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臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　 100年度苗簡字第48號 原　　　告　苗栗大廈管理委員會 法定代理人　徐袁基 原　　　告　黃聖倫 　　　　　　黃慧君 　　　　　　黃韻珊 　　　　　　楊蹕齊 　　　　　　吳盈欣 　　　　　　梁緁寧 　　　　　　陳美苓 　　　　　　顏玲惠 　　　　　　劉嘉南 　　　　　　陳玉珍 　　　　　　楊秋蓉 　　　　　　薛依旻 　　　　　　彭錦明 　　　　　　李麗玲 兼上十四人 訴訟代理人　陳中慧 上 十 五人 訴訟代理人　蔡志忠律師 被　　　告　藍園建設有限公司 法定代理人　盛玲 被　　　告　吉元有線電視股份有限公司 法定代理人　王宗貽 訴訟代理人　羅秉成律師 複　代理人　戴愛芬律師 　　　　　　魏順華律師 被　　　告　劉佳鑫 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100 年12月1 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣參仟玖佰柒拾元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限；而被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯 論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款、第7 款及第2 項分別定有明文。查本件原僅由苗栗大 廈管理委員會為原告提起訴訟，惟嗣後於民國100 年8 月29 日，追加苗栗大廈建物之買受人及其後手，即區分所有權人 黃聖倫、黃慧君、黃韻珊、楊蹕齊、吳盈欣、梁緁寧、陳美 苓、顏玲惠、劉嘉南、陳玉珍、楊秋蓉、薛依旻、彭錦明、 李麗玲、陳中慧等15人（下稱黃聖倫等15人）為原告。查原 告苗栗大廈管理委員會追加上開原告，請求之基礎事實同一 ，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告就此追加亦無 異議，而為本案之言詞辯論，揆諸上開規定，本件原告苗栗 大廈管理委員會追加黃聖倫等15人同為原告，應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張： ㈠坐落苗栗市○○段○○○ ○號土地，由苗栗縣政府建設局核發 （83）栗建管苗字第225 號使用執照，樓層地上12層及地下 2 層之區分所有公寓大廈（下稱苗栗大廈），係被告藍園建 設有限公司（下稱藍園建設公司）於83年間起造銷售，並由 被告劉佳鑫建築師設計監造；被告吉元有線電視股份有限公 司（下稱吉元電視公司）係苗栗大廈第12層區分所有人（建 號5742號、門牌號碼苗栗市○○街○○○ 號12樓）。原告苗栗 大廈管理委員會係苗栗大廈全體住戶合法組成之管理組織， 並經報備證明在案。苗栗大廈為12層樓之公寓大樓，每一樓 層區分為各自專用部分（每樓5 戶）及電梯間、樓梯間、走 廊等共用部分，依建物竣工圖及建築術成規，每一樓層應設 置8 根立柱，支撐大樓結構及區隔各自專用部分。苗栗大廈 之排氣孔管線，屬全體區分所有權人生活利用上不可或缺之 共有部分，乃藏置於各樓層之主要樑柱內，並貫通至大樓屋 頂，將大樓內各自專用部分浴廁間之濕穢氣從樓頂排出室外 。詎料被告藍園建設公司之後出售第12層建物全部予被告吉 元電視公司時，為圖不法利益而將該層建物打通合併使用， 並於84年7 月間將該樓層及樓頂點交予被告吉元電視公司使 用。被告藍園建設公司惡意非法變更建築設計，將該層樓之 樑柱自8 根縮減為2 根，其餘6 根立柱內之排氣孔截止封閉 於第11層樓，僅留2 個有效之排氣孔貫通至大樓屋頂，使第 11層樓以下住戶之浴廁間無法排放濕穢氣至室外，造成室內 磚壁發霉長斑，影響生活品質及權利，減少各該區分所有建 物之通常效用；且十餘年來不斷室內循環，住戶間彼此互吸 浴廁排放之濕穢氣而有致癌危險。經原告於99年4 月間勘查 各樓層浴廁及大樓屋頂、目視第12層樓外觀結構及比對建屋 竣工圖，並向被告吉元電視公司當初之負責人訴外人江德利 查證，被告藍園建設公司確實有上開行為。 ㈡又被告藍園建設公司為使被告吉元電視公司取得樓頂專用權 ，使其設置巨型圓碟電視天線，而以免費收看吉元有線電視 節目為餌，騙取住戶無償放棄大樓屋頂共有部分使用權，及 以每月補貼管理費新臺幣（下同）8,000 元為條件，換取大 廈住戶於84年9 月20日開會決議，同意樓頂由被告吉元電視 公司使用。苗栗大廈受害住戶即要求被告藍園建設公司解決 善後並賠償損害，原告為此曾於99年4 月15日以存證信函催 告被告藍園建設公司，限其於同年4 月30日前施作其餘6 個 浴廁排風孔至大樓屋頂之修補工程，惟未獲置理。嗣後於同 年7 月27日復以存證信函通知被告全體，由原告自行僱工施 作上開工程，要求被告藍園建設公司及劉佳鑫應連帶賠償工 程費用，並請求被告吉元電視開放其第12層樓建物，配合施 工作業，惟渠等皆推諉卸責。原告遂於同年8 月21日召開區 分所有權人會議，經區分所有人以79.62 ％之人數比例，及 76.18 ％之區分所有權比例之出席，除被告吉元電視公司反 對外，決議通過進行上開工程，及要求被告吉元電視公司配 合施工。 ㈢依核准圖說確實有12根柱子，原告不知為何被告藍園建設公 司未按建造執照之設計圖施工，仍可取得使用執照。且依竣 工圖應該有八根排氣管。被告藍園建設公司所稱排風管，應 為水管之預留管道間，且均已用水泥封死，無法排風，原告 曾與設計師確認確有問題，並非管子堵塞。此外，被告劉佳 鑫曾表示：設計時通風口並沒有到12樓，上面也沒有通風口 ，因為之前上面是吉元在用，所以沒有上去查。另縣政府、 消防局、衛生局亦曾在廁所裡面放煙，做排風測試，但開抽 風機煙都排不出來。至被告藍園建設公司主張建物平面圖上 屋頂突出平面圖畫圈的部分為排氣，並非屬實，因其所指者 係消防的排氣孔，與本件浴廁排氣孔無關。 ㈣原告與前手係於83年9 月17日向被告藍園建設公司買受系爭 建物，而藍園建設公司係於84年9 月20日賣給吉元。被告吉 元電視公司當時係苗栗大廈樓頂之占有人，其封鎖樓梯間至 屋頂大門，使住戶無法進入大樓屋頂，自始未將苗栗大廈樓 頂點交予原告共同使用，原告當然無從受領並檢查浴廁排氣 口有無依建築常規設置。又大廈住戶係於84年9 月20日開會 決議有大廈頂樓專用權，則被告藍園建設公司將大廈樓頂視 同點交予原告之時間，應為住戶開會決議同意被告吉元電視 公司有大廈樓頂專用權之84年9 月20日。原告苗栗大廈管理 委員會於99年4 月間發現浴廁排氣孔數量不足且有效用上之 瑕疵，後分別於同年99年4 月15日、7 月27日以存證信函催 告被告應負損害賠償責任，另於同年10月29日聲請本院調解 但無結果，遂於100 年1 月28日提起本訴，參照最高法院77 年度第7 次民事庭會議決議，及同院87年度台上字第1480、 1289號判決意旨，原告一併主張民法第360 條、第227 條第 1 項規定為請求權競合基礎，並未逾15年消滅時效期間。此 外，依最高法院50年台上字第1464號判例之見解，民法第19 1 條工作物所有人責任之時效可至15年，所以知悉2 年內的 話，應亦可適用民法第191 條規定。 ㈤本件被告藍園建設公司應負侵權行為及買賣契約之瑕疵擔保 責任，因原告買受後於改善前，侵權狀態持續存在，而瑕疵 擔保部分，因被告藍園建設公司為惡意，依民法第365 條之 規定應一直存在。被告劉佳鑫未盡監造責任，基於共同侵權 行為，應與被告藍園建設公司負連帶責任。另被告吉元電視 公司因建築少了6 根排氣孔，根據勝訴判決後之執行力將及 於之，亦須負責，且因其為惡意，故無時效消滅規定之適用 。原告苗栗大廈管理委員會對於本大樓共有部分，依公寓大 廈管理條例第5 條、第6 條第1 項第3 款、第7 條、第10條 第2 項、第11條第1 項等規定，有管理、維護、修繕及設置 管線權責，並經區分所有權人會議決議通過系爭排氣孔修繕 工程。管委會係由住戶組成，且公共設施部分需要由建設公 司點交與管委會，故管委會就此部分具當事人適格。爰以民 法第354 條第1 項、第360 條買賣契約之瑕疵擔保責任，及 民法第227 條第1 項不完全給付之債務不履行責任為本件請 求權基礎，請求被告藍園建設公司及劉佳鑫應分別履行施作 工程及監造工程義務，否則應負連帶賠償責任。另被告吉元 電視公司應配合共用部分管線設置等語。並聲明：被告藍園 建設公司應施作苗栗縣政府建設局（83）栗建管苗字第225 號使用執照所載公寓大廈即苗栗大廈2 樓至12樓屋頂如竣工 圖所示橘色部分6 個浴廁排氣孔工程，被告吉元電視公司不 得拒絕人員進入其專有部分建物門牌號碼苗栗市○○街○○○ 號12樓內施工，被告劉佳鑫應監造上開工程，以上工程費用 由被告藍園建設公司負擔。