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臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第353號 原　　　告　王超然 訴訟代理人　倪子修律師 被　　　告　集安建設有限公司 兼上一人 法定代理人　林俊男 被　　　告　林國煬 前列3人共同 訴訟代理人　林衍鋒律師 複代理人　　張為文 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於102年12月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告集安建設有限公司、林國煬應連帶給付原告新臺幣陸拾貳萬 元及自民國100年11月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告集安建設有限公司、林國煬連帶負擔十分之一， 其餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告集安建設有限公 司、林國煬供擔保後，得假執行。但被告集安建設有限公司、林 國煬如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣陸拾貳 萬元為原告供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行聲請駁回。 事實及理由 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告起訴主張被告林俊男為被告集安公司代表人，其向被告集 安公司、林國煬購買房屋及基地3 戶，因被告集安公司銷售 房屋廣告不實，違反公平交易法及消費者保護法，且構成物 之瑕疵、不完全給付，其依據公平交易法、消費者保護法、 公司法、民法物之瑕疵擔保、不完全給付等規定請求被告連 帶給付新台幣（以下同）600 萬元及其利息。因其請求權依 據及聲明不明瞭，經本院闡明後，其分別102 年12月9 日及 同年月27日言詞辯論時將其請求權內容及聲明變更為如第二 項第㈥、㈦點所示。核其上開陳述，並未變更其訴訟標的， 僅係補充或更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，核先 說明。 二、原告主張略以： ㈠被告集安建設有限公司（以下稱集安公司）由被告林國煬提 供座落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○ ○號，興建地上三層 B 、C 棟29戶「中央天悅頭份市中心增值特區」（下稱系爭 社區）公開銷售。被告林俊男為集安公司之代表人，明知系 爭社區之建照執照及使用執照上僅設置法定停車空間23個停 車位及9 平方公○○○區○○道，然竟隱匿前述訊息資料， 而於電腦、海報等銷售廣告中稱系爭社區：⑴「6.9~10米大 面寬、28~47 超大地坪、前院雙車位、16米大棟距、社區統 一門禁管制」，並於全區平面參考配置圖之編號B2、B5、B8 、C1、C3、C7、C10 、C17 及C21 房屋前院繪有2 輛汽車停 放其中，另編號B3、C9房屋前院則繪有1 輛汽車停放其中； 又分別於B 、C 區、C10 及C21 傢俱配置參考圖之前院繪有 2 輛汽車停放其中，而B3、C9傢俱配置參考圖則於前院繪有 1 輛汽車停放；再者，○○○區於○○○路上之廣告，亦稱 有2 個停車位；⑵另於銷售時稱編號C9、C19 及C20 房屋前 之車道為拓寬之車輛迴車道，可供出入或停放該社區之車輛 迴車之用，並佐以全區平面參考配置圖編號C9、C19 及C20 房屋前之車道○○○區○○設○道路為寬以為說明；使原告 誤信系爭社區規劃完善，且每戶皆有雙車位，乃分別於98年 4 月3 日、同年7 月30日以總價新台幣（下同）780 萬元（ 房屋部分249 萬元，土地部分531 萬元）、622 萬元（房屋 部分221 萬元，土地部分401 萬元）及771 萬元（房屋部分 284 萬元，土地部分487 萬元）與被告集安公司、林國煬分 別簽訂房屋預定買賣合約書（以下稱系爭房屋契約）、土地 預定買賣合約書（以下稱系爭土地契約），向其等購買系爭 社區編號C21 （門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○路○○○ 巷○○號 ，以下稱C21 房屋）、C20 （門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○ 路○○○ 巷○○號，以下稱C20 房屋）及B8（門牌號碼：苗栗縣 ○○鎮○○路○○○ 巷○ 號，以下稱B8房屋）之房屋及其基地 。被告集安公司、林國煬於原告繳清價款後，分別於98 年 12月25日、同年月24日、同年月25日，將上開房屋、基地所 有權移轉予原告。 ㈡系爭社區於98年底完工並於99年1 月交屋後，原告乃先進行 C21 房屋之裝璜事宜；惟房屋裝璜完成好欲入住時，卻發現 原告所購買之編號B8、C20 及C21 房屋前之停車位，均甚為 狹小，無法停放兩輛汽車，且編號C9、C19 、及C20 房屋前 並無設計任何之迴車道，造成停放及出入車輛之困難。原告 覺事有蹊蹺，乃向苗栗縣政府工商發展建築管理及國宅科調 閱系爭社區之使用執照及竣工圖後，赫然發現： ⑴被告集安公司於系爭社區竟僅有設置停車空間法定停車23 輛之停車位，而原告所購買之編號B8、C20 及C21 房屋， 均僅設置1 個停車位；另編號B2、B5、C1、C3、C7、C10 、C1 7房屋，亦均僅有設置1 個法定停車位，而編號B3、 C9房屋則無設置任何停車位。 ⑵編號C9、C19 及C20 房屋前，依系爭社區銷售人員銷售時 之說明、廣告圖說、契約所附之壹層全區平面圖及使用執 照之記載，應設計9 平方公尺之迴車道，然實際上社區僅 有內設6 米之車道通路，而應為迴車道之部分，除被C19 房屋右側違法設置，內含水、電、瓦斯管線及水錶、電錶 瓦斯錶之圍牆磚所佔用外，另被C9房屋庭院前還違法加蓋 之磚造圍牆所圍住。而上開C9房屋庭院前之圍牆，係本件 系爭社區於98年底，99年初完工交屋時即已違法加蓋，而 從違法加蓋之圍牆與系爭社區外圍之圍牆均為同一建材材 質，及應為迴車道區域之部分，卻以綠色之地磚鋪築，並 讓圍牆作為區隔以觀，應係被告集安公司所違法加蓋。而 原告於100 年5 、6 月間向被告集安公司、林俊男發存證 信函及向苗栗縣政府檢舉迴車道上違法加蓋圍牆等問題後 ，由被告集安公司於100 年7 、8 月間派員拆除。惟拆除 後之地面與車道地面仍大約有15至20公分之高低落差。 ⑶原告誤認所購買之房屋，為皆有雙車位之高價值、高便利 性之價值落空，並影響房屋之價值甚鉅；且完工後無迴車 道之設計，造成原告停放、出入車輛之不便，亦使得整體 社區及原告所購買房屋房價之減損。被告集安公司上開所 為，造成原告每戶房屋減損之價值及損害，以每戶100 萬 元計算，合計為300 萬元。 ㈢依鈞院委請苗栗縣頭份地政事務所就系爭建物所作之複丈成 果圖，其中： ⑴標示D 部分即B8房屋之前院，其面寬僅有3.58公尺，深度 亦僅有5.45公尺。故以被告於銷售時稱房屋前院為具有雙 車位之特性而言，以1 個標準之法定停車位為長6 公尺、 寬2.5 公尺，B8房屋前院其面寬應有5 公尺，深度應有6 公尺；惟實際經地政事務所測量之結果，其面寬為3.58公 尺，深度為5.45公尺，顯然B8房屋前院並未設置法定雙車 位之空間面積；且若原告執意停放2 輛汽車，2 輛汽車亦 將超出其房屋之前院，將違法停放在社區汽車往來之車道 上，被告所給付之物顯然有欠缺預定效用之瑕疵。 ⑵標示C 部分即C20 房屋之前院，其面寬為6.3 公尺，深度 為3.7 公尺，故同前揭⑴所述標準之法定停車位尺寸，系 爭C20 房屋前院亦未具有雙停車位之空間面積，縱以2 輛 汽車直列停放之方式停車，2 輛汽車之車體亦將違法停放 在○○○區○○○○○道上，造成原告迴車及停放車輛之 困難。 ⑶B1斜線部分之面積，為原告所架設之遮雨篷即雨遮，依複 丈成果圖之測量結果，該雨遮並未架設在汽車迴車道上。 另標示B2、B3及B4之點，則為前開遮雨篷之柱子，亦未設 立於○○○區○○○○○道上。而此次複丈成果圖雖未將 房屋編號C21 三角形之前院尺寸予以標示，惟2 輛汽車無 論是直放或橫放，亦皆無法容納於三角形之前院面積之內 ；若執意要停放2 輛汽車，亦將造成如前述房屋編號B8、 C20 停放2 輛汽車於迴車道上之違法狀態。 ⑷標示A1（綠地磚突起部分）、A2（管線牆部分）部分之面 積，依土地複丈成果圖所標示之位置及面積，皆位於○○ ○區○○○○○道上，顯見被告公司違法將圍牆（現已拆 除）及管線牆設置在汽車迴車道上，違反使用執照上原汽 車迴車道之使用用途，被告所給付之物顯有瑕疵。至於標 示A3部分為編號C19 、C20 房屋前院部分加蓋架設在迴車 道上方之遮雨篷即雨遮，因未架設在汽車迴車道上，故未 有妨害原告汽車迴車之困難。 ㈣對被告答辯之陳述： ⑴公平交易委員會（下稱公平會）就有關系爭廣告圖示認無 不實之情事，係以系爭廣告並無法定停車位之具體表示， 僅係觀者將產生案關透天建案可依廣告圖示位置及車輛數 停放，尚不致產生廣告圖示所載車輛停車圖示位置及車輛 數，為法定停車位之印象；而住戶倘將所有之核准用途為 法定空地及1 樓陽台空間，作為停車空間使用之一部分， 苗栗縣政府並無表示係屬違反建管法令；另案關建案經實 地勘查，尚不足認該等空間不能依廣告所示作車輛停放使 用等語云云，資為主要論據，惟查： ①按一般預售屋於交易時，因格於無成屋可據查證比對， 交易者係完全依憑廣告及建商之口頭簡述，憑以認識建 物之環境、造型、用途、格局、配置、設備、建材等， 並據為交易與否之參考，是售屋廣告之內容應認係雙方 契約之一部分，始符公平交易之原則，此由公平交易法 第21條第1 項及第24條規定：事業不得在商品或其廣告 上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數 量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使 用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加 工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；除本法 另有規定外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺 罔或顯失公平之行為等規定意旨，即得明知。 ②經查，被告集安公司於系爭廣告之全區平面參考配置圖 房屋前院繪有2 輛汽車停放其中，另於B 、C 區及C21 傢俱配置參考圖、C 區傢俱配置參考圖及C21 傢俱配置 參考圖之前院繪有2 輛汽車停放於內；另於網頁廣告稱 「前院雙車位」。兩者綜合整體而觀，其整體廣告自讓 原告誤認其所購買C21 、C20 及B8房屋前院，有設置平 面雙車位，提供住戶停車使用；然依系爭建案之使用執 照及竣工圖上之標示（見原證16、17號），原告所購買 之C21 、C20 及B8房屋前，卻僅設置1 個法定停車位， 此已與廣告表示前院為雙車位之內容不符。且系爭整體 廣告內容予人印象係房屋前院空間為具有2 個停車位， 並非僅予人得於前院停放2 輛汽車之認知，故被告公司 就系爭建案所為之表示或表徵自應與事實相符，以避免 消費者受不實廣告誤導致權益受損，並使同業競爭者喪 失其交易之機會。然被告公司於系爭建案廣告及網頁廣 告就停車位之圖示及文字之描述，除與竣工圖之標示不 符外，已使原告認其所購買之房屋為具有合法設置雙停 車位之房屋，自明顯與實際情形不符，被告顯然有違反 前揭公平交易法第21條之情形。而公平會竟認系爭廣告 圖示僅會讓觀者產生案關透天建案可依廣告圖示位置及 車輛數停放云云，而忽略了應將被告公司系爭廣告圖示 及網頁廣告文字作整體之觀察，實可謂見樹不見林，其 認定自有違誤之處。 ③按依建築技術規則建築設計施工篇第2 條第1 項第4 款 、第3 條之1 第1 項第1 款、第59條前段及第60條第1 項第1 款前段規定：「基地應與建築線相連接，其連接 部分之最小長度應在2 公尺以上。基地內私設通路之寬 度不得小於下列標準：……四、基地內以私設道路為進 出道路之建築物總樓地板面積合計在1000平方公尺以上 者，通路寬度為6 公尺。」、「私設通路為單向出口， 且長度超過35公尺者，應設置汽車迴車道；迴車道視為 該通路之一部分，其設置標準依左列規定：一、迴車道 可採用圓形、方形或丁形。……。」、「建築物新建、 改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或都市計 畫書之規定，設置停車空間。」及「停車空間及其應留 設設汽車進出用之車道，規定如左：一、每輛停車位為 寬2.5 公尺，長6 公尺；……。」經查，系爭社區因B 、C 區總樓地板面積為5486.09 平方公尺，依前揭規定 應設置寬度6公 尺之私設道路，且因私設之道路為單向 出口且長度超過35公尺，故依規定設置方形之迴車道， 並依法設置23 個 長6 公尺、寬2.5 公尺之法定停車空 間。從以上之說明可知，系爭社區之所以設置6 米之私 設道路、方形之迴車道及23個法定停車空間，係被告集 安公司取得系爭建案之建築執照時，即應依法所設置， 始能取得主管機關所核發之建築執照及使用執照，並非 任意所為。而本件系爭建案之23個法定停車位，依使用 執照及竣工圖之標示，皆係以橫放設置1 個法定停車位 之方式於房屋1 樓之門前，並非於房屋之前院設置2 個 直列式之法定停車位。故若原告執意欲於其房屋前院停 放2 輛汽車，則須使其2 輛汽車以直放之方式，停放在 1 個橫置之法定停車位上，且2 輛汽車之一半車身，將 會停放在6 米之私設道路上或迴車道上。然依內政部75 年3 月24日台內營字第368 907 號函及內政部營建署99 年7 月26日營署建管字第0000 000000 號函之意旨，原 告若任意以上開方式停放2 輛汽車於私設道路及迴車道 上，恐將依以違反建築法第91 條 第1 項第1 款等規定 予以處罰。故本件並非於前院是否有足以讓原告停放2 輛汽車之問題，而是以上揭方式停放2 輛汽車涉及違反 法令之問題。況原告所購買之C21 、C20 及B8等房屋前 院，亦根本無法停放2 輛汽車，有攝於編號C21 、B8房 屋之車輛照片可證；且依現場C20 、C21 房屋前院之現 狀，若C20 、C21 兩戶房屋皆以違法直放之方式停放2 輛汽車，C21 房屋之汽車根本無法出入，僅剩一可供摩 托車通行之通道可以通行，故公平會認原告所購買之C2 1 、C20 及B8房屋前院可停放2 輛汽車，除明顯與事實 不符外，縱原告以直放之方式停放2 輛汽車，亦將違法 ○○○區○○○○道及迴車道，顯見公平會之認定，實 有違誤之處。 ⑵公平會認系爭廣告圖示有關迴車道部分難謂有虛偽不實或 引人錯誤之情事，其理由略以：全區平面參考配置圖僅顯 示C9、C19 及C20 間之路寬較大，並無該處係迴車道或具 體之尺寸表示，且系爭全區平面參考配置圖與竣工圖有關 C9、C19 及C20 間之設計並無不同，且與現況相符，而C1 9 及C9之違建乃個別住戶所為，且該等違建均已拆除等語 云云，資為論據。惟查： ①被告集安公司於銷售時，係稱編號C9、C19 及C21 房屋 前之車道為拓寬之車輛迴車道，可供出入或停放該社區 之車輛迴車之用，並佐以全區平面參考配置圖編號C9、 C1 9及C21 房屋前之車道○○○區○○設○道路為寬以 為說明；另於房屋預定買賣合約書所附之壹層全區配置 圖說，○○○區○○道之標示可為證明。而依使用執照 之記載，亦應設置9 米平方公尺之迴車道。 ②然查，實○○○區○○○○道之部分，僅有內設6 米之 車道通路，而應為迴車道之部分，除被C19 房屋右側違 法設置，內含水、電、瓦斯管線及水錶、電錶瓦斯錶之 圍牆磚及磚柱所佔用外，另被C9房屋庭院前違法加蓋之 磚造圍牆所圍住。此部分經原告向苗栗縣政府檢舉後， 被告公司已僱工先行自行拆除，惟拆除後之地面與車道 地面仍大約有15至20公分之高低落差，致車輛迴車仍極 為不便。 ③而被告集安公司辯稱○○○區○○道，係遭編號C9房屋 違法搭建圍牆所佔用，並非被告公司所允諾興建，而編 號C19 房屋右側之水、電、瓦斯等錶座位置，則係依台 灣電力公司、自來水事業處及瓦斯公司之規定所集中施 作云云。然查，本件系爭社區因有內設6 米之私設通路 ，故被告公司以不同顏色之材質為舖○○○區○○道及 住戶之前院空間；然依被告集安公司所完成之原始迴車 道舖面，僅為顏色為灰色之6 米車道空間，其不足3 米 應為迴車道之空間，被告集安公司卻於原始舖築時即以 社區房屋前院顏色為綠色之方式完工；顯見被告集安公 司於施工時即不打算施作迴車道，以方便日後編號C9房 屋得違法施作圍牆，並讓內含水、電、瓦斯管線及錶座 之圍牆磚及磚柱違法佔用於迴車道上。故被告公司將未 依法設置迴車道之責任，歸究於其他住戶及水、電、瓦 斯公司，顯與其所為互相矛盾，所辯自不足採。而事實 上C19 所違法施作內含水、電、瓦斯管線及錶座之圍牆 磚及磚柱，至今仍未拆除，被告集安公司有如前述違反 公平交易法第21條第1 項規定之情形，實甚為顯然。然 公平會竟認定迴車道部分之廣告圖示無廣告不實之情形 ，亦顯有違誤之處。 ⑶公平會就網頁廣告宣稱「前院雙車位」、「透天車位數量 2 個-2個」部分認無虛偽不實或引人錯誤之情事，係以該 網頁並非被告公司所為，係新竹房地網自行編輯刊載，且 案關建案部分前院確有可供停放2 輛車輛之空間云云，資 為主要論據。然查： ①依原證1 號網頁廣告之內容記載，除表明投資興建係被 告集安公司外，另記載廣告企劃為帷幄廣告所企劃；是 以本案銷售金額如此龐大之系爭建案，被告集安公司於 銷售前，自會將系爭建案之環境、造型、用途、格局、 配置、設備、建材等相關資訊及文件，交予廣告企劃公 司作先期規劃，並與廣告企劃公司規劃廣告文宣案時， 有過多次長時間之討論，始完成系爭建案之廣告文宣文 稿，並於廣告企劃完成定稿後，由該公司或廣告企劃公 司將廣告文宣交予網頁公司上網登錄廣告；是本案登載 於百屋網及新竹房地網之系爭網頁廣告，絕無可能係由 網頁公司所自行製作，應係被告公司委託帷幄廣告公司 為廣告企劃後，再交予網頁公司於網路上廣告。 ②另從被告集安公司100 年11月9 日（100 ）集字第0000 000 00號函之內容，及被告集安公司之民事爭點整理暨 聲請調查證據狀將系爭「前院雙車位」之廣告列為雙方 不爭執之事項，即可證明被告集安公司從未否認系爭網 頁廣告，並非其所為；然公平會就上開網頁廣告內容未 予詳盡調查前，即逕認該廣告與被告集安公司無關，自 屬率斷，亦明顯與事實不符；故公平會認本件被告集安 公司就系爭建案無廣告不實之情形，實難以採信。 ⑷從而，公平會101 年2 月24日公競字第0000000000號函認 被告集安公司尚難謂有虛偽不實或引人錯誤之情事云云， 其認定事實及適用法律，顯有諸多違誤之處，且就部分事 實亦有未盡調查之情事，實難以公平會函復內容，即認被 告公司無違反公平交易法第21條。 ⑸依鈞院向中油股份有限公司天然氣事業部北區營業處及台 灣自來水股份有限公司第三區管理處竹南頭份營運所函查 有關被告公司就本件系爭社區內天然氣設備工程及自來水 錶設置乙事，經上開公司分別函復略以：「…說明：…三 、集安建設有限公司等34戶於99年9 月2 日申請裝設天然 氣，本處設計人員至現場丈量設計，申請戶內管線已由建 設公司裝設完成，依照預留內管接口設計。……」、「… 說明…二、本公司所有用戶申請新增裝工程自來水錶安裝 位置均由建設公司依預審圖指定位置裝設（以不妨礙交通 及住戶進出為優先）。……」等語，顯見本件系社區內所 有之水、電及瓦斯管線、錶座之設置位置，皆是由被告集 安公司所設計並指定裝設之位置，並非如被告集安公司辯 稱係依上開公司之規定所集中施作；故本件違法施作於汽 車迴車道上之房屋編號C19 右側之水、電及瓦斯之管線及 錶座，應係被告集安公司於原始設計施作時，即不打算施 作汽車迴車道，並將原應舖設灰色舖面之汽車迴車道之部 分，舖設成綠色之舖面，以便讓住戶誤以為房屋前院舖設 為綠色之部分，為該住戶可停放2 輛汽車之停車位。 ㈣本件依東融不動產估價師事務所鑑定之結果，就系爭建物前 院無法停放一大一小之自用小客車及社區未依法設置汽車迴 車道，認定確對系爭建物有造成市價之減損，被告自應負損 害賠償之責： ⑴依上開鑑定人鑑定結果略謂：系爭建物前院面積經實地勘 查及比對相關圖籍，依據院函所示大、小車規格及足夠停 放之標準，確實不足以停放一大、一小自用小客車1 輛， 並認為對系爭建物之市價確有影響，於100 年9 月26日之 價格減損為編號B8、C20 及C21 建物各為34萬元；另就有 關迴車道設置不符部分，則認定迴車道曾遭C9建物興建圍 牆並舖設綠色地磚，而C19 建物之電錶箱（管線牆）設置 超出，佔用迴車道，迄今仍未拆除，並認迴車道設置不符 造成編號B8、C20 及C21 建物於100 年9 月26日之價格減 損皆各為34萬元等語。 ⑵顯見被告集安公司之銷售人員於現場銷售，及以廣告銷售 系爭建物時，強調系爭建物之前院有雙車位，可停放2 輛 汽車，及○○○區○設○○○道以方便社區住戶車輛進出 之廣告銷售內容，有明顯廣告虛偽不實之情形，故原告就 本件除就系爭房屋每戶依鑑定報告於100 年9 月26日原告 起訴時所造成之價格減損68萬元（34萬元+34 萬元）請求 賠償外，自可依公平交易法及消費者保護法加倍請求損害 賠償。 ⑶退步言之，縱認本件被告公司無違反公平交易法之情事， 被告公司未設置合法之汽車迴車道及提供具有可停放2 輛 汽車之雙車位房屋，亦應負民法物之瑕疵擔保責任及不完 全給付之損害賠償之責。 ⑷另有關系爭房地鑑定未具備有雙車位及合法之迴車道，其 價值之減損，依最高法院92年度台上字第829 號及95年度 台上字第653 號判決之見解，均係以原告起訴時或請求時 之市價為準。 ㈤按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。此 係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內 容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。是 企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為 約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者所提供 之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自 應及於該廣告內容（最高法院93年度台上字第2103號、91年 度台上字第1387號判決參照）。經查，被告集安公司於系爭 廣告之全區平面參考配置圖房屋前院繪有2 輛汽車停放其中 ，另於B 區傢俱配置參考圖之前院繪有2 輛汽車停放於內； 另於網頁廣告稱「前院雙車位」，以本件係屬預售屋之買賣 ，非如成屋有實物實景可供審酌，買受人得於簽訂契約前為 房屋之實際檢視進而決定是否購買，因此僅信賴建商廣告所 載以決定是否買受，因此預售屋所? 登之廣告應屬要約之性 質，亦有最高法院93台上字第2103號判決可供參考。是揆諸 前揭之說明及判決意旨，被告集安公司所負之契約責任自應 包括其於銷售廣告上所強調之『前院雙車位』及雙車輛圖示 ，及銷售時所稱社區有設置汽車迴車道之內容；縱認該廣告 文字非屬提供2 個法定停車位之意涵，至少有應提供前院足 以停放2 輛自小客車之房屋予原告買受人，事理至明。而今 被告集安公司所交付之房屋前院，均不足有停放2 輛自小客 車之面積，且汽車迴車道亦遭違建所佔用，被告公司顯有提 供之商品低於其廣告內容之情事，被告公司自有違反消費者 保護法第22條之規定，原告得依同法第51條之規定請求被告 公司給付懲罰性之賠償金，應堪認定。 ㈥本件原告請求權依據之說明： ⑴先位請求之主張 ⑴被告集安公司上開欺罔與廣告不實行為，顯然違反公平 交易法第21條第1 項，造成原告受有300 萬元之損害， 爰依同法第31條請求被告集安公司賠償，並依同法第32 條第1 項，請求損害賠償額一倍之懲罰性賠償金，合計 請求損害賠償額為600 萬元。 ②被告集安公司上開亦屬違反消費者保護法第22條，上開 規定係屬保護他人之法律，被告集安公司上開行為，違 反前揭保護他人之法律，致侵害原告權益，原告自得依 民法第184 條第2 項前段侵權行為之法律關係，請求被 告集安公司損害賠償300 萬元，並依消費者保護法第51 條之規定，請求損害賠償額一倍之懲罰性賠償金，合計 請求損害賠償額為600 萬元。 ③被告林俊男為集安公司之代表人，其執行公司業務違反 公平交易法、消費者保護法等法令，原告自得依公司法 第23條第2 項請求其與集安公司負連帶賠償之責。 ④又被告林國煬雖非上開公平交易法所定之「事業」及消 費者保護法所定之「企業經營者」，然其與集安公司共 同建築系爭社區出售，且依系爭房屋契約第12條及系爭 土地契約第8 條第3 項約定，上開二契約有不可分之併 存關係。是林國煬為民法第185 條之共同侵權行為人， 自應依民法第185 條規定與集安公司負共同侵權行為責 任。故原告請求被告集安公司、林國煬、林俊男連帶給 付原告600 萬元。 ⑤以上2請求權為競合關係。 ⑵備位請求之主張 ①被告集安公司、林國煬所給付之物，並非係具有雙車位 及合法設置迴轉道之房屋，顯然有減少該房屋價值及契 約預定效用之瑕疵，原告得依民法第359 條規定請求減 少價金每戶各1 百萬元，減少後原告得依據民法第179 條不當得利規定及上述系爭房屋、土地契約有不可分之 併存關係，請求被告集安公司、林國煬連帶返還原告30 0 萬元。 ②因被告集安公司、林國煬所給付之物，有上述未具備有 雙車位及未合法設置汽車迴車道之瑕疵，且故意未告知 上述瑕疵，原告依民法第360 條後段有關物之瑕疵擔保 之規定及上述系爭房屋、土地契約有不可分之併存關係 ，請求被告集安公司、林國煬連帶賠償原告損害300 萬 元。 ③因被告集安公司、林國煬有民法第227 條第1 項不完全 給付之情形，原告並依民法第226 條給付不能之規定及 上述系爭房屋、土地契約有不可分之併存關係，請求被 告集安公司、林國煬連帶賠償損害原告300 萬元。 ④以上3請求權為競合關係。 ㈦並聲明： ⑴先位聲明： ①被告集安公司、林俊男、林國煬應連帶給付原告600 萬 元及自100 年11月12日起至清償日止，按年息百分之五 計算之之利息。 ②願供擔保，請准宣告為假執行。 ⑵備位聲明： ①被告集安公司、林國煬應連帶給付原告300 萬元及自 100 年11月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之 之利息。 ②願供擔保，請准宣告為假執行。 三、被告答辯略以： ㈠公平會認為被告集安公司就建案廣告、全區平面參考配置圖 、傢俱配置參考圖言，不論「前院雙車位」記載，抑或「車 輛停放數量」繪圖，還是「迴車道」寬度尺寸，胥無虛偽不 實或引人錯誤之表示，爰此，原告據公平交易法第21條第1 項、第24條及消費者保護法第22條以請求賠償，要無理由： ⑴原告主張被告集安公司違反公平交易法第21條第1 項、第 24條及消費者保護法第22條，無非係以：建案廣告中記載 ：「前院雙車位」等語；全區平面參考配置圖、傢俱配置 參考圖就系爭社區編號C7、C10 、C21 別墅前院繪有2 輛 汽車，系爭社區編號B3、C9別墅前院繪有1 輛汽車，並銷 售人員於銷售時陳稱系爭社區編號C9、C19 、C20 別墅前 車道為9 米迴車道，佐以全區平面參考圖，因系爭社區編 號C 9 、C19 、C20 別墅前車道○○區○○○道路為寬， 以為說明，致伊誤信系爭社區規劃完善，戶戶皆有雙車位 ，而分別於98年4 月3 日、98年7 月30日以新台幣（下同 ）780 萬元、622 萬元、771 萬元購買系爭社區編號C21 、C20 、B8等別墅，詎伊發現系爭社區僅設置23個法定停 車位，而伊所購買系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅， 均僅設置1 個法定停車位，另編號B2、B5、C1、C3、C7、 C10 、C17 別墅亦僅設置1 個法定停車位，編號B3、C9別 墅則無設置任何法定停車位；又系爭社區僅有內設6 米車 道通路，而應為9 米迴車道部分，除被伊所有編號C19 別 墅右側圍牆佔用外，另遭編號C9別墅前院圍牆所佔用，因 被告集安公司上揭欺罔及不實廣告行為，致侵害伊權益等 情，為其依據，空言爭執，要有誤會。此觀公平會經實質 調查後，曾以101 年2 月24日公競字第00000000000 號函 致被告集安公司，其中，表示尚難認有違反公平交易法規 定情事，即可明知。