉顯屬無
法律上原因而受
有利益，致使原告受有財產上損害。為此，提起本件訴訟等
語。
並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：
按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定
地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及
其
應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三
分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項定有明
文。揆其規範意旨係在解決共有土地因少數共有人不予同意
，即無從處分所發生之困難。又現今不動產交易市場，因資
訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價
性，及交易須配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事
項，
乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，
消費者則
藉以節省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。是
參酌
前揭土地法第34條之1第1項、第5項之立法精神，亦應認為
其共有人與他人簽訂處分該不動產之仲介契約，對於全體共
有人亦有
拘束力，否則不同意出售者，即
無庸分擔仲介費用
，顯非公平，是被告自應分擔仲介費用等語，資為
抗辯。並
聲明：㈠
原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請
准
宣告免為假執行。
三、得
心證之理由：
按
債權人基於債之關係，得向
債務人請求給付，
民法第199
條第1項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文。查
本件原告主張其並未與被告簽訂系爭土地之委託銷售契約，
被告於系爭土地售出後經扣除68,429元之仲介費
等情，為被
告所不爭執，是原告既非委託銷售契約之當事人，則依
上開
規定，被告自不得向原告請求給付，從而，被告扣除68,429
元仲介費用即無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，
則原告依不當得利之
法律關係請求被告返還68,429元，
洵屬
有據，應予准許。至被告另舉臺灣士林地方法院103年度訴
字第1396號民事判決認共有人與他人簽訂處分該不動產之仲
介契約，對於全體共有人亦有拘束力，否則不同意出售者，
即無庸分擔仲介費用，顯非公平等語。惟部分共有人依土地
法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同
意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併
出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於
實體法規定而發生，同意出賣之共有人「並非代理」未同意
出賣之共有人與買受人訂立
買賣契約，未同意出賣之共有人
與買受人間，自不發生何等法律關係(最高法院88年度
台上
字第1703號
裁判要旨參照)。準此，同意出賣之共有人雖有
權一併處分未同意出賣共有人之應有部分，然未同意出賣之
共有人既與買受人並不生何買賣關係，則參酌上開最高法院
之意旨，同意出賣之共有人亦非代理未同意出賣之共有人與
被告間簽訂委託銷售契約，是未同意出賣之原告，自無與被
告間，有何委託銷售契約關係存在，是被告執此遽謂原告應
受○○○等6人與被告簽訂之委託銷售契約內容拘束，並不
足採。
四、
綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付68,42
9元，為有理由，應予准許。
五、本件事證
已臻明確，
兩造其餘攻擊
防禦方法及所提證據，經
核與判決之結果不生影響，
爰不逐一論述，
附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第436條之8第1項
適用
小
額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定
，應
依職權宣告假執行，並依同法第436條之23規定
準用同
法第436條第2項規定適用同法第392條第2項之規定，依
聲請
宣告被告預供擔保後，得免為假執行。並依同法第436條之
19第1項規定，確定本件訴訟費用為1,000元。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 3 月 15 日
臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭
法 官 王政揚
上列筆錄
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本庭（澎湖縣○○市
○○里○○○000號）提出上訴狀（均須按
他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 15 日
書記官 林映君