被告藍園建設公司如拒絕履行上 開作為義務，應與被告劉佳鑫連帶賠償損害37萬元，並由原 告代為履行。 二、被告之抗辯： ㈠被告吉元電視公司部分： ⒈被告吉元電視公司為苗栗大廈第12層之區分所有權人，對 該層建物具有完全之使用權限，並有拒絕任何人進入施工 之權利。當初係合法購買該層建物，該建物之設計即為現 在房屋之現況，從未就室內結構為任何變動，且與原告陳 稱第12層之立柱減為2 根、6 個排氣孔工程施作至第11層 等情無關，亦不知有原告所謂之瑕疵存在，自無侵害原告 權益之情事。又原告請求直接於其專有之苗栗大廈第12層 建物內裝設6 個浴廁排氣孔，已直接破壞其專有部分之整 體建物空間，影響所有權之行使，顯非公寓大廈管理條例 第6 條第1 項第3 款規定維修、修繕共用部分或設置管線 之範圍，亦非同條第2 項所稱損害最少之方法，絕非大廈 住戶應遵行之範圍。則原告上開主張顯無法律上依據，故 其無法同意其請求，亦無配合原告任意進入苗栗大廈第12 層內進行施工之義務。 ⒉本件苗栗大廈係由被告藍園建設公司興建出售，原告苗栗 大廈管理委員會並非買受人，自非買賣契約之當事人，依 民法第345 條第1 項規定，買賣契約僅有債之效力，對契 約以外之第三人並無效力，第三人自無從對買賣契約之出 賣人主張瑕疵擔保等契約責任。故原告苗栗大廈管理委員 會自無從依民法第354 條、第360 條等規定，對被告吉元 電視公司主張瑕疵擔保責任，請求容許施作浴廁排氣孔工 程。又苗栗大廈係於83年間興建銷售，原告於100 年間始 起訴請求被告藍園建設公司應負瑕疵擔保責任及損害賠償 責任，其請求權已罹於15年時效而消滅，自不得主張之。 再者，原告主張之買賣契約或侵權行為均與被告吉元電視 公司無關。縱令原告主張有債務不履行15年時效期間，但 依民法第128 條規定，消滅時效自請求權可行使時起算， 故本件時效應從83年9 月開始起算，迄今已罹於時效；而 原告黃聖倫等15人中，如有因買賣而取得者，應該繼受前 手之時效，亦得對之主張時效抗辯。從而原告既無從對被 告藍園建設公司主張上開責任，請求履行施作工程，則原 告請求被告吉元電視公司應容忍配合施作乙節亦無所據。 並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告藍園建設公司部分： ⒈被告藍園建設公司均依建築設計圖施工建造，且完工後依 法呈報主管機關核准，並發給完工證明才能出售，原告主 張排風問題係建造完成後管理使用不當，應由原告負全部 責任。又本件原告應就損害之事實負舉證責任，斷不能僅 憑不當使用所生問題即認定被告應負損害賠償責任，若不 能確實舉證，則不論被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，依法即應為原告不利益之裁判。被 告藍園建設公司既有苗栗縣政府核發之使用執照，且經消 防等機關會同嚴格勘驗後，獲得極高評價，足證施工品質 優良，安全設施完善。另本件原告主張之買賣瑕疵擔保責 任與侵權行為損害賠償請求權均罹於時效，且其與原告苗 栗大廈管理委員會間亦無存在買賣契約。被告藍園建設公 司於83年7 月間取得使用執照，而苗栗大廈係於當時就成 立第一屆管理委員會，並於同年9 月交給該管委會，包括 約42萬元之公共基金以維護公共設施，如果管委會有維護 ，就不會有管線爆開之問題，嗣後於84年10月2 日再移轉 予第二屆管委會。 ⒉被告藍園建設公司當時每完成一樓，就要勘驗一次，建造 係初圖，後來有跟建管科說要改成54戶，建造時就沒有改 ，改完的圖可能在建築師的勘驗圖。原告所稱之空氣污染 ，係因98年底時化糞池沼氣爆開，之後臭氣往上衝，此與 建築設計無關，且被告藍園建設公司亦無進行二次施工。 而原告否認頂樓點交部分，此有水電保固書可證明已全部 點交，其中「凸一」就表示頂樓，被告藍園建設公司於83 年交屋時已將公共設施一併點交予管委會，84年被告吉元 電視公司才來購買房子作發射台，因發射台需要有全體住 戶的頂樓保管使用同意書，所以才會與被告吉元電視公司 簽立切結書，第二屆管委會亦與被告吉元電視公司達成協 議，由吉元每月支付8,000 元，並同意頂樓由吉元使用， 並非至84年方交付頂樓與住戶。又原告苗栗大廈管理委員 會未經縣政府核備，其組織不合法。 ⒊排氣管沿著各種管線（如自來水管），從吉元公司之樓層 地板轉彎經過柱子再通到頂樓外面出去。被告藍園建設公 司所提頂樓照片圈起來部分，並非如原告所稱均為封死， 係原告沒有保管而堵塞。