依上規定，被告集安公司既無虛偽不 實或引人錯誤之表示，請求鈞院判決諭知駁回原告本件訴 訟，洵屬有據。詳言之： ①停車位部分 ⒈系爭社區坐落苗栗縣頭份鎮，本屬於3 樓透天別墅型 態，依坊間習慣，倘別墅前院空地面積足夠，屋主胥 會停放所有車輛在前院空地，不因前院空地是否屬於 法定停車位而有所不同；又系爭社區中部分別墅前院 空地確實得停放2 輛汽車，為此，被告集安公司在建 案廣告中出現「前院雙車位」等字，藉以強調部分別 墅前院空地實際可以停放車輛情形，而非出現「戶戶 前院雙法定停車位」等語，俾免誤導消費者，洵無違 誤，尤其，全區平面參考配置圖、傢俱配置參考圖相 較，彼此繪製部分別墅前院空地停放車輛情形完全相 同，適與建案廣告文字相互呼應，足以證明建案廣告 出現「前院雙車位」等語，僅是強調部分別墅前院空 地實際可以停放車輛情形，本屬事實，足徵被告集安 公司顯無欺罔或廣告不實情形，彰彰明甚。 ⒉建案廣告文字記述內容，既與全區平面參考配置圖、 傢俱配置參考圖顯示情形一致，亦與系爭社區別墅前 院空地實際使用情形相符，是被告集安公司確無欺罔 或廣告不實情形，已如前述，退步言之，倘鈞院認為 建案廣告（詳原證一）出現「前院雙車位」等語，仍 有誤導消費者認為系爭社區有「戶戶前院雙法定停車 位」之虞者（惟被告集安公司於茲慎重否認），因現 場銷售人員於銷售系爭社區別墅時，除主動提供全區 平面參考配置圖及傢俱配置參考圖與消費者比對參考 外，更主動告知消費者所欲購買戶別、面寬及深度、 前後院空地尺寸，俾利消費者預料各別別墅將來空間 實際使用情形，尤其，各別別墅前院空地停放車輛多 少，此觀證人黃錦粉於鈞院101 年6 月12日言詞辯論 時證稱：「（問：請證人看原證二，全區平面參考配 置圖，圖上是否有畫一些車輛停放在那裡？）是」、 「（問：是否會對來看房子的人做說明？）我們會看 消費者要來看哪一戶房子我們來做說明，說明車子的 停車寬度、深度，及房屋的尺寸，因為有些房子的車 位深度沒有辦法放兩部車，只能橫放壹台車。確定購 買的時候我們在買賣合約書上會附上全區圖及該戶的 尺寸圖」、「（問：全區圖上面是否有標示尺寸？） 廣告用的彩色全區圖本身沒有標示尺寸，我們附在合 約上面，會把這張全區圖縮印成黑白、Ａ4 大小，附 在契約後面。另外在附上該戶一、二、三樓的尺寸圖 」、「（問：證人是否會告知買戶前院停放的尺寸？ ）會告知，因為每戶的前院面積不一樣，所以我們會 告知」、「（問：請證人看原證二，是否是每個別墅 前院會有汽車停放數量的情形，證人是否有告知這是 法定停車位數量？）不會告訴法定停車位這些，我們 會告訴這戶前院的寬度及深度可以放什麼樣的車」、 「（問：請看原證二，實際下的停車的數量，與實際 上可以停放的數量，是否相同？）是」、「（問：原 告在購買Ｂ8 、Ｃ21、Ｃ20，是否可以確定該戶別墅 的停車數量？）可以，因為原告最早買Ｃ21，後來才 買Ｃ20、Ｂ8 ，所以在購買的過程當中應該都看過現 場，且Ｃ21當初原告有表示要購買後面的土地，所以 請我們幫他談」、「（問：原證二全區配置圖，證人 是說原告買的Ｃ20、Ｃ21、Ｂ8 三戶，上面畫的停車 的數量與現場相同，可以停的數量，是否如此？）原 告買Ｃ21整個社區的地基已經完成，我的印象好像原 告也有請建築業同行來看這個房子，所以停車空間部 分，當時有提到要加買旁邊的空地。照我們原本的圖 上面去停是可以停兩輛車。當初沒有提到可以停幾輛 車」等語，即可明知。爰此，被告集安公司於銷售系 爭社區別墅時，既再三強調別墅前院空地究竟得以停 放多少車輛，應依消費者購買戶別而有所不同。是原 告於購買時業已明知系爭社區編號B8、C20 、C21 等 別墅前院空地得實際停放車輛情形，亦屬事實，益徵 原告訛稱伊見諸建案廣告上有「前院雙車位」等語， 致誤信系爭社區規劃完善，戶戶皆有雙車位云云，誤 導心證，不足採信。 ⒊公寓大廈地下室設有法定停車位者，因區分所有權人 持有地下室建物持分，是方有法定停車位登記歸屬問 題，然系爭社區為透天別墅型態，各別別墅所有權人 未與他人分別共有地下室建物，爰此，縱系爭社區經 主管機關核准法定停車位23個，亦因無法定停車位所 有權登記歸屬問題，而不影響原告或其他別墅所有權 人在自家別墅前院空地停放車輛之使用權利，尤其， 被告集安公司、被告林國煬既未販售法定停車位與原 告，亦無法定停車位銷售價格及其他銷售情形，是何 來原告所謂伊購買系爭別墅價值減損等情？此有系爭 房屋契約、系爭土地契約僅有記載房屋買賣總價金、 土地買賣總價金，未有記載法定停車位買賣價金，在 卷可稽，可徵原告所謂伊誤認所購買之房屋，為皆有 雙車位之高價值、高便利性之價值落空，影響建物之 價值甚鉅云云，更屬無稽。 ②迴車道部分 ⒈被告集安公司依照建築圖說建興系爭社區，本在系爭 社區編號C9、C19 、C20 等別墅前設有迴車道，並經 苗栗縣政府查驗無誤後，方取得使用執照，洵屬事實 ，雖○○○區○○道遭人在編號C9別墅前搭建圍牆以 非法占用，惟非被告集安公司承諾為編號C9別墅買戶 2 次改建而成，此觀系爭社區編號C9房屋預定買賣合 約書、土地預定買賣合約書胥未提及相關情節；證人 黃錦粉於鈞院101 年6 月12日言詞辯論時證稱：「（ 問：你們有無同意為C9的住戶做圍牆二次施工？）沒 有，當初我們在銷售時，清楚告知銷售小姐不能作二 次施工，當初他們開工的時候，我們還有再銷售」、 「（問：是否有確實與C9的住戶說不能作二次施工？ ）當初買的時候作變更也沒有做二次施工。我們是針 對我們的銷售，後來工程的施工我們沒有參與」等語 ，即可明知。爰此，縱系爭社區編號C9別墅前遭人搭 蓋圍牆致佔用迴車道，實與被告集安公司無關，是被 告集安公司沒有欺罔或廣告不實情形，彰彰明甚。 ⒉雖全區平面參考配置圖顯示系爭社區編號C9、C19 及 C20 間路寬較大，惟未有「迴車道」文字標示或具體 尺寸標示，縱銷售人員於銷售系爭別墅時提及迴車道 位置乙節，亦未告知迴車道尺寸，此觀證人黃錦粉於 鈞院101 年6 月12日言詞辯論時證稱：「（問：證人 在銷售系爭房屋，是否有講到社區的最後面Ｃ20、Ｃ 21、Ｃ19前面有一迴車道的問題？）在我們銷售說明 書即原證二全區平面圖有畫迴車道」、「（問：證人 是否有說明到迴車道的尺寸？）會講迴車道的地點， 尺寸我忘記當初有沒有講」等語，即可明知；又全區 平面參考配置圖與竣工圖有關C9、C19 及C20 之設計 ，洵無不同，甚至，因系爭社區別墅所有買主，包括 原告，均同意被告集安公司就系爭社區水、電、瓦斯 等供應線路均以整體建案考量為規劃，不得異議（詳 被證五，第6 條第4 項約定）。是被告集安公司為接 通C19 別墅水、電、瓦斯等線路，而將C19 、C20 間 圍牆延展至與C 群別墅區圍牆前端成一直線，本以整 體建案考量為規劃，既與原告間買賣契約約定無違， 亦非謂全區平面配置參考圖有虛偽不實或引人錯誤之 表示，亦無足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行 為，要屬事實。 ㈡查原告據上開事由逕向公平會檢舉被告集安公司違反公平交 易法第21條規定，惟公平會已函致被告集安公司，表示尚難 認有違反公平交易法規定情事，已如前述。甚至，原告竟向 臺灣苗栗地方法院檢察署誣指被告林俊男涉犯刑事詐欺罪嫌 ，幸經臺灣苗栗地方法院檢察署以101 年偵續字第44號處分 被告林俊男不起訴，再經臺灣高等法院台中分院檢察署以 102 年上聲議字第2436號處分駁回該案再議聲請。依上規定 ，被告集安公司既無廣告不實及欺罔行為，被告林俊男亦無 刑事詐欺犯行，是原告據民法第184 條第2 項前段、公司法 第23 條 第2 項等規定以請求賠償，顯屬無據。 ㈢被告集安公司既依簽訂預定買賣合約書時現狀，以交付系爭 社區編號B8、C20 、C21 等別墅前院空地；又系爭社區編號 C19 、C20 別墅間集中錶箱管線，早於原告簽訂預定買賣合 約書前規劃預留，爰此，不論系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅前院空地，抑或迴車道寬度尺寸，被告集安公司胥依 債務本旨給付，洵無不完全給付情事： ⑴按給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀 交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍 以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完 全給付（孫森焱大法官著「民法債編總論」下冊第579頁 以下參照）。 ⑵查現場銷售人員於銷售系爭社區別墅時，除主動提供全區 平面參考配置圖及傢俱配置參考圖與消費者比對參考外， 更主動告知消費者所欲購買戶別、面寬及深度、前後院空 地尺寸，俾利消費者預料各別別墅將來空間實際使用情形 ，尤其，原告於98年4 月3 日、98年7 月30日簽訂預定買 賣合約書時，均已知悉系爭社區編號B8、C20 、C21 等別 墅時前院空地面積大小，要屬事實，此觀證人黃錦粉於鈞 院101 年6 月12日言詞辯論時證述情節，即可明知，抑有 進者，被告集安公司既依簽訂預定買賣合約書時現狀，以 交付系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅前院空地，是依 上規定暨學說意旨，被告集安公司就系爭社區編號B8、 C20 、C21 等別墅前院空地部分之給付，本依債務本旨， 洵無不完全給付情事，彰彰明甚。 ⑶查系爭社區編號C19 、C20 別墅間集中錶箱管線於98年2 月10日規劃預留，早於原告98年4 月3 日、98年7 月30日 簽訂預定買賣合約書前。是依上規定暨學說意旨，縱被告 集安公司為接通系爭社區編號C19 別墅水、電、瓦斯等線 路，而將系爭社區編號C19 、C20 間圍牆延展至與C 群別 墅區圍牆前端成一直線，致影響迴車道寬度，仍屬依簽訂 預定買賣合約書時現狀交付，既合債務本旨，亦無不完全 給付情事，彰彰明甚。 ㈣原告於簽訂預定買賣合約書時，既已知悉系爭社區編號B8、 C20 、C21 等別墅前院空地面積大小；又被告集安公司為接 通C19 別墅水、電、瓦斯等線路，而將C19 、C20 間圍牆延 展至與C 群別墅區圍牆前端成一直線，實與原告間房屋預定 買賣合約書約定無違，尤其，縱影響原告使用迴車道程度， 亦無關重要，甚至，原告簽訂房屋預定買賣合約書時，顯已 知悉系爭社區編號C19 、C20 別墅間集中錶箱管線預留位置 ，爰此，被告集安公司無庸擔負瑕疵擔保責任： ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時 ，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責，民法第354 條第1 項、第355 條第1 項分別定有明文 。 ⑵按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效 用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173 號判例可資參照。 ⑶查原告於簽訂預定買賣合約書時，本已知悉系爭社區編號 B8、C20 、C21 等別墅時前院空地面積大小，要屬事實， 此觀證人黃錦粉於鈞院101 年6 月12日言詞辯論時證稱： 「（問：原告在購買Ｂ8 、Ｃ21、Ｃ20，是否可以確定該 戶別墅的停車數量？）可以，因為原告最早買Ｃ21，後來 才買Ｃ20、Ｂ8 ，所以在購買的過程當中應該都看過現場 ，且Ｃ21當初原告有表示要購買後面的土地，所以請我們 幫他談」、「（問：原證二全區配置圖，證人是說原告買 的Ｃ20、Ｃ21、Ｂ8 三戶，上面畫的停車的數量與現場相 同，可以停的數量，是否如此？）原告買Ｃ21整個社區的 地基已經完成，我的印象好像原告也有請建築業同行來看 這個房子，所以停車空間部分，當時有提到要加買旁邊的 空地。照我們原本的圖上面去停是可以停兩輛車。當初沒 有提到可以停幾輛車」等語，即可明知。進步言之，倘鈞 院認為被告集安公司交付系爭社區編號B8、C20 、C21 等 別墅前院空地，不足以停放2輛 汽車，而有瑕疵存在者（ 惟被告集安公司於茲猶仍慎重否認），因被告集安公司既 如實告知系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅時前院空地 面積大小，未有故意隱瞞情事；又原告於簽訂預定買賣合 約書時，亦知悉系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅時前 院空地面積大小。依上規定，被告集安公司無庸擔負瑕疵 擔保責任，要屬有據。 ⑷查被告集安公司於辦理系爭社區水、電、瓦斯等公用設施 接通作業前，曾送交預審圖與台灣中油股份有限公司、台 灣自來水股份有限公司、台灣電力股份有限公司審查認可 ，其中，不論水、電，還是瓦斯，管線接點胥在○○○區 道路兩側鄰近各該別墅圍牆前端，整齊劃一，因系爭社區 別墅所有買主，包括原告，均同意被告集安公司就系爭社 區水、電、瓦斯等供應線路均以整體建案考量為規劃，包 含台電接戶點、瓦斯管線及減壓設施、電訊總箱等，均由 被告集安公司配合相關單位需要指定位置，買方不得異議 （系爭房屋契約第6 條第4 項約定）。為此，縱被告集安 公司為接通系爭社區編號C19 別墅水、電、瓦斯等線路， 而將系爭社區編號C19 、C20 別墅間圍牆延展至與C 群別 墅區圍牆前端成一直線，本以整體建案考量為規劃，亦與 原告間預定買賣合約書約定無違，是依上判例意旨反面解 釋，洵無瑕疵，不言可諭。再言之，縱系爭社區編號C19 、C20 別墅間圍牆延展至與C 群別墅區圍牆前端成一直線 ，或減少部分迴車空間，惟仍不影響迴車道之正常使用， 尤其，系爭社區編號C21 別墅恰在迴車道末端轉彎處，原 告根本無庸迴車，即可隨意出入前院空地，甚至，原告取 得系爭社區編號B8、C8、C20 等別墅所有權不到1 年光景 ，將之轉手他人，賺取高額價差2,700,000 元。是原告既 無B8、C8、C20 等別墅所有權，自無使用迴車道問題而有 權益損害情事，爰此，至於C19 、C20 間圍牆有無延展至 與C 群別墅區圍牆前端成一直線致減少部分迴車空間，就 原告言，本是無關重要，應不得視為瑕疵，昭然若揭。進 步言之，原告購買系爭社區編號B8、C8、C20 、C21 等別 墅，本是半成屋，而非預售屋，是原告於98年4 月3 日、 98 年7月30日簽訂房屋預定買賣合約書時，顯已知悉系爭 社區編號C19 、C20 別墅間集中錶箱管線預留位置，亦屬 事實。是依上規定，原告簽訂預定買賣合約書時既知悉系 爭社區編號C19 、C20 別墅間集中錶箱管線預留位置，是 縱系爭社區編號C19 、C20 別墅間集中錶箱管線預留位置 ，致系爭社區編號C19 、C20 間圍牆延展至與C 群別墅區 圍牆前端成一直線而減少部分迴車空間，被告集安公司就 迴車道給付部分，仍無瑕疵擔保責任，洵有理由。 ㈤原告於99年1 月21日接收系爭社區編號B8、C20 、C21 等別 墅及系爭社區所有公共設施時，本已知悉各該別墅前院空地 面積大小及迴車道減少情形，卻因投資獲利不如預期，方遲 於100 年5 月26日寄發存證信函以通知瑕疵情形，自應視為 承認無訛： ⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356 條 第1 項、第2 項分別定有明文。 ⑵倘鈞院認為被告集安公司交付系爭社區編號B8、C20 、C2 1 等別墅前院空地不足停放2 輛汽車及系爭社區編號C19 、C20 間圍牆延展至與C 群別墅區圍牆前端成一直線，而 減少部分迴車空間，胥屬瑕疵給付（惟被告集安公司於茲 猶仍慎重否認），因被告集安公司既於簽訂預定買賣合約 書時如實告知系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅前院空 地面積大小及系爭社區編號C19 、C20 別墅間集中錶箱管 線預留位置，未有故意隱瞞情事；又原告於99年1 月21日 接收系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅及系爭社區所有 公共設施時，亦明確知悉各該別墅前院空地面積大小及迴 車道減少情形，未有任何異議，卻因投資獲利不如預期， 竟遲於100 年5 月26日寄發存證信函以通知被告集安公司 有關瑕疵情形，是依上規定，自應視為原告承認受領各該 別墅前院空地及迴車道，彰彰明甚。 ㈥倘鈞院認為被告集安公司、被告林俊男、被告林國煬仍應連 帶賠償損害者，因原告就系爭社區編號B8、C20 、C21 等 別墅前院空地不足停放車輛空間剩餘土地，受有相當利益 。是被告集安公司、被告林俊男、被告林國煬自得請求將 之扣除： ⑴按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之 賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216 條之1 定有 明文。 ⑵按損益相抵，係指損害賠償之債權人基於與受損害之同 一原因事實並受有利益，其請求之賠償金額，應扣除所 受之利益而言，此觀民法第216 條之1 規定自明。則損 益相抵之要件之一，即為「被害人須因損害賠償之原因 事實而取得利益」，最高法院96年台上字第888 號判決 可資參照。 ⑶按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之 賠償金額，應扣除所受之利益，為民法第216 條之1 所 明定。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，同法第二 百十六條第一項亦定有明文。故同一事實，一方使債權 人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之 損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損 害，始應由債務人負賠償責任，最高法院97年台上字第 470 號判決亦資參照。 ⑷查被告集安公司既無違反公平交易法第21條第1 項、第 24條及消費者保護法第22條等規定，亦無不完全給付情 事，更無庸擔負瑕疵擔保責任，又被告林俊男未有刑事 詐欺罪責，是原告請求被告集安公司、被告林俊男、被 告林國煬連帶賠償損害，要無理由，已如前述。退步言 之，倘鈞院認為被告集安公司、被告林俊男、被告林國 煬仍應連帶賠償損害者（惟被告集安公司、被告林俊男 、被告林國煬於茲猶仍慎重否認），因東融不動產估價 師事務所鑑定報告認為系爭社區編號B8、C20 、C21 各 該別墅，99 年1月21日減損市場價格為310,000 元，100 年9 月26日減損市場價格為340,000 元，既以缺少1 個 停車位為鑑定標準，再以比較法、成本法、收益法為理 論基礎，更以鄰近車位成交價為判斷依據，固非無見， 惟全然忽略原告購買系爭社區編號B8、C20 、C21 等別 墅時，未曾購買停車位等情，甚至，罔顧不足停放車輛 空間剩餘多少面積，能否轉為他用，原告得受有多少利 益等情，胥有疑議。是依上規定暨判決意旨，被告集安 公司、被告林俊男、被告林國煬自得請求鈞院扣除原告 就系爭社區編號B8、C20 、C21 等別墅前院空地不足停 放車輛空間剩餘土地之市場價值，要屬有據。 ㈦並聲明： ⑴原告之訴駁回。 ⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、本件為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不 爭執及爭執事項如下： ㈠兩造不爭執事項： ⑴被告林俊男為被告集安公司之法定代理人。被告林國煬前 提供其所有座落苗栗縣○○鎮○○段○○段○○○ ○號（其 後依所建建物分割出其基地部分，成立新地號，原306 地 號保○○○區○道路用地之地號）土地予被告集安公司， 興建系爭社區，並委託設址在苗栗縣頭份鎮之玉園建設有 限公司（以下稱玉園公司）對外公開銷售。 ⑵原告係苗栗縣頭份鎮為恭紀念醫院副院長，其分別於下列 時間，經由玉園公司經理黃錦粉之接洽、介紹。 ①98年4 月3 日以總價780 萬元（其中房屋部分249 萬元 ，土地部分531 萬元）與被告集安公司、林國煬分別簽 訂房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書，向其等 購買系爭社區編號C21 房屋。 ②98年7 月30日以總價622 萬元（其中房屋部分221 萬元 ，土地部分401 萬元）與被告集安公司、林國煬分別簽 訂房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書，向其等 購買系爭社區編號C20 房屋。原告於101 年1 月2 日以 總價77 0萬元將C20 號房屋及基地出售他人。 ③98年7 月30日以總價771 萬元（其中房屋部分284 萬元 ，土地部分487 萬元）與被告集安公司、林國煬分別簽 訂房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書，向其等 購買系爭社區編號B8房屋。原告於101 年1 月10日以總 價85 0萬元將B8號房屋及基地出售他人。 ④原告另於98年間某日以總價707 萬元與被告集安公司、 林國煬分別簽訂房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合 約書，向其等購買系爭社區編號C8房屋。原告於99年11 月14日以總價750 萬元將之出售他人。 被告集安公司、林國煬於原告繳清價款後，分別於98年12 月間，將上開4 戶房屋、基地所有權移轉登記予原告；並 於99年1 月21日將上開房屋、基地交付原告驗收接管。 ⑶原告於100 年5 月26日委託林復宏律師以青田郵局第408 號存證信函通知被告集安公司、林國煬，主張其向其等購 買上開C21 、C20 、B8號等3 戶房屋及基地，依約其2 人 應負連帶履行責任，惟被告集安公司於興建之上開建物僅 有1 車位，不符廣告所言之雙車位及原規畫之迴車道為C1 9 號建物水電瓦斯柱與C9號建物之圍牆外推占用，致寬度 不足，被告集安公司已違約（被告集安公司、林國煬是否 收受及何時收受，尚得查明）。 ⑷原告於100年9月16日以被告集安公司銷售系爭社區建物， 有上述廣告不實（即廣告稱雙車位，但實際上並無雙車位 ）之情形，涉及違反公平交易法第21條，向公平會提出檢 舉。經公平會派員調查（惟並未通知原告會同到場）後， 以101 年2 月24日公競字第00000000000 號函認定尚難認 定有違反上述公平交易法第21條規定情事。 ⑸原告提出原證1 至8 號有關系爭社區之廣告文宣、原證10 至15有關C21 、C20 、B8房屋及基地買賣合約書、所有權 狀、原證16系爭社區核發使用執照之壹層全區平面圖、原 證17系爭社區核發使用執照之面積計算表一、原證18至20 之現場照片6 張、原證23系爭社區使用執照、原證24青田 郵局第408 號存證信函、原證28至30建物測量成果圖形式 真正。被證6 公平會101 年2 月24日函、被證9 民國99年 1 月21日房屋接管證明書4 份之形式真正。 ⑹被告集安公司屬於公平交易法第2 條所稱之事業，亦為消 費者保護法第2 條第2 款所稱之企業經營者；另原告為消 費者保護法第2 條第1 款所稱之消費者。 ⑺依據被告集安公司申請主管機關許可興建之系爭社區設計 圖說（詳原證16、17）所示，系爭社區內設有1 條6 公尺 寬單向道路，並於道路末端之C9與C19 、C20 建物中間變 寬，設置1 長、寬均為9 公尺之迴車道。另系爭社區規畫 長6 公尺、寬2. 5公尺之室外停車空間23個。 ⑻原證1 至8 號有關系爭社區之廣告文宣係由玉園公司自行 或委託他人製作，用以行銷系爭社區之用。其中原證1 廣 告文宣中有「前院雙車位」之記載；原證2 一樓全區平面 參考配置圖中編號B2、B5、B8、C1、C3、C7、C10 、C17 及C2 1房屋之前院均繪有2 輛小客車停放其中，而編號B3 、C9、C13 、C19 房屋前院則繪有1 輛小客車停放其中； 其餘房屋前院雖未繪有小客車圖樣，惟依該配置圖所示前 院長寬大小觀之，其中：①B2與B1、②B5與B6、B7、③C1 、C3、C7與C2、C5、C6、C8、④C13 與C11 、C12 、C1 5 、⑤C17 與C16 、C18 、⑥C19 與C20 均相同。另原證3 至6 之B 區、C 區、C10 及C21 傢俱配置參考圖之一樓前 院均繪有2 輛小客車停放其中，且其車輛顯示一大一小； 而原證7 、8 之B3、C9傢俱配置參考圖之一樓前院均僅繪 有1 輛小客車停放其中。 ⑼原告與被告集安公司簽訂之上開房屋預定買賣合約書第12 條及與被告林國煬簽訂之上開土地預定買賣合約書第8 條 第3 項均約定就各該編號建物之房屋、土地買賣合約書有 不可分之併存關係，故被告集安公司、林國煬同意對土地 、房屋買賣合約書所應履行之義務負連帶責任。另上開土 地、房屋預定買賣合約書所附壹層全區配置圖上載有上述 6 公尺道路及未標明其尺寸之迴車道。 ⑽原告購買之C21 、20、B8號房屋其前院之面積及尺寸、原 告主張之C19 號建物之管線牆占用迴車道及C9號建物原來 所設，但後已拆除之圍牆占用迴車道之位置、面積均詳如 苗栗縣頭份地政事務所102 年1 月3 日頭地二字第 000000000 0 號函檢送之土地複丈成果圖所示。另原告亦 將上開C21 號房屋前院搭建雨遮如上開成果圖B1範圍所示 ，面積25.03 平方公尺，另於1 樓原平台位置（即2 樓陽 台下方）及其左側擴建玻璃鋁門，雨遮柱B2、B3與圍牆間 之空間設置花圃。B8號房屋所有人現已將前院空地設置圍 牆及鐵捲門圍起。 ㈡兩造爭執事項： ⑴原告依據公平交易法及侵權行為請求被告連帶賠償先位之 訴部分： ①被告集安公司或其代理人於銷售C21 、C20 、B8號房屋 及基地予原告時，就有關上開停車位及迴車道之廣告有 無違反公平交易法第21條第1 項、第24條及消費者保護 法第22條之情形？ ②如有違反者，原告依據民法第184 條第2 項、公平交易 法第31條、第32條第1 項、消費者保護法第51條規定， 請求被告集安公司賠償其損害每一房地契約各200 萬元 及其利息，是否有理？ ③原告依據公司法第23條第2 項規定請求被告林俊男就被 告集安公司上開損害負連帶賠償責任，是否有理？ ④原告主張被告林國煬與集安公司共同建築系爭社區出售 ，且依據房屋預定買賣合約書第12條及土地預定買賣合 約書第8 條第3 項約定，2 契約有不可分之併存關係， 故被告林國煬為共同侵權行為人，應與被告集安公司對 原告上開損害負連帶賠償責任，是否有理？ ⑵原告備位之請求部分： ①原告主張依民法第354 條、第359 條有關物之瑕疵擔保 之規定，請求減少每個契約價金100 萬元。而減少之價 金300 萬元，依民法第179 條不當得利之法律關係請求 被告集安公司、林國煬連帶返還300 萬元，是否有理？ ②原告主張依民法第360 條後段有關物之瑕疵擔保之規定 ，請求被告集安公司、林國煬連帶負債務不履行（被告 故意不告知系爭房地未具備有雙車位，以及未合法設置 汽車迴車道之瑕疵）之損害賠償責任，每個契約100 萬 元，合計300 萬元，是否有理? ③原告主張依民法第227 條第1 項有關不完全給付及同法 第226 條給付不能之規定，請求被告集安公司、林國煬 連帶賠償損害，每個契約100 萬元，合計300 萬元，是 否有理？ ⑶本件原告購買之系爭3 戶房屋如有因原告主張之事由而價 值減損者，究應以99年1 月21日原告接管系爭房屋時為計 算時點，抑係以100 年9 月26日原告起訴時為計算時點？ 五、得心證之理由： ㈠原告主張其於上述時間、地點，經由證人即玉園公司黃錦粉 經理之接洽、介紹，以上述價格向被告集安公司、林國煬購 買系爭社區中之4 戶房屋及其基地，被告林俊男為集安公司 之代表人，上開4 戶房地所有權業已移轉登記予原告，並均 於99年1 月21日交付，且除C21 房屋外，其餘3 戶均已出售 他人等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項⑴、⑵），自堪 信原告上開主張為真實。另原告提出原證1 至8 號有關系爭 社區之廣告文宣、原證10至15有關C21 、C20 、B8房屋及基 地買賣合約書、所有權狀、原證16系爭社區核發使用執照之 壹層全區平面圖、原證17系爭社區核發使用執照之面積計算 表一、原證18至20之現場照片6 張、原證23系爭社區使用執 照、原證24青田郵局第408 號存證信函、原證28至30建物測 量成果圖形式真正。被證6 公平會101 年2 月24日函、被證 9 民國99年1 月21日房屋接管證明書4 份之形式真正，亦為 兩造所不爭執（見不爭執事項⑸）。 ㈡本件尚難認定被告集安公司上開銷售系爭社區時，就房屋前 院停車位○○區○○道之廣告有不實之情形，而有違反公平 交易法第21條第1 項廣告不實之情事。是原告依據公平交易 法第31條、第32條第1 項、民法第23條第2 項、第185 條規 定，先位請求被告連帶連帶賠償600 萬元，為無理由。 ⑴原告以上開原證1 至8 號有關系爭社區之廣告文宣及原證 9 網路廣告上之記載主張被告集安公司有上述廣告不實之 情事，惟此為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查： ①本件兩造買賣標的物係透天3 層樓房屋，依系爭房屋契 約、系爭土地契約內容所載，其買賣內容僅係其建物及 土地面積為約定，並未就停車位多寡、大小或是否為法 定停車位等事項有所約定。是原告主張依約被告集安公 司應給付2 個法定停車位云云，已非可採。 ②次依上開由被告集安公司代銷商玉園公司委託廣告公司 製作之原證1 廣告文宣（本院卷㈠第12頁）所示，其上 固載有「前院雙車位」之字樣。惟原告提出之原證2 至 8 （本院卷㈠第13-19 頁），亦為玉園公司委託廣告公 司製作，並用以發放給顧客等情，亦據證人黃錦粉證述 在卷。而上開證物為原告於洽購房屋時所取得之廣告文 宣，應可認定。而依上開原證2 至8 等全區平面參考配 置圖、B 區、C 區或各戶傢俱配置參考圖，顯示系爭社 區各戶之前院空間可停放車輛有分為1 輛或2 輛；另上 開全區平面參考配置圖中業將每戶前院均繪製小客車， 惟其業已將各種不同類型之前院依其位置繪製1 或2 輛 小客車於其上，至於大小、形式相同之前院則選擇其一 、二戶繪製。是依上開廣告資料顯示，被告集安公司或 其代銷公司於銷售系爭社區時，並非表示其社區之每戶 房屋前院一定可以停放2 輛小客車。而原告於購買上開 房屋時既已到現場與銷售人員接洽，且亦取得上開配置 ，自不可能因此被誤導為系爭社區每戶前院均有2 車位 或可以停放2 輛小客車。是原告以上開廣告資料主張被 告集安公司有不實廣告云云，尚難採信。 ③至於，原告提出之原證9 網路廣告（本院卷㈠第20-22 頁）並非被告集安公司或其代銷公司所委託刊登等情， 亦據證人黃錦粉證述在卷。況且，依上開資料右下角之 日期所示，其係90年9 月9 日自網路上下載列印。而原 告係98年4 月及7 月間購買房屋，自不可能於其購買前 即看到上開資料，而導致其誤會系爭社區每戶均有雙車 位。是原告以上開網路資料主張被告集安公司有不實廣 告云云，亦難採信。 ④況且，原告以被告集安公司有廣告不實之情事向公平會 檢舉集安公司違反公平交易法第21條，經該會派員調查 後，認並無廣告不實之情事等情，亦為兩造所不爭執（ 見不爭執事項⑷）。雖原告以公平會上開調查報告並不 實在，故不足採納等語，惟本院根據上開所述，認為被 告集安公司就停車位部分之廣告，尚難認有不實之情形 ，故原告主張被告集安公司就此部分行為構成違反公平 交易法第21條第1 項，尚不足採。 ⑵原告另以被告集安公司所設○○○區○○道，因部分C19 房屋夢院裝設水、電、瓦斯等柱及C9房屋圍牆占用，因認 此部分亦有廣告不實之情事云云。惟此為被告所否認，並 以上開情詞置辯。經查，本件被告依其申請之建築執照及 使用執照確實有規劃上開迴車道，惟依原告提出之上開原 證1 至9 等廣告資料，均無就迴車道之記載。是縱認上開 迴車道於被告交付房屋時，因C19 及C9房屋有興建上述違 反申請建築執照內容之地上物，導致原規畫之迴車道受到 影響，此係應否依據相關建築法規予以拆除、處理或被告 集安公司對原告或其他購屋者，應負瑕疵擔保或債務不履 行責任問題，要與被告集安公司是否有廣告不實，違反公 平交易法第21條第1 項行為無涉。從而，原告以上開事實 ，主張被告有違反公平交易法第21條第1 項之情事，亦不 足採。 ⑶綜上，本件既無證據證明被告集安公司有違反公平交易法 第21條第1 項之行為，則原告依據同法第31條、第32條第 1 項規定，並依民法第23條第2 項、第185 條規定，先位 請求被告連帶連帶賠償600 萬元，為無理由。 ㈢原告主張被告集安公司違反消費者保護法第22條規定，依民 法第184 條第2 項、第23條第2 項、第185 條規定，先位請 求被告連帶賠償原告600 萬元，亦無理由。 ⑴按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任 ，民法第184 條第2 項本文固有明文。惟該條所謂之「保 護他人之法律」，係指以保護他人為目的之法律，亦即指 一般防止危害權益，或禁止侵害權益之法律。是該等法律 規定上通常均會規定對規範對象課以為一定之行為或禁止 為一定行為之義務。此等規範即屬法律上之強制規定或禁 止規定。如規範對象違反此等規範，致受保護對象之權益 受損，即構成此種型態之侵權行為。以消費者保護法為例 ，其第7 條第1 、2 項有關企業經營者就其商品或服務所 應負之責任之規定即屬上開所述之「以保護他人為目的之 法律」。故如企業經營者如有違反者，依同條第3 項即應 負損害賠償責任（此為民法第184 條第2 項之特別規定） 。又如同法第10條有關企業經營者對於危險商品或服務之 處理行為義務，亦屬上開以保護他人為目的之法律，惟消 費者保護法就其效果並未另有規定，企業經營者違反時， 應如何處理，自應回歸適用民法第184 條第2 項規定處理 。 ⑵至於，消費者保護法第22條固規定「企業經營者應確保廣 告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內 容」。惟上開規定之立法目的係用以補充消費性契約內容 ，強制使企業經營者對消費者所負之契約義務不得低於廣 告之內容；亦即將企業經營者之契約義務提高至廣告內容 。故如雙方就契約內容或企業經營者應負之義務發生爭議 時，消費者得以廣告內容來主張其權益，請求企業經營者 依廣告內容履行。上開規定其性質實屬類似民法有關上「 準用」、「視為」等效力規定，與民法第184 條第2 項所 謂「保護他人之法律」之強制或禁止規定不同。從而，原 告以被告集安公司廣告內容不實，主張違反消費者保護法 第22條規定，依據民法第184 條第2 項規定，請求損害賠 償云云，顯然誤認上開消費者保護法第22條規定之性質， 其主張自不足採。 ⑶況且，本件被告集安公司並無所謂廣告不實之情事，已如 前述。是原告主張被告集安公司對其有民法第184 條第2 項之侵權行為，並依民法第23條第2 項、第185 條規定先 位請求被告連帶賠償600 萬元，亦屬無理由。 ㈣原告主張依民法第354 條、第359 條有關物之瑕疵擔保之規 定，請求C21 房屋、B8房屋減少價金每戶31萬元，合計減少 之價金62萬元，依民法第179 條不當得利之法律關係請求被 告集安公司、林國煬連帶返還62萬元，為有理由，應予准許 。 ⑴原告主張其向被告集安公司購買之上開3 戶房屋依約前院 應有雙車位，此為被告所否認，並以兩造買賣契約中並未 有車位買賣之約定置辯。經查，依上述被告集安公司代銷 公司委託印製、發送予客戶之銷售廣告（見本院卷㈠第12 頁）上已載明「前院雙車位」，再依全區平面參考配置圖 、B 區、C 區、C10 及C21 傢俱配置參考圖等廣告圖（見 本院卷㈠第13-15 、17頁）所示，原告所購買之C21 及 B82 戶房屋之前院繪有2 輛小客車，顯示該2 戶房屋前院 可以停放2輛 小客車。雖兩造簽訂之系爭房屋契約或系爭 土地契約均未記載該2 戶房屋前院可以停放2 輛小客車， 參諸上開消費者保護法第22條規定所示，上開廣告內容自 應視為兩造間契約內容之一部分。從而，原告主張被告集 安公司、林國煬應交付之上開C21 及B8房屋前院應可以停 放2 輛小客車，應可採信。至於原告購買之C20 房屋，依 上開全區傢俱配置參考圖雖未繪有小客車圖樣，惟依該配 置圖所示觀之，該C19 房屋與C20 房屋前院長寬大小均相 同，此並為兩造所不爭執（見不爭執事項⑻）。而上開C1 9 房屋前院僅繪有小客車1 輛，亦即該房屋前院空間僅得 停放小客車1 輛。從而，前院規格相同之C20 房屋前院空 間，當然亦僅得停放小客車1 輛。故原告主張兩造約定上 開C20 房屋前院可以停放小客車2 輛，尚嫌無據，不足採 信。 ⑵另本院於101 年11月30日會同兩造、苗栗縣頭份地政事務 所（以下稱頭份地政）、苗栗縣政府工商發展處人員現場 勘驗，並囑託頭份地政測量人員測量上開C21 、C20 及B8 房屋前院之尺寸、C21 房屋前院目前搭建遮雨棚、原設計 迴車道及其上遭占用之情形，並經頭份地政於102 年1 月 3 日函覆，有本院勘驗筆錄、現場照片7 張、頭份地政複 丈成果圖在卷可稽（見本院卷㈡第26-33 、59、60頁）。 又依上述B 區、C 區及C10 傢俱配置參考圖中2 輛小客車 之外觀所示，明顯有大小之不同，顯示被告集安公司提供 廣告圖說就其前院可以停放之2 輛小客車，應以停放「一 大一小」小客車為準。因兩造就上開所謂之停車位尺寸為 何，無法達成協議，而系爭房屋契約或上開廣告圖說中亦 無標示，是參酌民法第200 條第1 項「種類之債不能定其 品質時，債務人應給付中等品質之物」之法理，本院認為 自應以國內一般市場上之2000C.C.以上中、大型房車為大 車之標準，以1500C.C.以下之小型房車為小車之標準。是 本院依據網路上廣告資料所示，查知國內3 大汽車銷售公 司（即豐田、日產、福特）所銷售之2000C.C.以上的車子 （即大車）之長度大概是4 米8 左右，寬度大約1 米8 左 右，另1500C.C. 以 下的車子（即小車）之長度大概3 米 8 到4 米3 左右、寬度1 米7 左右等情，為兩造所不爭執 （見本院卷㈡第95頁）。