苗栗大廈所有水電配管及排氣管 ，施工完成後需經消防局審核通過，還要現場試水試壓， 氣有進有出才能核發使用執照，被告藍園建設公司出售苗 栗大廈與住戶時，並無原告所稱之瑕疵存在。並聲明：原 告之訴駁回。 ㈢被告劉佳鑫部分： ⒈苗栗大廈建造一定按縣政府建管單位核發設計圖施工，且 建築師為重點監造，並非駐地監造，原告提到原有12根柱 子，應只是排氣管，而非柱子，排氣之方式有使用管道間 或通氣管通氣，排氣即屬消防水電，係由消防水電專業技 師負責，並非由建築師負責。又縣政府核准建造圖說上僅 看到管道間，而現場施工圖說，包括建築、結構、水電等 部分，有些不需建管單位審查，管道問題應係在消防水電 施工圖說。又苗栗大廈完工交屋時，公寓大廈管理條例尚 未制訂，本件應無該條例之適用。 ⒉原告所提屋頂層結構平面圖為結構圖說，苗栗大廈於83年 申請建造時，最初二樓至十二樓均為住宅，後來中間有將 十二樓變更設計為現在圖說上看到的辦公室；但變更沒有 涉及主要結構，則結構設計的圖說不會修改，故原告提出 之平面圖係原來最早申請建照的結構圖說之一，並沒有變 更，即原來十二樓還是住宅之結構圖，正方形打叉的部分 確實是管道間通風排氣用，變更以後在十二樓建築圖說裡 的確沒有管道間，也沒有屋頂的排氣孔，依工程慣例，排 氣孔到十一樓樓頂時，應需有其他排氣方式可以排出至其 他地方，但這部分係排氣設施，非屬主要結構，故不包含 於所有核准之建造圖說內，此部分係以建築物施工時之慣 例處理，應沒有圖說。原來的圖說會有，係因為原來的圖 是住宅，原來設計之排氣方式係屬於自然排風；且本件為 80幾年間的案子，當時對於民間建設公司是重點監造，應 該是施工要用排氣管達成排氣之效果。另對原告主張時效 抗辯，且原告與被告劉佳鑫間並沒有買賣關係，亦無任何 契約關係存在。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。復按稱買賣者， 謂當事人約定一方移轉移轉權於他方，他方支付價金之契約 ，民法第345 條第1 項固有明文。又物之出賣人對於買受人 ，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或 契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視 為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證 之品質；而買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人 得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償； 出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。因可歸責於債務人之事 由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不 能之規定行使其權利，民法第354 條、第360 條、第227 條 第1 項亦分別定有明文。惟買受人依上開規定向出賣人請求 損害賠償，係以買受人基於有效之買賣契約，並受有實際上 之損害為要件。本件原告係依買賣契約關係，主張被告應負 瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任。惟被告3 人 均否認與原告苗栗大廈管理委員會間存在買賣契約關係；另 被告吉元電視公司與劉佳鑫亦否認與原告黃聖倫等15人間有 存在買賣契約關係，故原告之主張應屬無據，則依上開最高 法院之判例意旨，原告就此有利於己之主張應負舉證責任。 經查，原告苗栗大廈管理委員會未舉證證明與被告間有買賣 契約關係存在，且依苗栗大廈建物登記謄本所載，其亦非建 物所有人（見卷一第232 至246 頁），足見原告苗栗大廈管 理委員會與被告間應無存在買賣契約關係。再者，依上開建 物登記謄本所載，原告黃聖倫等15人雖為苗栗大廈部分建物 之所有人，惟渠等皆未能證明與被告吉元電視公司、劉佳鑫 2 人間存在買賣契約關係，殊難認其主張為真。