本院並依此標準，於102 年9 月 12日囑託鑑定人東融不動產估價師事務所鑑定上開3 戶房 屋前院面積（空間）是否足夠停放一大一小自用小客車， 並請斟酌：①駕駛人得以正常上下車、②與建物牆壁保留 合理間隔，不影響建物前門之出入、③不得占○○○區○ ○道路等因素；如不足以停放者，對上開建物市價是否有 影響，其影響為何，並請分別依99年1 月21日交屋及100 年9 月26日原告起訴之時點分別鑑定（見本院卷㈡第111 頁）。依鑑定人參考本院上開囑託內容及現行建築技術規 則之規畫設計旨意，避免在主觀認定標準有個別差異（應 係指兩造當事人就車位大小依之其有利之方向所為之主張 ），鑑定結果認為：上開3 戶房屋前院均僅能停放1 輛自 用小客車；而減少1 個停車位之價值，依據所收集附近市 場交易案例，依據比較法與收益法勘估10 2年5 月份每坪 單價評定為97,200元，而每一停車位面積採修正後現行建 築技術規則之標準即以寬度2.3 公尺、長度5.5 公尺計算 ，換算面積為3.83坪；其後並99 年 第1 季至10 2年第2 季之苗栗縣（頭份鎮）地區房地價格變動趨勢或指數予以 調整，認為上開1 個停車位於：①99 年1月21日之市場價 格為31萬元、②100 年9 月26日之市場價格為34萬元等語 ，有鑑定報告書1 份可稽（外放證物袋，主要內容見第31 、32、53-59 頁）。 ⑶被告雖主張上開C21 、B8房屋前院均可停放2 輛小客車云 云。惟查：①本件經地政人員實地測量後，送請鑑定人鑑 定結果，上開2 房屋前院均不足以停放2 輛小客車等情， 已如前述。②再者，依上開複丈成果圖所示，其中B8房屋 前院其深度為5.45公尺，大約可容納汽車車身之長度（5. 5 公尺），惟其面寬僅3.58公尺，以本院上述調查所得一 大、一小小客車寬度合計至少為3.5 公尺，如加上本院上 述請鑑定人斟酌之因素，顯然無法停放一大一小2 輛小客 車。③況且，被告於101 年10月21日言詞辯論時主張公平 會現場履勘後認為上開2 房屋可以停放2 輛小客車，本院 諭請其在圖面上畫出上開2 房屋前院可以停放法定停車空 間一大一小的停車位，若容納不下，則畫出被告認定實際 上可以停何種一大一小的車子，並大約標示是停何種車種 （見本院卷㈡第5 頁）。惟迄本件言詞辯論終結，均未見 被告實際提出如何停放2 輛小客車之圖示及證明。是被告 上開抗辯，顯不足採。從而，原告主張被告交付之上開C2 1 、B8房屋有上述缺少1 個停車位之瑕疵，應可採信。 ⑷另原告主張○○○區○○○○○道，因遭C9房屋圍牆及C1 9 房屋之錶箱牆（柱）占用，致有迴車道之寬度不足之瑕 疵等語。被告則以上開占用情事均係各該房屋所有人所為 等語置辦。惟查系爭社區各房屋前院及中間道路（含迴車 道）之地磚均係由被告集安公司所鋪設，此為被告所不爭 執。而依上開遭占用之迴車道空間地磚顏色與上開C9、C1 9 房屋前院地磚顏色完全相同，與○○○區○ ○道路（含 其餘迴車道區域）之地磚顏色並不相同，此有原告提出之 現場照片可稽（見本院卷㈠第109-113 頁），顯示上開占 用迴車道部分之區域係由被告集安公司於系爭社區整體施 工時即已按現況鋪設完成。故被告辯稱：上開部分係C9、 C19 房屋所有人自行所為，顯係狡辯。況且，水、電、瓦 斯等管線、錶箱之設置，均係由被告集安公司（或其委託 之相關技術人員）於興建前規畫、設計，待主管機關核准 後，依圖自行或配合上開自來水、電力、瓦斯公司施工， 。是該錶箱牆（柱）如有占用迴車道空間，亦屬被告集安 公司規畫設計不當所致。被告辯稱：此部分瑕疵並非其所 造成云云，要不足採。從而，原告主張被告交付之C21 、 C 20、B8房屋有上述迴車道空間部分遭占用之瑕疵，應可 採信。 ⑸被告另主張其於100 年1 月21日業已將上開3 戶房屋交付 原告，被告並未立即通知其上開瑕疵，依民法第356 條第 2 項規定，視為承認其所受領之物，故不得再主張物之瑕 疵擔保等語。關於原告於100 年1 月21日驗收接管上開3 戶房屋一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項⑵），自堪 信被告上開主張為真實。惟被告集安公司規畫、設計及興 建系爭社區，其對於上開C21 、B8房屋前院無法停放2 輛 小客車及C9房屋原興建之圍牆、C19 房屋之錶箱牆（柱） 有占用部分迴車道等瑕疵，自難諉為事先並不知情。惟被 告故意不告知買受人之原告，是原告依據民法第357 規定 ，主張本件無民法第356 條第2 項視為承認其所受領之物 規定之適用，應屬可採。 ⑹從而，原告依據民法第第354 條、第359 條有關物之瑕疵 擔保之規定，請求減少C21 房屋、B8房屋價金，自應准許 。查原告係主張被告交付之物有瑕疵，依上開規定請求減 少價金，並非主張損害賠償，從而，其引用最高法院見解 ，主張民法第216 條損害賠償計算之時點，應以本件起訴 之100 年9 月26日計算，尚有誤會。而本件C21 、B8房屋 係於99年1 月21日交付原告，則原告請求減少價金之標準 ，亦應以交付時之價格為合理。又本件原告主張之瑕疵除 上開停車位少1 個外，另迴車道部分遭占用一節，因其中 C9房屋圍牆部分業已拆除，僅餘其部分地磚突起10餘公分 ，亦為原告所主張，是此部分之瑕疵影響不大。至於C19 房屋前之錶箱牆（柱）占用面積不大（依複丈成果圖Ａ2 所示為0.56平方公尺），且扣除此部分之寬度，該迴車道 之寬度尚有7.5 至8 公尺，故影響系爭社區內小客車之迴 轉使用亦不大。故本件因被告集安公司交付C21 、B8房屋 所存在之瑕疵，應以減少1 個車位計算。此亦為鑑定人所 認定（見鑑定報告書第4 、32、33頁）。 ⑺參酌上開鑑定人鑑定結果，原告依據上開民法規定請求減 少價金每戶31萬元，2 戶合計62萬元，為有理由。本件原 告與被告集安公司、林國煬就C21 、B8房屋買賣之價金既 已依法減少62萬元。則被告集安公司、林國煬就此超收62 萬元部分，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損 害。又原告主張依原告與被告集安公司簽訂之系爭房屋契 約第12條及與被告林國煬簽訂之系爭土地契約第8 條第3 項均約定就各該編號建物之房屋、土地買賣合約書有不可 分之併存關係，故被告集安公司、林國煬同意對土地、房 屋買賣合約書所應履行之義務負連帶責任，亦為兩造所不 爭執（見不爭執事項⑼）。是原告依據上開房地買賣契約 主張物之瑕疵擔保責任，請求減少價金後，請求被告集安 公司、林國煬返還多付之62萬元不當得利，亦屬與系爭房 屋、土地契約應履行之義務有關，故原告請求被告集安公 司、林國煬連帶給付上開不當得利62萬元，為有理由。 ⑻末查，本件原告係依據不當得利規定，請求被告返還所受 利益，並非依據損害賠償規定請求被告賠償損害。從而， 被告依據民法216 條之1 主張損益相抵，亦非可採，併予 說明。 ㈤綜上所述，原告依據不當得利法律關係，請求被告集安公司 、林國煬連帶給付損害賠償62萬元，為有理由。另給付無確 定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為 給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達 訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者 ，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 五；民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別 定有明文。本件被告所負上開不當得利債務係給付無確定期 限之金錢債務，而原告於100 年9 月29日起訴請求被告給付 ，其起訴繕本分別於100 年10月28日送達被告集安公司，於 100 年11 月1日送達被告林國煬，有本院送達證書在卷可稽 （本院卷㈠第122 、123 頁）。是被告集安公司、林國煬分 別自100 年10月29日及100 年11月2 日起負遲延責任。從而 ，原告請求被告給付自係100 年11月2 日至清償日止，按年 息5 ％計算之法定遲延利息，亦有理由，應予准許。至於， 原告逾此部分之主張，則無理由，應予駁回。 六、兩造均陳明願供擔保，請求准為假執行或免為假執行之宣告 ，核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保 金額，併宣告之。至於原告敗訴部分，因該部份之訴業經駁 回而失所依據，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結 果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。 八、查原告備位之訴部分，其訴訟標的雖有3項，而僅有單一之 聲明，此為學說上之重疊合併（或競合合併），若認其中一 項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須 更為審判。本件本院就原告備位之訴其中不當得利請求權部 分業已判決原告勝訴，已如前述。是關於其餘2 項訴訟標的 即無審駁之必要，附此說明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。 中 華 民 國 102 年 12 月 31 日 民事第一庭法 官 潘進順 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王明玉 中 華 民 國 102 年 12 月 31 日