另原告黃聖 倫等15人主張依買賣契約，請求被告藍園建設公司應負瑕疵 擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，被告藍園建設公 司就苗栗大廈各區分所有權建物係由其於83年間出售並未爭 執，而原告黃韻珊、黃慧君、黃聖倫、吳盈欣、李麗玲等人 所有建物之建物登記謄本，確記載於83年間依買賣取得該區 分所有建物，有建物登記謄本在卷可佐（見卷一第232 、23 3 、234 、237 、240 頁），堪認原告黃韻珊、黃慧君、黃 聖倫、吳盈欣、李麗玲與被告藍園建設公司間有買賣契約關 係存在。至其餘原告則未舉證證明與被告藍園建設公司間有 買賣關係存在，自無從認定與被告間有買賣或其他契約關係 存在，基於債之相對性原則，其餘原告無從依據債之關係即 契約關係，主張民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務 不履行責任，請求被告負不履行之損害賠償責任。 ㈡次按請求權，因十五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求 權可行使時起算，民法第125 條前段、第128 條前段亦分別 定有明文。所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權 之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最 高法院63年台上字第1885號判例參照）。而民法第128 條所 謂請求權可行使時，係指行使請求權在法律上無障礙時而言 ，請求權人因疾病或其他事實上障礙，不能行使請求權者， 時效之進行不因此而受影響。權利人主觀上不知已可行使權 利，為事實上之障礙，非屬法律障礙（最高法院99年度台上 字第1335號裁判要旨參照）。是苟非債權之行使有法律上之 障礙，例如附有期限或停止條件之契約，其請求權自期限屆 滿或停止條件成就始得行使，其請求權時效應自請求權可行 使時（即期限屆滿或停止條件成就）開始起算外，請求權之 時效期間，均應自債權契約成立時起算，不因債務人給付不 能或拒絕為給付而受影響。被告抗辯原告請求權已罹於15年 時效消滅，而原告黃聖倫等15人自承渠等及前手係於83年9 月17日向被告藍園建設公司購得苗栗大廈各區分所有建物（ 見卷二第42頁），是原告黃聖倫等15人主張被告藍園建設公 司應負上開責任之請求權時效之起算點，依上開規定，應自 請求權可行使時起算即83年9 月17日起算。雖原告陳稱被告 藍園建設公司自始未點交包含浴廁排氣孔在內之大廈樓頂予 原告共同使用，致其無從檢查有無瑕疵，故應以被告藍園建 設公司將大廈頂樓點交予原告時，即苗栗大廈住戶開會決議 同意被告吉元電視公司有大廈樓頂專用權之84年9 月20日為 起算點，然揆諸最高法院之上開說明，原告所陳應非屬法律 上之障礙，則時效之進行不因此而受影響。從而，本件原告 主張請求權時效期間，應自兩造間買賣契約成立時即83年9 月17日起算，本件原告至99、100 年間始向被告藍園建設公 司為請求、調解及起訴，顯已逾越15年之時效期間而消滅， 被告藍園建設公司並依法取得抗辯權（民法第144 條第1 項 規定參照）。又原告併同主張之不完全給付之債務不履行責 任，其請求權之時效期間依民法第125 條規定為15年，如前 所述，亦已罹於時效；另原告稱於知悉2 年內應該可適用民 法第191 條之規定等語，惟本件原因事實發生之原因應於苗 栗大廈竣工時即已發生，故本件應無知悉2 年內之問題，併 予敘明。據此，原告黃聖倫等15人此部分之請求亦為無理由 。 四、綜上，本件除原告黃韻珊、黃慧君、黃聖倫、吳盈欣、李麗 玲等與被告藍園建設公司有買賣契約關係存在外，其餘原告 均未舉證證明與被告間有買賣契約關係存在，自無從依民法 第354 條、第360 條、第227 條規定，向被告請求不履行之 損害賠償。另原告黃聖倫等15人自承其等或前手係於83年9 月17日向被告藍園建設公司購得苗栗大廈區分所有建物，則 其等及前手對被告藍園建設公司之瑕疵擔保、債務不履行請 求權，已罹於民法第125 條規定之15年消滅時效，被告藍園 建設公司自得主張時效抗辯。本件原告之主張，難謂有理， 均應予以駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第85條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 27 日 苗栗簡易庭法 官 吳國聖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 楊思賢 中 華 民 國 100 年 12 月 27 日